Особые условия землепользования. Ограничения в использовании земельного участка

Едва ли не самым важным этапом покупки земельного участка является как можно более полный и тщательный сбор информации для выявления факторов, которые могут сказаться на реализации цели, с которой этот участок приобретается. Первостепенной задачей при юридической проверке выбранного для приобретения участка является сбор информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий 1 .

Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере, и перечислить в статье все их особенности не представляется возможным и не имеет смысла. Единственное, что объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для покупателя, - они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка. Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и размещением отходов.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 87 Земельного кодекса РФ включенные в состав зон с особыми условиями использования территорий земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Однако главная проблема для будущего собственника или владельца земельного участка заключается не в том, что упомянутые выше ограничения существуют, и даже не в отсутствии четких режимов использования зон с особыми условиями использования территорий, а в отсутствии порядка установления их границ и доступности сведений о них в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Проблемы государственной регистрации и кадастрового учета зон с особыми условиями использования

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о госрегистрации недвижимости) в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и других зон, тем или иным образом ограничивающих использование земельных участков. Согласно подп. 5 п. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

В соответствии со ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);

2) описание местоположения границ таких зон и территорий;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений;

5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;

7) реквизиты решений Правительства РФ о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны.

При этом подп. 9 п. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в Росреестр документы либо содержащиеся в них сведения для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или о прекращении существования той или иной зоны с особыми условиями использования территорий.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ) сведения об установленных до дня вступления в силу данного закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета (см., например, п. 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.12.2014 № 798 до 1 января 2017 г. был установлен переходный период, в течение которого Росреестр должен был включить в государственный кадастр недвижимости сведения об установленных до вступления в силу Закона № 221-ФЗ зонах с особыми условиями использования территорий. Сроки в указанном приказе изменены не были.

Следовательно, предполагается, что сведения обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до 2008 г., теперь содержатся в реестре недвижимости.

Опираясь на перечисленные выше нормы, впору предположить, что, получив выписку из ЕГРН, можно точно узнать, какие охранные зоны установлены в отношении планируемого к приобретению земельного участка, и сопоставить данные зоны с планируемым к осуществлению проектом застройки. Однако, к сожалению, казалось бы, предельно понятный правовой механизм, заложенный в Законе о госрегистрации недвижимости, на практике почти не работает. До его вступления в силу аналогичные нормы уже существовали в Законе № 221-ФЗ, и имеющаяся на сегодняшний день судебная практика демонстрирует отсутствие воплощения их в реальной жизни.

Так, например, существует сформировавшаяся судебная практика, согласно которой охранная зона инженерных сетей, построенных в советский период, не требовала кадастрового учета, и, соответственно, ограничения такой зоны действуют без кадастрового учета и в настоящее время (Определение ВАС РФ от 04.06.2013 № ВАС-6464/13 по делу № А65-30854/2011).

Ситуацию с «невыявленными» зонами, к сожалению, не исправляет и наличие в п. 6 ст. 56 ЗК РФ нормы о том, что охранные зоны являются обременением земельного участка и подлежат государственной регистрации в качестве таковых. Правоприменительная практика государственных органов игнорирует указанную норму ЗК РФ. Так, Росреестр как орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) такого имущества, полагает, что такое ограничение использования участка, как охранная зона, не подлежит государственной регистрации (см. письмо Росреестра от 18.12.2014 № 14-17484/14).

К похожему выводу приходят и суды (см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу № 33-15312/2014). Основным аргументом судов является то, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны.

Как определить, попадает ли участок в зону с особыми условиями использования?

Исходя из практики, пожалуй, самыми проблемными для собственников и других владельцев земельных участков сегодня остаются охранные зоны линейных объектов и санитарно-защитные зоны.

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить и вовсе не представляется возможным.

Еще одной неожиданной проблемой для владельца земельного участка может стать его попадание в санитарно-защитные зоны (далее - СЗЗ), которые устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. По своей сути установление СЗЗ - это планировочное решение, направленное на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки жилых районов, а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях.

Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Например, в Ростове-на-Дону СЗЗ включены в генеральный план, и степень актуальности этой информации крайне мала, так как изменения в генеральный план не поспевают за корректировкой СЗЗ.

Императивные нормы, определяющие размеры СЗЗ, в законодательстве отсутствуют. В СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» прописаны их нормативные размеры для различного рода объектов (по степени вредности для человека), однако при соблюдении определенных процедур размеры могут быть изменены на основании проекта, самостоятельно разработанного собственником объекта с привлечением для проведения необходимых исследований аккредитованной организации.

Отметим, что на практике собственники объектов не стремятся разрабатывать проекты, обосновывающие сокращение СЗЗ, поскольку это требует от них материальных и временных затрат. Зачастую создаваемые проекты СЗЗ предусматривают максимальные нормативные размеры без учета интересов лиц, чьи земельные участки попадают в устанавливаемую СЗЗ.

Как было указано выше, теоретически собственник объекта недвижимости, в отношении которого вводится СЗЗ или охранная зона, а также орган, установивший соответствующую зону, должны внести сведения о ней в ЕГРН. Однако собственники и государственные органы далеко не всегда выполняют эти обязанности, а ответственность за это в законодательстве не предусмотрена. Поэтому в действительности сведения о СЗЗ и охранных зонах в ЕГРН часто отсутствуют.

При этом в соответствии с судебной практикой это не означает, что такие зоны не были установлены (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2012 года, утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013). Такой подход приводит к легализации существования СЗЗ и охранных зон даже при неуведомлении или неосведомленности собственника участка о наличии обременения.

Так как на сведения из ЕГРН полагаться нельзя, единственным способом хотя бы отчасти устранить риски попадания земельного участка в какую-либо зону с особыми условиями использования является самостоятельный сбор всей доступной информации. Значительную помощь здесь может оказать просто внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена СЗЗ или охранная зона.

Информацию о наличии на согласовании проектов обоснования размеров расчетных СЗЗ и установлении окончательных СЗЗ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp. crc. ru/. Более надежно определить, попадает ли участок в СЗЗ, можно письменно, обратившись в территориальный орган Роспотребнадзора и получив информацию о наличии установленных СЗЗ в отношении выявленных при самостоятельном осмотре, а также каким-либо иным образом объектов.

Право на возмещение убытков лица, чей участок попал в зону с особыми условиями использования

Как следует из вышеизложенного, при включении земель и расположенных на них объектов в состав СЗЗ и охранных зон правообладатели сталкиваются с принудительным ограничением своих прав на размещение определенных объектов и ведение некоторых видов деятельности. Формально ЗК РФ предусматривает право собственника имущества, которое оказалось в составе СЗЗ или охранной зоны, на возмещение убытков, однако на практике все не так безоблачно.

В силу п. 3 ст. 1064 ГК РФ вред от правомерных действий подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. Применительно к описываемой ситуации закреплен только один способ защиты нарушенных прав - возмещение убытков (ст. 57 ЗК РФ). Порядок возмещения убытков определяется утвержденными постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила № 262).

Общий принцип состоит в том, что при расчете размера убытков учитываются (п. 8 Правил № 262):

разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета и стоимостью с учетом ограничений прав;

убытки, которые собственники земельного участка несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода;

расходы, касающиеся ограничения прав.

В то же время согласно п. 5 Правил № 262 размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, которые, к сожалению, до настоящего времени не утверждены и даже не разрабатываются.

Несогласие с размером убытков признается основанием для подачи искового заявления о возмещении убытков. Однако в суде лицам, чьи права нарушены или ограничены установлением СЗЗ или охранной зоны, придется столкнуться с рядом проблем.

Главная из них состоит в том, что судебные акты по взысканию такого рода убытков единичны, а общий подход к разрешению подобных споров отсутствует.

Суды исходят из того, что право на возмещение предоставлено собственникам и иным титульным владельцам земельных участков, правомочия которых были ограничены непосредственно при возникновении соответствующего обременения (см., например, Определение Ленинградского областного суда от 09.10.2013 по делу № 33-4661/2013, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).

Подход судов прост: если лицо не было собственником, когда была введена СЗЗ или охранная зона, значит, интересы этого лица не нарушены.

Получается, что предыдущий собственник земли право на компенсацию убытков утратил (объект отчужден), а новый это право не приобрел. Таким образом, отсутствие обязанности собственника объекта, в отношении которого была установлена соответствующая зона до введения в действие Закона № 221-ФЗ, внести сведения об этом в реестр не только влечет риск «неожиданного» приобретения участка с СЗЗ или охранной зоной, но и фактически сводит к нулю шансы покупателя на возмещение убытков в порядке ст. 57 ЗК РФ.

Судебная практика относительно самого факта ограничения прав, применимого в подобных ситуациях порядка возмещения убытков и расчета их размера противоречива.

Так, например, при рассмотрении дела № А41-20317/11 суд удовлетворил требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).

В другом деле Смоленский областной суд отменил решение суда первой инстанции, который удовлетворил требования собственников земли о взыскании ее рыночной стоимости в связи с невозможностью использования участка по назначению из-за того, что он находился в СЗЗ кладбища и на его территории были сделаны захоронения. Суд пришел к выводу, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, так как согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ кладбища допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права собственника участка распространением на него СЗЗ кладбища не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу № 33-2445).

Отказывая во взыскании убытков в деле № А07-13987/2013, суд отметил, что к рассматриваемым отношениям применяются специальные нормы, регулирующие порядок возмещения убытков при установлении ограничения права собственника земельного участка, отличные от общих норм гражданского законодательства о порядке взыскания убытков - ст. 56, 57 ЗК РФ. По смыслу этих норм основанием для взыскания убытков служит сам факт установления ограничений прав собственника земельного участка, следствием которого стало изменение его рыночной стоимости либо прекращение обязательств его собственника перед третьими лицами. В связи с тем что ограничения были введены ранее возникновения права собственности истца на спорный земельный участок, у него нет оснований для заявления такого требования (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).

По результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нем дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ, причиненные в связи с включением земельного участка в СЗЗ объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского областного суда от 21.12.2010 по делу № 33-4114).

Как видно из приведенной судебной практики, в случаях, когда убытки, причиненные ограничением прав на землю в результате установления СЗЗ или охранной зоны, все же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков и расчета подлежащих взысканию сумм, то есть взыскивают полную стоимость земельного участка, хотя в п. 8 Правил № 262 это не оговорено.

Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды на практике вообще не применяется судами. И это при том, что главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков установлением СЗЗ или охранных зон чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешенным использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению и упущенная выгода, очевидно, существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.

Таким образом, возмещение убытков с учетом сложившейся судебной практики не является эффективным способом защиты нарушенных установлением СЗЗ или охранной зоны прав собственника участка.

С учетом того что перспективы компенсации весьма призрачны, собственникам и покупателям земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования, следует иметь в виду возможности иного способа защиты своих прав - взыскания платы за размещение в границах земельного участка объекта (как правило, линейного), который стал причиной установления охранной зоны.

Между тем, исходя из п. 8 ст. 90 ЗК РФ, земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Из данной нормы следует, что собственник трубопровода не «использует» земельный участок, в границах которого расположен трубопровод. Получать соответствующий земельный участок в аренду либо устанавливать сервитут сетевой организации не требуется, а соответственно, не требуется и выплачивать какие-либо денежные средства правообладателю такого участка.

Перспективы правового регулирования

Необходимо отметить, что с 1 января 2016 г. вступили в силу новые положения ст. 87 ЗК РФ (введены Федеральным законом от 13.07.2015 № 252-ФЗ), согласно которым обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости. При этом правообладатели земельных участков должны уведомляться об установленных ограничениях в течение 15 дней с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Помимо этого, с 1 января 2018 г. для ввода в эксплуатацию объектов, которые подразумевают наличие охранной зоны, станет обязательным наличие описания границ данной зоны (ст. 55 ГрК РФ). При этом приложением к разрешению на ввод в эксплуатацию такого объекта будет текстовое и графическое описание охранной зоны, а само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении охранной зоны объекта в соответствующих границах.

Кроме того, сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г. Представляется, что застройщик не может быть полностью уверен в отсутствии какой-либо подземной инженерной сети в приобретаемом участке до этой даты.

Таким образом, согласно действующим на сегодняшний день нормам до 2017 г. Росреестр должен был внести в кадастр недвижимости информацию обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до вступления в силу Закона № 221-ФЗ (до 1 марта 2008 г.), а в срок до 1 января 2022 г. должен будет внести сведения обо всех зонах, установленных после этой даты.

Подводя итог, можно сказать, что, учитывая сложившуюся практику и невыполнение государственными органами и собственниками соответствующих объектов своих обязанностей по внесению сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН, отсутствие единого порядка установления границ таких зон, на сегодняшний день единственным способом защиты, который хоть как-то поможет уберечь покупателя от приобретения участка, который «неожиданно» окажется в санитарно-защитной или охранной зоне, не позволяющей вообще что-либо возводить на этом участке, является проведение детального анализа содержащейся в различных источниках информации, включая направление запросов в соответствующие государственные органы и самостоятельное визуальное обследование прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена соответствующая зона, как с использованием картографических материалов в интернете, так и непосредственно на месте.

1 Наиболее полный перечень всех возможных разновидностей зон с особыми условиями использования территорий, а также нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим каждой из них, содержится в региональном документе - Классификаторе «Особые режимы использования участка и его частей», утвержденном приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 14.08.2009 № 216.

С 4 августа 2018 года Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) был дополнен главой XIX, устанавливающей единое правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) и вводящей ряд новелл в существовавшие ранее правила установления, изменения, прекращения ЗОУИТ и использования земельных участков в их границах, а также были внесены изменения в ряд других актов федерального законодательства, касающихся ЗОУИТ.

В данной статье остановимся на некоторых проблемах, связанных с режимом ЗОУИТ и возникающих в связи с несовершенством правового регулирования, а также на новеллах законодательства, в том числе направленных на решение данных проблем.

1. Некоторые проблемы правового регулирования ЗОУИТ

Понятие ЗОУИТ закреплено в Градостроительном кодексе РФ и фактически представляет собой перечисление видов данных зон: охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д. При этом признаки, обуславливающие отнесение той или иной зоны к ЗОУИТ, законодательно не выделены, а до недавнего времени не был установлен и закрытый перечень видов ЗОУИТ.
При этом само законодательство, регулирующее отдельные виды ЗОУИТ, на настоящий момент крайне разрозненно.
Правила в отношении отдельных ЗОУИТ закреплены в актах разной юридической силы: например, в отношении объектов электроэнергетики правила установлены Постановлением Правительства РФ , тепловых сетей – Приказом Минстроя РФ , в отношении санитарно-защитных зон до недавнего времени действовал только СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ . Кроме того, отсутствует единообразие и в содержании указанных актов.

Сложившаяся правовая неопределенность приводила к тому, что перечень ЗОУИТ оставался крайне размытым. При этом на уровне правовых актов субъектов РФ даже встречались случаи введения дополнительных типов ЗОУИТ, в принципе не предусмотренных федеральным законодательством.

Так, в г. Санкт-Петербурге при предоставлении земельных участков из государственной собственности в частную собственность или в аренду практиковалось установление некой ЗОУИТ "право прохода и проезда". При этом специальное регулирование режима данной зоны, детализирующее порядок ее установления, изменения, конкретный перечень запрещенных в ее границах видов деятельности, отсутствует.
По содержанию ограничений в использовании территории данная зона схожа с публичным сервитутом, устанавливаемым для обеспечения доступа населения к определенному объекту, например, к водному объекту. Вместе с тем, процедура, в соответствии с которой устанавливается публичный сервитут, при создании зоны "право прохода и проезда" не соблюдается.

Отметим, что в судебной практике сложилась устойчивая позиция о незаконности решений государственных органов г. Санкт-Петербурга об установлении зон "право прохода и проезда" как не предусмотренных федеральным законодательством , в связи с чем существование данных зон успешно прекращалось в судебном порядке. Кроме того, неурегулированным оставался правовой статус отдельных видов иных территорий, существование которых прямо предусматривалось федеральным законодательством, например, зон минимальных (нормативных) расстояний.

Минимальные расстояния представляют собой отступы от объектов, подлежащих охране, и устанавливаются, например, в отношении газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов. До внесения изменений в ЗК РФ нормативные акты, прямо относящие минимальные расстояния к ЗОУИТ, отсутствовали.

Вместе с тем, использование земельных участков в границах зон минимальных расстояний существенно ограничено. Так, в силу ст. 28, ч. 4 ст. 32 Закона о газоснабжении строительство в пределах минимальных расстояний от объектов системы газоснабжения запрещено, объекты, построенные ближе минимальных расстояний, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
На практике судами удовлетворяются иски организаций-собственников объектов газоснабжения о сносе объектов, расположенных в пределах минимальных расстояний, а также о признании незаконными разрешений на строительство, выданных без учета таких расстояний . При этом суды не принимают во внимание факт неосведомленности нарушителя об установлении минимальных расстояний, равно как и факт отсутствия сведений о данной зоне в публичных источниках (например, Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)).

Отметим, что федеральным законом, внесшим изменения в ЗК РФ в части регулирования ЗОУИТ , норма о сносе объектов в пределах минимальных расстояний с 1 января 2022 года отменяется, а в переходный период запрещается снос объектов, построенных в пределах минимальных расстояний, в отдельных случаях, например, если для строительства объекта было получено согласование организации-правообладателя соответствующей инженерной сети. Вопрос о доступности сведений об установленных ЗОУИТ также является давно наболевшим.

Закон о государственной регистрации недвижимости еще до последних изменений предусматривал внесение в ЕГРН сведений о ЗОУИТ, в частности, об их границах, документах-основаниях установления ЗОУИТ, содержании
наложенных ограничений . Вместе с тем, практика показывает, что степень наполняемости данных разделов ЕГРН остается крайне низкой. В то же время, в судебной практике сформирована позиция о том, что ограничения, вытекающие из установления ЗОУИТ, распространяются на земельный участок вне зависимости от включения сведений о них в ЕГРН . Очевидно, что хозяйственная деятельность на земельном участке в таких условиях сопряжена со значительными рисками. Нами описаны только некоторые из возникающих на практике проблем. Представляется, что именно на разрешение данных проблем направлены новеллы, введенные в ЗК РФ и иные акты законодательства с 4 августа 2018 года.

2. Установление, изменение, прекращение ЗОУИТ: новеллы регулирования

Первое изменение, на которое необходимо обратить внимание, – это установление закрытого перечня видов ЗОУИТ (ст. 105 ЗК РФ), а также исчерпывающего перечня целей, в которых могут устанавливаться ЗОУИТ (п. 1 ст. 104 ЗК РФ). Закрепление единого и закрытого перечня видов ЗОУИТ, безусловно, необходимо оценивать как положительное изменение, направленное на защиту интересов правообладателей земельных участков и обеспечение правовой определенности. В отношении содержания самого перечня отметим, что к ЗОУИТ теперь прямо отнесены, в частности, уже упомянутые выше зоны минимальных расстояний, а также придорожные полосы автомобильных дорог, которые раньше также не определялись в законодательстве как ЗОУИТ. В качестве целей установления ЗОУИТ зак оном указываются защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, охрана окружающей среды.

Для решения проблемы с неоднородностью правового регулирования конкретных ЗОУИТ в ЗК РФ введена отдельная статья, посвященная порядку установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ.
Согласно новым требованиям, положение в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, возникающих в силу закона, например, прибрежных защитных полос) утверждается Правительством РФ, причем п. 1 ст. 106 ЗК РФ определяет содержание таких положений. Положение должно, в числе прочего, закреплять порядок принятия решений о создании ЗОУИТ, основания и порядок изменения и прекращения существования ЗОУИТ, исчерпывающий перечень объектов, в связи с размещением которых или в целях защиты которых устанавливается ЗОУИТ, срок установления ЗОУИТ (кроме случаев установления ЗОУИТ бессрочно), требования к предельным размерам зон, обозначению границ ЗОУИТ, а также перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах ЗОУИТ. При этом при определении ограничений использования должны устанавливаться исчерпывающий перечень видов объектов и (или) требования к параметрам объектов, размещение которых допускается или запрещается в границах ЗОУИТ, а также закрытый перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах зоны.

Новеллой является норма о запрете требовать согласования размещения зданий, сооружений, ведения деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением согласования размещения объектов в границах придорожных полос автомобильных дорог). В свою очередь, на текущий момент в значительном количестве ранее утвержденных правил в отношении различных ЗОУИТ установлены виды деятельности, осуществление которых допускается при наличии согласования эксплуатирующей организации. Например, согласно п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства с согласия сетевой организации в охранных зонах разрешаются, в частности, земляные, горные, взрывные работы, строительство зданий и сооружений. Хотя данные Правила и устанавливают общие принципы выдачи соответствующего согласования, вместе с тем, предоставление такой широкой дискреции сетевым организациям может создавать почву для злоупотребления.

Унифицированы также процедуры установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ, осуществляемые на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления (кроме случаев установления ЗОУИТ в силу закона). При этом законом предусмотрены и детальные требования к содержанию таких решений.
Ранее утвержденными нормами порядок принятия решений об установлении, изменении ЗОУИТ практически не регулировался. Так, правовые акты, регулирующие режим охранных зон тепловых сетей , в принципе не касаются вопросов установления данной ЗОУИТ, не указывают на необходимость принятия каких-либо актов уполномоченных органов для ее создания. Указанный пробел в законодательстве на практике порождал ряд проблем, в частности, связанных с внесением сведений о границах ЗОУИТ в ЕГРН, поскольку основанием для внесения данных сведений является именно соответствующее решение (акт) уполномоченного органа, направляемое в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Согласно новому единому правилу, закрепленному в п. 10 ст. 106 ЗК РФ, обязательным приложением к решению об установлении ЗОУИТ являются сведения о границах данной зоны с графическим описанием местоположения и перечнем характерных точек границ в системе координат, принятой для ведения ЕГРН. На местности ЗОУИТ подлежат обозначению специальными знаками. Более того, ЗК РФ вводит новое положение, которое можно назвать почти революционным: ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными, измененными или прекращенными с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН. При этом Росреестр обязан уведомлять о внесении в ЕГРН и изменении сведений о ЗОУИТ правообладателей объектов недвижимости, расположенных в границах данных зон. Данное законодательно закрепленное правило, которое раньше было включено в некоторые правовые акты, регулирующие отдельные ЗОУИТ, но на практике игнорировалось, в том числе – судами при разрешении споров, по нашему мнению, позволит обеспечить прозрачность системы установления ЗОУИТ и публичную доступность сведений о них. Указанное, в свою очередь, минимизирует риски для правообладателей земельных участков, планирующих их хозяйственное освоение, выведя, наконец, полный перечень существующих ограничений в использовании участков из "серой зоны".

Важное нововведение коснулось также установления ЗОУИТ при проектировании и строительстве объектов. Так, застройщик объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, до дня обращения за получением разрешения на строительство обязан обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении или изменении соответствующей ЗОУИТ. Принятое решение об установлении ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству объекта направляется принявшим его органом в орган, выдающий разрешение на строительство. В случае, если объект так и не будет построен, существование ЗОУИТ будет прекращено.
Отметим, что на переходный период в отношении уже существующих ЗОУИТ законом предусматриваются специальные правила. В частности, до 1 января 2022 года без внесения сведений в ЕГРН считаются установленными ЗОУИТ, если они были установлены до 4 августа 2018 года на основании: решения уполномоченного органа об установлении ЗОУИТ или о согласовании ее границ, принятого в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; правового акта, влекущего возникновение ЗОУИТ без принятия специального решения органа власти; решения суда.
В случае, если ранее требовалось утверждение местоположения границ ЗОУИТ в текстовой и (или) графической форме или границы должны были быть обозначены на местности, зона считается установленной только при условии соблюдения данного требования.

При этом после принятия Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ, содержащих отличные от ранее действовавших правил нормы о размерах ЗОУИТ и связанных с ними ограничениях, установленные ЗОУИТ подлежат приведению в соответствие с новые правилами до 1 января 2022 года. До указанной даты также подлежат внесению в ЕГРН все необходимые сведения о ранее установленных ЗОУИТ. Кроме того, до 1 января 2022 года должны быть также установлены границы всех ЗОУИТ, возникающих в силу закона.

Остановившись на основных аспектах установления, изменения ЗОУИТ, обратимся к вопросу о последствиях создания данных зон.

3. Последствия установления ЗОУИТ по новым правилам

С момента установления ЗОУИТ на земельные участки, расположенные в границах такой зоны, распространяются все ограничения, предусмотренные решением об установлении ЗОУИТ.
Для приведения ранее построенных объектов в соответствие с ограничениями ЗОУИТ в течение трех лет со дня установления такой зоны осуществляется их реконструкция, а если такое приведение в соответствие невозможно, объект подлежит сносу.

Самым интересным последствием установления ЗОУИТ, регулируемым комплексом новых норм, являются правоотношения по поводу возмещения убытков в связи с налагаемыми ограничениями.
До внесения изменений в ЗК РФ действовала только общая статья 57 ЗК РФ, посвященная возмещению убытков, в том числе причиненных при ограничении прав собственников земельных участков, несколько конкретизированная Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 об утверждении Порядка возмещения таких убытков. При этом на практике требования правообладателей земельных участков о возмещении убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, в большинстве случаев не удовлетворялись, поскольку суды считали неустановленными основания взыскания убытков (факт наличия и размер убытков, виновность действий лица, в чьих интересах установлена ЗОУИТ, а также причинно-следственная связь между действиями данного лица и возникновением убытков) .

С 4 августа 2018 года в ЗК РФ введена новая статья 57.1, устанавливающая особенности возмещения убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, а также изменена статья 57 ЗК РФ. Внесенными изменениями, во-первых, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки. Теперь к ним отнесены не только лица, имеющие права на земельные участки, но также правообладатели зданий, сооружений, помещений в них, а также наниматели жилья по договорам социального найма.

Во-вторых, прямо определены лица, за счет средств которых возмещаются убытки. Такими лицами являются: собственник или иной правообладатель объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ; в отсутствие данных лиц, а также при установлении ЗОУИТ в силу закона и зон охраны объектов культурного наследия – уполномоченные органы, принявшие решение об установлении ЗОУИТ. При этом в законе прямо заложен принцип, согласно которому при расчете размера убытков принимается во внимание не только стоимость самого объекта, права на который ограничиваются, но и размер обязательств перед третьими лицами, которые не будут исполнены в связи с наложенными ограничениями. Возмещение убытков, а также снос объектов либо их реконструкция производятся на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. Требование о возмещении убытков может быть направлено заинтересованными лицами в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда данные лица узнали о таком установлении или изменении.

В качестве альтернативы возмещению убытков закон также предоставляет собственникам земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости право требовать выкупа их объектов недвижимости, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности их использования. Кроме того, компенсации вправе требовать лица, у которых прекращаются права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности (арендаторы, землепользователи и землевладельцы).

Детализация порядка выплаты компенсации в связи с установлением ЗОУИТ, безусловно, направлена на поддержание баланса интересов организаций-собственников объектов, для охраны которых устанавливается ЗОУИТ, публичных интересов и интересов правообладателей объектов, попавших в границы данных зон. Насколько успешно будет работать данный механизм – покажет практика.
Подводя общий итог проведенному анализу, отметим, что внесенные изменения в правовое регулирование ЗОУИТ в целом направлены на обеспечение прозрачности процедуры установления данных зон, защиту прав как лиц, в интересах которых ЗОУИТ устанавливаются, так и лиц, чьи права в связи с таким установлением нарушаются.

Учитывая существенность ограничений, налагаемых ЗОУИТ, и в то же время важность их соблюдения для защиты жизни и здоровья граждан, обеспечения промышленной безопасности, защиты иных общественно важных ценностей, обеспечить баланс интересов всех участников крайне важно и сложно. Вместе с тем, представляется, что на данный момент законодательство на идет по верному пути развития.

Пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).

Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей".

Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Согласно п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.

См., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 декабря 2015 года по делу № А56-70228/2014, ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2012 года по делу № А56-53887/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 года по делу № А56-71964/2010.

Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.09.2015 по делу № А03-22308/2014. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2014 по делу № А59-4856/2012.

Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования .

Градостроительные регламенты

Градостроительный регламент - устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:

• земельные участки должны быть определенных размеров,
• определяется этажность застройки,
• виды застройки (жилое, производственное, административно-хазяйственное назначение ).

И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.

Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте - . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.

Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.

Зоны с особыми условиями использования

Зоны с особыми условиями использования территорий - это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.

Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:

1. зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации;
2. санитарно-защитные зоны;
3. санитарные разрывы от автозаправочных станций;
4. санитарные разрывы от высоковольтных линий электропередач;
5. санитарные разрывы от магистральных газопроводов до элементов застройки;
6. водоохранные зоны;
7. 1-ый пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
8. 2-ой пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
9. 3-ий пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
10. санитарные разрывы от железной дороги до жилой застройки;
11. придорожная полоса автомобильной дороги федерального значения;
12. зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов;
13. зоны нахождения месторождений общераспространённых полезных ископаемых;
14. зоны ограничений застройки по горно-геологическим условиям, в том числе:
    • зоны запрета на строительство зданий и сооружений;
    • зоны застройки на основании сравнения вариантов технико-экономических расчётов;
    • зоны застройки не выше 3 этажей.
15. зона затопления паводком 1%-й обеспеченности;
16. зона подтопления грунтовыми водами;
17. зона отработанных карьеров строительных материалов.

Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.

Зоны для объектов культурного наследния

Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации

В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны , разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта - при условии получения согласия такого органа охраны.

Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.

Санитарно-защитные зоны

Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья ,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.

Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.

6. Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (далее - сетевая организация).

Сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, с заявлением о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства и представленными в виде электронного документа и в бумажном виде сведениями о границах охранной зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. Решение о согласовании границ охранной зоны принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, в течение 15 рабочих дней со дня поступления указанных заявления и сведений.

После согласования границ охранной зоны федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, направляет в течение 5 рабочих дней в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства, включая их наименование и содержание ограничений использования объектов недвижимости в их границах, с приложением текстового и графического описаний местоположения границ такой зоны, а также перечня координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах охранной зоны.

Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

7. Охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений.

III. Правила охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках

8. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи;

б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;

в) находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи;

г) размещать свалки;

д) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).

9. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается:

а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

в) использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

г) бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

д) осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

10. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются:

а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель;

в) посадка и вырубка деревьев и кустарников;

г) дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

д) проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке;

е) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

ж) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи);

з) полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

и) полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).

11. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается:

а) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

б) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

в) устраивать причалы для стоянки судов, барж и плавучих кранов, бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).

12. Для получения письменного решения о согласовании осуществления действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, заинтересованные лица обращаются с письменным заявлением к сетевой организации (ее филиалу, представительству или структурному подразделению), ответственной за эксплуатацию соответствующих объектов электросетевого хозяйства, не позднее чем за 15 рабочих дней до осуществления необходимых действий.

Сетевая организация в течение 2 дней с даты поступления заявления рассматривает его и принимает решение о согласовании (отказе в согласовании) осуществления соответствующих действий.

Письменное решение о согласовании (отказе в согласовании) осуществления действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, вручается заявителю, либо направляется ему почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Заявитель также информируется сетевой организацией о принятом решении с использованием факсимильных или электронных средств связи в случае, если в заявлении указано на необходимость такого информирования.

Отказ в согласовании действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, допускается, если осуществление соответствующих действий нарушает требования, установленные нормативными правовыми актами, и может повлечь нарушение функционирования соответствующих объектов электросетевого хозяйства. Отказ должен быть мотивированным и содержать ссылки на положения нормативных правовых актов, которые будут нарушены вследствие производства заявителем соответствующих работ (осуществления соответствующих действий).

Лица, получившие решение о согласовании осуществления действий в охранных зонах, обязаны осуществлять их с соблюдением условий, обеспечивающих сохранность объектов электросетевого хозяйства.

Письменное решение о согласовании производства взрывных работ в охранных зонах выдается только после представления лицами, производящими эти работы, оформленной в установленном порядке технической документации (проекты, паспорта и т.п.), предусмотренной правилами безопасности при взрывных работах, установленными нормативными правовыми актами.

При получении письменного решения о согласовании строительства, капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений одновременно с указанным заявлением сетевой организации направляется проектная документация, разработанная применительно к соответствующим объектам. В случае если разработка такой документации в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не является обязательной, одновременно с таким заявлением представляются сведения о параметрах объекта, который планируется построить (изменении его параметров при реконструкции), а также о сроках и объемах работ по строительству, реконструкции и ремонту. Требовать от лиц, заинтересованных в осуществлении строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений, иные документы и сведения не допускается.

Отказ сетевых организаций в выдаче письменного решения о согласовании осуществления в охранных зонах действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, может быть обжалован в суде.

При обнаружении федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, фактов осуществления в границах охранных зон действий, запрещенных пунктами 8 пунктами 10 и настоящих Правил, без получения письменного решения о согласовании сетевой организации, уполномоченные должностные лица указанного органа составляют протоколы о соответствующих административных правонарушениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При обнаружении сетевыми организациями и иными лицами фактов осуществления в границах охранных зон действий, запрещенных пунктами 8 и настоящих Правил, или действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, без получения письменного решения о согласовании сетевой организации, указанные лица направляют заявление о наличии таких фактов в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, а также вправе в соответствии с законодательством Российской Федерации обратиться в суд и (или) органы исполнительной власти, уполномоченные на рассмотрение дел о соответствующих правонарушениях.

13. При совпадении (пересечении) охранной зоны с полосой отвода и (или) охранной зоной железных дорог, полосой отвода и (или) придорожной полосой автомобильных дорог, охранными зонами трубопроводов, линий связи и других объектов проведение работ, связанных с эксплуатацией этих объектов, на совпадающих участках территорий осуществляется заинтересованными лицами по согласованию в соответствии с законодательством Российской Федерации, регламентирующим порядок установления и использования охранных зон, придорожных зон, полос отвода соответствующих объектов с обязательным заключением соглашения о взаимодействии в случае возникновения аварии.

14. На автомобильных дорогах в местах пересечения с воздушными линиями электропередачи владельцами автомобильных дорог должна обеспечиваться установка дорожных знаков, запрещающих остановку транспорта в охранных зонах указанных линий с проектным номинальным классом напряжения 330 киловольт и выше и проезд транспортных средств высотой с грузом или без груза более 4,5 метра в охранных зонах воздушных линий электропередачи независимо от проектного номинального класса напряжения.

15. Лица, производящие земляные работы, при обнаружении кабеля, не указанного в технической документации на производство работ, обязаны немедленно прекратить эти работы, принять меры к обеспечению сохранности кабеля и в течение суток сообщить об этом сетевой организации, владеющей на праве собственности (ином законном основании) указанной кабельной линией, либо федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему федеральный государственный энергетический надзор.

IV. Особенности использования сетевыми организациями земельных участков

16. Доступ к объектам электросетевого хозяйства для их эксплуатации и плановых (регламентных) работ осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством .

Для предотвращения или устранения аварий работникам сетевых организаций обеспечивается беспрепятственный доступ к объектам электросетевого хозяйства, а также возможность доставки необходимых материалов и техники.

17. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства производятся с предварительным уведомлением собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков.

Уведомление направляется в письменной форме почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Направление уведомления осуществляется с учетом определенных в установленном порядке контрольных сроков пересылки письменной корреспонденции в срок, позволяющий обеспечить его получение не позднее чем за 7 рабочих дней до даты начала проведения соответствующих работ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 настоящих Правил. В уведомлении указывается продолжительность работ, а также их содержание.

18. Работы по предотвращению или ликвидации аварий, а также их последствий на объектах электросетевого хозяйства могут проводиться без предварительного уведомления собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков. При проведении указанных работ сетевые организации обязаны направить уведомление собственникам (землепользователям, землевладельцам, арендаторам) соответствующих земельных участков не позднее чем через 2 рабочих дня с момента начала работ.

В уведомлении указывается характер и вид повреждения объектов электросетевого хозяйства, а также сроки начала и окончания работ.

После выполнения работ по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства, работ по предотвращению или ликвидации аварий на таких объектах или их последствий сетевые организации должны привести земельные участки в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению или в состояние, в котором соответствующие земельные участки находились до выполнения работ, а также возместить собственникам (землепользователям, землевладельцам, арендаторам) убытки, причиненные при производстве работ.

19. В случае если охранные зоны установлены на сельскохозяйственных угодьях, проведение плановых работ по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства осуществляется в период, когда эти угодья не заняты сельскохозяйственными культурами или когда возможно обеспечение сохранности этих культур.

20. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию кабельных линий электропередачи, вызывающие нарушение дорожного покрытия, могут производиться только после предварительного согласования условий их проведения с лицами, владеющими на праве собственности или ином законном основании автомобильными дорогами, а в пределах поселений - также с органами местного самоуправления.

В целях согласования условий проведения работ сетевая организация, осуществляющая эксплуатацию соответствующих кабельных линий электропередачи, направляет указанным субъектам не позднее чем за 7 дней до начала проведения работ письменное заявление, в котором указываются содержание и сроки проведения работ, а также проект схемы организации движения на этот период.

Лица, владеющие на праве собственности или ином законном основании автомобильными дорогами (органы местного самоуправления поселений, в пределах которых расположены соответствующие автомобильные дороги), обязаны рассмотреть указанное заявление сетевой организации в течение 2 рабочих дней с даты его поступления и принять решение о его согласовании (отказе в согласовании). Отказ в согласовании допускается в случаях, если содержание и сроки проведения работ не соответствуют установленным обязательным требованиям или проект схемы организации движения не соответствует требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения.

По согласованию с лицом, владеющим на праве собственности или ином законном основании автомобильной дорогой, выполнение работ по устранению повреждений, причиненных дорогам, может производиться указанным лицом за счет средств соответствующих сетевых организаций.

21. Для обеспечения безаварийного функционирования и эксплуатации объектов электросетевого хозяйства в охранных зонах сетевыми организациями или организациями, действующими на основании соответствующих договоров с сетевыми организациями, осуществляются:

а) прокладка и содержание просек вдоль воздушных линий электропередачи и по периметру подстанций и распределительных устройств в случае, если указанные зоны расположены в лесных массивах и зеленых насаждениях;

б) вырубка и опиловка деревьев и кустарников в пределах минимально допустимых расстояний до их крон, а также вырубка деревьев, угрожающих падением.

22. Необходимая ширина просек, прокладываемых в соответствии с пунктом 21 настоящих Правил, расстояния, в пределах которых осуществляется вырубка отдельно стоящих (групп) деревьев (лесных насаждений), а также минимально допустимые расстояния до крон деревьев определяются в соответствии с требованиями законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, в том числе настоящих Правил.

23. Сетевые организации при содержании просек обязаны обеспечивать: установления охранных
зон объектов электросетевого
хозяйства и особых условий
использования земельных участков,
расположенных в границах таких зон

Требования
к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства

С изменениями и дополнениями от:

Охранные зоны устанавливаются:

а) вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии:

б) вдоль подземных кабельных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли, расположенного под ней участка недр (на глубину, соответствующую глубине прокладки кабельных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей на расстоянии 1 метра (при прохождении кабельных линий напряжением до 1 киловольта в городах под тротуарами - на 0,6 метра в сторону зданий и сооружений и на 1 метр в сторону проезжей части улицы);

в) вдоль подводных кабельных линий электропередачи - в виде водного пространства от водной поверхности до дна, ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних кабелей на расстоянии 100 метров;

г) вдоль переходов воздушных линий электропередачи через водоемы (реки, каналы, озера и др.) - в виде воздушного пространства над водной поверхностью водоемов (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении для судоходных водоемов на расстоянии 100 метров, для несудоходных водоемов - на расстоянии, предусмотренном для установления охранных зон вдоль воздушных линий электропередачи;

Информация об изменениях:

Примечание. Требования, предусмотренные подпунктом "а" настоящего документа, применяются при определении размера просек.

Глава 19. Зоны с особыми условиями использования территорий

Статья 104. Цели установления зон с особыми условиями использования территорий

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

1. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:

1) защита жизни и здоровья граждан;

2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;

3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;

4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;

5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.

2. В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

3. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

1) зоны охраны объектов культурного наследия;

2) защитная зона объекта культурного наследия;

3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

4) охранная зона железных дорог;

5) придорожные полосы автомобильных дорог;

6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

7) охранная зона линий и сооружений связи;

8) приаэродромная территория;

9) зона охраняемого объекта;

10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

13) водоохранная (рыбоохранная) зона;

14) прибрежная защитная полоса;

15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;

17) зоны затопления и подтопления;

18) санитарно-защитная зона;

19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

21) зона наблюдения;

22) зона безопасности с особым правовым режимом;

23) рыбоохранная зона озера Байкал;

24) рыбохозяйственная заповедная зона;

25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

26) охранная зона гидроэнергетического объекта;

27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

28) охранная зона тепловых сетей.

Статья 106. Установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

1. Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены:

1) порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон;

2) исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий;

3) срок, на который устанавливаются указанные зоны, за исключением случаев установления зон бессрочно;

4) требования к предельным размерам указанных зон и (или) правила определения размеров зон, за исключением случаев, если требования к таким предельным размерам и (или) правилам определения размеров зон установлены федеральным законом;

5) порядок обозначения границы зоны с особыми условиями использования территории и (или) местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории, на местности;

6) перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, за исключением случаев, если перечень этих ограничений установлен федеральным законом, а также перечень ограничений хозяйственной и иной деятельности, которые могут быть установлены на водном объекте в случае, если в границы зоны с особыми условиями использования территории включаются акватория водного объекта, ее часть. Данным положением могут быть установлены разные перечни таких ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и (или) территорий, в отношении которых устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий;

7) правила определения размеров территорий в случае, если в границах зоны с особыми условиями использования территории могут выделяться две или более территории, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны, предусмотренных пунктом 1 статьи 104 настоящего Федерального закона (далее также - подзоны), а также перечень ограничений использования земельных участков, водных объектов, которые могут быть установлены в границах указанных территорий (за исключением случаев, если перечень этих ограничений в отношении каждой территории установлен федеральным законом);

8) информация о возможности или невозможности установления отдельных ограничений использования земельных участков, водных объектов, их частей при установлении зоны с особыми условиями использования территории, ее подзон из перечней ограничений, предусмотренных подпунктами 6 и 7 настоящего пункта, в зависимости от характеристик объектов или территорий, в отношении которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории;

9) федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, за исключением случаев, если федеральным законом принятие указанных решений отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

10) сведения о праве иных лиц, не являющихся правообладателями зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, застройщиками, обеспечивающими строительство, реконструкцию таких зданий, сооружений, обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории;

11) исчерпывающий перечень документов, представляемых для принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, способы их представления, а в случае подачи данных документов в форме электронных документов - требования к формату электронных документов;

12) случаи, при которых требуется изменение зоны с особыми условиями использования территории, а также при необходимости случаи, при которых требуется изменение зоны с особыми условиями использования территории, установленной в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, после ввода такого объекта капитального строительства в эксплуатацию по итогам оценки фактического воздействия такого объекта, сроки обращения правообладателя такого объекта в уполномоченные органы с заявлением об изменении зоны;

13) основания прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории. Указанным положением может быть предусмотрено прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории одновременно с прекращением существования объекта, в отношении которого установлена такая зона;

14) исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории.

2. При определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны устанавливаться исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения), и (или) требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны, и (или) требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации. При определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны с особыми условиями использования территории, должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ)

3. Требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования.

4. Правительство Российской Федерации вправе утвердить отдельно положения о зонах с особыми условиями использования территорий одного вида, устанавливаемых в отношении объектов и (или) территорий разных видов.

5. При пересечении границ различных зон с особыми условиями использования территорий действуют все ограничения использования земельных участков, установленные для каждой из таких зон, за исключением ограничений, препятствующих эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания, сооружения, в связи с размещением которых была установлена одна из зон с особыми условиями использования территорий, при условии, что такие ограничения не установлены в целях охраны жизни граждан или обеспечения безопасности полетов воздушных судов.

6. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

7. В решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются:

1) наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, адрес или местоположение таких объектов, территории, за исключением установления указанных в подпунктах 9 и 10 статьи 105 настоящего Кодекса зон с особыми условиями использования территорий. В случае установления зоны с особыми условиями использования территории в связи с размещением вновь создаваемого объекта капитального строительства в решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией такого объекта и адрес земельного участка, на котором планируется строительство такого объекта;

2) конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8 настоящей статьи. Включение в решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории ограничений использования земельных участков, не предусмотренных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории, не допускается;

3) сведения о подзонах, их количестве, конкретные ограничения использования земельных участков в границах каждой подзоны из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8 настоящей статьи (в случае, если федеральным законом, положением о зоне с особыми условиями использования территории предусмотрено выделение в границах этой зоны подзон);

4) сведения о правообладателе здания, сооружения, застройщике, об органе государственной власти или органе местного самоуправления, обязанных возместить убытки, причиненные в связи с установлением, изменением зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктами 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса;

5) срок наступления обязанности по возмещению убытков в соответствии со статьей 57.1 настоящего Кодекса.

8. В случае, если в соответствии с федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида установленный перечень ограничений использования земельных участков является единым для всех зон данного вида и не может меняться в зависимости от характеристик объекта или территории, применительно к которым устанавливается зона с особыми условиями использования территории, в решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории не указываются ограничения использования земельных участков в границах зоны с особыми условиями использования территории, ее подзон, а указываются сведения о федеральном законе или положении о зоне с особыми условиями использования территории, которыми установлены указанные ограничения.

9. В решении об изменении зоны с особыми условиями использования территории указываются сведения об изменении границы зоны с особыми условиями использования территории, ее подзоны и (или) ограничения использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны, ее подзоны, которые отличаются от указанных ограничений, предусмотренных в решении об установлении данной зоны с особыми условиями использования территории.

10. Обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории, а также к решению об изменении зоны с особыми условиями использования территории, предусматривающему изменение границ данной зоны, являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Форма графического описания местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории, требования к точности определения координат характерных точек границ зоны с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

11. Подготовка предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи сведений о границах зоны с особыми условиями использования территории обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны (концессионером, частным партнером в период действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, предметом которых является эксплуатация (использование) таких здания, сооружения, если иное не предусмотрено указанными соглашениями), иным правообладателем таких здания, сооружения, если данная обязанность предусмотрена документом, на основании которого им осуществляются владение и (или) пользование такими зданием, сооружением, застройщиками в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в связи с размещением планируемого к строительству объекта, а при отсутствии правообладателей, застройщиков или в случае установления зон с особыми условиями использования территорий по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений, - органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на установление границ зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона.

12. В случае, если в границах зоны с особыми условиями использования территории выделяются две или более подзоны, сведения о границах таких подзон подготавливаются в соответствии с пунктами 10 и 11 настоящей статьи, являются обязательными приложениями к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории или к решению об изменении зоны с особыми условиями использования территории, предусматривающему изменение границ таких подзон, и включаются в состав сведений о местоположении границ зоны с особыми условиями использования территории.

13. В случае планируемого строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с федеральным законом, положением о зоне с особыми условиями использования территории подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению, застройщик до дня обращения в уполномоченные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на выдачу разрешений на строительство органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации с заявлением о выдаче разрешения на строительство обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории с приложением документов, предусмотренных положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида, в органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории.

14. Орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории на основании заявления, предусмотренного пунктом 13 настоящей статьи, в течение двух рабочих дней со дня принятия указанного решения направляют (в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия) его копию в орган государственной власти, орган местного самоуправления, организацию, уполномоченные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на выдачу разрешений на строительство объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории.

15. В случае, если для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в связи с размещением которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории, не требуется выдача разрешения на строительство, застройщик в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации на строительство, реконструкцию такого объекта обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории с приложением документов, предусмотренных положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида, в органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории.

16. В случае, если в связи с размещением объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, подлежат установлению зоны с особыми условиями использования территорий разного вида, предусмотренные пунктами 13 и 15 настоящей статьи требования должны быть выполнены застройщиком в отношении зоны с особыми условиями использования территории каждого вида.

17. В решении о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны.

18. В случае принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории на основании заявления, предусмотренного пунктом 13 настоящей статьи, орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие указанное решение, также принимают решение о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории или об отмене решения об изменении зоны с особыми условиями использования территории в срок не позднее чем три месяца со дня истечения одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи с размещением которого была установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, в случае, если до истечения указанного срока данный объект не введен в эксплуатацию или не внесены изменения в разрешение на строительство в части продления срока действия такого разрешения.

19. В случае, если зона с особыми условиями использования территории возникает в силу федерального закона, принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории не требуется. В этом случае уполномоченными в соответствии с федеральными законами органами государственной власти или органами местного самоуправления осуществляется подготовка предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи сведений о границах такой зоны с особыми условиями использования территории.

20. Орган государственной власти, орган местного самоуправления муниципального района не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, орган государственной власти, орган местного самоуправления, подготовившие сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории в случаях, предусмотренных пунктом 19 настоящей статьи, направляют (в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия) копию указанного решения или сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории в орган местного самоуправления городского округа, поселения, применительно к территориям которых установлена зона с особыми условиями использования территории.

21. Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости или об изменении таких сведений в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Границы зоны с особыми условиями использования территории в случае, если это предусмотрено положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида, и (или) местоположение объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории, должны быть обозначены на местности специальными знаками, за исключением случаев, если правообладателем земельного участка не обеспечен доступ на земельный участок для размещения таких знаков. Обозначение на местности границ подзон в случае их выделения в границах зоны с особыми условиями использования территории не требуется, если иное не предусмотрено федеральным законом, положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида.

22. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются бессрочно или на определенный срок. В случае, если зона с особыми условиями использования территории установлена на определенный срок, а также в случае, если положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида предусмотрено прекращение существования такой зоны одновременно с прекращением существования объекта, в связи с размещением которого она установлена, по истечении указанного срока, со дня прекращения существования указанного объекта данная зона прекращает существование, при этом принятие решения о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории не требуется. Защитная зона объекта культурного наследия, зона охраны объекта культурного наследия прекращают существование без принятия решения о прекращении существования таких зон в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

23. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

24. Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из Единого государственного реестра недвижимости, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом.

25. В случае перехода прав на объект, в связи с размещением которого установлена зона с особыми условиями использования территории, принятие нового решения об установлении зоны с особыми условиями использования территории или решения об изменении данной зоны не требуется.

Статья 107. Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

1. Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

2. Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса:

1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства;

2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

3. Изменение видов разрешенного использования указанных в пункте 2 настоящей статьи земельных участков, иных объектов недвижимости допускается только с учетом ограничений прав на использование земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории.

4. Приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления зоны с особыми условиями использования территории, разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в зоне с особыми условиями использования территории не допускается, осуществляется в течение трех лет со дня установления такой зоны, а в случае, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи, в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.

5. Снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в случае, если в соответствии с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, размещение объектов недвижимого имущества запрещается, или в случае, если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на вид разрешенного использования, допустимый в соответствии с указанными ограничениями и градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории, в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения в срок, предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи.

6. Возмещение правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости, публично-правовым образованиям убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в соответствии со статьей 57.1 настоящего Кодекса.

7. В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

8. В случае, если земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и использование которого в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории невозможно, принадлежит гражданину или юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования, по требованию землепользователя, землевладельца или арендатора такого земельного участка указанные в пункте 8 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны предоставить возмещение за прекращение указанных прав на земельный участок. В этом случае заключенное этими лицами соглашение о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок и предоставление такого возмещения являются основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком или досрочного прекращения договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком.

9. Размер возмещения при выкупе земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, возмещения за прекращение прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктами 7 и 8 настоящей статьи, определяется по правилам, предусмотренным пунктами 1 - 4, 6 - 9 статьи 56.8 настоящего Кодекса. При этом определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории. Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений на таких земельных участках, осуществлением неотделимых улучшений объектов недвижимости, со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи.

10. Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием в результате установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, порядок предоставления возмещения за прекращение прав на такой земельный участок устанавливаются Правительством Российской Федерации.

11. Уполномоченный орган в срок не более десяти рабочих дней со дня поступления предусмотренного пунктом 8 настоящей статьи соглашения о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок и документов, подтверждающих предоставление такого возмещения, принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо расторгает договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

12. Выкуп земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, возмещение за прекращение прав на земельный участок в соответствии с пунктами 7 и 8 настоящей статьи осуществляются по требованию гражданина или юридического лица - правообладателя земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, направляемому соответственно правообладателю здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщику, в орган государственной власти, орган местного самоуправления, которые указаны в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса.

13. Указанное в пункте 12 настоящей статьи требование должно быть направлено в сроки, установленные пунктом 13 статьи 57.1 настоящего Кодекса для направления требования о возмещении убытков в соответствующих случаях.

14. В случае возмещения правообладателю земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества убытков в соответствии со статьей 57.1 настоящего Кодекса, за исключением убытков, предусмотренных пунктами 6 и 7 статьи 57.1 настоящего Кодекса, выкуп земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, возмещение за прекращение прав на земельный участок в соответствии с пунктами 7 и 8 настоящей статьи не осуществляются.

15. В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории делает невозможным исполнение договоров, заключенных правообладателем земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, находящихся в границах такой зоны, в отношении указанных земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, исполнение данным правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных данным правообладателем с этими лицами договорах, данный правообладатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры.

16. Правообладатели земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, получившие возмещение убытков в соответствии со статьей 57.1 настоящего Кодекса или возмещение в связи с выкупом у них указанных земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, возмещение за прекращение прав на земельный участок в соответствии с пунктами 7 и 8 настоящей статьи, осуществляют самостоятельно расчет с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 15 настоящей статьи.

17. В случае пересечения границ зон с особыми условиями использования территорий разных видов выкуп земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, возмещение за прекращение прав на земельные участки в соответствии с пунктами 7 и 8 настоящей статьи осуществляются указанными в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладателем здания, сооружения, застройщиком, органом государственной власти или органом местного самоуправления, в связи с размещением здания, сооружения, объекта капитального строительства которых или решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории которых установлены наиболее строгие ограничения использования земельных участков.

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН