Процедура регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав на земельные участки Государственная регистрация ранее возникшего права

Регистрация права собственности на квартиру — это необходимое условие признания этого права государством и, как следствие, свободного владения и распоряжения жильем. В нашей статье будет рассказано, что требуется для прохождения этой процедуры.

Документы для регистрации и требования к ним

Прежде всего потребуется подготовить пакет документов, включающий:

1. Заявление о регистрации недвижимости. При подаче документов лично в Росреестр или МФЦ его заполнит уполномоченный сотрудник (заявителю останется лишь поставить подпись), при электронном способе подачи заявление заполняется онлайн. Лишь в случае направления документов почтой придется распечатать и заполнить заявление самостоятельно (бланк имеется на официальном сайте Росреестра).
2. Документ, на основании которого возникло право (договор дарения, мены, купли-продажи или ренты, свидетельство о наследстве и т. д.).
3. Заверенное нотариусом согласие супруга прежнего собственника на сделку с квартирой.
4. Письменное согласие органов опеки на распоряжение квартирой, если среди собственников имеются несовершеннолетние и/или недееспособные.
5. Паспорт (предъявляется при подаче документов) либо нотариально заверенная доверенность, если документы подаются через представителя. При отправке документов почтой прикладывается копия паспорта.

Все документы подаются в 1 экземпляре, за исключением договора:

• если он заключен в простой письменной форме, то необходимо 2 его подлинника (1 вернут собственнику);
• если договор заверен нотариусом, то подается оригинал и 1 простая копия (оригинал вернут собственнику).

Документы не должны иметь подчисток, приписок, исправлений. В противном случае они будут возвращены заявителю без рассмотрения.

Размер госпошлины и правила ее уплаты

По общему правилу пошлина за регистрацию собственности на квартиру для физлиц составляет 2000 руб., при этом документ о ее уплате подавать в Росреестр необязательно. Можно осуществить платеж и после подачи документов, но не позже чем через 5 дней, иначе их вернут без рассмотрения. Наиболее надежный вариант — оплатить пошлину заблаговременно.

При этом важно знать, что:

1. Платеж выполняется по месту обращения за регистрацией. Реквизиты для уплаты пошлины различны для территориальных подразделений Росреестра. Их можно найти в региональных информационных блоках на официальном сайте ведомства.
2. Возможен как наличный, так и безналичный способ уплаты. В первом случае платеж будет подтверждаться квитанцией, во втором — платежным поручением с отметкой о его исполнении. Эти документы нужно тщательно проверить на предмет наличия ошибок в Ф. И. О. плательщиков, т. к. ошибки влекут возврат документов.
3. Если по условиям договора жилье приобретается в долевую собственность, то уплатить пошлину должен каждый новый собственник от своего имени (в размере 2000 руб., помноженных на размер доли). За детей младше 14 лет родители платят пошлину от своего имени.
4. От уплаты пошлины за регистрацию собственности освобождены малоимущие граждане. Однако нужно будет приложить документ, подтверждающий этот статус.
5. Пошлину может уплатить и представитель физлица, но для этого в его доверенности должно быть прописано соответствующее полномочие.

Способы подачи документов (через Росреестр, МФЦ и т. д.)

Регистрационные действия (внесение сведений о новом собственнике в реестр) выполняет Росреестр. Подать же документы для регистрации права собственности на квартируможно несколькими способами:

Не знаете свои права?

1. Путем обращения непосредственно в территориальное подразделение Росреестра. Перечень подразделений каждого из субъектов России размещен на официальном сайте ведомства. Обратиться можно в любое подразделение, вне зависимости от расположения квартиры и места жительства заявителя.
2. Путем их вручения уполномоченному сотруднику Росреестра в месте, указанном заявителем (на выездном приеме). Данная услуга предоставляется безвозмездно ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам 1-й и 2-й групп, если они являются заявителями-собственниками.
3. Воспользовавшись услугами МФЦ. Перечень занимающихся госрегистрацией собственности центров имеется на официальном сайте Росреестра.
4. Направив документы почтой. Отправление обязательно должно быть с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

ВАЖНО! Если документы подаютсяпо почте, обязательно нотариальное удостоверение сделки и подлинности подписи на заявлении.

Помимо подачи бумажных документов существует возможность подать документы в электронной форме — через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Однако для этого требуется наличие у заявителя усиленной квалифицированной электронной подписи.

Росреестр после получения обязан выдать заявителю расписку в приеме документов:

• при подаче их в подразделение Росреестра — немедленно;
• при ином способе подачи — в течение рабочего дня, идущего за днем поступления документов в госорган.

Каковы сроки регистрации, выдают ли сейчас свидетельства о праве собственности

О ходе регистрации (например, ее приостановке или проведении) Росреестр обязан информировать заявителя посредством электронной почты или, если контактный адрес не был указан, смс-сообщений (при наличии технической возможности). По общему правилу максимальный срок регистрации составляет 7 рабочих дней со дня приема документов, но увеличивается до 9 рабочих дней, если заявитель воспользовался услугами МФЦ.

Сокращенные сроки установлены для случаев регистрации собственности на основании нотариально удостоверенных сделок и свидетельств о наследстве — в этих случаях они составляют 3 и 5 рабочих дней при подаче документов в Росреестр или МФЦ соответственно. Если же пакет документов на регистрацию по таким основаниям поступает в электронном виде, то регистрация осуществляется в течение 1 рабочего дня.

Факт госрегистрации права собственности подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она может быть выдана на руки, а также направлена по обычной или электронной почте. Свидетельства о государственной регистрации сейчас не выдаются, при этом ранее выданные являются действительными и подтверждают право собственности, как и прежде.

Регистрация ранее возникшего права собственности на квартиру

До конца 90-х порядка регистрации прав на квартиры, как и единого реестра прав, не существовало. В связи с этим в разных субъектах России регистрация собственности проводилась разными органами (БТИ, местной администрацией и т. д.). С 31 января 1998 года законом были установлены единые правила регистрации прав на недвижимость, которые, претерпев определенные изменения, существуют и сейчас. Есть и единый реестр недвижимости — преемник ЕГРП, созданного в 1998 году, однако по обозначенным выше причинам в нем имеются сведения не обо всех правах.

Так называемые ранее возникшие права признаются действительными только в том случае, если они были оформлены по действовавшим тогда правилам. К примеру, если имеется документ, содержание которого позволяет установить собственника (договор купли-продажи со штампом уполномоченного органа). Есть только один случай, когда нужно обязательно пройти процедуру перерегистрации, — при намерении собственника распорядиться квартирой (продать, подарить и т. д.) или установить обременение (к примеру, залог). В остальных случаях перерегистрация необязательна.

Регистрация ранее возникшего права проводится в обычном порядке — путем подачи заявления и документа, подтверждающего возникновение права. По результатам регистрации выдадут выписку из ЕГРН.

Как видите, зарегистрировать право собственности на жилье вполне по силам любому гражданину. Важно лишь соблюсти правила оформления документов и уплаты пошлины.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Федерального закона), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Речь идет о признании прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц, по общему правилу, до 31 января 1998 г. В Алтайском крае органы государственной регистрации были открыты несколько позднее, поэтому датой, определяющей категорию «ранее возникшего права», необходимо признавать дату создания регистрирующего органа. Для прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории г. Барнаула, это 02 ноября 1998 г.

В отношении ранее возникших прав существует несколько особенностей, которые позволяют поделить их на две группы.

К первой группе можно отнести ранее возникшие права, прошедшие установленную нормативным актом регистрацию. До принятия Федерального закона и создания органов государственной регистрации в отдельных субъектах Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, и подобная регистрация осуществлялась от лица государства. В нашем регионе осуществлялся учет жилых помещений и существующих на них прав органами Бюро технической инвентаризации, которые проставляли на правоустанавливающем документе штамп о государственной регистрации. Эта государственная регистрация прав является юридически действительной.

Ко второй группе относят ранее возникшие права на отдельные виды недвижимого имущества с отсутствием государственной регистрации прав, например, права на нежилые помещения, права на объекты обществ, созданных в результате приватизации и др. Подобные права также признаются действительными.

По желанию обладателей этих двух групп прав в настоящее время может быть произведена государственная регистрация с выдачей официального документа - Свидетельства о государственной регистрации права, удостоверяющего их права. Такая государственная регистрация не является обязательной и не влияет на действительность ранее возникших прав.

Федеральным законом предусмотрены случаи, когда государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества является обязательной. Она требуется при регистрации перехода ранее возникшего права, регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права, регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Федерального закона.

Вместе с тем, существуют исключения: согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в госсобственности, не требуется. В данном случае без предварительной регистрации права собственности можно зарегистрировать договор аренды на земельный участок.

Федеральный закон установил особую, облегченную процедуру регистрации ранее возникших прав. Так, заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом, а при одновременной подаче заявления на государственную регистрацию ранее возникшего права и заявления на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Таким образом, срок государственной регистрации сокращается на один месяц.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Необходимо отметить государственную регистрацию права собственности, приобретаемого в силу приобретательной давности. Лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл. 27 и 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ, согласно которым заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства. Подобные права не относятся к категории «ранее возникших прав» и подлежат государственной регистрации в обычном порядке.

Пятчук Т.В.,
главный специалист-эксперт
Сибирского отдела

Количество недвижимости, на­ходящейся в собственности граждан, растет с каждым го­дом. При этом, как известно, право собственности на недвижимость возникает с момента его государ­ственной регистрации, осуществля­емой в соответствии с Федераль­ным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним».

У людей закономерно возникают вопросы: «А что делать со стары­ми документами? Действительны ли они, или их нужно менять и полу­чать новое свидетельство?»
В иных случаях за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», взимается государственная пошлина, размер которой установлен Налоговым кодексом РФ.

До 31 января 1998 г. права на не­движимое имущество регистриро­вали различные органы. Учет жилых помещений и регистрация договоров в отношении них осуществлялся органами БТИ, которые проставля­ли на правоустанавливающем доку­менте штамп о государственной ре­гистрации. Эта государственная ре­гистрация является юридически действительной и по сей день.

Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то до­кументы регистрировали в земель­ном комитете и выдавали свиде­тельство о праве собственности (розового цвета).

По желанию таких правооблада­телей в настоящее время может быть произведена государственная регистрация с выдачей Свидетельства о государственной регистрации права нового образца. Но эта процедура не является обязательной, и она не влияет на действительность ранее возникших прав.

Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, ваши документы являются юридически действительными.

В случае совершения сделки с таким недвижимым имуществом, либо регистрации обременения права в виде земельного сервитута Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил особую, облегченную процедуру регистрации ранее возникших прав. Так, заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. В таком случае госрегистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов и без уплаты государственной пошлины за регистрацию права. Необходимо будет оплатить только регистрацию самой сделки.

Количество недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, растет с каждым днем. Но, к сожалению, до сих пор не все россияне знают о порядке оформления прав на него. Прежде всего это касается тех, кто приобрел недвижимость до принятия Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть до 31 января 1998 года.

До введения в действие данного закона права на недвижимое имущество регистрировали различные органы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент в регионе. Так, договоры оформляли в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности.

В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы, подтверждающие право собственности, поэтому у многих возникают вопросы: «Что делать со старыми документами? Действительны ли они или их нужно менять на новые?»

Государственная регистрация

Вступивший в силу 31 января 1998 года Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения данного закона в действие. Важной позицией государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, ваши документы являются действительными. В этом случае регистрация прав в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по желанию правообладателя. Гражданин может переоформить старые документы на новые, то есть пройти государственную регистрацию ранее возникших прав и получить свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права Свидетельство - документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер, а также содержит:

Данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

Описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

Вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право); основание приобретенного права, то есть указание на тот документ, который был представлен в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.);

Ограничения зарегистрированного права на момент его выдачи.

При наличии старых документов можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью, однако законом предусмотрен случай, когда гражданин обязан перерегистрировать свои права.

Если владелец задумал совершить сделку с недвижимостью (продажа, дарение, ипотека, мена и т. д.), то ему в обязательном порядке необходимо пройти перерегистрацию ранее возникших прав на нее и заплатить госпошлину, порядок уплаты и конкретные размеры которой установлены Налоговым кодексом РФ.

Стоимость перерегистрации

Если новую регистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственную пошлину за нее не взимают. В этом случае оплатить необходимо только регистрацию самой сделки.

Если правообладатель хочет провести госрегистрацию заново, то стоимость данной услуги будет равна половине установленного размера госпошлины за регистрацию прав: для юридических лиц - 3750 руб., для физических лиц - 250 руб.

В случае если владельцу недвижимости в регистрации отказали, государственная пошлина возврату не подлежит.

Сроки госрегистрации

В соответствии с законом государственную регистрацию ранее возникших прав, а также прав, сделок, ограничений, возникших после введения в действие закона, проводят не позднее месяца со дня подачи всех необходимых документов. Так если гражданин продает жилой дом, который он приобрел в 1995 году, то вместе с покупателем он может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в оформлении документов, то соответствующие действия проведут в течение одного месяца.

Еще раз подчеркнем, что регистрация ранее возникшего права необходима только перед сделкой и переходом права - заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретено по иным основаниям, например в результате наследования, по решению суда о признании права собственности, то регистрация ранее возникшего права не нужна. Это связано с тем, что приобретение имущества на данных основаниях не является сделкой, а в случае принятия наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна из-за его смерти.

Законность владения недвижимостью

С помощью регистрации ранее возникших прав можно дополнительно проверить законность прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Если в процессе перерегистрации выяснится, что имущество было приобретено незаконно, то регистрация сделки осуществлена не будет. Следовательно, сторона в договоре вправе требовать свидетельство о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем к вам не предъявят иск об истребовании недвижимости.

Однако если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. В связи с этим желательно подтвердить наличие прав и отсутствие ограничений выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку именно он содержит точные данные о том, является ли человек собственником данного имущества или нет.

Перечень документов для регистрации права собственности на объект недвижимости, возникшего до введения в действие Закона о регистрации (ранее 1998 года)

Для совершения сделок с объектом недвижимости, необходимо чтобы право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который был создан в 1998 году. Если право собственности возникло до 1998 года (ранее возникшее право), в регистрационную службу подаются следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт ).
2. Документ об уплате государственной пошлины (для уплаты госпошлины специалисты регистрационной службы выдадут вам готовые квитанции, которые вы должны оплатить). Внимание: Государственная пошлина не уплачивается, если государственная регистрация ранее возникшего права осуществляется при государственной регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимости.
3. Документы, подтверждающие полномочия представителя физического лица (представители действуют на основании нотариальных доверенностей ).
4. Документы, подтверждающие наличие права на объект недвижимости, с отметкой о государственной регистрации права в ранее установленном законом порядке до вступления в силу Закона о регистрации (до 1998 года), которыми могут быть:

• договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, безвозмездной передачи (приватизации) и др.
• свидетельство о праве на наследство
• вступившее в законную силу судебное решение
• справка о полном внесении паевого взноса членом жилищного, жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива установленной формы, подписанная руководителем кооператива и главным бухгалтером – если объект — жилое помещение в ЖСК, ЖК, ЖНК
• решение уполномоченного органа об утверждении акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (приказ, постановление и др.) с приложением вышеуказанного акта – если объект – жилой дом или прочее здание, сооружение
• решение соответствующего Совета народных депутатов или главы местной администрации о предоставлении земельного участка на праве собственности , постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения – если объект – земельный участок.

5. Свидетельство либо государственный акт о правах на землю , выданное земельным комитетом — если объект – земельный участок.

6. Кадастровый план земельного участка (если объект – земельный участок) или план иного объекта недвижимого имущества (если объект – жилой дом, квартира, гараж, прочее здание или помещение, сооружение), выданные до 01.03.2008 года, либо кадастровый паспорт соответствующего объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008 года, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

7. Паспорт объекта культурного наследия , охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство — если объект является объектом культурного наследия. Заключение историко-культурной экспертизы – если объект является выявленным объектом культурного наследия.