Что должно быть в образеце акта управляющей компании о выполненных работах и подробное рассмотрение подобных документов. Об актах приемки работ и услуг или контролируем работу управляющей компании Кто подписывает управляющей компании акты выполненных рабо

1. Исполнитель на основании Договора управления многоквартирным домом или Договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо Договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (указать нужное) № ____ от «__» _______ ______ г. (далее - "Договор"), предъявил к приемке следующие услуги и (или) выполненные работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме № ____, расположенном по адресу: _______________________________________________________

1. 1. Всего за период с «___» ____________ _____ г. по «___» ____________ _____ г.выполнено работ (оказано услуг) на общую сумму (____________) рублей.

(прописью)

1. Работы (услуги) выполнены, оказаны (полностью /частично/ не выполнены), в (установленный / дополнительный) сроки, с (надлежащим / ненадлежащим) качеством.

(нужное подчеркнуть или сразу указать в акте)

1. Претензий по выполнению условий Договора Стороны друг к другу (имеют / не имеют).

1. 1. Заказчик имеет следующие претензии по объёмам, срокам, качеству работ (услуг) ___________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
(описываются претензии, указываются недостатки, работ, услуг)

Настоящий Акт составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны

Подписи Сторон:

Исполнитель – Управляющая компания ООО « _______________ »

_______________________ _____________
(должность, ФИО) (подпись)

Заказчик – _______________________ _____________
(ФИО) (подпись)

Примечание:
<1> В соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2011, N 23, ст. 3263; 2014, N 30, ст.4264, 2015, N 27, ст. 3967) председатель совета многоквартирного дома, при наличие полномочий, подписывает в том числе акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
<2> Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 . Конкретный перечень и объём работ определяется и устанавливается на каждом доме в соответствие с актами весенних и осенних осмотров многоквартирных домов.
<3> Норматив потребления коммунальных услуг, работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается соответствующими постановлениями органов региональной или муниципальной власти.
<4> Стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления многоквартирным домом или договору оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
<5> Сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Общаться в чате

Сыроватский Сергей

Юрист, г. Ростов-на-Дону

Бесплатная оценка вашей ситуации

3949 ответов

1198 отзывов

СтатьиОтчет управляющей организации перед клиентами

Завершился календарный год, а это значит, что наступило время подготовки отчетности не только для контролирующих органов, но и для собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, в отличие от бухгалтерской, налоговой, статистической отчетности, форма и порядок заполнения которых регламентируются нормативными документами, отчет управляющей организации формируется ею самостоятельно. Это требует свободного владения внутренней информацией компании, творческих навыков и аналитических способностей. В статье приведены некоторые предложения по составлению такого отчета.

Форма и порядок - предмет согласования

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.

Для управляющей организации, которая выбрана по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, требования несколько конкретизированы: за 15 дней до окончания срока действия договора она должна предоставить собственникам помещений возможность ознакомиться с ежегодным письменным отчетом об исполнении договора управления, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных уполномоченными контрольными органами (пп. 14 п. 14 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).

В связи со всем сказанным нужно весьма критически относиться к выпускаемым органами местного самоуправления документам, которыми утверждаются примерные формы отчета. Местные власти не могут требовать составления отчета от управляющих организаций, кроме той ситуации, когда находящиеся в управлении помещения принадлежат к муниципальному жилфонду. Главная цель подобных документов - повысить правосознание собственников помещений (чтобы граждане знали, чего требовать от управляющей компании).

Обратите внимание! Орган местного самоуправления не вправе навязывать управляющей организации форму отчета перед собственниками помещений.

Итак, форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации -когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года, но для формального выполнения данного требования управляющей организации будет достаточно изготовить банальную «отписку». Ответственности за непредставление отчета клиентам управляющая организация не несет. В самом худшем для нее случае собственники просто могут изменить способ управления (выбрать другую управляющую организацию), расторгнув тем самым договор с предыдущей компанией*(1).

Если же форма, сроки и порядок представления отчета установлены в договоре, там же может найтись место и для определения ответственности за их нарушение уже в виде финансовых санкций.

Зачем нужен отчет собственнику помещения?

Очевидно, что главная заинтересованная сторона - собственники помещений. Отчет необходим им как источник информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах). Поскольку объектом управления является многоквартирный дом и жильцам не нужна информация по другим домам, отчет должен содержать сведения только по одному дому.

Как известно, при заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит. Правила содержания общего имущества (п. 40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:

• получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
• проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
• требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе может найти отражение только информация о сумме перерасчета платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья в случае нарушения качества или периодичности оказания этих услуг (пп.«д» п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг). Также исполнитель коммунальных услуг обязан составлять акт об их непредоставлении. Вместе с тем о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом информация каждому отдельному собственнику недоступна. Иначе говоря, у каждого отдельного собственника не складывается «картинка» в целом по дому, а показатели из платежного документа, касающиеся только его доли в общем имуществе, по сути неинформативны.

Таким образом, интерес собственников помещений понятен - они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы). Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления. Однако в настоящее время по многим причинам (в первую очередь низкий уровень правосознания и активности граждан, а также неразвитая конкуренция на рынке управления многоквартирными домами) при согласовании условий договора управления перевес сил на стороне управляющей организации. Собственники же, как правило, соглашаются на все предложенные условия, зачастую даже не ознакомившись с проектом договора до его непосредственного принятия. Поэтому тот вариант развития событий, когда собственник получит идеальный для него отчет управляющей организации, практически нереален. Компания представит такой отчет, который ей удобно составлять. Поэтому остается выяснить: какую выгоду может извлечь сама управляющая организация из представления потребителям отчета? Или отчет является только обузой для компании, отвлекающей трудовые и материальные затраты (в связи с чем его составляют неинформативным, недетализированным, лаконичным)?

Зачем нужен отчет управляющей организации?

По нашему глубокому убеждению, отчет управляющей организации перед собственниками помещений при грамотном подходе к его составлению и, конечно, при условии долгосрочной стратегии присутствия на рынке может стать эффективным инструментом воздействия на собственников помещений.

Главная функция отчета с точки зрения управляющей организации - информирование собственников помещений. Специфика деятельности по управлению многоквартирным домом состоит в том, что собственники помещений не всегда могут увидеть и, что называется, пощупать результат услуг и работ. Например, если гражданин нанимает бригаду для ремонта квартиры, он сам следит за ходом работ, проверяет качество используемых материалов, видит результат, принимает его, заставляет исполнителей устранять недостатки и т.п., то есть держит руку на пульсе, потому что знает, за что и кому он платит деньги.

С содержанием общего имущества до сих пор ситуация совершенно иная. Из сознания обывателя никак не уйдет мысль, что «где-то есть какая-то управляющая организация, она выполняет какие-то работы, я ей плачу какие-то деньги». В большинстве случаев ни о результате работ, ни об их фактической стоимости (по наименованиям) собственник помещения не имеет понятия. Жильцы видят результат лишь некоторых услуг и работ - чистую придомовую территорию и помещения общего пользования, своевременный вывоз мусора. О состоянии внутридомового инженерного оборудования они могут и не подозревать до момента возникновения аварийной ситуации. Именно поэтому те управляющие организации, которые в условиях ограниченного финансирования предпочитают проводить работы по предотвращению аварийных ситуаций на коммунальных сетях, жертвуя при этом, например, уборкой подъездов, никогда не дождутся благодарности от жильцов. И наоборот, достаточно сделать косметический ремонт в подъезде, чтобы завоевать доверие граждан. Убедить жильцов в необходимости проводить капитальный ремонт общего имущества также вряд ли удастся, если до аварий дело не доходило ранее. Но, как известно, дешевле аварию предотвратить, чем устранять сначала ее последствия и только затем причины. Поэтому управляющей организации, которая серьезно относится к своему бизнесу и клиентам, нужно менять сознание собственников помещений. Жильцы должны знать, в каком состоянии находится общее имущество в целом и его отдельные элементы (и не только те, что на виду). Они должны иметь информацию о том, какие меры предпринимает управляющая компания для улучшения состояния общего имущества. Это позволит им трезво взглянуть на ситуацию и принимать взвешенные решения на общих собраниях (например, поддержать непопулярное предложение компании об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества).

С учетом вышеизложенного можно назвать несколько составляющих отчета управляющей организации перед собственниками помещений.

Состояние общего имущества

Составление данного раздела отчета не должно стать чем-то новым для управляющей организации, поскольку проведение осмотров общего имущества и оформление их результатов актами входят в круг обязанностей по содержанию общего имущества, возлагаемых на управляющую организацию законом (пп. 2 п. 11, 13, 14 Правил содержания и ремонта общего имущества, п. 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Кроме того, в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 Минрегион рекомендовал при смене управляющих организаций составлять двусторонний акт состояния общего имущества, который может использоваться для оценки результативности работы предыдущей компании, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества компанией-преемником.

Форма такого акта законом не установлена, однако традиционно организации пользуются формой, приведенной в приложении 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Вместе с тем, полагаем, данная форма является излишне подробной для собственников помещений. Управляющая организация вправе составить собственную форму раздела отчета о состоянии общего имущества, в которой акцентировано внимание только на необходимых моментах, в частности на процентах износа отдельных внутридомовых инженерных систем для предоставления коммунальных услуг и других конструктивных элементов общего имущества, на сведениях о последнем капитальном ремонте, проведенном в доме. Эти данные помогут объяснить собственникам имеющийся уровень аварийности, обосновать необходимость проведения ремонта и повышения размера платы.

Перечень услуг и работ

Этот раздел отчета должен повторять перечень услуг и работ, утвержденный на общем собрании (п. 17 Правил содержания и ремонта общего имущества) и представленный в приложении к договору управления (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Полагаем, что степень детализации управляющая организация должна выбрать самостоятельно. Вероятно, наиболее целесообразно найти золотую середину между двумя крайними точками: «содержание и ремонт общего имущества» из платежного документа и очень подробный перечень, который приведен в приложениях 2 и 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Важно, чтобы представленный перечень с наименованием и объемами тех или иных услуг и работ был конкретным (например, включать в отчет такое обобщенное наименование услуг, как содержание помещений общего пользования, нецелесообразно, ведь его нельзя измерить в натуральных величинах; нужно писать «уборка подъездов» с конкретным количеством уборок в определенный период времени). По нашему мнению, в отчет необходимо включать именно натуральные показатели объема выполненных работ и оказанных услуг. Только в таком случае собственники помещений могут понять, какие работы и в каком объеме были действительно выполнены. Указание суммарной стоимости услуг и работ неинформативно.

Раздел отчета, представленный в таком виде, фактически заменяет собой акт об оказании услуг и выполнении работ. Напомним, что оплате подлежат лишь фактически оказанные услуги и выполненные работы. По общему правилу п. 1 ст. 711 ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Эта же норма применяется и к правоотношениям по договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ). Управляющая организация выставляет собственникам помещений платежные документы исходя из того, что весь объем работ, запланированный договором управления, в конкретном месяце был выполнен. Законом предусмотрен механизм снижения платы в случае нарушения качества и несоблюдения объема работ и услуг. Услуги и работы считаются выполненными в том объеме, в котором начислена плата, если не поступило своевременных заявлений потребителей о нарушении качества.

Особо заметим, что в рамках договора управления компания не только оказывает услуги (не имеющие овеществленного результата, потребляемые в момент оказания), но и выполняет работы (которые имеют материальный результат). Закон требует документального оформления передачи заказчику результата работы - путем подписания акта (ст. 720, 753 ГК РФ). Со дня подписания акта отсчитывается срок, в течение которого заказчик вправе предъявлять претензии к качеству работ (ст. 724ГК РФ). Особенно это актуально для выполнения работ по ремонту общего имущества. В связи с этим управляющая организация заинтересована в том, чтобы иметь подписи представителей собственников помещений на соответствующем акте. Если представители собственников помещений участвовали в приемке работ, это целесообразно отразить в отчете, например, путем составления справочной таблицы (с графами «Вид и объем работ», «Дата приемки», «ФИО представителя собственников»).

К вопросу о стоимостных показателях в отчете

Безусловно, одними показателями технического состояния общего имущества и сведениями об объемах оказанных услуг и выполненных работ в натуральных единицах измерения в отчете управляющей организации не обойтись. Между собственниками помещений и исполнителем проводятся финансовые расчеты, поэтому определенная информация о денежных потоках должна найти отражение в отчете. Но вот вопрос: какая именно?

Стоимость услуг или смета доходов и расходов?

Очень часто в рекомендуемых органами самоуправления формах отчетов, а также в самостоятельно разработанных управляющими компаниями формах можно встретить такие показатели, как затраты на выполнение тех или иных работ. Полагаем, что эти данные не просто не нужны собственникам помещений (и не несут для них смысловой нагрузки), предоставление такой информации не укладывается в сущность отношений по договору управления.

Согласитесь, заказчику по договору подряда (оказания услуг) сведения о расшифровке затрат подрядчика (исполнителя) совершенно не нужны. Впрочем, и подрядчик вряд ли будет раскрывать показатели своей хозяйственной деятельности перед заказчиком: зачем заказчику знать, какую прибыль он приносит подрядчику. Но даже если подрядчик работает себе в убыток, информация о сумме убытка никак не повлияет на отношения с заказчиком (подрядчик не может требовать повышения цены только потому, что несет убытки по договору). Все финансовые расчеты между сторонами основаны на условиях договора, определенных на стадии его заключения. Если подрядчику было ясно, что согласованные цена и объем работ повлекут убытки, он вправе был отказаться от заключения договора. Если же это стало очевидно уже в процессе исполнения договора, то это также не является основанием для одностороннего изменения условий договора, а квалифицируется как предпринимательский риск подрядчика.

Мнение эксперта . В отчете управляющей организации нет места смете доходов и расходов по многоквартирному дому. В нем должна быть отражена стоимость работ и услуг.

Все сказанное полностью применимо и к отношениям между собственниками помещений и управляющей организацией. В отчете следует указать стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг, соответствующую их объему в натуральных показателях и ставке платы согласно договору управления. Суммарную стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг нужно сравнить с суммарным размером начисленной платы за содержание и ремонт жилого помещения в данном многоквартирном доме за отчетный период.

Смету доходов и расходов по конкретному многоквартирному дому следует оставить для внутреннего пользования управляющей организацией в качестве инструмента управленческого учета. Кроме того, раскрытие информации о фактических затратах управляющей организации может сыграть не на руку ей самой (например, ее могут использовать конкуренты). Эти сведения опубликовываются в составе бухгалтерской отчетности только в целом по виду деятельности, но не по конкретному объекту управления. Конечно, если управляющая организация полагает, что достигнет каких-либо целей путем предоставления сведений о фактическом размере затрат на обслуживание конкретного дома, ей ничто не мешает включать их в отчет. Однако, по нашему мнению, это нецелесообразно.

Расчеты с собственниками помещений

Наряду со стоимостью услуг и работ по договору управления в отчете следует обратить особое внимание на платежную дисциплину собственников помещений. Основой для формирования этого раздела отчета может стать представленная бухгалтером оборотная ведомость по счету учета расчетов с собственниками помещений (62, 76) в разрезе многоквартирных домов. Так, отдельно нужно указать долг на начало отчетного периода, предъявленные к оплате суммы, поступившие от собственников помещений платежи, задолженность на конец отчетного периода. Полагаем, что эти показатели необходимо раскрывать отдельно по каждому виду коммунальных услуг и по содержанию и ремонту общего имущества. Если производится накопление средств на капитальный ремонт, состояние расчетов по этому основанию также показывается обособленно. Кроме того, управляющей организации, являющейся получателем бюджетных средств на компенсацию расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по регулируемым ценам или с предоставлением услуг льготным категориям граждан, также целесообразно отдельно указать расчеты с бюджетом, касающиеся конкретного многоквартирного дома.

На заметку . Информация в отчете о задолженности жильцов может улучшить их платежную дисциплину.

Отражение в отчете управляющей организации задолженности собственников помещений может стать дополнительным стимулом погасить ее и объяснит, почему, например, управляющая организация фактически оказала услуг меньше, чем было предусмотрено договором управления*(2).

Дополнительно в отчет допускается включать информацию о суммах, перечисленных управляющей компанией в адрес ресурсоснабжающих организаций. Если эти суммы равны поступлениям от собственников помещений в оплату коммунальных услуг, управляющая организация покажет, что угроза отключения подачи коммунальных ресурсов в связи с долгами вызвана только неплатежами жильцов.

Нужно ли утверждать отчет?

Некоторые эксперты полагают, что отчет управляющей организации должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений. Если считать отчет своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг, с этим следует согласиться. Однако закон не указывает на такую необходимость: в частности, п. 6 ст. 162 ЖК РФ предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления вне зависимости от результатов работы за прошлый период. Заметим, что согласно пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ утверждает отчет товарищества о финансовой деятельности (можно провести аналогию с отчетом управляющей организации), однако термин «утверждение» фактически применяется в значении «ознакомление»*(3). Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления. Кроме того, в договор может быть включено такое условие: отчет считается утвержденным, если в течение 30 дней после его представления в управляющую организацию не поступили возражения, сформулированные на общем собрании собственников помещений. Порядок и результаты рассмотрения возражений собственников по отчету целесообразно прописать в договоре управления. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями. Логично предположить, что, если уж собственники, что называется, собрались с силами, чтобы провести собрание и согласовать между собой возражения по отчету, значит, они твердо намерены отстаивать свои права.

Итак, при разработке формы отчета управляющей организации следует в первую очередь поставить себя на место собственников помещений и задаться вопросом: какую информацию они хотели бы получить? Скорее всего, ответить на этот вопрос будет не очень сложно - любой заказчик хочет знать, какие работы были выполнены, сколько они стоят и как изменилось состояние обслуживаемого имущества. Учитывая это, а также исходя из собственных целей (повысить платежную дисциплину клиентов, обосновать необходимость расширения перечня работ и услуг, повышения размера платы), управляющая организация должна найти оптимальную форму предоставления информации жильцам.

После публикации статьи про вступление в силу Приказа Минстроя об утверждении формы акта приёмки выполненных работ посыпалось множество вопросов и комментариев от управляющих организаций. И это вполне понятно, поскольку данная тема волнует все УК. Большинство вопросов касается порядка и сроков составления и подписания данных актов между УК и председателем совета дома либо уполномоченным ОСС представителем от собственников помещений в МКД.

В документе, утверждённом Минстроем, дана лишь форма акта приёмки выполненных работ. Но не сказано ни слова о порядке или сроках актирования и подписания данной формы. В сегодняшней статье попытаемся разобраться в этих вопросах.

Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.

Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).

Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.

Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).

Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.

Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.

Ответственность УК за некачественные работы

Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы , собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.

В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).

Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.

Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах - нет перерасчёта.

Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).

Резюмируя всё вышесказанное, можно отметить следующие важные моменты:

• собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
• при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
• с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
• при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.

Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).

При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.

Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:

• контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
• подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
• подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.

Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160 , п.1 ст.182 , ст.185 ГК РФ).

Подытоживая всё вышесказанное, можно сделать следующее заключение:

• акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
• никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
• подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
• без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
• при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.

Сроки подписания акта приёмки выполненных работ

В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.

Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.

Напоминаем, что если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Дело № 2-922/2014 копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

Председательствующего судьи Субхангулова А.Н.,

При секретаре Молчановой А.К.,

С участием истца Чурбаева И.Х., представителя ответчика ООО «УКЖХ» Туманина И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чурбаева И.Х. к ООО «УКЖХ» о признании действий ООО «УКЖХ» незаконными и признании актов выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме за гг. недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Чурбаев И.Х. обратился в суд с заявлением, обосновав его тем, что ООО «УКЖХ» не выполняет ст. . В году ООО «УКЖХ» не дал ему, как председателю совета многоквартирного дома ни одного акта выполненных работ по ремонту и содержанию жилья на подпись. В г. ООО «УКЖХ» не дал ни одного акта выполненных работ ему как председателю совета многоквартирного дома на подпись.

Просит признать действия ООО «УКЖХ» незаконными и признать недействительными акты по ремонту и содержанию жилья за гг.

Определением Мелеузовского районного суда РБ от от заявителя Чурбаева И.Х. принято уточненное заявление, по которому ООО «УКЖХ» привлечено к участию в деле в качестве ответчика и просит признать действия ООО «УКЖХ» незаконными, ООО «УКЖХ» не предъявляют председателю совета многоквартирного дома на подпись акты выполненных работ по содержанию жилья. Председателем совета многоквартирного дома не были подписаны акты выполненных работ за гг. Признать недействительными акты выполненных работ по содержанию и ремонту жилья за годы.

В суде истец Чурбаев И.Х. заявленные требования поддержал и пояснил, что ему дали один акт выполненных работ и больше ему не давали данные акты на подпись. Его один раз приглашали в УКЖХ, но не дали подписывать акты выполненных работ. Заявлением о предоставлении некачественных услуг он не обращался. Также, не обращался в органы местного самоуправления. Акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества они не составляли. Он отказывался от подписей в актах, так как ответчик ненадлежащим образом выполнял услуги. От показаний ранее данные им в судебном заседании от, что ему предлагали на подпись акты приемки выполненных работ, отказался.

В суде представитель ответчика ООО «УКЖХ» Туманин И.В. иск не признал и пояснил, что они предоставляли истцу акты выполненных работ. Однако он отказывался подписывать данные акты, о чем были составлены соответствующие акты.

Свидетель ФИО1 показала в суде, что она с г. по г. работала мастером участка. У нее под контролем было 14 домов, в том числе дом № , в котором Чурбаев И.Х. является председателем совета этого дома. Акты выполненных работ предоставляли Чурбаеву И.Х.. Она звонила ему и приглашала его в ЖРЭУ в кабинет мастеров. Он приходил, и подписывать акты выполненных работ отказывался. Ей приходилось ходить к другим членам совета многоквартирного дома, чтобы подписывать акты выполненных работ. Чурбаев И.Х. отказывался подписывать данные акты, говорил, что работу не делали. За время работы с г. по г. им не налагались штрафы в связи с невыполнением работ. В конце каждого месяца – акт выполненных работ предоставлялся на подпись по каждому дому. Подписывает обычно председатель совета дома. Чурбаеву И.Х. предоставляли акты, но он зачеркивает и пишет свои цифры, свои расчеты, не обосновывая их. При этом говорил, что дворник ничего не делает. За антисанитарное состояние не было никаких наказаний. Также не были крупные аварии.

Свидетель ФИО2 показал в суде, что он с является мастером дома № . Он предоставлял Чурбаеву И.Х. акты выполненных работ. Чурбаев И.Х. отказывался подписывать акты выполненных работ. Поэтому они составляли акты, что Чурбаев И.Х. отказался от подписи. Некоторые акты зачеркивал. Говорил, как будто дворник ничего не делал. За антисанитарное состояние наказаний не было. Крупные аварии также не было.

Свидетель ФИО3 показала в суде, что она является членом совета многоквартирного дома. Она подписывала акты выполненных работ. За эти годы не было претензий по содержания текучего ремонта. Она работу принимали и поэтому подписывала. Она проживает в данном доме с г. Ее сразу же избрали старшим по подъезду.

Свидетель ФИО4 показал в суде, что он с г. является членом совета многоквартирного дома. Он старший по подъезду. Членами совета не составился акт о предоставлении некачественных услуг многоквартирного дома. При невыполнении дворником своих обязанностей, это сразу видно. После обращения к нему Чурбаева И.Х. он не подписывает акты выполненных работ. Ранее он подписывал данные акты.

Выслушав истца, представителя ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Также, истец Чурбаев И.Х. просит признать акты по ремонту и содержанию жилья за гг. недействительными.

При этом истец указывает, что он не подписывал акты приемки выполненных работ, так как ответчик ненадлежащим образом выполнял услуги.

Судебная практика по:

Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ

В случае если способ управления МКД - управляющая организация и в МКД отсутствует старший по дому либо представитель собственников помещений МКД, кем от собственников может подписываться акт приемки работ (услуг) по содержанию и ремонту МОП? Понятно, что одной стороной является управляющая организация.

Ответ

Акт выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД со стороны собственников может подписать только:

• лицо, уполномоченное собственниками помещений в МКД;


• председатель совета МКД.

• обратиться в ОМС для созыва общего собрания (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ);


• самостоятельно инициировать общее собрание (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Требования об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Акт приемки работ МКД: форма и нормы

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр.

Пунктом 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ закреплена норма, согласно которой председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, анализ норм действующего жилищного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью.

На основании ч. 1 ст. 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те правонарушения, в отношении которых установлена его вина. В соответствии с ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом об административных правонарушениях или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но таким лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Если УО приняла все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил, то она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении. При рассмотрении дел, связанных с привлечением УО к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, арбитры в обязательном порядке исследуют вопрос о вине таких компаний.

Таким образом, УО должна иметь возможность сослаться на обстоятельства, исключающие ее вину в правонарушении, а именно доказать, что ею были предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил.