Оформление купли-продажи дома с земельным участком. Какие документы нужны для продажи дома

Пользование и распоряжение объектами недвижимого имущества происходит в рамках действующих норм и положений российского законодательства. С землей можно проводить сделки по отчуждению, заключать в отношении участков различные соглашения, а также использовать наделы в качестве залогового имущества.

Несколько иначе дело обстоит с пользованием жильем, расположенным на участке. В связи с этим сегодня мы расскажем, какие документы нужны для продажи с земельным участком, а также в каком порядке оформляется купчая и какие формальности должны быть соблюдены при проведении сделки по купле-продаже дома с землей.

Несмотря на то, что порядок продажи жилого помещения и земли предусмотрен законодательно и требует соблюдения строжайших правил, необходимо принимать во внимание ряд нюансов, возникающих в ходе таких мероприятий.

Следует выделить такие особенности:

1. Поскольку дом и надел — это единое целое и общий объект имущества, продажа их осуществляется одновременно, кроме случаев, являющихся исключением из правил.
2. Реализация имущества (каждого наименования) происходит в рамках одного договора.
3. Во время проведения сделки документы требуются для каждого объекта отдельно.

Несмотря на общий исход сделки, бумаги нужны и на дом, и на землю, включая правоустанавливающие документы. Это означает, что регистрация имущества проводилась по отдельности. Вполне возможно, что при составлении купчей необходимо будет получить новые формы на каждый из объектов.

Документы, необходимые на стадии подготовки сделки

Все бумаги, которые могут потребоваться во время проведения сделки купли-продажи, условно можно поделить на несколько групп. Самыми первыми готовятся следующие бумаги:

• акт о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт на дом – выдается после января 2017 года;
• паспорта всех владельцев недвижимого имущества.

Лицам, регистрирующим право на землю или дом до июля 2016 года, обменивать имеющееся свидетельство на новую справку не нужно. Замена будет выполнена при дальнейшем переоформлении прав на землю или постройку. Если в помещении прописаны дети или они являются владельцами, то для подготовки и оформления договора может потребоваться разрешение опекунского совета. Разрешение выдается, если ребенок получает другую собственность.

Какие бумаги нужны для реализации жилого строения и земли?

Какие бумаги нужны для реализации жилого строения и земли?
Список обязательных документов, которые могут потребоваться для проведения подобной сделки, приведены в ФЗ № 218. Данный федеральный акт устанавливает общие условия регистрации прав на разные виды недвижимости. Бумаги нужны для подачи в Росреестр, чтобы подтвердить и получить право владения имуществом. Во время процедуры могут потребоваться следующие бумаги:

1. Стандартное заявление от участников сделки для выполнения последующей регистрации прав.
2. Купчая на постройку и земельный массив, подписанная каждым из участников.
3. Квитанцию об уплате госпошлины за проведение регистрации.

Дополнительные бумаги

При отчуждении долевой собственности соглашение нужно заверить в нотариате и только после этого передать для регистрации в Росреестр. Если это условие не выполнено, то в регистрации документа будет отказано. Госпошлина составляет не меньше 2 тыс. рублей, и квитанция, подтверждающая ее уплату, передается в оригинале.

Когда в сделке участие принимает представитель одной из сторон, в пакет документации обязательно должна войти доверенность, оформленная и заверенная у нотариуса. Особое внимание следует уделить наличию обременения на земельный участок или дом и указать их в общем соглашении. В этом поможет специальная справка, полученная в Росреестре. При выполнении перечисленных требований можно будет рассчитывать на благоприятный исход.

Особенности, возникающие при реализации жилой постройки

Исходя из отдельных положений гражданского законодательства, в ходе продажи жилья будут нужны дополнительные бумаги. В частности, речь идет о продаже дачи или построек на садовом участке. Оформление права собственности на такие объекты имеет некоторые особенности, поскольку возводились они без получения разрешения на строительство. Чтобы выполнить все необходимые действия, следует придерживаться стандартного алгоритма, а именно:

1. Провести межевание и установить границы надела.
2. Поставить землю под объектом на учет в Госкадастре.
3. Обратиться в Росреестр для регистрации прав.
4. Получить выписку из ЕГРН.

Данная процедура является обязательной, чтобы в дальнейшем реализовать землю и постройку по всем правилам и без противоречий действующему законодательству.

Нововведения последних лет

До конца прошлого года оформление выполнялось на основании специальной декларации на объект, оформляемой владельцем. К сожалению, часто возникали ошибки и имели место технические неточности. По этой причине начиная с 2017 года для регистрации следует обращаться к кадастровому инженеру и заказывать межевой план надела. После оформления выписки из ЕГРН в службе Росреестра можно проводить все разрешенные законом операции с землей в общем порядке.

Следует отметить, что с марта 2019 года будут введены ограничения на проведение любых сделок с недвижимым имуществом, не поставленным на кадастровый учет.

Заключение

Чтобы продать строение и земельный надел, стоит заранее позаботиться о подготовке необходимой документации. На каждом этапе сделки нужны отдельные бумаги, включая межевой план или кадастровый паспорт. Данное требование прописано в федеральном законодательстве и должно соблюдаться гражданами неукоснительно.

Если вы наконец-то накопили денег и приняли важное решение приобрести дом с участком, то постарайтесь это сделать обдуманно и взвесить все за и против. Конечно, всегда приятно, когда во дворе растут яблони, пахнет травой, а рядом есть гараж и, что еще приятнее, парник. Перед заключением сделки, необходимо тщательно ознакомиться со всеми нюансами купли-продажи, быть предельно осторожным и внимательным, чтобы не стать жертвой мошенничества. Большинство неприятностей случается из-за пренебрежения этими правилами и по причине неосведомленности. Как же избежать подвоха? Какие документы нужно проверить при покупке дома с участком?

В процессе покупки дома очень часто забываются два элементарных правила : не определяются четкие различия между правом на недвижимость и правом на землю. Необходима полная уверенность в том, что все документы, удостоверяющие наличие права на землю и недвижимость, закреплены без нарушений. Покупатели не проверяют оформлены ли эти права и зарегистрированы ли они надлежащим образом. Очень часто в порыве радости они упускают тот факт, что земля принадлежит продавцу лишь на основе дарственной, а не на праве собственности. В этом случае закон запрещает подписание договора о купле-продаже и лишает хозяина возможности дальнейшей продажи дома на участке земли, а также распоряжения загородным участком по личному усмотрению.

Наиболее часто встречается такая ситуация , когда покупатель принимает решение приобрести загородный дом и подписывает документ купли-продажи того земельного участка, на котором построена недвижимость. В случае, если рассматриваемый дом не оформлен, а также не зарегистрирован со стороны продавца, то закон считает его самовольной постройкой, и будущий хозяин не в праве регистрировать данную недвижимость. Проблема с трудом решается или не решается через суд и государственные органы.

Не исключены формы традиционного мошенничества в процессе заключения сделок с покупателями загородной недвижимости, когда оформление продажи регистрируется по поддельным договоренностям . Чтобы избежать этих недоразумений, необходимо проверить у нотариуса и подлинность доверенности, и факт реального существования доверителя. При этом, нужно связаться с последним и узнать, жив ли он, поинтересоваться о том, выдавал ли он доверенность и узнать причину выдачи. Одним словом, если даже глаза продавца вам кажутся доверчивыми и честными, ни за что не забывайте о проверке документов на недвижимость.

Какой же набор документов необходим при покупке загородной недвижимости?

Во-первых, это правоустанавливающие документы на частный дом . Точнее, необходимо наличие свидетельства, которое удостоверяет государственную регистрацию права собственности на недвижимость, а также акт приёмной комиссии, которая свидетельствует о приёме в эксплуатацию завершенного объекта. Последний документ выдается в том случае, если частный дом был построен именно продавцом. При возникновении прав на собственность при иных основаниях, потребуются также следующие документы: договор о купле-продаже частного дома, о мене или дарении, свидетельство о праве наследства.

При покупке собственного дома необходимо также обратить внимание на технический паспорт домовладения . Последний состоит из нескольких подразделов: экспликация площади земли, описание сооружений, находящихся на участке, их назначение, стоимость и техническое состояние, их поэтажный чертеж, а также план земельного участка. Технический паспорт выдается специалистами областного БТИ, который находится по месту расположения продаваемого дома. На нем должна стоять соответствующая печать.

В процессе купли-продажи необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги , если дом пригоден для постоянного жительства. В документе указываются данные тех лиц, которые зарегистрированы на рассматриваемой жилплощади. Ознакомиться с документом необходимо даже в том случае, если покупатель не планирует прописываться по данному адресу. Выписка поможет ему убедиться в юридической чистоте будущей сделки.

К пункту о документах, определяющих право собственника на участок земли, необходимо отнестись с особым вниманием. Земля под домом должна быть не только грамотно оформлена, но и удостоверять фактическое имущество продавца. У него обязательно должно быть право на собственность участка , а не право пожизненного владения или пользования без срока. Договор о купле-продаже и свидетельство о госрегистрации прав собственности подтверждают вышеназванные права. В список запрашиваемых документов входит также документ о приватизации земли : свидетельство о собственности участка и постановление главы администрации, в котором отмечается факт перехода земельной площади в собственность.

Сегодня продажа разнообразных вещей сопровождает нас каждый день. Современный мир характеризуется разнообразием товаров и услуг, которые значительно упрощают повседневную жизнь человека. Особенным видом, в данном случае, становится недвижимость. Такой объект регулируется специальной совокупностью нормативно – правовых актов. Если для того, чтобы купить продукты питания достаточно будет просто передать деньги за их стоимость, то приобретение квартиры или дома – процедура значительно сложнее. Процесс переоформления права собственности на недвижимость имеет ряд особенностей и нюансов.

Поэтому, в данной статье предлагаем рассмотреть процедуру оформления купли – продажи дома. Особое внимание посвятили составлению договора, который закрепляет такую сделку.

Договор купли продажи дома

Данное понятие можно рассматривать в двух аспектах. Первый из них – это совокупность отношений, которые возникают между собственником объекта недвижимости и покупателем при передачи права владения домом на основе передачи денежной суммы. Второй – документ, в котором отражаются все необходимые аспекты такой сделки.

Сегодня приобретение дома – довольно распространенная процедура. Конечно, в последние годы в связи с осложнением экономической ситуации количество сделок данного характера снизилось, но, все же – их количество достаточно большое. Покупка недвижимости характеризуется особой процедурой. Все внимание акцентируется на переходе права собственности от одного человека к другому. При этом, если говорить о купле бытовых товаров – такие сделки не требуют специального закрепления в разнообразных инстанциях представительских органов. А вот приобретение дома в обязательном порядке должно быть зафиксировано на государственном уровне. Такое условие становится основой для признания сделки законной.

Все дело в том, что недвижимость – это особый вид товара. Любое государство мира имеет специальные базы данных, в которых отражаются ведомости о собственности граждан на дома, квартиры. Это необходимо никак не для контроля человека, а для защиты прав владельцев в случае возникновения недоразумений. Так, собственник недвижимости имеет право распоряжаться своим имуществом и защищен на юридическом уровне от незаконных действий по отношению к такому объекту со стороны третьих лиц.

Основной возможностью в области распоряжения домом является право на его отчуждение. Это значит, что владелец имеет полное правомочие в любой момент продать недвижимость. Единственное условие в таком случае – это правильное оформление сделки. Сегодня законодатель установил ряд обязательных действий, которые должны выполняться гражданином при передачи права собственности на дом.

Как оформить договор купли продажи дома?

Теперь перейдем непосредственно к самой процедуре. Перед тем, как оформлять уже сам договор, нужно знать, в какой последовательности происходят все действия по передаче права собственности на объект недвижимости.

Прежде всего, нужно убедиться в том, что вы имеете право на отчуждение помещения. Сегодня в данную категорию входят лица, которым дом принадлежит на праве собственности. При этом, такой факт в обязательном порядке должен иметь документальное подтверждение. Как правило, это Свидетельство государственного образца, в котором четко указано, что именно данный дом принадлежит конкретному человеку.

Естественно, граждане, которые арендуют жилье не могут претендовать на роль продавца в отношениях купли – продажи. Кроме того, стоит отметить еще и необходимость наличия дееспособности в полном объеме. Граждане, которые ограничены в данном показателе не могут самостоятельно заключать сделки такого характера. В эту категорию входят и несовершеннолетние граждане. Сегодня за них осуществить продажу дома могут исключительно их законные представители.

Кроме того, стоит учитывать и тот факт, что дом может принадлежать нескольким людям одновременно. В первую очередь, на данный факт должны обращать внимание покупатели. В таком случае, необходимо будет согласие всех собственников. Один из них не может просто так взять и продать весь дом самостоятельно. Действия данного характера могут осуществляться исключительно при наличии письменного согласия на продажу всех владельцев. При этом, в таком документе в обязательном порядке должно быть отмечено, что именно данный гражданин уполномочен проводить сделку по отчуждению общей недвижимости.

Оформление договора купли продажи дома – процедура, которая состоит, в первую очередь, из написания специального документа. Именно он является основанием для передачи права собственности.

Как составить договор купли продажи дома?

Данный вопрос является одним из основных, когда человек сталкивается с ситуацией продажи или покупки объекта недвижимости. Как мы знаем, документы правового характера имеют достаточно точную регламентацию со стороны закона. Она имеет не рекомендательный характер. Это значит, что обе стороны соглашения обязаны придерживаться указаний нормативно – правовых актов.

Форма договора купли продажи дома – только письменная. Помимо этого, она подлежит еще и регистрации в государственных органах. Составленная устно сделка является недействительной. Кроме того, написанное соглашение, но не заверенное в специальной инстанции тоже будет недействительным.

Сегодня существует несколько вариантов по составлению договора. Прежде всего, это обращение к специалистам. В наше время, мы все прекрасно знаем о том, что существует огромное количество юридических компаний, которые занимаются написанием документов. Одной из наиболее объемных составляющих в таком деле являются договора. Профессионалы имеют ряд заготовок, отработанных на практике.

Кроме этого, каждый может написать необходимое соглашение самостоятельно. Сегодня законодатель не обязывает никого идти к юристу. Если лицо может самостоятельно оформить документ, то не нужно никуда обращаться и платить деньги за лишние услуги. При этом, в сети Интернет размещено огромное количество образцов, которые можно спокойно использовать. Главное проверить их на актуальность и соответствие требованиям.

Но, если все же сравнивать варианты – то помощь специалиста находится на порядок выше по показателям качества. Юристы знают толк в своем деле и, как правило, используют документы, которые уже отработаны на практике. А вот если говорить о самостоятельном написании, то тут довольно просто ошибиться или пропустить необходимый момент. Но, зато последний вариант бесплатный, а вот помощь специалиста – довольно затратная услуга.

Кроме того, можно просмотреть наш образец договора купли продажи дома:

Также, если говорить о составлении договора, то тут стоит выделить два вида: предварительный и основной. Каждый из них имеет ряд особенностей и характерен для определенного этапа заключения сделки.

Предварительный договор купли продажи дома

Участники гражданско – правовых отношений могут регламентировать свои отношения по переходу права собственности на дом еще до того, как такое положение будет закреплено на государственном уровне при помощи составления и регистрации основного договора. Для этого составляется предварительное соглашение.

Что оно собой представляет? Прежде всего, это обещание гражданина в будущем осуществить действия по покупке дома, а второго лица – передать в собственность данное жилье. Зачем составляют такие договора? Как правило, данного рода соглашения являются перестраховкой. Владелец имущества договаривается с человеком о покупке дома, при этом он откидывает предложения других покупателей. Чтобы в дальнейшем человек не отказался от своего слова и при этом собственник не остался без клиентов – составляют предварительный договор.

Также, после этого пишется намерение сторон в будущем заключить сделку по продаже недвижимого имущества. То есть, продавец указывает, что в будущем он передаст свой дом в собственность покупателю, а тот, в свою очередь, заплатит ему определенную сумму.

Помимо этого, обязательным элементом является указание на объект недвижимости. Нужно описать адрес, по которому находится дом, его площадь. Кроме того, если дом продается вместе с земельным участком – отдельно пишем и о его размере. Также, стороны обозначают цену договора.

Стоит заметить, что заключение предварительного договора имеет и ряд минусов. Прежде всего, ежегодно в суд поступает достаточно много заявлений о признании такого документа недействительным. Вся соль в том, что после того, как стороны подпишут соглашение – оно нигде более не регистрируется. Поэтому, продавец или покупатель более просто могут расторгнуть сделку или отказаться от ее положений. Поэтому, специалисты рекомендуют заверять предварительный договор у нотариуса. Таким образом, можно добиться обязанности выполнять пункты соглашения обеими сторонами.

Помимо этого, еще одним нюансом становится отказ обеих сторон от выполнения сделки. Так, если пришел термин, обозначенный в договоре для продажи, но ни одна из сторон не проявила инициативы и не имеет претензий к другому участнику отношений – договор просто теряет свое действие.

Договор купли продажи жилого дома. Образец

Теперь перейдем непосредственно к составлению основного соглашения. Документ данного рода имеет определенные требования к содержанию. Сегодня есть ряд моментов, которые в обязательном порядке должны быть закреплены в соглашении.

Прежде всего, пишется наименование самого документа. В нашем случае – договор купли — продажи дома. Сразу под такой отметкой идет дата заключения сделки. Стоит заметить, что использовать необходимо не цифровое обозначение, а письменный вариант. Оба эти пункта размещаются по центру страницы в верху.

После этого идет непосредственное указание на граждан, которые подписывают данное соглашение. Как мы говорили ранее, они именуются как продавец и покупатель. Именно под такими «псевдонимами» о них будет идти речь во всем договоре. Это значительно сокращает размер договора, поскольку такие слова писать намного короче нежели полные инициалы граждан.

Поэтому, изначально нужно отметить личные данные каждой стороны. Прежде всего, это полное имя без каких – либо сокращений. Также – дата и место рождения. Следующий пункт – номер и серия документа, которые подтверждают личность каждого из участников. В обязательном порядке, нужно записать и место государственной регистрации проживания.

Далее идет перечисление основных положений по пунктам. Первый из них – предмет соглашения. В данном случае, стоит учитывать, составляется договор купли продажи дома с земельным участком, или без него. Прежде всего, мы записываем адрес по которому находится объект недвижимости. Он должен включать область, район, населенный пункт, улицу и номер самого дома. Помимо этого, обязательно отмечаем площадь предмета соглашения. Можно указать как общую, так и отдельно размер жилья пригодного для проживания без учета технических и бытовых комнат.

Если осуществляется отчуждение жилья с учетом земли, на которой оно находится – указываем ее размер. Если договор купли продажи дома составляется без участка – то никаких данных по отношению к площади записывать не надо. Единственный момент, который стоит закрепить – гражданин или юридическое лицо, которому принадлежит земля, где находится дом.

Также, соглашение может содержать дополнительные параметры, которые характеризуют дом. В первую очередь, это этажность и количество комнат. Также, нужно отметить и назначение объекта недвижимости. То есть, прямо указываем – жилой он или нет. Некоторые предпочитают включать всевозможные данные по отношению к дому. Сегодня в их число входят материалы, с которых возведено здание, состояние каждой комнаты, наличие технического оборудования и т.д. Таким образом, обе стороны обеспечивают себе уверенность в том, что один должен отдать, а второй принять.

Если одновременно идет отчуждение и земельного участка – нужно закрепить и его детальную характеристику. В первую очередь, нужна площадь и категория земель. Далее, в соответствии с кадастровыми ведомостями пишут о целевом назначении участка.

Также, именно в этой части закрепляются положения о праве третьих лиц на такой объект недвижимости. Во-первых, нужно обозначить о всех владельцах, которые имеют в собственности дом и интересы которых на законных основаниях представляет продавец. Если дом на момент подписания сделки находится в заставе – то такой пункт должен быть обязательно прописан и это значит, что покупатель с этим соглашается.

Следующий блок – ценовая политика. В данной части мы обозначаем непосредственно все вопросы, которые относятся к оплате дома покупателем. И так, для начала нужно указать рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого понадобится справка компетентной организации, которая уполномочена составлять цены на недвижимость на определенный момент времени.

Необходимо обозначить о какой цене договорились между собой покупатель и продавец. При этом, если дом продается с землей – размер должен включать и сумму за участок. Еще один важный момент – цена в обязательном порядке должна обозначатся в национальной валюте, то есть – в рублях.

Кроме того, нужно также предусмотреть способ и время оплаты. Первый критерий включает в себя несколько вариантов. В последнее время, наиболее часто используется безналичный расчет или расчет наличными деньгами. Но, помимо этих двух вариантов договор купли продажи дома может быть совмещен с рассрочкой. Для этого в соглашении необходимо точно прописать, что именно такой способ платежа выбрали для себя стороны. Также, нужно обозначить период и суммы взносов.

Временные рамки оплаты производятся до момента государственной регистрации. Таким образом, гражданин может обеспечить себя от недобросовестности покупателя. Непосредственно это положение и должно быть зафиксировано в договоре. Его можно закрепить либо точной датой, либо определенным термином.

Третьей частью соглашения станет блок положений о переходе прав на дом от одного лица к другому. Самое важное – обозначить момент, когда такие действия осуществляются. Как правило – это государственная регистрация. Помимо этого, нужно прописать и наименование органа, который ее проводит. В данном случае, используется территориальная привязка по отношению к месту нахождения самого дома. Также, если мы продаем объект недвижимости вместе с землей – не забываем указывать о переходе права на участок.

Еще один важный пункт – указать, что со дня внесения ведомостей о перемене собственника все обязательства по содержанию жилища, оплате коммунальных услуг, налогообложения переходят к покупателю.

Четвертая часть – передача непосредственно самого дома покупателю. В данном элементе, мы предусматриваем то, как должна проходить такая процедура. В первую очередь, стоит установить дату. Далее – предусмотреть, до какого момента продавец обязывается забрать свои вещи с дома.

Кроме того, передача дома должна проходить с соответствующим закреплением. Для этого в основном договоре нужно закрепить необходимость составления акта приема – передачи объекта недвижимости. Таким образом, стороны зафиксируют свое согласие о завершении отношений.

Последний элемент – заключительные положения. В нем обозначаются все необходимые и важные моменты, которые по своей сути не подходили ни к одному с выше перечисленных разделов. В первую очередь, это действия при возникновении спора. Как правило, в таком случае, стороны прописывают наименование органа Фемиды, который при наличии недоразумений будет инстанцией обращения.

Также, нужно закрепить процесс оформления договора. Одного только подписания участниками отношений будет недостаточно. В обязательном порядке сделка должна быть оформлена в государственной инстанции. Для этого записывают ее наименование и по желанию – дату внесения ведомостей. Кроме того, довольно часто случается так, что стороны предпочитают предварительно оформить сделку у нотариуса. Данное положение тоже должно содержаться в документе.

Помимо всего прочего стоит отметить и то, кто несет материальные затраты по отношению к проведению государственной регистрации. В большинстве случаев, такая обязанность ложится на покупателя.

И последний обязательный элемент – количество экземпляров. Сегодня минимальное число документов не может быть менее трех. Два из них предназначаются для продавца и покупателя, а третий – для органа регистрации ведомостей о переходе права собственности.

Еще одним отдельным пунктом становятся банковские реквизиты. В данном элементе, обозначают номера счетов каждого участника. Как правило, это характерно для тех сделок, которые проводятся на основе безналичного расчета. Помимо всего прочего, здесь мы пишем адрес проживания обеих сторон договора.

Завершающий этап – проставление даты и подписи. Для участников имеются отдельные места с обозначением «продавец» и «покупатель».

Как мы видим – договор имеет свою структуру, которая должна поддерживаться в любом случае. Менять местами элементы – можно. Не имеет разницы в какой последовательности закрепляется информация. Самое главное, чтобы были все необходимые данные были наявны. Если данное правило не выполняется – договор можно признать недействительным в судебном порядке. Поэтому, к составлению документа нужно подходить со всей серьезностью. Для этого вы можете использовать инструкцию выше, где мы достаточно детально описали процесс составления соглашения.