Порядок расторжения договора купли-продажи земли. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Купила дом, но радости нет, проблема и с домом и с бывшим хозяином, нужен совет юриста, адвоката. В реале я обращалась к двум юристам (даже к трем) и к адвокату, но вопросы остались.

Я долго искала дом, хотела поближе к Белгороду, но цены тут завышены, и найти то, что мне хотелось бы, не могла. Я даже в краснодарский край съездила, но там вообще не «мое», хотя цены там ниже и на дома и на квартиры.

Как аннулировать договор купли-продажи

Но что же делать, если договор уже подписан, а продавец вдруг понимает, что его обманули или же сделка была совершена ошибочно? Возможно ли вернуть все обратно и аннулировать сделку уже после подписания документов? Нужно помнить, что нет такого юридического понятия, как простая отмена договора купли-продажи. В любом случае договор или расторгается, или же признается недействительным.

Действительно, закон предусматривает некие ситуации, которые могут помочь расторгнуть договор купли-продажи.

Как расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Попала в дурацкую ситуацию. Купила у администрации с торгов участок в населенном пункте под ИЖС (новый квартал около 50 участков). По документам к торгам всё поле размежёвано под ИЖС, дороги нарисованы, и т.д. После покупки объявились собственники картофельных участков в этом поле (у некоторых есть межевание). Продажу остальных участков прекратили, сказали, что нет свободных земель (хотя на сайте адм.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья

Расторжение договора - это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон.

При решении вопроса о расторжении купли-продажи квартиры необходимо помнить о том, что в соответствии с п.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, если собственник отказывается от расторжения?

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Купля-продажа земельных участков

При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д.

Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи земельного участка, если сделка уже прошла гос. регистрацию 2 месяца назад?

1 ответ. Москва Просмотрен 741 раз. Задан 2011-12-14 11:10:52 +0400 в тематике «Недвижимость» Если купли-продажи квартиры подписан и уже сдан на гос. регистрацию, а продавец передумал продавать. - Если купли-продажи квартиры подписан и уже сдан на гос. регистрацию, а продавец передумал продавать. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 702 раза. Задан 2013-07-06 14:40:12 +0400 в тематике «Недвижимость» Если договор купли-продажи квартиры подписан и уже сдан на гос.

Недействительный договор купли-продажи земельного участка и споры по нему

Развитие и дальнейшее совершенствование земельных отношений во многом связано с введением понятия частной собственности. Сегодня считается, что если и вкладывать деньги куда-либо, то лучше вложить их в образование или землю. За последние несколько лет земельные отношения стали нормой жизни, но, вместе с тем, действующее законодательство пока отличается несовершенством в плане наличия положений, регулирующих земельные отношения.

При наличии каких оснований можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Люди, которые вынуждены самостоятельно продавать, либо приобретать недвижимость, задают вопрос, можно ли по закону отменить подписанный ранее договор купли-продажи жилья. Например, бывают случаи, что сделка уже фактически состоялась, но при этом продавец не торопится выписываться из квартиры. Для ответа на этот вопрос, нужно обратиться к законам.

Мариновская Виктория, юрист-правовед, педагог высшей школы.

В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье помимо изучения оснований расторжения данных сделок будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки кота в мешке.

Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другую информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.
Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц.
Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешенным использованием, реже - предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если:
- по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередачи, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации.
Пример. Решение по делу N 2-2663/2014-М-2494/2014.
Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ею и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием земли для строительства индивидуального жилого дома. Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало. В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т.к. земельный участок огорожен не был. Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик. Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможны. Истцом участок был приобретен для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввел истца в заблуждение о местоположении участка, и отсутствия на нем какого-либо обременения использовать участок по его назначению и с той целью, для которой он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (...). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению.
Аналогичный пример - решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу N 2-439/2011-М-413/2011 по иску А. к ООО "СВ" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков. Между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А. приобрел земельный участок, принадлежащий ООО "СВ" на праве собственности, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальную жилую застройку в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретенного им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей "К". Суд требования истца удовлетворил;
- спорный земельный участок находится под арестом.
Как, например, в деле N 2-274/2011(2-4230/2010)-М-3626/2010 от 06.07.2011. В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения. Согласно пояснению сторон, по устной договоренности ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырех земельных участков. Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем строением.
Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого эфемерного договора купли-продажи не подвергается сомнению.
Например, в деле N 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н. обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г. Анапа с запросом о предоставлении копии постановления главы Анапской сельской администрации "О выделении земельного участка" по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка. На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведенной проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д. было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесенную в счет выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора. Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объеме.
Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность. В противном случае хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Как, например, в деле N 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.2008 между ним и ответчиком П. был заключен договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка - то, что участок ежегодно подвергается затоплению, истец полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ. Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашел его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришел к выводу, что доводы истца о том, что приобретенный им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец предоставил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке;
- продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок.
Как, например, в деле N 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р.п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключенный между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купил у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка. В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009. В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м, то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользование соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить. И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, уплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б. не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом - Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить.
Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо:
- лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нем линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей;
- побеседовать с владельцами соседних участков;
- получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешенного использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости");
- внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства;
- обратиться в территориальные органы, которые в силу закона обязаны быть информированы о постройке или возведении газовых, электрических или других линий передачи и сопутствующего оборудования. Поскольку бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан, поэтому, для того чтобы узнать об использовании земельного участка, целесообразно обратиться к администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.

Сделки в отношении участков земли являются достаточно сложными юридическими процедурами, для осуществления которых требуются дополнительные знания в области права.

Поскольку осуществление подобных сделок влияет на материальное положение сторон, зачастую бывает так, что после заключения договора, по тем или иным причинам, одна из сторон принимает решение отказаться от исполнения документа и расторгнуть его.

В связи с этим до момента подписания соглашения необходимо знать, какие бывают основания для расторжения документа, а также какова процедура отказа от исполнения.

При принятии решения о расторжении составленного и подписанного документа выделяют следующие ситуации:

1. Решение принято, согласовано обеими сторонами сделки;
2. Одна из сторон заявило о намерении расторгнуть договор, а вторая с этим не согласна;
3. Соглашение было зарегистрировано уполномоченным органом на момент принятия решения о расторжении;
4. Стороны не успели зарегистрировать заключенный договор.

Если обе стороны согласны на расторжение:

• Когда стороны подписали документ, но не зарегистрировали его в государственном органе и оба участника сделки согласны его отменить, необходимо составить новое соглашение с указанием в нем решения об отмене предыдущего;
• Когда документ подписан сторонами, и подан для осуществления его государственной регистрации, однако данные еще внесены не были в реестр, стороны должны представить новый договор с просьбой отменить регистрацию документа;
• Когда сведения о новом собственнике уже внесены в реестр, сторонам придется снова оформить соглашение о купли – продаже участка для перехода права от нынешнего собственника к предыдущему.

Если одна из сторон не хочет расторгать договор:

• Когда соглашение ранее было подписано сторонами и получило юридическую силу, но не было зарегистрировано в государственном органе, заинтересованной стороне придётся обратиться в суд с требованием о расторжении заключенного документа;
• Когда документ подписан участниками сделки, отправлен в государственный орган для внесения данных о собственнике, заинтересованная сторона должна обратиться с заявлением о приостановке регистрации. Далее в указанный в заявлении срок, она должна обратиться в суд с иском о расторжении заключенного документа;
• Если после заключения документа, покупатель получил право собственности, то расторгнуть соглашение можно только посредством обращения в судебный орган.

Помните, когда решение о расторжении принято только одной стороной, а вторая возражает, без судебного вмешательства сделку не расторгнуть. В связи с этим каждая сторона должна тщательным образом продумывать аргументы для судебного органа. Поскольку лиц, без юридических знаний сделать это трудно, рекомендуем обратиться к юристу.

Как расторгается предварительный договор купли-продажи земельного участка?

Расторжение предварительного соглашения осуществляется в простой письменной форме. Заверять документ нотариусом нет необходимости.

В случае, когда положения предварительного документа обязывали покупателя внести авансовый платеж, средства передаются ему обратно.

Помните, если в соглашении указана обязанность покупателя, передать задаток, то в этом случае вернуть его обратно не получится.

В какие сроки договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут?

Когда стороны подписали соглашение, то оно получает юридическую силу с момента подписания.

Необходимо помнить, что право собственности, однако, возникает только после того, как стороны обратятся в регистрационный орган (Россреестр) с договором, на основании которого в реестр внесут данные о новом собственнике. Такое правило закреплено гражданским законодательством.

Обратите внимание на то, что без осуществления этой процедуры покупатель не сможет распорядиться приобретенным участком земли. Для того чтобы зарегистрировать новое право, покупателю отведено 18 дней.

Сторона, которая приняла решение о расторжении заключенного договора, может обратиться в орган для приостановления процедуры регистрации. Для этого следует обратиться в орган и представить заявление.

В заявлении следует указать причину такого приостановления, а также срок, на который орган должен отложить процедуру внесения данных в государственный реестр.

Максимальный срок такого приостановления составляет 3 месяца. В этот период, следует обратиться в судебный орган с требование о расторжении ранее заключенного документа.

Для того чтобы расторгнуть соглашение в судебном органе стороне придется указать на основания, в соответствии с которым она воспользовалась правом прекращения действия соглашения.

Границы земельного участка являются существенным условием договора купли-продажи.

Право собственности на недвижимое имущество переходит с момента внесения данных в Единый реест Регистрационной службой.

Государственная регистрация прав производится в течение 18 календарных дней с момента подачи полного комплекта документа (ч. 3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.

Срок, на который могут быть приостановлены регистрационные действия составляет не более 3 месяцев.

В Вашей случае подлежат применениб специальные нормы Земельного кодекса о купле-продаже земельных участков. В ч. 3 ст. 37 ЗК РФ указано, что покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков только в следующих случаях:

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Фраза «об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка» ст. 39 ЗК РФ не касается пределов границ земельного участка, поскольку до сдачи регистрационных документов должно быть проведено межевание. Этот пункт касается случаев, когда на соседнем участке планируется разместить, например, вредное производство.

По этому же пути идет судебная практика (база Консультант+):

В некоторых случаях при покупке земельного участка необходимо оформить согласие супруга. Подробнее об этом читайте в .

Как расторгается предварительный договор?

Чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место . Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи - процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае - полностью выполнять требования действующего законодательства.