Тема 2. Источники жилищного права

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Конституция является базовым нормативным актом всего российского законодательства, включая жилищное. Согласно ч. 1 ст. 15

Тема 3. Объекты жилищного права 3.1. Жилые помещения Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.Понятие «жилое

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды Согласно ст. 19 ЖК, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,

§ 3 Источники жилищного права Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В

§ 1 Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного

Тема 1. Понятие, предмет и метод жилищного права

Тема 2. Источники жилищного права. Жилищное

Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного

Тема III Понятие, сущность и система права План изучения § 1. Понятие права. Государство и право. Объективное и субъективное право § 2. Нормы права и их структура. Действие норм права в пространстве и времени. Источники права (формы): Законодательные нормативные акты и

Лекция 1 Алексеева Ольга Геннадьевна.

Понятие ЖП его место в системе российского права и предмет.

ЖП - система совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, возникающие в связи с удовлетворением гр-нами своей жилищной потребности, т.е. потребности в жилом помещении.

Нет однозначно принятой точки зрения относительно ЖП:

1.ЖП в системе права не образует самостоятельной отрасли, а является составной частью ГП. Данная точка зрения основана на том, что, несмотря на самостоятельный предмет, ЖП не имеет самостоятельного метода

2. ЖП самостоятельная отрасль и в системе права должно быть выделено наряду с КП ГП и другими базовыми отраслями права.

3. ЖП является вторичной комплексной правовой отраслью, которая соединяет в себе институты различной отраслевой принадлежности. К отношениям по пользованию на любом законном основании должен применяться ГП метод регулирования т.к. по своей сути данные отношения являются гражданско-правовыми. Кроме этого выделяются административные, властные отношения, основанные на подчинении одной стороны другой (самовольная перепланировка жилого помещения, переустройство, перевод жилого в нежилое). В ЖП за ряд действий предусмотрена административная и уголовная ответственность Квалифицирующими критериями, которые отграничивают жилищные отношения от

сходных с ними - от таких ГП отношения как аренда безвозмездное пользование имуществом, является субъектные состав и объект. Любое жилищное правоотношение может возникнуть только по поводу такого объекта как жилое помещение. Основная цель любого жилищного правоотношения - обеспечение возможности проживания в жилом помещении пользовании этим жилым помещением. Вторым критерием является субъектный состав, как таковая потребность в проживании может возникнуть только у гражданина, на стороне пользователя жилого помещения всегда выступает только гражданин, т.е. физическое лицо. Жилые помещения могут находиться в собственности различных субъектов: граждан юридических лиц публично-правовых образований. Однако действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливает принцип целевого использования жилого помещения как важнейший принцип. Жилое помещение может использоваться только для проживания в нем граждан. При этом ст.17 ЖК РФ содержит своеобразное отступление, так как допускает то, что жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной индивидуальной предпринимательской деятельности с соблюдением следующих условий:

1.не допускается нарушение прав и законных интересов других 2.не должны нарушаться требования, которым должно отвечать жилое помещение

3.использование в указанных целях допускается наряду с проживанием граждан в этом жилом помещении Предмет ЖП - жилищные отношения виды перечислены в ст. 4 ЖК РФ

Самостоятельного метода у жилищного права нет, более правильно говорить о методах регулирования жилищных отношений. К отношениям по пользованию жилыми помещениями - метод ГП регулирование равенство участников и диспозитивность. А к властным отношениям применяется метод, основанный на началах власти и подчинения.

2. Источники ЖП

Жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ В ЖП выделяются только нормативные источники, только законодательство ст 5 ЖК РФ выделяет три уровня источников ЖП 1.НПА, принятые на федеральном уровне: законы и подзаконные НПА

ЖК принят 22.12.2004 вступил в силу 1.05.2005 2. НПА принятые на региональном уровне в субъектах РФ

3.НПА ОМС полномочия органов перечислены в ст.14 ЖК РФ ПП ВС №14 2.07.2009 года

Право граждан на жилище.

В К РФ в ст.40 к числу важнейших конституционных прав относит право гражданина на жилище. Сам термин жилище в его конституционно-правовом смысле это более широкое понятие, чем жилое помещение. В практике европейского суда по правам человека под жилищем понимается помещение, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. В ряде случаев суд признавал жилищем фургоны. УК УПК РФ так же понимают под жилищем строение как входящее так и не входящее в жилищный фонд, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. Однако ЖК РФ регулируются отношения не по поводу жилища в широком смысле а именно по поводу жилого помещения именно в том смысле которое предает ему ЖК РФ. Право граждан на жилище – конститционно-правовой институт носит многоаспектный характер прежде всего данное право призвано обеспечивать стабильное проживание гражданина в принадлежащем ему жилом помещении. Жилищные права как вещные так и обязательственные носят постоянный и временный характер являться самостоятельными либо производными от прав другого субъекта Другой аспект конституционного права на жилище это признание государством права

каждого гражданина улучшать свои жилищные условия по средствам приобретения жилого помещения в собственность и так далее. Признание абстрактной потенциальной возможности проживать в достойном жилом помещении. Данному праву соответствует обязанность ОГВ и ОМС содействовать приобретению жилья в собственность по средствам предоставления земельных участков для строительства, развивать систему ипотечного кредитования, содействие созданию жилищных кооперативов. При этом государство гарантирует предоставление жилого помещения по договору социального найма, то есть без взимания платы за его предоставление, малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Недопустимость произвольного лишения жилища. Действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для выселения гражданина из жилого помещения. Если земельный участок, на котором расположено жилое помещение, изымается для публичных нужд в связи с чем граждане лишаются возможности в дальнейшем проживать в том жилом помещении, которое на нем расположено то государство принимает на себя обязательство выплатить соразмерную справедливую компенсации собственнику, а нанимателю предоставить в пользование равноценное жилое помещение. Многоаспектность права гражданина на жилище состоит в том, что оно создает почву для возникновения конкретных жилищных правоотношений.

Жилое помещение, понятие виды. Жилищный фонд

Легальное определение дается в ст.15 ЖК РФ, в соответствии с которым жилым признается помещение, которое является недвижимым изолированным и пригодным для проживания в нем граждан это вещь объект материального мира, который призван удовлетворять потребность человека в проживании в нем

это недвижимость, ст. 130 ГК подразделяет всю недвижимость на две группы в силу естественных свойств и в силу закона жилые помещения считаются недвижимым в силу естественных свойств, так как обладает следующими признаками - связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его качествам. Именно в силу этого качества не могут считаться жилыми сборные домики, вагончики, юрты, иглу, яранги.

изолированность. Жилое помещение только тогда может быть самостоятельным объектом, когда оно имеет самостоятельный выход либо в места общего имущества многоквартирного дома либо на улицу. Жилое помещение жилой дом квартира состоят из помещений предназначенных для проживания и мест вспомогательного использования коридор кухня ванная, в площадь жилого помещения в соответствие со ст.15 ЖК не включаются балконы лоджии террасы веранды. Жилой дом и квартира могут состоять как из одной, так и нескольких комнат при этом комната только тогда может быть самостоятельным объектом жилых прав, когда она является изолированной, не могут быть самостоятельными объектам смежные неизолированные комнаты части комнат, а так же места вспомогательного использования.

пригодность для постоянного проживания под постоянным проживанием понимается возможность постоянного пребывания в жилом помещении в любых климатических условиях в любое время года. Когда оно отвечает установленным санитарным и техническим требованиям и нормам требования, которые предъявляются к такому помещению, названы в ПП РФ 28.01.2006г №47 ст.16 называет 3 вида жилых помещений:

жилой дом или его часть квартира или часть квартиры комната

ЖК РФ в качестве самостоятельного объекта не называет многоквартирный дом, определение многоквартирного дома в ЖК отсутствует, оно дается в п.6 ПП РФ 347 в соответствии с которым им признается совокупность двух или более квартир имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещение общего пользования в таком доме. Условно многоквартирный дом можно разделить на две части: помещения, которые предназначены для жилых или нежилых целей и иных целей не связанных с промышленным производством, вторая часть общее имущество-гл.6 ЖК примерный перечень назван в ст.36 ЖК РФ лифты лестницы площадки лифтовые шахты коридоры крыши и оборудование которое находится в данном доме и предназначено для обслуживания более одного помещения, также включается земельный участок та часть земельного участка, на которой непосредственно расположен дом и придомовая территория необходимая для нормального пользования этим многоквартирным домом. Вопросы связанные с земельным участком под этим домом регламентируется вводным законом в соответствии с которым земельный участок должен иметь установленные границы и пройти кадастровый учет. если границы земельного участка установлены и кадастровый учет был пройден до введения в действие ЖК РФ то земельный участок предается бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений данного дома. если границы не установлении и учет не пройден то на общем собрании собственников помещений может быть выбрано уполномоченное лицо которое будет в праве обращаться с заявлением в государственные органы в органы МСУ с заявлением о установлении границ этого участка и о прохождении кадастрового учета после его проведения данный земельный участок так же передается в общую долевую собственность собственников помещений много квартирного дома. в соответствии с ч 6 ст. 36 ЖК РФ в том случае если многоквартирный дом разрушен подлежит сносу в случае его случайной гибели, а так же во всех иных случаях, когда многоквартирный дом прекращает существовать как объект, собственники помещений сохраняют право в общей долей собственности на этот земельный участок. В соответствии с ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений этого дома.доля каждого собственника с общем имуществе пропорционально доле и площади находящейся в его собственности помещения. Отличительной особенностью данного вида общей собственности является то ч то доля каждого собственника является идеальной она никогда не может быть выделена в натуре при этом ЖК РФ допускает что по решению общего собрания собственников конкретному

собственнику может быть выделено в пользование часть общего имущества многоквартирного дома. Следующей отличительной чертой является то что доля в праве общей собственности каждого собственника на общее имущество всегда следует правовой судьбе жилого помещения.

Ст. 19 ЖК РФ содержит понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ. ЖК РФ в ст. 19подразделяет жилищный фонд по 2 признакам по форме собственности (частная, государственная, муниципальная) и в зависимости от основания использования (жилищный фонд социального назначения - государственная и муниципальная собственность, жилищный фонд коммерческого использования – все формы собственности, индивидуальный жилищный фонд, специализированный жилищный фонд-совокупность помещений государственного и муниципального фондов которые предназначены для временного непродолжительного проживания в них граждан-общежития, служебные жилые помещения жилые помещения, предназначенные для проживания беженцев и вынужденных переселенцев, жилые помещения маневренного жилищного фонда, жилые помещения системы социального обслуживания населения, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан) в жилых помещениях предназначенных для социальной защиты живут по договору безвозмездного пользования, а во всех остальных - заключаются договор найма специализированного жилого помещения.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1. Понятие и содержание права собственности. Права и обязанности собственника. Раздел 2 ЖК и глава 18 ГК. Право собственности на жилые помещения выделяется в объективном или субъективном смысле. В объективном – система или совокупность правовых норм, которые регулируют отношения, возникающие в связи с присвоением субъектами ГП жилых помещений в связи с принадлежностью жилого помещения определенным лицам владению пользованию и распоряжению жилыми помещениями с принятием на себя собственника бремени содержания и риска случайной гибели жилого помещения. В субъективном – право конкретного субъекта владеть пользоваться и распоряжаться конкретным жилым помещением.

Правовому положению собственника посвящена ст. 30 ЖК – государственная муниципальная частная. Снимает какие либо ограничения относительно количества размера и стоимости жилого помещения, которые могут находиться в частной собственности.

Действующее законодательство устанавливает пределы права собственности в отношении жилого помещения это вызвано особой социальной значимостью жилого помещения – содержание жилищного фонда, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии использование по назначению затрагивает также публичные интересы. Пределы осуществления права собственности необходимо отличать от ограничения. Пределы объективны т.к. установлены нормами законодательства. Ограничения субъективны, можно подразделить на 2 вида: договорные и судебные. Договорные – по воле самого собственника в соответствие с ст.30, собственник может передать жилое помещение в собственность другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования. Судебные – на основании судебного акта может быть вызвано оспоримостью права на жилое помещение, обеспечение требований к собственнику, они не продолжительны по времени и действуют до тех пор, пока спор не разрешиться по существу. К

законодательно установленным пределам относится исключительно целевое использование такого объекта как жилое помещение, недопустимость самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, недопустимость бесхозяйственного содержания жилого помещения, а также соблюдение прав и законных интересов других лиц, который проживают в этой же квартире либо жило доме. Если собственник нарушает, то на основании 293 ГК жилое помещение может быть изъято у собственника, исходя из общего правила возмездное изъятие на основании решения суда помещение выставляется на публичные торги после продажи собственнику выплачивается его стоимость с вычетом судебных расходов и расходов, связанных с организацией торгов.

2. Другие вещные права на жилые помещения

ЖК РФ в главе 5 называет их – права членов семьи собственника жилого помещения ст. 31, права отказополучателей ст. 33, гражданин, пользующийся помещением на основании заключенного договора пожизненного содержания с иждивением.

Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. В соответствие с ч. 1 ст.31 все граждане, которые могут быть признаны членам семьи, делятся на две группы: 1.супруг дети родители собственника. Для признания данных граждан членами семьи собственника необходим один юридический факт – совместное проживание в данном помещении. В соответствие с разъяснением пленума ВС РФ №14 для признания названных лиц членами семьи достаточно установление только факта их совместного проживания с собственником. Не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

2.другие родственники независимо от степени родства нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительном случае и другие лица, которые не состоят с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для признания этих лиц членами семьи необходимо 2 юридических факта: совместное проживание вместе с собственником и вселение этих граждан собственником в жилое помещение именно как членов своей семьи. ЖК РФ не предусматривает заключение каких-либо письменных соглашений между собственником и вселяемым гражданином. В соответствии с разъяснением пленума ВС РФ в случае возникновения спора содержание волеизъявления собственника определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и иных документов, а также иных допустимых доказательств. Семенные отношения характеризуются взаимным уважением заботой личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями общими интересам ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. Регистрация граждан по месту жительства либо ее отсутствие не являются определяющими обстоятельствами для решения вопроса о признании граждан членами семьи собственника.

В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником. Он не в праве чинить данным лицам препятствия в пользовании. При этом ЖК допускает, что член или члены его семьи могут заключить специальное соглашение об особом порядке пользования данным помещением. В соответствии с условиями может быть предусмотрено, что член семьи может пользоваться только определенными комнатами в квартире либо доме. Однако данным соглашением не может быть ограничено право пользования местами вспомогательного пользования. Соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии в период проживания. Члены семьи собственника наряду с

правами имеют, и обязанности относительно целевого использования соблюдения правил проживания и т.д. дееспособные и ограничено дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Солидарная ответственность указанных лиц может быть изменена, если члены его семьи заключают специальное соглашения. Данным соглашением может

быть установлено, что некоторые лица вообще исключаются из ответственности, несут долевую ответственность. В соответствии со ст.292 ГК отчуждение собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами его семьи. Если законом или договором не предусмотрено иное. В настоящее время действующее законодательство устанавливает что правам членам семьи не свойственен такой признак вещного права как право следования.

По общему правилу ч.4 ст.31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением по требованию собственника бывшие члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если отказываются добровольно, подлежат выселению в судебном порядке по требованию собственником без предоставления иного жилого помещения. В соответствии с разъяснением о прекращении семейных отношений с собственником могут служить такие факты как отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего, бюджета и предметов быта, неоказание поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства. При этом все доказательства в случае возникновения спора должны оцениваться судом в совокупности с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. Разъяснение ВС РФ установило, что ведение общего хозяйства не является обязательным признаком отсутствия или наличия семейных отношений. В соответствие с СК РФ родители ответственны за воспитание и развитие своих детей, физическом психическом духовном и нравственном развитии. В связи с этим расторжение брака между супругами не влечет за собой утрату права пользования помещением несовершеннолетним ребенком, если оно в собственности одного из родителей.

В виде исключения ЖК допускает, что суд при разрешении спора может сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользование жилым помещением собственника. Это допускается при наличии следующих обстоятельств:

1.у бывшего члена семьи отсутствует право постоянного пользования каким-либо жилым помещением 2.затруднительное материальное положение бывшего члена семьи, которое не позволяет

ему на момент предъявления требования о выселении обеспечить себя другим жилым помещением.

При решении вопроса о выселении бывшего члена семьи и о сохранении за ним на определенный период права пользования этим помещением судам необходимо учитывать состояние здоровья., наличие нетрудоспособных иждивенцев, потерю работы учебы и т.д. при определении продолжительности срока, на который за членом семьи сохраняется права пользования судам следует исходить из принципов разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела. Если суд сохраняет право, то бывший член семьи также несет обязанности наряду с собственником соблюдать правила проживания целевого использования. На этот срок бывший член семьи также несет солидарную с собственником ответственность по обстоятельствам, вытекающим из пользования. В соответствии с ст.35 ЖК РФ, если бывший член семьи допускает неправомерные действия, то данный гражданин по требованию собственника на основании решения суда подлежит выселению без предоставления другого помещения. Выселение как санкция за неправомерное поведение. В соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ взамен выселения суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жилым помещением. 1.собственник в отношении бывшего члена семьи исполняет алиментные обязательства 2.отсутствие у бывшего члена семьи права постоянного пользования другим жилым помещением, при это суды должны определять материальное положение бывшего члена семьи наличие денежных средств у самого собственника реальную возможность собственника обеспечить право пользование другим жилым помещения бывшего члена своей семьи. С согласия бывшего члена семьи собственника допускается обеспечение его жилым помещением и в другом населенном пункте.

В соответствии с ст.19 Вводного закона 22.12.2004 положения ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственников приватизированных жилых помещений при условии, что эти лица на момент приватизации проживали в нем имели равные с собственником права на участие в приватизации и отказались от участия в приватизации. Данные лица не могут быть выселены из жилого помещения ввиду утраты семейных отношений с собственником. Также не могут быть выселены бывшие члены семьи, которые до вселения в это жилое помещение уже использовали свое право на однократную бесплатную приватизацию. Именно в силу этого данные граждане не могли участвовать в приватизации того жилого помещения, в котором они проживали, однако без согласия данных лиц приватизация жилого помещения была бы невозможной. Именно в силу этого данные граждане также не подлежат выселению из жилого помещения вследствие прекращения семейных отношений с собственником. Данные граждане также не подлежат выселению в случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения. п.2 ст.292 ГК РФ на данных граждан не распространяется. Право пользования жилым помещением за данными лицами сохраняется и при смене собственника.

Права гражданина, который пользуется жилым помещением в силу завещательного отказа. Отказополучатель – легатарий. В соответствии со ст. 1137 завещательный отказ или «легат» представляет собой завещательное распоряжение, которое устанавливается в завещании в соответствии, с которым завещатель возлагает на своих наследников исполнение какой-либо обязанности имущественного характера в ползу одного или нескольких отказополучателей, ст. 1137 специально выделяет правило о том, что на наследника, к которому переходит помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользоваться жилым помещением или какой-то его частью на определенный срок, либо пожизненно. Отличительная особенность отказа – может устанавливаться только в завещании может возлагаться как на наследников по закону, так и по завещанию и обременяет не наследника, а долю в наследстве. Исполнение отказа возлагается на того наследника, в собственность которого перейдет жилое помещение. Права отказополучателя носят личный характер и не могут быть переданы другим лицам. Он имеет право потребовать от наследника исполнение завещательного отказа в течение 3х лет со дня открытия наследства. Срок присекательнй. Если в течение этого срока отказополучатель не потребовал вселения в помещение, то его права прекращаются. В ГК устанавливается ст.1137, что наследодатель в завещании может сделать подназанчение отказополучателя-суституции, т.е. назначить наряду с основным запасного отказополучателя, у которого возникает право требовать вселение в помещение только после отпадения основного отказополучателя. Для подназанченного отказополучателя 3 года начинают течь после отпадения основного отказополучателя. Ст. 33 определяет правовое положение отказополучателя, данный гражданин пользуется помещением наряду с собственником. Дееспособный и ограничено дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, ст.33 допускает, что наследник ставший собственником и отказополучатель могут заключить специальное соглашение об ином характере ответственности по жилищному обязательству. Отказополучатель, как и любой пользователь, обязан использовать его по назначению не допускать разрушений порчу соблюдать законные интересы других лиц. Если он систематически допускает неправомерное поведение, то на основании ст.35 ЖК отказополучатель подлежит выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Правам отказополучателя свойственно право следования. Если собственник совершает сделку по его отчуждению либо право собственности переходит к другому лицу по иным основаниям, то право пользования у отказополучателя сохраняется. Если завещательный отказ носил срочный характер, то есть право пользования отказополучателем ограничивалось сроком, то истечение срока является основанием для прекращения права пользования. По требованию собственника он обязан освободить

помещение, если отказывается добровольно выселяется, по решению суда без предоставления жилого помещения.

Права получателя ренты (гл. 33 ГК и ст. 4 ЖК)

4. Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для публичных нужд. Обеспечение жилищных прав собственника (ст. 32 ЖК РФ).

Положение данной статьи основаны на ст. 239 ГК РФ и находятся во взаимной связи, однако с учетом специфики такого объекта недвижимости, как жилое помещение.

Особенности ст. 32 ЖК, которая регулирует принудительное прекращение права собственности. Прежде всего ЖК РФ устанавливает, что принудительно может быть изъято только все жилое помещение, т.е. жилой дом в целом. Изъятие отдельных частей (этажей, подъездов, квартир) без согласия собственника не допустимо.

В отличие от ГК РФ, который устанавливает, что при изъятии земельного участка, расположенного на нем недвижимости продается с публичных торгов, ст. 32 ЖК устанавливает, что жилое помещение изымается у собственника посредствам его выкупа. В ЖК не определяется понятия государственная или муниципальная нужда, она определяется в ст. 49 ЗК. В соответствие с разъяснениями, которые содержатся в ПП ВС РФ №14: государственная или муниципальная нужда - это потребности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, связанные с необходимостью размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений; выполнение международных обязательств РФ, реализация целевых государственных и региональных программ. Этот перечень носит незакрытый характер, и в случае возникновения спора о том, имеется ли публичная нужда в земельном участке, будет решаться судом в каждом конкретном случае.

Ст. 32 ЖК достаточно детально определяет стадии изъятия земельного участка для публичных нужд, т.к. с данным процессом связаны жилищные права граждан.

Принятие решения уполномоченным компетентным органом или ОМСУо изъятии земельного участка. Порядок подготовки и принятия данного решения определяются ст. 279 – 283 ГК и ст. 49, 55, 61, 63 ЗК. Орган, который принял решение об изъятии земельного участка для публичных нужд, также принимает решение об изъятии расположенного на этом участке жилого помещения. Оба данных решения оформляются одним документом.

Государственная регистрация принятого решения в органах, осуществляющих гос. регистрацию, права на недвижимое имущество и сделки с ними. Регистрация данного решения преследует следующие цели: регистрирующий орган проверяет принято ли данное решение компетентным органом; имеется ли реальная публичная нужда в изымаемом земельном участке. Если два данных условия в совокупности отсутствуют, то регистрирующий орган вынесет отказ в регистрации решения об изъятии земельного участка, что делает невозможным его изъятие. Регистрация вынесенного решения об изъятии земельного участка также преследует цель – защита прав и интересов третьих лиц. Данные о том, что земельный участок будет изъят и расположенное на нем здание подлежит сносу, помещается в единый государственный реестр (ЕГРП). Решение об изъятии земельного участка не лишает собственника права совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему на права собственности жилого помещения. При этом действующее законодательство не обязывает собственника предупреждать

приобретателя о том, что приобретаемое им жилое помещение подлежит изъятию.

Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Письменное уведомление направляется после государственной регистрации. В уведомлении должны быть указаны дата и номер регистрации принятого решения. Изъятие жилого помещения допускается не ранее чем через год после уведомления собственника. По согласованию с собственником жилое помещение может быть выкуплено и ранее. Вынесенное решение об изъятии земельного участка и государственная регистрация данного решения никак не умоляет правомочия собственника. Однако с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии на него возлагается риск несения затрат, связанных с улучшением данного жилого помещения, которые не являются необходимыми. Не путать с необходимым ремонтом!!!

Определение выкупной цены жилого помещения. Ст. 32 в качестве общего правила устанавливает, что при изъятии земельного участка собственнику выплачивается выкупная цена. Цена определяется по правилам ч.7 ст. 32 ЖК: это рыночная стоимость жилого помещения и убытки, в том числе и упущенная выгода, которые причиняются собственнику в связи с изъятием жилого помещения. Если между сторонами, т.е. между органом, принявшим решение об изъятии, и собственником возникает спор по поводу выкупной цены, то он разрешается в судебном порядке. Ст. 32 ЖК допускает, что по согласованию между собственником жилого помещения и органом, принявшим решение об изъятии в счет выкупной цены собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение. Ч. 8 ст.32 ЖК другое жилое помещение предоставляется также на праве собственности, если стоимость жилого помещения, которое предоставляется собственнику ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница; если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника. Предоставление другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии, не может требовать, против воли собственника, переселение его в другое жилое помещение; также и собственник жилого помещения не может требовать, чтобы орган, принявший решение, обеспечил его другим жилым помещением. После определения и выплаты выкупной цены собственник обязан освободить занимаемое им жилое помещение, которое подлежит изъятию. Правило ст. 32 ЖК распространяются также и на те многоквартирные дома, которые в установленном порядке признаны находящимися в аварийном состоянии. В порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № 47, признается находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу, об этом уведомляются собственники, которые в разумный срок должны принять меры для сноса данного многоквартирного дома. Если собственники в разумный срок не принимают меры для сноса данного дома, то данный многоквартирный дом подлежит изъятию ОМСУ в порядке, установленном ст. 32 ЖК для изъятия жилых помещений для публичных нужд.

Тема 2. Наем жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, существенные условия, форма.

Наем жилого помещения (ст. 671 ГК).

Договор социального найма – разновидность (Ст. 60 ЖК).

Договор найма жилого помещения -соглашение, по которому одна сторона (наимодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По юридической направленности договор найма жилого помещения относится к договорам по передаче имущества в пользование. Договор найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

В настоящее время выделяют три разновидности данного договора:

доовор коммерческого найма жилого помещения (коммерческий наем – это исключительно термин теоретический, он не является легальным); регулируется гл. 35 ГК

договор социального найма жилого помещения (регулируется ЖК, гл. 3)

договор найма специализированного жилого помещения (разд. 4 ЖК)

Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения, либо управомоченное лицо. Таким образом, в качестве наймодателей могут выступать граждане, юридические лица. В договоре социального найма наймодателями выступают уполномоченные государственные органы или органы МСУ.

Нанимателем в любой разновидности договора найма может быть только гражданин, т.е. физическое лицо. Это отличает наем жилого помещения от аренды.

Нанимателем в договоре коммерческого найма может быть любой дееспособный гражданин, который выразил соответствующее желание и имеет материальную возможность. Ст. 49 ЖК – жилые помещения по договору найма предоставляются не любому гражданину; прежде всего гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении, однако в настоящее время, в соответствие со ст. 40 К и ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим иным гражданам, указанных в ФЗ, Указах Президента и Законов субъектах РФ.

Гражданин признается малоимущим ОМСУ. Всех иных граждан, чье право на получение социального жилья также определено в нормах действующего законодательства, условно можно подразделить на 2 группы:

граждане, которые имеют особые заслуги перед государством (ветераны ВОв), либо нуждаются в особой социальной защите (инвалиды, семьи,

имеющие детей инвалидов)

По договору социального найма наряду с нанимателем жилого помещения, как правило, жилым помещением пользуются и иные постоянные пользователи, чьи права на жилое помещение также являются самостоятельными жилищными правами. В договоре социального найма – это члены семьи нанимателя. Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение определены в ст. 69 ЖК.

Всех граждан, которые признаются, либо могут быть признаны членами семьи нанимателя, разделены:

супруг, дети, родители самого нанимателя. Условие – совместное проживание в жилом помещении

Московский институт экономики,менеджмента и права Кафедра гражданско-правовых дисциплин Карпухин Д.В. Жилищное право Конспект лекций Москва 2006 1 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Карпухин Д.В. Жилищное право: Конспект лекций. – М.: МИЭМП,2006.- 188 с. Конспект лекций предназначен для изучения курса «Жилищное право» студентами, обучающимися по специальности 021100 «Юриспруденция». Научный редактор – Алексеева Н.В., кандидат юридических наук, доцент. © Карпухин Д.В., 2006 © Московский институт экономики, менеджмента и права, 2006 2 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ........................................................................................................................5 I. ОРГАНИЗАЦИОННО – МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ...............................6 II. ЛЕКЦИИ.................................................................................................................... 8 Тема 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА....................................................8 Тема 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ........................................................................14 Тема 3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ..............................................................................17 Тема 4. УПРАВЛЕНИЕ МНОГКОВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ........................32 Тема 5. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.41 Тема 6. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ......................................................................................... ........48 Тема 7. ПРИВАТИЗАЦИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.......................................56 Тема 8. ИНВЕСТИРОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.......................................61 Тема 9. ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ И НАСЛЕДОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ...................................................................................70 Тема 10 . ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ВЛЕКУЩИХ ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ...................................................................................74 Тема 11. ОСНОВАНИЕ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.................84 Тема 12. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ...................................................................................................91 Тема 13. ПРАВОВАЯ СПЕЦИФИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА.......................................................................................................................101 Тема 14. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.......................107 Тема 15. ВЫСЕЛЕНИЕ НАНИМАТЕЛЕЙ, СОБСТВЕННИКОВ И ИНЫХ ЛИЦ ИЗ ЗАНИМАЕМОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.....................................11 3 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Тема 16. ПРАВОВОЙ СТАТУС СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.......................................................................................................................119 Тема 17. ПРАВОВОЙ СТАТУС ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)............................................................................................................143 Тема 18. ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ...........153 Тема 19. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ....................162 Тема 20. РЕГИСТРАЦИОННЫЙ УЧЕТ ГРАЖДАН ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА.................................................172 Тема 21. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА..................................................................................178 III. СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ....181 4 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com ВВЕДЕНИЕ Жилищное законодательство является одной из самых динамично развивающихся отраслей отечественного законодательства, что обусловлено большим количеством принятых нормативно–правовых актов, принятых в последнее десятилетие. Указанное обстоятельство предопределило сложность изучения рассматриваемой отрасли. Жилищное право взаимодействует с конституционным, гражданским, административным, налоговым правом. В этой связи особое значение приобретают навыки аналитического, сравнительного и системного анализа действующих в сфере жилищного законодательства норм. В конспекте лекций изложены основные положения, отражающие сущность отрасли жилищного права, объекты жилищных отношений, фундаментальные институты жилищного права – жилищный фонд, жилые помещения, социальный наем, сделки с жильем, оплата жилья и коммунальных услуг и т.д. Тематика конспекта изложена в последовательности, предусмотренной учебной программой, разработанной для обучения студентов Московского института экономики, менеджмента и права. Каждая тема конспекта включает перечень учебных вопросов, собственно теоретическое изложение материала, круг контрольных вопросов для объективной оценки полученных знаний. Наряду с настоящим конспектом лекций, для качественного и всестороннего изучения предмета целесообразно использовать литературу, указанную в конспекте лекций. 5 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com I.ОРГАНИЗАЦИОННО – МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ Данный конспект лекций предназначен для изучения дисциплины «Жилищное право» студентами высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Юриспруденция». Целями преподавания дисциплины «Жилищное право» является формирование у студентов теоретических знаний и практических навыков в области жилищного права. В ходе изучения курса, для достижения поставленных целей, рассматриваются положения динамично развивающегося жилищного законодательства, направленного на регламентацию жилищных отношений, нормативные акты других отраслей законодательства, тесно связанных с изучаемой отраслью, материалы деловой и судебной практики в жилищной сфере. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны иметь представление: - о сущности жилищного права как учебной дисциплины и отрасли права; - об истории развития жилищного законодательства; - о перспективах развития изучаемой отрасли в Российской Федерации. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны знать: - положения нормативно - правовых актов, регламентирующих общие принципы жилищного законодательства (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); - основные понятия и институты жилищного права; - положения специальных нормативных актов, регламентирующих отдельные институты жилищного права; - судебную практику в жилищной сфере. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны уметь: - толковать и применять положения нормативно - правовых актов в жилищной сфере; - осуществлять правовую экспертизу нормативно - правовых актов и правоприменительных актов в жилищной сфере; - составлять исковые заявления, ходатайства при разрешении жилищных споров; - составлять проекты договоров в жилищной сфере. 6 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com При изучении жилищного права необходимо учитывать комплексный характер отрасли, что предопределяет сочетание императивного и диспозитивного методов правового регулирования жилищных правоотношений. В ходе семинарских занятий реализация полученных теоретических знаний сочетается с составлением студентами судебных документов – исковых заявлений, ходатайств, а также проектов договоров, используемых в жилищных отношениях. Организация семинарских занятий в указанной форме способствует повторению студентами изученного материала, развитию письменной речи, умения применять правила юридической техники. Принимая во внимание развитие научной мысли и практики жилищного законодательства, при подготовке к занятиям необходимо использовать статьи по соответствующей тематике в периодических изданиях, таких как «Российская юстиция», «Домашний адвокат» и др. Кроме того, при изучении положений жилищного права используются местная и опубликованная судебная практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Для надлежащего освоения положений дисциплины «Жилищное право», в том числе для успешной сдачи зачетов, применения знаний на практике, необходимо самостоятельное изучение жилищного законодательства и литературы, указанной в конспекте. 7 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com II. ЛЕКЦИИ ТЕМА 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Учебные вопросы: 1. Понятие и предмет жилищного права. 2. Принципы жилищного права. 3. Комплексный характер жилищного права. 4. Жилищное правоотношение. 5. Основания возникновения жилищных правоотношений. 6. Защита жилищных прав. 7. Применение жилищного законодательства во времени. 8. Применение жилищного законодательства по аналогии. 9. Источники жилищного права. Виды источников жилищного права. 10. Субъекты жилищных правоотношений. 1. Понятие и предмет жилищного права Жилищное право – это совокупность правовых норм и институтов, регламентирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда. Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. 2. Принципы жилищного права Принципами жилищного права являются: 1. принцип неприкосновенности жилища; 2. недопустимость произвольного лишения жилища; 3. свобода выбора места жительства; 4. доступность пользования жилищным фондом; 5. целевое использование жилищного фонда (помещений). Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не имеет право проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании решения суда. 8 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Недопустимость произвольного лишения жилища означает устойчивость права пользования жилым помещением. Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место жительства. Доступность пользования жилищным фондом означает, что гражданин имеет право реализовывать свое право на жилье всеми законными способами, например, по договору социального найма, по договору коммерческого найма и т.д. Целевое использование жилищного фонда означает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. 3. Комплексный характер жилищного права Жилищное право является комплексной отраслью права, так как взаимодействует с другими правовыми отраслями и использует императивный и диспозитивный методы правового регулирования. Первый основан на неравноправном положении сторон и властных безальтернативных предписаниях. Второй основан на свободе, равенстве сторон, возможности выбора определенной правовой модели по усмотрению субъектов правоотношения. Жилищное право связано с конституционным, гражданским, административным и семейным отраслями права. Конституция РФ в ст. 40 провозглашает в числе основных прав человека – право на жилище. Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен жилища (ст. 40 ч.1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40 ч.2). Гражданский кодекс РФ закрепляет нормы и институты, регламентирующие основные понятия жилищного права, устанавливающие порядок заключения гражданско-правовых договоров в жилищной сфере. Жилищное право взаимодействует с административным правом в сфере управления жилищным фондом, государственного учета жилищного фонда, предоставления жилых помещений по договору социального найма. В сфере внесения оплаты за жилые помещения и коммунальные платежи жилищное право взаимодействует с финансовым правом. 9 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 4. Жилищное правоотношение Жилищное правоотношение – это общественное отношение по поводу использования, управления и эксплуатации жилищного фонда. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: - возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; - пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; - пользования общим имуществом собственников помещений; - отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; - учета жилищного фонда; - содержания и ремонта жилых помещений; - переустройства и перепланировки жилых помещений; - управления многоквартирными домами; - создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; - предоставления коммунальных услуг; - внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; - контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. 5. Основания возникновения жилищных правоотношений Основаниями возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты, т.е. события или действия, влекущие наступление правовых последствий. Жилищные правоотношения возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 10 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com