Оформление "прирезок" к земельным участкам: новые возможности. Как присоединить земельный излишек? Часть дома на излишках земли что делать

При проведении кадастровой съемки специалисты могут допустить ошибку. Она, в свою очередь, приведет к получению неправильных данных о площади земли, относящейся к определенному участку. В таком случае необходимо в обязательном порядке обратиться за помощью в местные органы самоуправления с просьбой оформить излишек земли. Если этого не сделать, придется дополнительно оплачивать лишние расходы, а это не является выгодным никому.

Перед тем как оформить излишки земли, необходимо заказать услугу межевания. Отметим, что она не является бесплатной, поскольку на данный момент она проводится большим количеством коммерческих частных организаций. На основании полученных сведений представители организации должны выдать соответствующую документацию. Если вам откажут в оформлении излишка, необходимо сразу же подавать иск в суд, так как в данном случае может быть противоречие, не соответствующее установленным нормам Федерального закона №221 "О государственном кадастре недвижимости".

Далее нужно обратиться за помощью к представителям местной администрации с просьбой оформить полученный излишек в собственность. Обязательно возьмите с собой ту документацию, которую выдала межевая фирма при проведении повторного вычисления размеров участка. Здесь вам предложат составить заявление. В результате полученной информации будет выдан кадастровый паспорт.

Необходимо понимать, что при оформлении излишка придется еще заплатить государственную пошлину. Практика показывает, что данный процесс является достаточно сложным, и далеко не каждому человеку по силам оформить в законную собственность определенный излишек земли. Поэтому лучше всего воспользоваться помощью юриста.

Узнайте , как оформить наследство на дом и землю.

Размер земельного участка иногда расходится с указанной площадью в кадастровых документах. Чтобы обезопасить себя и сохранить в своей собственности «лишние сотки», землепользователям следует провести переоформление земель. Прочитав данный материал, вы узнаете, как можно «добавить» земли, какие подводные камни могут ожидать собственника.

Сколько земли можно добавить?

На практике часто бывают случаи, когда данные площади и границах земельного участка в правоустанавливающих документах не идентичны действительному положению дел. Причин этому много. Чаще всего несоответствие данных в кадастровом паспорте фактическим границам земли стало результатом ненадлежащего измерения земли. Специалисты утверждают, что межевание участка раньше происходило без надежного инструментария, из-за чего возникает существенная погрешность в площади земли на бумаге и по факту .

Кроме того, нередки случаи, когда собственники дачных участков своевольно меняют границы земель, передвигая заборы и перегородки на своих наделах. Итак, возникает ситуация, когда лицо владеет по документам 6 сотками, а действительная площадь собственности равна 7-8 соткам. Как хозяин может поступить в такой ситуации? Как оформить документы на дополнительные участки земли?

Только в случае, если в государственный кадастр недвижимости не введены данные о границах земли, то землепользователь вправе безвозмездно провести оформление в собственность «лишних» соток.

Причиной отсутствия точных данных о земле больше всего бывает не проведённая процедуры межевания.

Только на основе межевания можно получить законным способом все данные о местоположении и площади земельного участка. Переоформить «лишние» сотки могут несколько категорий хозяев дачных участков. В первую очередь, это землевладельцы или их наследники, получившие объект недвижимости во времена Советского Союза. Также определённые проблемы и затруднения в правоприменительной практике существовали до принятия Земельного кодекса РФ. Получается, лица, приобретшие земли до 30 октября 2001 года, до вступления в силу единого кодифицированного акта в области земельного законодательства, вероятнее всего переоформят на себя дополнительные части земель без никаких проблем .

Каков же механизм «прибавления земель»? Кадастровый инженер или специалист-геодезист составляет межевой план. Проводится установление и документирование площади и местоположения границ земельного участка. По месту своего жительства собственник с межевым делом должен обратиться в кадастровую палату. Оформляя заявление на изменение кадастрового паспорта объекта, не помешает указать на правовое обоснование, сославшись на Закон «О государственном кадастре недвижимости», а именно статью 45 часть 7 .

Какие сложности могут возникнуть?

Переоформляя лишние сотки на себя не следует забывать про два нюанса, которые могут помешать процедуре регистрации лишних соток.

Так, во-первых, бесплатно увеличить площадь земли в собственности можно только при соблюдении одного условия – оформляемый участок не должен превышать предельного минимума земель при выделении.

Как указывает часть 5 статьи 27 ФЗ №221 «дополнительная часть не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения».

Пример толкования данной нормы!

К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.

Или же для индивидуального жилищного строительства выделяемый минимум равен 2-3 соткам в зависимости от местоположения земли. Значит, владельцы земель, выделенных для ИЖС, не могут прибавить к себе больше 2-3 соток, которые фактически находятся в их владении.

Определение указываемых минимумов земельных участков при выделении отнесено к компетенции региональных законодателей и органов местного самоуправления. Непосредственное указание на эту норму содержится в статье 33 ЗК РФ. Однако не во всех регионах устанавливаются минимумы выделяемых земель. В таких случаях Закон «О государственном кадастре недвижимости» указывает, что допустимый максимум добавляемой бесплатно земли будет равняться 10% площади земли, указанной в кадастровом паспорте .

Во-вторых, кадастровый инженер, составляя межевой план, должен привести обоснование увеличения площади. Указание на это приводится в Законе «О государственном кадастре недвижимости».

Статья 38 ФЗ 221:

«При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».

Какие земли не подлежат приватизации?

Переоформляя «дополнительные сотки» на свое имя, следует учитывать правовую природу этих земель. Возможно ли получить в частную собственность этот участок земли – именно такой вопрос должен задавать каждый землепользователь при регистрации своих прав на «лишние сотки». Земельный кодекс содержит норму, ограничивающую оборотоспособность определённой категории земель.

Так, не подлежат передаче в собственность участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий;
из состава земель лесного фонда;
в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Норму о запрете приватизации содержит и Водный кодекс РФ. Так, земли в пределах береговой полосы, где находятся обводненные карьеры, пруды, запрещено приватизировать.

Нередки случаи, когда к дачным участкам прилегают земли из лесного фонда. Пользуясь ситуацией, граждане прихватывают к себе земли лесного фонда. Несмотря на это, Лесной кодекс запрещает оформлять в собственность такие земли. При этом не имеет никакого значения длительность нахождения земель в пользовании дачника. Следует иметь ввиду, что статья 71 Лесного кодекса РФ разрешает предоставлять в безвозмездное пользование на определённый срок и в аренду земли из лесного фонда .

Бесхозный участок – бесплатный сыр или правовая лазейка?

Очень часто можно стать свидетелем ситуации, когда в дачном товариществе или массиве участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, «красуются» и зарастают бурьяном пустующие земли. Некоторые дачники, желая дешево получить загородную недвижимость, приобретают заброшенные бесхозяйные наделы. Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско. Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.

Перед тем, как легально заполучить брошенную землю, следует разузнать, на чье имя зарегистрировано право собственности на якобы «бесхозный» участок. Направив информационный запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), получить подобного рода сведения вправе каждый гражданин.

Практически все земли закреплены за определёнными лицами – за кем-то на праве собственности, за кем-то на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на это, найти хозяина земли практически невозможно. В таких ситуациях для оформления права собственности на «заброшенные земли» следует обратиться в суд с заявлением об изъятии участка . В обоснование своих требований следует указать, что земельный участок не используется собственником с соблюдением целевого предназначения. Особенности процедуры изъятия участка приведены в статьях 284-286 ГК РФ.

Видео сюжет, как купить земельный участок - советы арбитражного судьи

1 марта вступил в силу закон, предоставивший гражданам возможность расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями, за счет оформления "прирезок" (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ " "). Разберемся, из каких земель можно это сделать, насколько это дорого и как правильно оформить увеличение площади своего участка.

"Прирезка": что это такое и с чем ее едят

"Прирезкой" называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные "прирезки", а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась , регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.

Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется "прирезка", не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы "красных линий" – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.

Обратиться за оформлением "прирезки" может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.

Цена вопр оса

Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет "добавить" к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (). "Для расчета итоговой цены "прирезаемого" земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за "прирезку", который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости", – объясняет заместитель генерального директора юридической компании "Прайм Лекс" Александр Агафонов .

Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты , размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел "Сервисы" (подраздел "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online") и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.

"Цена "прирезок", вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены", – рассуждает управляющий партнер Коллегии адвокатов Республики Татарстан SERGIS Тимур Сергеев . Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости ().

Порядок оформления "прирезок"

Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.

Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. Заместитель генерального директора юридической компании "ИнвестКонсалт Системс", к. ю. н. Анастасия Митрохина считает, что именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.

Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (). Например, гражданин не сможет "прирезать" землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. "Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления "прирезки" к нему потребуется разрешение банка", – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. "Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в нет норм, по которым возможно разрешить данный спор", – сетует руководитель Управления правового консалтинга аудиторско-консалтинговой группы "ФинЭкспертиза" Виктор Демидов .

При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. "Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а в Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях", – отмечает Александр Агафонов.

После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.

Последствия оформления "прирезок"

Оформление "прирезок" выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. "А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости", – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании "Генезис" Артур Стариков . Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.

В целом эксперты ГАРАНТ.РУ положительно оценили новеллу о перераспределении земли. Однако не все так гладко: в связи с отсутствием всех необходимых подзаконных актов и опыта применения новых норм на начальном этапе оформления "прирезок" у граждан и уполномоченных органов могут возникнуть некоторые сложности.

Самовольное занятие чужого земельного участка может быть умышленным или неумышленным, может иметь как негативные, так и позитивные последствия. Но при выявлении фактов самозахвата территории нужно принять меры по приведению ситуации в легальное правовое поле. Если вас каким-либо образом коснулась проблема захвата земли (захватили ваш участок или вы обнаружили, что нарушили чужие границы), рекомендуем ознакомиться со следующим материалом.

1. Заняли участок целиком или частично: ваши действия и правовые последствия

Для большинства земельных участков в России до сих пор не определены точные границы. Переоформление прав собственности на землю часто проходит без межевания. Таким образом, ни собственники, ни соседи не имеют возможности узнать точную площадь и конфигурацию участков. Возникают ошибочные представления о месте прохождения границ, на основании чего могут возникнуть споры и причины для судебных разбирательств.

Пока ситуация со сложившимся землепользованием устраивает все стороны и кто-нибудь из соседей не стал расширять свои владения за счет чужой земли (часто если участок давно не используется) - существует мир. Но если возникает конфликтная ситуация, стороне, которая считает себя пострадавшей, в случае отсутствия четко установленных границ между участками, становится сложно доказать свою правоту.

Таким образом, если вы хотите препятствовать захвату вашего земельного участка другим лицом, критически важное значение имеет установление точных границ участков в результате межевания.

Рассмотрим две возможных ситуации конфликта относительно границ земельных участков:

Случай 1. Границы земельного участка установлены в процессе межевания.

Если для вашего земельного участка проводилось межевание и вы считаете, что сосед занял часть вашей территории, проверьте, чтобы в кадастровом паспорте были указаны в точности соответствующие результатам межевания данные. В этом случае спор сводится к противоречиям между официальными документами на землю (материалы межевания и кадастровый паспорт) и представлениями соседей о реальном прохождении границы. В этом случае существует очень большая вероятность решения спора в вашу пользу.

Порядок действий следующий (рис.1):

Рисунок 1. Порядок действий, если сосед занял ваш участок

Случай 2. Точные границы земельного участка не определены.

Если границы вашего земельного участка указаны неточно, доказать, что сосед занял часть вашего участка, будет намного сложнее. Посмотрите в кадастровый паспорт вашего участка. Если на первом листе в строке № 16 «Особые отметки» написано что-то вроде: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или «Площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании» - дела плохи. Для предъявления претензий соседу необходимо начинать с процедуры межевания участка. Более детально об этом вы можете прочитать в .

При этом в случае межевания земельного участка обязательным приложением к межевому плану является с соседями. Как вы понимаете, если конфликт уже возник, и вы захотите уточнить границы участка в свою пользу, соседи ни за что не подпишут акт согласования. В этом случае кадастровые инженеры в акт согласования вносят отметку, что границы не согласованы, и излагают суть предоставленных в письменной форме возражений заинтересованных лиц, то есть ваших соседей. Бывает, что надлежащим образом уведомленные заинтересованные лица письменно не предоставляют возражений и не подписывают акт согласования, в этом случае акт считается согласованным.

В любом случае, если конфликт окончательно не решен на стадии согласования результатов межевания, единственным выходом из сложившейся ситуации будет судебное разбирательство. При этом такие судебные споры очень сложные и зачастую требуют сбора максимально возможной доказательной базы. При этом судом будут рассматриваться не только результаты межевания, но и фактическое землепользование, экспертные заключения, результаты геодезических съемок, другие документы на землю, где указаны площади участков и их границы.

Оптимальный вариант - если ваши соседи со всех сторон также согласятся провести межевание и уточнение границ. В результате межевания может оказаться, что урезка вашего земельного участка произошла вовсе не в том месте, в котором вы предполагали.

Правовые последствия в случае самозахвата земельного участка или части земельного участка лицом, которое не имеет на него предусмотренных законодательством прав, определены в ст. 7.1 КоАП РФ. Далее приведена сетка (рис. 2) административных штрафов для различных категорий правонарушителей. Размеры штрафов также разнятся в зависимости от того, определена или не определена для участка кадастровая стоимость.

Рисунок 2. Размер штрафов за самовольное занятие земельного участка

Уплата штрафа не освобождает правонарушителя от устранения правонарушения. Т.е. если по решению суда или ответственных органов правонарушителю был назначен штраф за самовольное занятие земельного участка и он его оплатил, дополнительно он должен освободить незаконно занимаемый участок или его часть. В случае отказа по решению суда правообладатель может самостоятельно выполнить снос построек и расчистку участка, а расходы истребовать у правонарушителя.

2. Что делать, если вы неумышленно заняли чужой участок (или его часть)

Ситуации, когда люди умышленно или неумышленно занимают часть территории, которая им не принадлежит, случаются довольно часто. Например, в сельских населенных пунктах, где много земли, в оборот могут быть задействованы свободные земли в конце огородов, в тупиковых улицах, «ничейные» островки земли между соседними участками и пр. В садовых и дачных товариществах, где планы территории были утверждены несколько десятилетий назад, прирезки к земельным участкам за счет общей или государственной земли носят массовый характер. Встречаются и прирезки за счет соседских территорий.

Но сложившаяся ситуация до определенного момента считается скорее положительной, чем негативной. Ведь за счет того, что свободные островки земли (часто между соседними участками) или захламленные тупики используются (например, обрабатываются для сельскохозяйственных целей или для обустройства зоны отдыха), выигрывают все. Территория поселения или дачного (садового) товарищества становится ухоженной, отсутствуют сорняки и дикие заросли на ничейной земле.

Однако такая ситуация устраивает до тех пор, пока кто-либо не захватил часть чужого земельного участка либо на один бесхозный участок претендует несколько человек. Бывает так, что приватизированный земельный участок долгое время не использовался, но когда собственник решает возобновить его обработку, оказывается, что часть территории уже занята соседом, и он не хочет ее отдавать. В этом случае, если вы неумышленно заняли часть чужой территории, ее лучше вернуть или договориться с соседом о предоставлении ему части своего участка.

В целом сценарий оформления прирезки к земельному участку может развиваться по двум сценариям:

1) Перераспределение земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков в частной собственности. В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ, граждане, в чьей собственности находятся земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС), могут оформить прирезку к своему участку за счет перераспределения земель и/или земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

При этом площадь образованных земельных участков не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков определенной категории и вида разрешенного использования. Данные предельные размеры устанавливаются нормативными актами органов местной власти, муниципалитетов. Они содержатся также в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой градостроительной зоны. Кроме того, разумеется, прирезку нельзя оформить (рис. 3):

За счет соседской земли;

За счет земли территории общего пользования;

За счет территорий другой градостроительной зоны (например, если ваш участок предназначен для ИЖС, его нельзя расширить за счет земли для размещения торговых и промышленных объектов и пр.);

Если образованный участок будет выходить за пределы красных линий.

Рисунок 3. Возможные варианты расширения участка

Допустимый вариант оформления прирезки к участку за счет земли в муниципальной собственности изображен на рисунке 4. Синим цветом обозначена возможная прирезка к участку.

Рисунок 4. Прирезка к участку за счет земли в муниципальной собственности

В этом случае для оформления прирезки к участку нужно подготовить схему расположения земельного участка . Ее можно сделать как самостоятельно, так и с помощью кадастровых инженеров. Более профессионально будет выглядеть проект межевания территории, но на первом этапе подачи заявления его подготавливать не обязательно.

2) Оформление прирезки к учстку с целью исключения изломанности границ, вкрапливания, вклинивания, чересполосицы земельных участков. Перераспределение участков может осущетвляться как между несколькими участками в частной собственности, так и за счет земли в государственной или муниципальной собственности. При этом такому перераспределению могут подвергаться участки не только граждан, но и юридических лиц вне зависимости от целевого назначения.

В этом случае перераспределение границ оформляется на основании проекта межевания территории. Это уже более сложный документ, чем схема расположения участка. Его имеют право разрабатывать только квалифицированные кадастровые инженеры. Проект межевания терриитории охватывает не только один участок, но и несколько смежных участков, между которыми происходит перераспределение. Проект межевания проходит процедуру публичных слушаний и обязательно должен быть согласован всеми заинтересованными лицами.

В случае перераспределения участков с целью исключения изломанности границ окончательные размеры участков также не должны превышать максимальных размеров участков определенной категории и вида разрешенного использования.

Пример оформления прирезок за счет перераспределения участков с целью устранения изломанности границ изображен на рисунке 5.

Рисунок 5. Схематичный проект межевания территории с целью устранения изломанности границ

Как узаконить прирезку к участку?

В общих чертах порядок оформления прирезки к участку выглядит следующим образом (рис. 6):

Рисунок 6 - Порядок оформления прирезки земельного участка

Примечание: Если по результатам кадастрового учета (в кадастровом паспорте) площадь земельного участка, на который претендует лицо, более чем на 10% превышает площадь, согласованную в схеме расположения участка или в проекте межевания, уполномоченный орган может отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. Соответственно, превышение до 10% допускается.

Детально порядок заключения соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, описан в ст. 39.29 ЗК РФ. Отметим, что хотя в случае отсутствия проекта межевания территории предусмотрена подача схемы расположения участка, она может быть использована только на первом этапе оформления прирезки в собственность.

Для заключения соглашения необходимо провести межевание и обеспечить проведение кадастровых работ. Поэтому для грамотного оформления прирезки рекомендуется сразу же обратиться к кадастровому инженеру. Он проконсультирует относительно возможности узаконивания прирезки, правильно составит схему расположения участка и проведет межевые работы.

Кадастровый инженер проследит, чтобы выполнялись все условия для беспроблемного предоставления в собственность дополнительной прирезки к участку. Это и максимальная площадь, и возможные права на участок других лиц, и отношение земли к определенной градостроительной зоне, и наличие ограничений в использовании, и прохождение красных линий. Если заниматься оформлением земли самостоятельно, вы, возможно, не сможете учесть всех нюансов.

Сроки и стоимость оформления в собственность прирезок к земельному участку

Подготовка схемы расположения участка, проведение межевания, ожидание ответа госорганов, постановка на кадастровый учет занимают много времени. Поэтому даже с участием кадастровых инженеров процедура оформления прирезок к участку занимает порядка 5-6 месяцев.

Относительно стоимости оформления прирезки стоит отметить, что все издержки по межеванию и проведению кадастрового учета несет лицо, которое хочет оформить прирезку. Также расширение территории происходит не бесплатно. За дополнительные квадратные метры или сотки земли придется заплатить. Порядок расчета выкупной цены участков определяется субъектами РФ. Чаще всего выкупная стоимость равняется кадастровой стоимости участков.

Если вы хотите на законных основаниях использовать расширенную территорию вашего участка, лучше один раз провести процедуру оформления прирезки в собственность, чем ожидать штрафов за самовольное занятие земли или претензий на используемый вами участок со стороны государства или соседей.

3. Мирное урегулирование вопроса незаконного занятия участка

В любом случае, на какой бы стороне вы не оказались (захватили ваш земельный участок или вы нарушили соседские границы), всегда лучше попытаться мирно урегулировать конфликт, без обращения в суд. Попытка мирного урегулирования вопроса незаконного занятия участка должна всегда предшествовать подаче искового заявления в суд.

На каких условиях вы договоритесь с соседом, будет зависеть от многих факторов, в том числе и от таких неуловимых, как характер соседа и ваше умение вести переговоры. Но начинать разговор следует не с претензий, а с выяснения как можно большей информации. Пока конфликт не зашел в стадию обострения, сосед может согласиться показать вам свои документы на землю, рассказать, когда и на каких основаниях он занял участок.

Если вы уверены, что сосед неправильно понимает реальное прохождение границ, предложите за свой счет вызвать кадастрового инженера, который разметит границу на местности. Если у вас есть кадастровый паспорт на участок с точным указанием границ, объясните соседу, что ему лучше вернуть незаконно занимаемую часть вашего участка. В противном случае, когда вы выиграете суд, он будет вынужден оплатить все судебные издержки, заплатить штраф и расчистить участок.

Если в собственности соседа на незаконно занимаемой части вашего участка находится здание или эта часть участка имеет для него важное значение (например, по незаконно занимаемой части участка обеспечивается заезд в гараж), вы можете предложить соседу предоставить вам взамен часть его участка. Такое решение также может принять и суд.

Очень желательно, чтобы устные договоренности были закреплены документально. Иначе в случае смены собственников какого-либо из участков все договоренности забудутся, и конфликт возникнет вновь. Для документального оформления перераспределения участков или уточнения их площади (например, если вы согласились отдать часть своей земли соседу, но не хотите за эту часть платить налоги) необходимо заказать повторное межевание участков для уточнения их площади и конфигурации. Согласованный проект межевания будет основанием для внесения изменений в ГКН.

Для начала нужно определиться со значением этой процедуры для владельца земли, ответив на следующие вопросы:

что представляет собой данная процедура?
Какие последствия она влечет для собственника земли?
Какие шаги предпринимаются по ее завершении?

Межеванием земельного участка называют уточнение его местоположения. Это кадастровые работы, которые проводятся специалистом – кадастровым инженером, и данные о которых включаются в ЕГРН.

ВАЖНО! Для хозяина проведенное межевание означает, что с его земли снимаются ограничения по распоряжению.

То есть он может начинать строительство дома и совершать любые сделки с землей:

продавать;
дарить;
передавать по наследству.

Что делать после межевания земли? По завершении подготовки межевого плана нужно зарегистрировать результат уточнения местонахождения границ землевладения в Росреестре – подать документы на внесение изменений в ЕГРН. Это может сделать собственник или сам кадастровый инженер.

О межевание земельных участков смотрите видео:

Причины изменения границ

Завершение кадастровых работ означает, что границы участка уточнены и он окончательно определен как объект гражданского права.

Как увеличить площадь земельного участка после межевания? Произвольно изменить границы по завершении процедуры нельзя – для этого нужно веское юридическое основание: договор, решение суда или признание кадастровой ошибки.

Нередко перед землевладельцами уже после завершения межевания встает вопрос: можно ли изменить границы земельного участка после межевания, и присоединить к своему участку соседствующие пустующие земли, чтобы сгладить неровность его границ, расширить площадку перед домом или оборудовать место для стоянки автомобиля?

Правовыми основаниями для увеличения участка после межевания могут служить:

оформление «прирезки» с помощью перераспределения земель, предусмотренного ст. 39.28 Земельного кодекса ;
исправление ошибки, допущенной кадастровым инженером;
приобретение соседнего участка в собственность (в результате дарения, покупки, наследования) и объединение его с имеющимся.

Как изменить границы земельного участка после межевания? Уменьшение землевладения возможно в случае, если суд признает права соседа на часть участка, которая в акте согласования границ была определена как спорная.

Также оно может произойти из-за признания допущенной ошибки и в результате раздела участка для последующего отчуждения части.

При межевании земельного участка площадь увеличилась

Увеличение земельного надела за счет устранения ошибки происходит в том случае, если кадастровый инженер, готовя межевой план, неверно указал границы земли.

Обнаружить ошибку можно двумя способами:

посмотрев на свой надел на публичной кадастровой карте;
заказав вынос границ в натуру в геодезической компании.

Если при межевании участок оказался больше и обнаруживается ошибка, то предстоит новое межевание – подготовка межевого плана по исправлению кадастровой ошибки. При благоприятном раскладе дело удастся решить в досудебном порядке, согласовав новое местоположение с соседями.

Если мирным путем договориться не получится, придется обращаться в суд. На основании судебного решения кадастровым инженером готовится новый межевой план.

Как оспорить границы земельного участка после межевания смотрите на видео:

Порядок увеличения землевладения путем оформления «прирезок»

После межевания участок стал больше как оформить? Еще один частный случай, когда границы надела могут увеличиться после межевания, – это оформление «прирезок», которые фактически уже используются или которые собственник только хочет присовокупить к своей земле.

Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ .

Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.

Порядок оформления «прирезки» следующий:

землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.

ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа.

Как прирезать землю к участку, узнаете из видео:

Уменьшение площади земельного участка при межевании

При межевании площадь участка уменьшилась и считается верной в тех случаях, когда признаются права соседа на часть земли в результате разрешения земельного спора или признания кадастровой ошибки.

Можно согласиться с притязаниями соседа без суда, тогда подписывается акт согласования границ и вносятся изменения в ЕГРН. В случае вашего несогласия земельный спор может быть разрешен судом.

Инициатива по исправлению ошибки может исходить и от самого Росреестра на основании Приказа Минэкономразвития от 16.12.2015 N 943 .

Если при межевании участок оказался меньше и обнаруживаются наложения границ, в адрес землевладельца приходит протокол о выявленной ошибке и предложение представить документы по ее устранению в течение 6 месяцев.

Получив такое письмо, нужно нанимать кадастрового инженера, иначе ошибка будет исправлена на основе тех данных, которые поступили в Росреестр, без учета ваших доводов.

Как мы видим, если при межевании увеличивается площадь земельного участка или уменьшается после межевания — это говорит о серьезных правонарушениях, а именно о исправлением ошибок в кадастре или с заключением сделок, ведущих к приобретению или утрате прав на часть земли. Во всех таких случаях требуется проведение новых геодезических работ, чтобы поставить на учет измененный участок.