Зарегистрировать ранее возникшее право на земельный участок. Оформление земельного участка в собственность

№ 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (выдавались до 29 октября 1993 г.).
В случаях, если решение о предоставлении земельного участка принято после 29 октября 1993 г., т.е. после вступления в силу Указа Президента РФ от 27Л0.1993 № 1767 (ред. от 25.01.1999)", оно должно было быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Названным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешалось использование имеющихся документов, удостоверяющих иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге.
Права на земельные участки могут также подтверждаться договорами об отчуждении земельного участка, решениями судов, арбитражных судов, свидетельствами о праве на наследство, решениями (постановлениями, распоряжениями) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленными в соответствии с законодательством, действующим в месте нахождения земельного участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете). До 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежали договоры купли-продажи (купчие) земельных участков.

Закрепляет принцип действительности ранее возникших прав.

регистрация перехода ранее возникшего права; регистрация ограничения (обременения) ранее возникшего права.

Процедура для регистрации данных прав предусмотрена упрощенная и выглядит следующим образом: заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права подается совместно с заявлением на государственную регистрацию перехода данного права, ограничения (обременения) ранее возникшего права, либо сделки с соответствующим имуществом. В данном случае указанная "двойная" государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов, необходимых для проведения государственной регистрации указанных прав.

Институт приобретательной давности имеет сравнительно недолгую историю в России. Впервые о нем упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года.

В настоящее время данный институт регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и другими подзаконными актами. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Понятие добросовестности может быть выведено из ст. 302 ГК РФ, где дается определение добросовестного приобретателя. В соответствии с указанной статьей, лицо не знало и не могло знать о незаконности своего владения. Для определения длительности владения могут учитываться, например, свидетельские показания, факт начала уплаты налога на недвижимое имущество и др. Принцип открытости владения подразумевает, что несобственник использует имущество по назначению открыто для окружающих, и совершает иные действия, свидетельствующие о том, что он рассматривал данное имущество, как собственное.

Право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть как на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ), так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (ст. 234 ГК РФ). Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", нормы данного института неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах (аренда, хранение, безвозмездное пользование) либо было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Помимо общих сроков, указанных в ст. 243 ГК РФ законодательством могут устанавливаться специальные для отдельных видов имущества. Так, в соответствии со ст. 43 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года "О вывозе и ввозе культурных ценностей" устанавливается срок приобретательной давности для культурных ценностей в 20 лет.

Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта и условий приобретательной давности в судебном порядке.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, если вы купили, получили в дар или в наследство и т. д. недвижимое имущество, то ваше право собственности на недвижимость должно было быть зарегистрировано в порядке, который установлен Законом о регистрации. Посмотрите внимательно в Свидетельство о регистрации права, в нем должно быть указано, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права.

А как же права на недвижимое имущество, которые возникли до момента вступления в силу ФЗ № 122? С этим вопросом разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Ранее возникшее право
Эти «старые» права на недвижимое имущество на бюрократическом языке называются «ранее возникшими правами». Вопрос, который волнует многих – нужно ли проходить регистрацию (перерегистрацию) если право на недвижимость возникли до 31 января 1998 года? Ответ на этот вопрос зависит от сложившейся ситуации.

Когда «перерегистрация» не нужна?
Итак, у вас в собственности есть квартира (дом, комната) права, на которые возникли до 31 января 1998 года.
Но необходимо сразу оговориться – права на недвижимое имущество должны были быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент времени. Сказать однозначно, какой порядок оформления документов действовал до 31.01.1998 года нельзя, так как в каждом субъекте РФ были свои правила. Где-то необходимо было регистрировать договор в БТИ, в другом месте в местной администрации, если предметом сделки был земельный участок – то таким органом мог быть местный земельный комитет. Например, в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями - Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию прав на гаражи - БТИ г. Москвы.

Также следует, помнить, что ранее некоторые виды сделок подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, устная договоренность с продавцом, в соответствии с которой он вам отдавал дом, а вы ему деньги – ну никак не может считаться ранее возникшим правом. Говоря простыми словами - должны быть документы из содержания, которых вытекает, что вы являетесь собственником недвижимого имущества, на документах (договор, свидетельство и т. д.) должны стоять печать или штамп уполномоченного органа. Если вы не собираетесь совершать с имуществом какие-либо сделки (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т. д.), то вы можете и дальше свободно владеть и пользоваться недвижимостью. Проходить так называемую «перерегистрацию» с целью получить новое Свидетельство не нужно, то есть необязательно.

Если вы все же вы хотите зарегистрировать свое ранее возникшее право (для собственного успокоения), то вы можете сделать это в любое время.

Когда «перерегистрация» обязательна?
Если у вас на руках документы на недвижимое имущество полученные до 31 января 1998 года и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядится имуществом, то в данном случае «перерегистрация» обязательна!

Допустим, вы купили квартиру в 1997 году, а сейчас хотите продать ее. В этом случае необходимо:

• продавцу подать заявление и все необходимые документы для регистрации ранее возникшего права;
• продавцу и покупателю подать заявление и другие документы на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;
• покупателю подать заявление на регистрацию права собственности на приобретаемую квартиру.

Как вытекает из закона, государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (ст. 6 закона о регистрации). Другими словами - сделать все три действия можно одновременно, при этом продавец не будет платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права. То есть государственная пошлина за регистрацию договора составит – 500 руб., за регистрацию права собственности покупателя – 500 руб. При этом на все три действия уйдет срок – не более 1 месяца (если конечно не будет оснований для приостановления регистрации). В других случаях (неодновременная регистрация, регистрация по желанию правообладателя) зарегистрировать ранее возникшее право можно только, уплатив государственную пошлину.

Плата за регистрацию
Размер пошлины не так уж и велик. В соответствии с Налоговым кодексом РФ размер государственной пошлины составляет половину от госпошлины, которую вы бы отдали за регистрацию права. Напомним, что пошлина за регистрацию для физических лиц составляет 500 рублей, а значит за «перерегистрацию» пошлина составит – 250 рублей, для юридических лиц регистрация составляет 7500 рублей, значит за «перерегистрацию – 3750 рублей. С 1 января 2009 года пошлину в размере 100 рублей за госрегистрацию права собственности платят владельцы земельного участка, а также объекта на этом участке. Участок должен быть предназначен для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Что нужно для перерегистрации?
Для того чтобы вам зарегистрировали ваши «старые» права необходимо собрать:

• все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об уплате государственной пошлины (при необходимости);
• заявление установленного образца;
• документы, удостоверяющие личность;
• доверенность, если регистрация проводится через доверенное лицо.

Комментарии специалистов для Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Артем Григорьев, ведущий юрист-консульт компании IntermarkSavills:
Как следует из п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом.

Таким образом, все правоустанавливающие документы (соответствующие договоры, заверенные печатью уполномоченного государственного органа - Комитета по жилищной политике, например) сохраняют свою силу и не требуют повторного подтверждения. Следовательно, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из вышеуказанной нормы закона также следует, что регистрация ранее возникших прав (т.н. «первичная регистрация») необходима только в том случае, когда в отношении конкретного объекта недвижимости заключается сделка, требующая государственной регистрации в соответствии с законом (например, купля-продажа, дарение, долгосрочная аренды и т.д.). Поэтому если Вы собираетесь продавать квартиру (дарить) или сдавать в долгосрочную (год и более) аренду, то, по всей видимости, не имеет смысла торопиться с проведением первичной регистрации, поскольку таковая будет проведена автоматически перед регистрацией новой сделки.

Более того, законом не предусмотрено какого-либо срока на совершение «первичной» регистрации (как это, например, установлено для бесплатной приватизации), что может служить еще одним основанием не спешить с перерегистрацией. Однако, если вы не собираетесь в ближайшее время проводить сделки с квартирой, требующие государственной регистрации, и при этом хотите «спокойно спать», имея на руках свидетельство о праве собственности нового образца, то вы можете обратиться с соответствующим заявлением в территориальный подразделение Федеральной регистрационной службы.

Вам это также может пригодиться в том случае, если вы являетесь владельцем квартиры бизнес-класса и выше и намереваетесь сдавать её в аренду. В этом случае следует иметь в виду, что некоторые крупные западные компании, арендующие жильё для своих сотрудников, требуют от потенциального арендодателя/наймодателя предоставить свидетельство о собственности нового образца, отказываясь принимать старые (но действительные!) документы, даже если заключаемая сделка не подразумевает государственной регистрации (найм, краткосрочная аренда).

Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости «НОРА»:
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ № 122 (31.01.1998) признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом.

Однако продать объект недвижимости без регистрации ранее возникшего права, несмотря на то, что такое право также признается государством, нельзя. Зарегистрировать ранее возникшее право на недвижимое имущество можно по желанию правообладателя в любое время до или одновременно с отчуждением объекта недвижимости.

Последнее правило в два раза сокращает время, в течение которого может быть совершена сделка с таким имуществом. Так, как если отдельно сначала регистрировать ранее возникшее право собственности, а только потом договор отчуждения (если требует закон) и переход права собственности по нему, потребуется ни один, а два месяца. Однако на этом все преимущества одновременной регистрации со сделкой ранее возникших прав на объект недвижимости заканчиваются.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), который носит открытый характер.

Любое лица, в т.ч. покупатель, может получить сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости в виде выписки из ЕГРП. Однако получить информацию о том, кто является законным собственником объекта недвижимости, сведения о которых еще не содержатся в ЕГРП, покупатель не может. Проверить документы, предоставленные продавцом покупателю в подтверждение своего права собственности, которое возникло еще до введения государственной регистрацией прав, независимо без участия самого продавца нельзя. Государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество это отдельное регистрационное действие, которое в любом случае предшествует регистрации сделки (если требует закон) и переходу прав по ней.

Количество недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, растет с каждым днем. Но, к сожалению, до сих пор не все россияне знают о порядке оформления прав на него. Прежде всего это касается тех, кто приобрел недвижимость до принятия Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть до 31 января 1998 года.

До введения в действие данного закона права на недвижимое имущество регистрировали различные органы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент в регионе. Так, договоры оформляли в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности.

В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы, подтверждающие право собственности, поэтому у многих возникают вопросы: «Что делать со старыми документами? Действительны ли они или их нужно менять на новые?»

Государственная регистрация

Вступивший в силу 31 января 1998 года Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения данного закона в действие. Важной позицией государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, ваши документы являются действительными. В этом случае регистрация прав в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по желанию правообладателя. Гражданин может переоформить старые документы на новые, то есть пройти государственную регистрацию ранее возникших прав и получить свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права Свидетельство - документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер, а также содержит:

Данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

Описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

Вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право); основание приобретенного права, то есть указание на тот документ, который был представлен в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.);

Ограничения зарегистрированного права на момент его выдачи.

При наличии старых документов можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью, однако законом предусмотрен случай, когда гражданин обязан перерегистрировать свои права.

Если владелец задумал совершить сделку с недвижимостью (продажа, дарение, ипотека, мена и т. д.), то ему в обязательном порядке необходимо пройти перерегистрацию ранее возникших прав на нее и заплатить госпошлину, порядок уплаты и конкретные размеры которой установлены Налоговым кодексом РФ.

Стоимость перерегистрации

Если новую регистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственную пошлину за нее не взимают. В этом случае оплатить необходимо только регистрацию самой сделки.

Если правообладатель хочет провести госрегистрацию заново, то стоимость данной услуги будет равна половине установленного размера госпошлины за регистрацию прав: для юридических лиц - 3750 руб., для физических лиц - 250 руб.

В случае если владельцу недвижимости в регистрации отказали, государственная пошлина возврату не подлежит.

Сроки госрегистрации

В соответствии с законом государственную регистрацию ранее возникших прав, а также прав, сделок, ограничений, возникших после введения в действие закона, проводят не позднее месяца со дня подачи всех необходимых документов. Так если гражданин продает жилой дом, который он приобрел в 1995 году, то вместе с покупателем он может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в оформлении документов, то соответствующие действия проведут в течение одного месяца.

Еще раз подчеркнем, что регистрация ранее возникшего права необходима только перед сделкой и переходом права - заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретено по иным основаниям, например в результате наследования, по решению суда о признании права собственности, то регистрация ранее возникшего права не нужна. Это связано с тем, что приобретение имущества на данных основаниях не является сделкой, а в случае принятия наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна из-за его смерти.

Законность владения недвижимостью

С помощью регистрации ранее возникших прав можно дополнительно проверить законность прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Если в процессе перерегистрации выяснится, что имущество было приобретено незаконно, то регистрация сделки осуществлена не будет. Следовательно, сторона в договоре вправе требовать свидетельство о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем к вам не предъявят иск об истребовании недвижимости.

Однако если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. В связи с этим желательно подтвердить наличие прав и отсутствие ограничений выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку именно он содержит точные данные о том, является ли человек собственником данного имущества или нет.

Ранее возникшим правом является право, которое возникло до 31 января 1998 года, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) и введения на территории Российской Федерации единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Под государственной регистрацией прав, введенной в действие вышеуказанным законом, понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), прекращения, перехода прав на недвижимое имущество, путем внесения регистрирующим органом соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП). Однако ранее возникшее право в силу прямых норм Закона о регистрации, иных нормативных правовых актов признается государством юридически действительным и приравненным к записям ЕГРП, при условии, что документы, свидетельствующие о его возникновении, оформлены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их оформления (выдачи, издания). Таким образом, по общему правилу, регистрация таких прав в ЕГРП не является обязательной. Права на недвижимость подтверждаются оформленными до 31 января 1998 года документами, свидетельствующими о возникновении у того или иного лица права собственности. Государственная регистрация указанного права в ЕГРП осуществляется при наличии желания его обладателя на основании заявления о государственной регистрации, приложенного к нему документа, подтверждающего оплату государственной пошлины, в размере, установленном пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, документа, свидетельствующего о возникновении права и иных документов, необходимых в соответствии с законом. Случаи, при которых закон предусматривает необходимость государственной регистрации ранее возникших прав обусловлены совершением после 31 января 1997 года следующих распорядительных действий в отношении принадлежащего его обладателю имущества, например, перехода ранее возникшего права в связи с отчуждением имущества или ограничения (обременения) ранее возникшего права.
Государственная регистрация ранее возникшего права в указанных случаях возможна одновременно с государственной регистрацией перехода права, ограничением (обременением) права, сделкой, что позволяет сократить срок регистрации и снизить расходы по уплате государственной пошлины, поскольку при одновременности регистрации ранее возникшего права и перехода этого права или сделки об отчуждении имущества государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается, а при одновременной регистрации ранее возникшего права и ограничения (обременения) права или иной сделки, совершенной с объектом недвижимости, - в размере, равном половине установленного Налоговым кодексом Российской Федерации.