Ранее зарегистрированные права на недвижимость. Оформление земельного участка в собственность

Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" :

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

4. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

5. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании:

1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;

2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;

3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.

6. Порядок и сроки направления органом регистрации прав указанных в пункте 3 части 5 настоящей статьи запросов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган регистрации прав по его запросам, указанным в пункте 3 части 5 настоящей статьи, все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимого имущества в течение трех рабочих дней со дня получения такого запроса.

7. В течение пяти рабочих дней со дня включения в Единый государственный реестр недвижимости документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости орган регистрации прав выдает или направляет лицу, обратившемуся с запросом о предоставлении сведений, без взимания дополнительной платы или лицу, обратившемуся с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:

1) в форме документа, указанного в запросе о предоставлении сведений или межведомственном запросе, если ранее на основании этих запросов органом регистрации прав выданы или направлены уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений об объекте недвижимости;

2) в форме документа, указанного в соответствующем заявлении, если сведения в отношении такого объекта недвижимости внесены при рассмотрении заявления о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;

3) в форме документа, указанного в соответствующем заявлении, если ранее на основании заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости принято решение об отказе во внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в связи с отсутствием в представленных заявителем документах необходимых сведений и если сведения в отношении такого объекта недвижимости внесены при поступлении в орган регистрации прав по его запросам документов, представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами или организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

8. Орган регистрации прав принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если:

1) имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания;

3) сведения об объекте недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;

4) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в пункте 3 части 5 настоящей статьи, свидетельствует об отсутствии необходимых документа и (или) сведений и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

9. Сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

10. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершенного строительства отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости или о вещных правах на земельные участки, на которых расположены такие объекты недвижимости, орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а если такие объекты недвижимости находятся на межселенных территориях, - в органы местного самоуправления муниципальных районов или, если такие объекты недвижимости находятся на территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, - в уполномоченные органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации - города федерального значения. Правила настоящей части не применяются к зданиям, сооружениям, если осуществлена государственная регистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в этом многоквартирном доме.

Регистрация права собственности на квартиру — это необходимое условие признания этого права государством и, как следствие, свободного владения и распоряжения жильем. В нашей статье будет рассказано, что требуется для прохождения этой процедуры.

Документы для регистрации и требования к ним

Прежде всего потребуется подготовить пакет документов, включающий:

Заявление о регистрации недвижимости. При подаче документов лично в Росреестр или МФЦ его заполнит уполномоченный сотрудник (заявителю останется лишь поставить подпись), при электронном способе подачи заявление заполняется онлайн. Лишь в случае направления документов почтой придется распечатать и заполнить заявление самостоятельно (бланк имеется на официальном сайте Росреестра).
Документ, на основании которого возникло право (договор дарения, мены, купли-продажи или ренты, свидетельство о наследстве и т. д.).
Заверенное нотариусом согласие супруга прежнего собственника на сделку с квартирой.
Письменное согласие органов опеки на распоряжение квартирой, если среди собственников имеются несовершеннолетние и/или недееспособные.
Паспорт (предъявляется при подаче документов) либо нотариально заверенная доверенность, если документы подаются через представителя. При отправке документов почтой прикладывается копия паспорта.

Все документы подаются в 1 экземпляре, за исключением договора:

если он заключен в простой письменной форме, то необходимо 2 его подлинника (1 вернут собственнику);
если договор заверен нотариусом, то подается оригинал и 1 простая копия (оригинал вернут собственнику).

Документы не должны иметь подчисток, приписок, исправлений. В противном случае они будут возвращены заявителю без рассмотрения.

Размер госпошлины и правила ее уплаты

По общему правилу пошлина за регистрацию собственности на квартиру для физлиц составляет 2000 руб., при этом документ о ее уплате подавать в Росреестр необязательно. Можно осуществить платеж и после подачи документов, но не позже чем через 5 дней, иначе их вернут без рассмотрения. Наиболее надежный вариант — оплатить пошлину заблаговременно.

При этом важно знать, что:

Платеж выполняется по месту обращения за регистрацией. Реквизиты для уплаты пошлины различны для территориальных подразделений Росреестра. Их можно найти в региональных информационных блоках на официальном сайте ведомства.
Возможен как наличный, так и безналичный способ уплаты. В первом случае платеж будет подтверждаться квитанцией, во втором — платежным поручением с отметкой о его исполнении. Эти документы нужно тщательно проверить на предмет наличия ошибок в Ф. И. О. плательщиков, т. к. ошибки влекут возврат документов.
Если по условиям договора жилье приобретается в долевую собственность, то уплатить пошлину должен каждый новый собственник от своего имени (в размере 2000 руб., помноженных на размер доли). За детей младше 14 лет родители платят пошлину от своего имени.
От уплаты пошлины за регистрацию собственности освобождены малоимущие граждане. Однако нужно будет приложить документ, подтверждающий этот статус.
Пошлину может уплатить и представитель физлица, но для этого в его доверенности должно быть прописано соответствующее полномочие.

Способы подачи документов (через Росреестр, МФЦ и т. д.)

Регистрационные действия (внесение сведений о новом собственнике в реестр) выполняет Росреестр. Подать же документы для регистрации права собственности на квартируможно несколькими способами:

Не знаете свои права?

Путем обращения непосредственно в территориальное подразделение Росреестра. Перечень подразделений каждого из субъектов России размещен на официальном сайте ведомства. Обратиться можно в любое подразделение, вне зависимости от расположения квартиры и места жительства заявителя.
Путем их вручения уполномоченному сотруднику Росреестра в месте, указанном заявителем (на выездном приеме). Данная услуга предоставляется безвозмездно ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам 1-й и 2-й групп, если они являются заявителями-собственниками.
Воспользовавшись услугами МФЦ. Перечень занимающихся госрегистрацией собственности центров имеется на официальном сайте Росреестра.
Направив документы почтой. Отправление обязательно должно быть с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

ВАЖНО! Если документы подаютсяпо почте, обязательно нотариальное удостоверение сделки и подлинности подписи на заявлении.

Помимо подачи бумажных документов существует возможность подать документы в электронной форме — через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Однако для этого требуется наличие у заявителя усиленной квалифицированной электронной подписи.

Росреестр после получения обязан выдать заявителю расписку в приеме документов:

при подаче их в подразделение Росреестра — немедленно;
при ином способе подачи — в течение рабочего дня, идущего за днем поступления документов в госорган.

Каковы сроки регистрации, выдают ли сейчас свидетельства о праве собственности

О ходе регистрации (например, ее приостановке или проведении) Росреестр обязан информировать заявителя посредством электронной почты или, если контактный адрес не был указан, смс-сообщений (при наличии технической возможности). По общему правилу максимальный срок регистрации составляет 7 рабочих дней со дня приема документов, но увеличивается до 9 рабочих дней, если заявитель воспользовался услугами МФЦ.

Сокращенные сроки установлены для случаев регистрации собственности на основании нотариально удостоверенных сделок и свидетельств о наследстве — в этих случаях они составляют 3 и 5 рабочих дней при подаче документов в Росреестр или МФЦ соответственно. Если же пакет документов на регистрацию по таким основаниям поступает в электронном виде, то регистрация осуществляется в течение 1 рабочего дня.

Факт госрегистрации права собственности подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она может быть выдана на руки, а также направлена по обычной или электронной почте. Свидетельства о государственной регистрации сейчас не выдаются, при этом ранее выданные являются действительными и подтверждают право собственности, как и прежде.

Регистрация ранее возникшего права собственности на квартиру

До конца 90-х порядка регистрации прав на квартиры, как и единого реестра прав, не существовало. В связи с этим в разных субъектах России регистрация собственности проводилась разными органами (БТИ, местной администрацией и т. д.). С 31 января 1998 года законом были установлены единые правила регистрации прав на недвижимость, которые, претерпев определенные изменения, существуют и сейчас. Есть и единый реестр недвижимости — преемник ЕГРП, созданного в 1998 году, однако по обозначенным выше причинам в нем имеются сведения не обо всех правах.

Так называемые ранее возникшие права признаются действительными только в том случае, если они были оформлены по действовавшим тогда правилам. К примеру, если имеется документ, содержание которого позволяет установить собственника (договор купли-продажи со штампом уполномоченного органа). Есть только один случай, когда нужно обязательно пройти процедуру перерегистрации, — при намерении собственника распорядиться квартирой (продать, подарить и т. д.) или установить обременение (к примеру, залог). В остальных случаях перерегистрация необязательна.

Регистрация ранее возникшего права проводится в обычном порядке — путем подачи заявления и документа, подтверждающего возникновение права. По результатам регистрации выдадут выписку из ЕГРН.

Как видите, зарегистрировать право собственности на жилье вполне по силам любому гражданину. Важно лишь соблюсти правила оформления документов и уплаты пошлины.

Истец хочет признать право постоянного (бессрочного) пользования ответчика земельным участком отсутствующим

3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;

2) в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным, а также сведения о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, либо об основной характеристике объекта недвижимости (протяженности, глубине, глубине залегания, площади, объеме, высоте, площади застройки) и о ее значении при условии, что объектом недвижимости является сооружение, и (или) не поступил ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, если вы купили, получили в дар или в наследство и т. д. недвижимое имущество, то ваше право собственности на недвижимость должно было быть зарегистрировано в порядке, который установлен Законом о регистрации. Посмотрите внимательно в Свидетельство о регистрации права, в нем должно быть указано, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права.

А как же права на недвижимое имущество, которые возникли до момента вступления в силу ФЗ № 122? С этим вопросом разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Ранее возникшее право
Эти «старые» права на недвижимое имущество на бюрократическом языке называются «ранее возникшими правами». Вопрос, который волнует многих – нужно ли проходить регистрацию (перерегистрацию) если право на недвижимость возникли до 31 января 1998 года? Ответ на этот вопрос зависит от сложившейся ситуации.

Когда «перерегистрация» не нужна?
Итак, у вас в собственности есть квартира (дом, комната) права, на которые возникли до 31 января 1998 года.
Но необходимо сразу оговориться – права на недвижимое имущество должны были быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент времени. Сказать однозначно, какой порядок оформления документов действовал до 31.01.1998 года нельзя, так как в каждом субъекте РФ были свои правила. Где-то необходимо было регистрировать договор в БТИ, в другом месте в местной администрации, если предметом сделки был земельный участок – то таким органом мог быть местный земельный комитет. Например, в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями - Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию прав на гаражи - БТИ г. Москвы.

Также следует, помнить, что ранее некоторые виды сделок подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, устная договоренность с продавцом, в соответствии с которой он вам отдавал дом, а вы ему деньги – ну никак не может считаться ранее возникшим правом. Говоря простыми словами - должны быть документы из содержания, которых вытекает, что вы являетесь собственником недвижимого имущества, на документах (договор, свидетельство и т. д.) должны стоять печать или штамп уполномоченного органа. Если вы не собираетесь совершать с имуществом какие-либо сделки (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т. д.), то вы можете и дальше свободно владеть и пользоваться недвижимостью. Проходить так называемую «перерегистрацию» с целью получить новое Свидетельство не нужно, то есть необязательно.

Если вы все же вы хотите зарегистрировать свое ранее возникшее право (для собственного успокоения), то вы можете сделать это в любое время.

Когда «перерегистрация» обязательна?
Если у вас на руках документы на недвижимое имущество полученные до 31 января 1998 года и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядится имуществом, то в данном случае «перерегистрация» обязательна!

Допустим, вы купили квартиру в 1997 году, а сейчас хотите продать ее. В этом случае необходимо:

продавцу подать заявление и все необходимые документы для регистрации ранее возникшего права;
продавцу и покупателю подать заявление и другие документы на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;
покупателю подать заявление на регистрацию права собственности на приобретаемую квартиру.

Как вытекает из закона, государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (ст. 6 закона о регистрации). Другими словами - сделать все три действия можно одновременно, при этом продавец не будет платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права. То есть государственная пошлина за регистрацию договора составит – 500 руб., за регистрацию права собственности покупателя – 500 руб. При этом на все три действия уйдет срок – не более 1 месяца (если конечно не будет оснований для приостановления регистрации). В других случаях (неодновременная регистрация, регистрация по желанию правообладателя) зарегистрировать ранее возникшее право можно только, уплатив государственную пошлину.

Плата за регистрацию
Размер пошлины не так уж и велик. В соответствии с Налоговым кодексом РФ размер государственной пошлины составляет половину от госпошлины, которую вы бы отдали за регистрацию права. Напомним, что пошлина за регистрацию для физических лиц составляет 500 рублей, а значит за «перерегистрацию» пошлина составит – 250 рублей, для юридических лиц регистрация составляет 7500 рублей, значит за «перерегистрацию – 3750 рублей. С 1 января 2009 года пошлину в размере 100 рублей за госрегистрацию права собственности платят владельцы земельного участка, а также объекта на этом участке. Участок должен быть предназначен для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Что нужно для перерегистрации?
Для того чтобы вам зарегистрировали ваши «старые» права необходимо собрать:

все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
кадастровый паспорт;
квитанция об уплате государственной пошлины (при необходимости);
заявление установленного образца;
документы, удостоверяющие личность;
доверенность, если регистрация проводится через доверенное лицо.

Комментарии специалистов для Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Артем Григорьев, ведущий юрист-консульт компании IntermarkSavills:
Как следует из п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом.

Таким образом, все правоустанавливающие документы (соответствующие договоры, заверенные печатью уполномоченного государственного органа - Комитета по жилищной политике, например) сохраняют свою силу и не требуют повторного подтверждения. Следовательно, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из вышеуказанной нормы закона также следует, что регистрация ранее возникших прав (т.н. «первичная регистрация») необходима только в том случае, когда в отношении конкретного объекта недвижимости заключается сделка, требующая государственной регистрации в соответствии с законом (например, купля-продажа, дарение, долгосрочная аренды и т.д.). Поэтому если Вы собираетесь продавать квартиру (дарить) или сдавать в долгосрочную (год и более) аренду, то, по всей видимости, не имеет смысла торопиться с проведением первичной регистрации, поскольку таковая будет проведена автоматически перед регистрацией новой сделки.

Более того, законом не предусмотрено какого-либо срока на совершение «первичной» регистрации (как это, например, установлено для бесплатной приватизации), что может служить еще одним основанием не спешить с перерегистрацией. Однако, если вы не собираетесь в ближайшее время проводить сделки с квартирой, требующие государственной регистрации, и при этом хотите «спокойно спать», имея на руках свидетельство о праве собственности нового образца, то вы можете обратиться с соответствующим заявлением в территориальный подразделение Федеральной регистрационной службы.

Вам это также может пригодиться в том случае, если вы являетесь владельцем квартиры бизнес-класса и выше и намереваетесь сдавать её в аренду. В этом случае следует иметь в виду, что некоторые крупные западные компании, арендующие жильё для своих сотрудников, требуют от потенциального арендодателя/наймодателя предоставить свидетельство о собственности нового образца, отказываясь принимать старые (но действительные!) документы, даже если заключаемая сделка не подразумевает государственной регистрации (найм, краткосрочная аренда).

Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости «НОРА»:
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ № 122 (31.01.1998) признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом.

Однако продать объект недвижимости без регистрации ранее возникшего права, несмотря на то, что такое право также признается государством, нельзя. Зарегистрировать ранее возникшее право на недвижимое имущество можно по желанию правообладателя в любое время до или одновременно с отчуждением объекта недвижимости.

Последнее правило в два раза сокращает время, в течение которого может быть совершена сделка с таким имуществом. Так, как если отдельно сначала регистрировать ранее возникшее право собственности, а только потом договор отчуждения (если требует закон) и переход права собственности по нему, потребуется ни один, а два месяца. Однако на этом все преимущества одновременной регистрации со сделкой ранее возникших прав на объект недвижимости заканчиваются.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), который носит открытый характер.

Любое лица, в т.ч. покупатель, может получить сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости в виде выписки из ЕГРП. Однако получить информацию о том, кто является законным собственником объекта недвижимости, сведения о которых еще не содержатся в ЕГРП, покупатель не может. Проверить документы, предоставленные продавцом покупателю в подтверждение своего права собственности, которое возникло еще до введения государственной регистрацией прав, независимо без участия самого продавца нельзя. Государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество это отдельное регистрационное действие, которое в любом случае предшествует регистрации сделки (если требует закон) и переходу прав по ней.

Закрепляет принцип действительности ранее возникших прав.

регистрация перехода ранее возникшего права; регистрация ограничения (обременения) ранее возникшего права.

Процедура для регистрации данных прав предусмотрена упрощенная и выглядит следующим образом: заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права подается совместно с заявлением на государственную регистрацию перехода данного права, ограничения (обременения) ранее возникшего права, либо сделки с соответствующим имуществом. В данном случае указанная "двойная" государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов, необходимых для проведения государственной регистрации указанных прав.

Институт приобретательной давности имеет сравнительно недолгую историю в России. Впервые о нем упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года.

В настоящее время данный институт регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и другими подзаконными актами. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Понятие добросовестности может быть выведено из ст. 302 ГК РФ, где дается определение добросовестного приобретателя. В соответствии с указанной статьей, лицо не знало и не могло знать о незаконности своего владения. Для определения длительности владения могут учитываться, например, свидетельские показания, факт начала уплаты налога на недвижимое имущество и др. Принцип открытости владения подразумевает, что несобственник использует имущество по назначению открыто для окружающих, и совершает иные действия, свидетельствующие о том, что он рассматривал данное имущество, как собственное.

Право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть как на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ), так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (ст. 234 ГК РФ). Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", нормы данного института неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах (аренда, хранение, безвозмездное пользование) либо было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Помимо общих сроков, указанных в ст. 243 ГК РФ законодательством могут устанавливаться специальные для отдельных видов имущества. Так, в соответствии со ст. 43 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года "О вывозе и ввозе культурных ценностей" устанавливается срок приобретательной давности для культурных ценностей в 20 лет.

Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта и условий приобретательной давности в судебном порядке.

<< Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним		Статья 7. >> Открытость сведений о государственной регистрации прав
	Содержание