О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А.). Аренда с «продленкой Преимущественное право аренды гк

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с , которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики.

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора.

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает.

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными.

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды.

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений. И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок.

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11
ПО ДЕЛУ N А51-2845/2011
"ВОПРОС О НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДЛЕЖИТ РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ В ПОРЯДКЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА"

Суть спора

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент) и ООО "Дальжен" (далее - общество) заключили договор аренды земельного участка в целях размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой. Цель предоставления земельного участка соответствовала виду его разрешенного использования - "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой". Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон.

За три месяца до истечения срока действия договора общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для использования в целях размещения станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий, стоянки автомобильного транспорта.

До подачи заявления о продлении договора аренды общество обратилось с заявлением об изменении в кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, определенного как "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой", на иной вид - "станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; стоянки автомобильного транспорта". Кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на заявленный обществом.

В связи с отказом департамента в предоставлении земельного участка для указанных целей общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения департамента незаконным, а также об обязании принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды с уточнением новой цели использования земельного участка.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос наличия или отсутствия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Проблема наличия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет перед другими лицами при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить данный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Рассматриваемая проблема получила весьма широкое отражение в судебной практике, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

Ранее разъяснения по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок были даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 35 данного Информационного письма, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может быть реализовано при наличии определенных условий. Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.

Данная позиция находила свое отражение в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2011 по делу N А53-23784/2010, ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011, ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2012 по делу N А52-2051/2011).

В дальнейшем аналогичная правовая позиция была изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51. Согласно данному Постановлению Президиума ВАС РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Приведенная правовая п! озиция встречалась в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Поволжского округа от 25.01.2011 по делу N А57-6676/2010, ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010, от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011, Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 11100/08 по делу N А58-330/2007).

В рамках рассматриваемого вопроса интересной представляется позиция судов, согласно которой заключение договора аренды с любым хозяйствующим субъектом является правом, но не обязанностью арендодателя. Следовательно, поскольку договор аренды земельного участка не является публичным договором, арендатор не вправе понудить арендодателя к его заключению при отсутствии вышеперечисленных условий (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2010 по делу N А39-3844/2009).

Суды также указывали, что преимущественное право на заключение нового договора аренды не может быть реализовано, в частности, когда арендодатель выразил свою волю, отказав в продлении срока действия договора аренды (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А33-13906/2010).

Между тем в некоторых случаях суды считают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка (при отказе арендодателя в продлении договора), несмотря на отсутствие оформленных арендных отношений с третьим лицом.

Так, наличие преимущественного права было установлено судом на основании надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. При этом суд отметил, что предварительное согласование третьему лицу земельного участка не исключает возможности его предоставления путем изъятия, вследствие чего такое согласование не может являться основанием для отказа в продлении договора аренды первоначальному арендатору (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-5160/2011).

Не подтвержденное доказательствами нарушение обязанностей арендатора не может служить основанием отказа в преимущественном праве (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-678/2009 по делу N А51-10461/2008).

В рамках рассматриваемого вопроса следует также обратить внимание на положение, содержащееся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно п. 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ "преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды".

Вопрос о надлежащем порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков

В данном Постановлении Президиум ВАС РФ разрешил также вопрос о порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков.

В настоящее время суды придерживаются следующей позиции.

Возникающий из гражданских (арендных) правоотношений экономический спор, связанный с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежит рассмотрению арбитражным судом в порядке искового производства, поскольку арендные правоотношения являются предметом регулирования гражданского законодательства, которое не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (Решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2011 по делу N А41-29444/10, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по делу N А70-851/2009).

Аналогичная позиция также содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2010 по делу N А17-7148/2009, однако в данном случае спор был связан с оспариванием одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.

Выводы судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом требования, что было поддержано судом кассационной инстанции.

Суды исходили из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу положений ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и условий договора аренды.

При этом суд первой инстанции указал, что согласно ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

ВАС РФ в Определении от 12.03.2012 N ВАС-17540/11 по делу N А51-2845/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановление суда кассационной инстанции и отказал в удовлетворении заявленных обществом требований. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Если в заявлении о заключении договора аренды земельного участка на новый срок содержатся требования о предоставлении участка в аренду для использования в целях, отличных от тех, для которых данный участок предоставлялся первоначально, то такое требование фактически является требованием о заключении нового договора аренды земельного участка. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Следует отметить, что в практике ВАС РФ подобные (хотя и не тождественные) правовые позиции встречались и ранее. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4784/11 по делу N А40-133603/09-122-977 содержится правовая позиция, согласно которой при рассмотрении споров о судьбе инвестиционных договоров (контрактов), предполагающих возведение объекта недвижимости, суды должны определить характер спора, а также исследовать правовую природу инвестиционного контракта, что необходимо для правовой квалификации возникшего спора и определения норм процессуального законодательства, подлежащих применению: гл. 24 АПК РФ (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов) либо общие положения об исковом производстве (разд. II АПК РФ).

2. Положения ч. 4 ст. 28 ЗК РФ к арендным отношениям не применяются, поскольку не допускают отказа в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, а не в аренду.

3. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Также Президиум ВАС РФ подтвердил свою правовую позицию, изложенную ранее в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, согласно которой преимущественное право аре! ндатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Следует отметить, что в данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схо! жими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ().

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 621 ГК РФ, судебная практика применения

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет также арендатор по прекращенному в течении года договору аренды

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления).

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п. 4 Постановления).

В пп. 20, 31-35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержатся следующее разъяснения:

Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось (см. подробнее п. 20 информационного письма ВАС РФ № 66).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор (см. подробнее п. 31 информационного письма ВАС РФ № 66).

При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.

Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным (см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ (см. подробнее п. 33 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.

Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны (см. подробнее п. 34 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности (см. подробнее п. 35 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право арендатора на заключение договора об использовании чужого имущества довольно распространено в международной практике. Отечественным законодателем такая разновидность преимущественного права впервые была сформулирована только в 1927 г. <*>, путем внесения изменений в ст. 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. При этом, как по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 г., так и по Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. (ст. 280), такое право принадлежало только строго определенной категории нанимателей - государственным, кооперативным или иным общественным социалистическим организациям, при условии надлежащего исполнения ими обязанностей, принятых на себя по договору найма.

В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом.

Так, в силу прямого нормативного указания, правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применяются к ситуациям заключения участниками оборота договора проката (потребительской аренды), договора аренды транспортного средства с экипажем и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (см. ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

Следовательно, арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором не предусмотрено иное <*>.

Субъекты преимущественного права аренды

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения <*>. Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.

ООО "ВПШ" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, не согласившись с решением суда первой инстанции, в частности, указал, что преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит только арендатору по договору. Поскольку ООО "ВПШ" стороной соответствующего договора не являлось, доводы о наличии у него преимущественного права необоснованны <*>.

Непростым является вопрос о возможности применения положений п. 1 ст. 621 ГК РФ к отношениям, связанным с заключением договора субаренды, в частности вопрос о том, насколько обоснованно считать, что преимущественное право на заключение договора может принадлежать и субарендатору.

Действующее гражданское законодательство и практика его применения позволяют утверждать, что в пределах действия договора аренды преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок должно признаваться за субарендатором без каких-либо оговорок. Таким образом, если договор аренды заключен на срок, значительно превышающий договор субаренды, субарендатор вправе в течение срока действия такого договора аренды воспользоваться преимуществом на заключение договора субаренды на новый срок, известив об этом арендатора в сроки и в порядке, которые определены п. 1 ст. 621 ГК РФ. Соответственно, в ситуации нарушения арендатором преимущественного права субарендатора на заключение договора субаренды на новый срок применяются последствия, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Подтверждение сказанному можно обнаружить и в судебной практике. Между ООО "Новотроицкий рынок" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Р. (субарендатор) был заключен договор субаренды торгового места на рынке на срок с 1 января 2003 г. по 30 ноября 2003 г. Уведомлением от 30 октября 2003 г. ООО "Новотроицкий рынок" сообщило предпринимателю Р. о том, что по истечении срока указанного договора субаренды, т.е. с 1 декабря 2003 г., данный договор следует считать прекратившим действие. От заключения договора субаренды на новый срок арендатор отказался.

Считая действия арендатора неправомерными, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с иском, мотивировав его, среди прочего, нарушением ее преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, в частности, указал следующее: довод истца о нарушении действиями арендатора преимущественного права субарендатора (ст. 621 ГК РФ) отклоняется, поскольку доказательств того, что спорное торговое место было сдано в субаренду другому лицу, истцом не представлено <*>.

Тем самым суд, хотя и косвенно, признал за субарендатором право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок и необходимость применения к рассматриваемым отношениям положений ст. 621 ГК РФ, в том числе в той ее части, которая касается вопросов защиты оцениваемой правовой привилегии.

Иначе следует оценивать права и обязанности участников анализируемых отношений в том случае, когда срок действия договора аренды истек, договор прекращен по соглашению сторон, по настоянию одной из них или по иным основаниям, а действий по его заключению на новый срок стороны не предпринимают. В этом случае говорить о возможности признания за субарендатором преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок не приходится. Субарендатор в данном случае утрачивает преимущественное право на заключение договора субаренды, и происходит это одновременно с утратой арендатором соответствующего правового статуса. Что касается арендодателя, то он не может рассматриваться как лицо, обязанное по отношению к субарендатору в части осуществления им привилегии на преимущественное заключение договора субаренды. Данный вывод, естественно, нашел отражение и в судебной практике.

ООО "Наши дети" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Орла о признании недействительным ее Постановления N 3092 "О заключении с ОАО АПК "Орловская Нива" договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Пушкина, 20". Как было установлено материалами дела, между ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) и Управлением муниципального имущества (арендодатель) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения N 0584 от 31 декабря 2001 г. На основании указанного договора аренды 1 января 2002 г. между ООО "Наши дети" (субарендатор), Управлением муниципального имущества (арендодатель) и ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) был заключен договор субаренды части спорных нежилых помещений. После истечения срока действия договора аренды N 0584 новый договор аренды сторонами так и не был заключен. В связи с этим администрацией г. Орла было принято решение о передаче спорных нежилых помещений в аренду третьему лицу (ОАО АПК "Орловская Нива"). Во исполнение принятого решения 1 декабря 2002 г. Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель) и ОАО АПК "Орловская Нива" был заключен новый договор аренды.

Полагая, что Постановлением администрации г. Орла N 3092 нарушены его законные интересы, ООО "Наши дети" обратилось в суд, мотивируя свои требования в том числе нарушением принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора на новый срок. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд, в частности, отметил, что "в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. С учетом правового положения истца как субарендатора, нельзя согласиться с его утверждением о том, что постановлением администрации нарушается его преимущественное право на заключение договора аренды, установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>.

Другими словами, суд, по существу согласившись с необходимостью признавать за субарендатором наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, верно указал, что действиями арендодателя такое преимущественное право нарушаться не может, а осуществление последнего, в связи с истечением срока действия договора аренды, невозможно.

Вторым требованием к субъекту преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является безусловное соблюдение им требования п. 1 ст. 621 ГК РФ о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды <*>. Как верно отмечается в связи с этим в литературе, "данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору..." <**>. При этом следует руководствоваться п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Другими словами, в случае возникновения спора между участниками анализируемых правоотношений, бремя доказывания недобросовестности арендатора должно возлагаться на арендодателя.

Из текста закона не ясно, об исполнении каких конкретно обязанностей арендатора идет речь при решении вопроса о признании за ним преимущественного права на заключение договора. Вместе с тем представляется, что нормативно их ограничить невозможно. Анализ гл. 34 ГК РФ ("Аренда") позволяет лишь обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права. Допустимо выделять: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (ст. 615 ГК РФ)); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества (например, обязанность по осуществлению текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ)); обязанности, связанные с уплатой арендных платежей (ст. 614 ГК РФ).

Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.

С позиций осуществления рассматриваемого преимущественного права такое уведомление арендатора о желании воспользоваться привилегией на заключение договора аренды на новый срок и тем самым продолжить отношения по возмездному владению и пользованию чужим имуществом носит отчетливо предпосылочный характер. Поэтому можно утверждать, что, наряду с обозначенной выше необходимостью надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств, оцениваемое уведомление также имеет значение и смысл одного из условий реализации правовой возможности, предоставленной привилегией на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, исходя из буквального понимания закона при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

То же мнение высказано и в судебной практике.

В упомянутом выше информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 относительно рассматриваемой проблемы приводится следующее судебное дело: "Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ" (п. 33).

В приведенной фабуле для нас наибольший интерес представляет прямое указание суда на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

Нужно учитывать, что направление указанного уведомления нельзя расценивать в качестве осуществления уполномоченным лицом (арендатором) преимущественного права на заключение договора на новый срок: о таком осуществлении можно говорить лишь после выражения арендодателем соответствующего намерения на заключение договора. То же мнение высказано и в судебной практике.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отказывая в иске бывшему арендатору, обосновывающему требования наличием у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, указал следующее: "...суд кассационной инстанции исходит из того, что арендатор не может ссылаться на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок при отсутствии явного намерения арендодателя передавать имущество в аренду..." <*>

Передача арендодателем имущества другому лицу по иным правовым основаниям, чем аренда, не является достаточным поводом для применения арендатором правовых возможностей, предоставленных п. 1 ст. 621 ГК РФ (см. п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует также учитывать, что в случае спора обязанность по доказыванию намерения арендодателя передать имущество третьему лицу в аренду или факта уже состоявшейся передачи целиком возлагается на арендатора <*>. Подтверждение сказанному можно обнаружить, например, в судебной практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

Негосударственное образовательное учреждение "Научно-образовательный центр "Полет" (далее - центр "Полет") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении указанных требований, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, отметил, что центр "Полет" не доказал намерение университета сдать в аренду какому-нибудь другому лицу спорное нежилое помещение, а потому нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению <*>.

Все вышесказанное позволяет определить основные условия, необходимые и достаточные для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

а) добросовестность арендатора, т.е. надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды;

б) достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату;

в) надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок;

г) истечение срока договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перечисленные условия осуществления преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо, на наш взгляд, оценивать критически. Во-первых, говоря о добросовестности арендатора, нужно учитывать, что отдельные нарушения договора могут носить совершенно незначительный характер, при котором они только формально будут считаться таковыми (если, например, арендатор допустил в одном из периодов просрочку в уплате арендной платы на один день). Представляется, что в таких случаях указанное нарушение должно признаваться несущественным, а арендатор - добросовестно исполнявшим свои обязанности по договору. Во-вторых, указание закона на истечение срока договора аренды как на необходимое условие возникновения у арендатора преимущественного права не должно толковаться ограничительно. Так, например, если обязательства сторон были прекращены в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон, арендатору нельзя отказывать в признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды. В-третьих, нельзя, по нашему мнению, слишком формально подходить и к вопросу соблюдения арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о желании реализовать преимущественное право и заключить договор аренды на новый срок. Неверно ставить факт существования преимущественного права на заключение договора в зависимость от направления (ненаправления) арендатором рассматриваемого уведомления, особенно в тех случаях, когда извещение о готовности продолжить отношения по возмездному временному владению и пользованию имуществом изъявляет арендодатель.

В любом случае все эти вопросы следует относить к сфере судейского усмотрения, и, на наш взгляд, дискреционные полномочия суда должны быть реализованы с учетом изложенных замечаний.

Выводы

Исходя из буквального содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях"; кроме того, закон прямо предусматривает, что "при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон". Такая формулировка дает основание для ряда выводов.

Во-первых, то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сопровождается нормативной оговоркой "при прочих равных условиях", означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лицу. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды.

В обоснование сказанного можно привести официальные разъяснения на этот счет Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя и высказанные еще до вступления в силу второй части ГК РФ, но не потерявшие своей актуальности. Так, в п. 4 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" <*> прямо отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок, истец-арендатор обязан, среди прочего, представить суду доказательства своего согласия на возобновление договора аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Во-вторых, учитывая отмеченное выше, условия, предлагаемые арендатору при заключении договора аренды на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от них отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора (например, о праве сторон использовать в переписке по данному договору факсимильную связь и о признании сторонами за такими документами юридической силы), так и существенные условия договора аренды, например условие о предмете (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или о размере арендной платы при аренде зданий или сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный вывод находит последовательную поддержку в судебной практике (см., например, п. 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует учитывать, что в практике гражданского оборота анализируемое право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем следующее судебное дело.

Балашихинское горотделение Московской областной организации Всероссийского общества автомобилистов обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Ситиавтосервис" и Администрации Балашихинского района Московской области о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью 2,25 га в части 11233 кв. м. Как было установлено судом при рассмотрении дела, истец ранее арендовал земельный участок площадью 11233 кв. м., в то время как в аренду третьему лицу был передан земельный участок большей площадью 2,25 га, частью которого является ранее арендованный заявителем земельный участок. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что у истца отсутствует преимущественное право на аренду земельного участка в размере 2,25 га, "а ст. 621 ГК РФ не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей по договору аренды в части его объекта" <*>.

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

В-третьих, учитывая правовой смысл преимущественного права как юридически закрепленной возможности для управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном, преимущественном перед любыми третьими лицами порядке, а также исходя из буквального понимания текста закона, определяющего, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях" (п. 1 ст. 621 ГК РФ), важно понимать, что при наличии у арендодателя хотя бы одного потенциального контрагента - третьего лица арендатор имеет перед этим последним соответствующее преимущество. Следовательно, по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (см., например, ст. 250 ГК РФ), в данном случае арендодатель будет обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить такой договор с третьим лицом, и предложить арендатору реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Хотя это и не нашло прямого нормативного закрепления, такая обязанность в любом случае сохраняется у арендодателя в течение одного года с того момента, как он отказал арендатору в продолжении отношений по возмездному владению и пользованию имуществом (см. абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку преимущественное право арендатора реализуется "при прочих равных условиях" с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды. По этому поводу, на наш взгляд, очень удачно, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, в частности, указал следующее: "Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 9 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению" <*>.

Таковы в целом основные особенности осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

— если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

— если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

— если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

— если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».

———————————

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.