О делимых и неделимых земельных участках. Дом с участком неразделимы Какой земельный участок является неделимым

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой "земельно-домовой" вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на "районный уровень" и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется "О введении в действие Земельного кодекса". И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Как объект гражданских прав земельный участок может быть делимым и неделимым. При определении понятия «делимый земельный участок» законодатель опирался на общее положении ст. 133 ГК, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Следует сказать, что сам по себе термин "неделимый" законодательно несколько устарел. Дело в том, что ранее п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определялось: делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, чье разрешенное использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляли случаи, установленные федеральными законами. Однако данный пункт утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

Вместе с тем суть явления от этого не изменилась. Этим же Законом в Земельный кодекс РФ была введена глава I.1, регламентирующая вопросы образования земельных участков. В частности, ст. 11.9 ЗК РФ установила, что предельные размеры земельных участков, в отношении которых исходя из законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме, если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.

Так как здание с точки зрения законодательств является неделимой вещью, то земельный участок, занятый зданием, разделен быть не может. Исходя из этого, законодатель закрепил, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).


Кроме этого, если раздел земельного участка не может быть осуществлен с соблюдением требований ст. 11.9 ЗК РФ, то такой земельный участок является неделимым. В частности, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков: раздел, объединение, переаспределение земельных участков, выдел из земельного участка, образование земельного участка из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (вступил в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. 24.10.2008г.) ЗК РФ дополняется главой I.1 «Земельные участки».

Новая статья 11.1 предлагает следующее определение земельного участка - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Соответственно признан утратившим силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, согласно которому земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

С 8 декабря 2002 г. и по 01.01.2009 г. этот порядок определялся требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327, который был издан в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». С 17 мая 2008 г. действие названного Закона прекращено (ст. 20 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ), а кадастровые отношения применительно к недвижимости, в том числе и к земельным участкам, регулируются Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), который начал действовать с 1 марта 2008 г.

Так как земельный участок – только часть уже существующей земной поверхности, то его образование не связано с материальным созданием вещи. Земельный участок как материальная вещь не создаваемый и неуничтожимый. Земельный участок создается как объект юридический, так как определяет территориальные границы осуществления права. Поэтому образование земельного участка связано с установлением его границ. Изменение границ земельного участка, как правило, означает исчезновение прежнего объекта и возникновение нового.

В связи с тем, что земельный участок, прежде всего юридическая фикция, образование земельного участка – это юридическая процедура. В случае, если не возникает правоотношений, связанных с необходимостью закрепления права какого-либо лица на часть земной поверхности, не возникает необходимости в образовании земельного участка. В этом случае земная поверхность как физический объект существует, но в юридическом плане это «земля».

Земля - это территория без признаков индивидуальной определенности, а значит, она не может быть объектом права собственности и принадлежать конкретному лицу: Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а так же физическому или юридическому лицу. Однако, в силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ, земля находится в государственной собственности.

Согласно статье 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Те земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образованные в результате указанных действий новые земельные участки (образуемые земельные участки).

Таким образом, можно выделить два различных способа образования земельных участков:

· Образование земельного участка из земельного участка;

· Образование земельного участка из государственных или муниципальных земель.

Первый способ связан с преобразованием уже существующих земельных участков. При этом такое преобразование может осуществляться только по воле собственника (собственников) преобразуемых земельных участков (земельного участка).

Второй способ связан с первоначальным установлением границ в целях предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу для использования. В связи с этим процедура переходит в публично-правовую плоскость. Полномочиями в этой сфере наделяются органы местного самоуправления, которые утверждают схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Утверждение такой схемы становится необходимым этапом в фактическом составе образования земельного участка.

Следует признать, что образование земельных участков из других земельных участков является гражданско-правовой сделкой , т.к. соответствует признакам сделки, определенным в ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на установление, прекращение или изменение гражданских прав и обязанностей.

Образование земельного участка в юридическом смысле этого понятия заключается в установлении его границ. При этом земная поверхность остается неизменной. Устанавливаются (или изменяются) пространственные границы, в пределах которых лицо вправе осуществлять свои права на землю. В полном соответствии с ст. 131 ГК РФ, земельный участок считается образованным только с момента государственной регистрации права на него. С этого же момента прекращают существование земельные участки (земельный участок) из которого был образован новый земельный участок. Таким образом, образование земельного участка всегда связано с волевым поведением лица и по своему характеру является юридическим актом, т.е. направлено на достижение юридических последствий.

Анализ норм ст. 11.2 – 11.8 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что образование земельного участка (или земельных участков) всегда является основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений. При этом один и тот же юридический факт может служить основанием для прекращения одних правоотношений и возникновения других. Так, в случае раздела земельного участка собственником, у него прекращается право собственности на разделенный земельный участок, так как прекращает существование объект права (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но возникает право собственности на новые (образованные) земельные участки. В некоторых случаях правоотношения изменяют (или могут изменить) не только свой объектный, но и субъектный состав, например, при объединении земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при выделе из земельного участка. При этом если в образовании земельного участка принимают участие разные лица, то законодатель требует согласование воли всех участников. В п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ указывается, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом закон требует согласование воли не только собственников земельных участков, но и других правообладателей, в тех случаях, когда их права могут быть затронуты (см. п.4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Сделка по образованию земельного участка может быть как односторонней (например, при образовании земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в индивидуальной собственности) так и двух- или многосторонней (если для принятия решения об образовании земельного участка необходимо согласование воли всех участников).

При совершении сделки с объектами недвижимого имущества, такими как здания, сооружения, необходимо учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, зафиксированный в ст. 1 ЗК РФ, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При определении этапов прохождения юридической процедуры образования земельного участка, необходимо учесть следующее. В теории, а так же в правоприменительной и судебной практике, утвердилось представление о том, что земельный участок является образованным в результате кадастрового учета. В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 11.2, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ «О государственной регистрации прав»), за исключением случаев, установленных кодексом. Таким образом, образование земельного участка завершается государственной регистрацией права собственности на вновь образованный земельный участок.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав», в государственной регистрации права на земельный участок должно быть отказано, если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом (ст. 20). Поэтому государственный кадастровый учет должен предшествовать государственной регистрации права, либо проводиться одновременно. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав», заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок осуществления кадастрового учета определяется тем же федеральным законом (гл.3). Постановка на учет осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Из перечня, установленного ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что обязательным документом, прилагаемым к заявлению о постановке земельного участка на кадастровый учет, является межевой план. Требования к межевому плану как документу содержатся в ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Из содержания статей 37 и 38 названного закона следует, что межевой план является результатом кадастровых работ, заверяется подписью кадастрового инженера, выполнившего его. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дает понятие кадастровой деятельности и устанавливает требования к кадастровому инженеру, которому законом предоставляется право заниматься кадастровой деятельностью (гл. 4). В качестве основания для проведения кадастровых работ законом определяется заключение договора подряда с кадастровым инженером или судебное решение в случаях, предусмотренных законодательством.

При образовании земельных участков, все образованные земельные участки отображаются в едином межевом плане. В случаях, когда образование земельного участка осуществляется на основании соглашение, такое соглашения включается в состав межевого плана.

В результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером, собственник получает оформленный межевой план и обращается в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков (образованного земельного участка). Все образованные земельные участки учитываются в кадастре одновременно и для их учета подается одно заявление. Сведения, внесенные в кадастр недвижимости об образованных земельных, участках будут иметь временный характер и им не присваивается статус кадастровых сведений. Такие сведения в режиме временных будут храниться в кадастре до момента государственной регистрации права собственности (или иного вещного права в соответствующих случаях) на земельный участок (п. 9 ст. 4; п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Только после поступления в порядке информационного обмена данных о государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки, прежний земельный участок прекращает свое существование, а сведения об образованных из него земельных участках приобретают характер кадастровых. Если в течение двух лет с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, право на него так и не будет зарегистрировано, сведения аннулируются и заявителю высылаются по почте документы, которые он предоставлял.

Одной из форм образования земельных участков является перераспределение. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.7 ЗК РФ). Таким образом, для применения процедуры перераспределения необходимым условием является наличие двух или более смежных земельных участков, то есть имеющих общую границу. Должно ли в результате перераспределения сохраниться количество образованных участков? Из анализа статьи можно сделать вывод, что законодатель не устанавливает такого требования. В результате перераспределения часть земельного участка может быть присоединена к соседнему участку на основании соглашения между соседями. В соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. Таким образом, перераспределение является двухсторонней сделкой, то есть договором.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.6 ЗК РФ). Таким образом, закон устанавливает, что объединены могут быть только земельные участки, имеющие общую границу.

Статьей 11.9 ЗК РФ вводятся требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Также не допускается раздел, выдел или перераспределение земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельного участка из земель предполагает прохождение следующих обязательных этапов:

1. Утверждение органом местного самоуправления или уполномоченным органом государственной власти схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории.

Являясь совладельцами земельного надела, его собственники не всегда задумываются о том, что делать, если вдруг придется его делить. Мало того, не все представляют, можно ли вообще поделить данный надел в соответствии с законодательством, а когда встает вопрос о его разделе – узнают, что их совместная собственность является неделимым объектом недвижимости.

Критерии делимости

Земельные участки (ЗУ) могут быть делимыми (раздел которых возможен) либо неделимыми (их раздел запрещен). Делимость ЗУ определяется его целевым назначением, возможностью использования вторичных участков при сохранении их предназначения и характеристик, соответствующих исходным.

Те объекты недвижимости, которые после раздела не теряют своих характеристик, соответствуют всем нормам целевого назначения исходного участка, называются делимыми.

Те же наделы, которые после раздела утрачивают исходные характеристики и требуют изменения целевого назначения, являются неделимыми.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, который является совместной собственностью двух человек, проживающих на этой территории в доме на две семьи. В такой ситуации только от размера самого участка будет зависеть возможность либо невозможность его разделить.

В случае, когда вторичные наделы будут по размеру не меньше минимально разрешенных для ИЖС, раздел возможен, но только совместно с разделом жилого дома, то есть данный участок является делимым. Если же после раздела образуются участки с площадью меньше минимально разрешенной, то объект недвижимости будет неделимым и останется в долевой собственности.

Рассмотрим подробнее признаки и условия делимости ЗУ.

Что такое делимый земельный участок

Делимый земельный участок – объект недвижимости, на котором после раздела образуются два (или более) автономных объекта, по целевому назначению соответствующих изначальному. Такие вновь созданные наделы не требуют перевода в состав земель другой категории.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для личного подсобного хозяйства площадью 30 соток. Участок расположен в дальнем Подмосковье. Для Московской области минимальный размер ЗУ для ЛПХ составляет 4 сотки. При разделе первичного участка в 30 соток на две равных части получаются два вторичных ЗУ площадью по 15 соток, то есть полученные при разделе объекты будут соответствовать всем критериям делимости и данный объект является делимым.

В тех случаях, когда участок находится в пределах населенного пункта, то при любом разделе он так и останется на этой территории, то есть его категория при разделе не поменяется. Это значит, что для объектов недвижимости в пределах населенных пунктов критерий, указанный в Земельном Кодексе не применяется.

Делимый участок – это территория, которую можно поделить на отдельные самостоятельные ЗУ, каждый из которых будет иметь автономность от первичного (изначального) и других вторичных, при этом он не поменяет своих характеристик. В тех случаях, когда на таком наделе нет каких-либо строений, его раздел возможен при соответствии минимальным размерам и разрешенном использовании.

Для их раздела применяются следующие нормативы:

  • необходимо сохранение на вторичных ЗУ категории изначального надела;
  • любой вновь образованный объект должен быть не меньше минимального установленного размера для объектов данной категории.

В ЗК РФ установлены нормативы максимально и минимально возможных размеров для каждой категории земель.

Например, для Саратовской области минимальный размер участка для ведения фермерского хозяйства составляет 2 гектара или 200 соток, а для ИЖС – 0,04 гектара или 4 сотки.

Резюмируя вышеизложенное: делимый участок – объект, который может быть разделен на самостоятельные части, на которые можно установить право собственности. Каждый вновь созданный объект должен иметь границу, размер, а также такой же режим использования, что и первоначальный.

Что такое неделимый земельный участок

Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.

Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.

Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.

Наличие каких-либо обременений также может существенно повлиять на возможность раздела. Из-за некоторых обременений на раздел земли может быть наложен полный запрет, это такие обременения, как:

  • сервитут (обременение, связанное с правом пользования);
  • любые ограничения по распоряжению землей, например, ипотека (если в залоге находится земельный надел), арест по решению суда, долгосрочная аренда и некоторые другие ограничения;
  • нахождение на территории объектов недвижимости, имеющих статус памятника культуры или истории.

В тех случаях, когда объект имеет обременение, необходимо знать их срок или границы действия.

Например, по окончании ипотечных выплат ограничение на раздел залоговой земли будут сняты. Но запрет на раздел участка, где находится памятник культуры, не будет снят до тех пор, пока охраняемое государством здание будет находиться на этом земельном участке.

Запреты на раздел участков

Существует еще несколько обстоятельств, когда будет действовать запрет на раздел ЗУ, среди них:

  • ситуация, когда образование вторичных участков приведет к полной невозможности использовать объекты недвижимости, расположенные на первичном;
  • обременения либо ограничения, которые не позволят использовать вновь образуемые участки в соответствии с их статусом;
  • в результате раздела произойдет вклинивание одного ЗУ в другой, появится чересполосица, границы станут слишком сложными и изломанными, станет невозможным возведение каких-либо построек;
  • вновь образовавшийся участок станет недоступным (не будет иметь подъезда или выхода в дороге, проезду, выходу), что повлечет за собой ограничение прав владельца соседнего надела, так как он должен будет обеспечить возможность прохода в вторичному заблокированному наделу.

Например, при разделе ЗУ площадью 10 соток соблюдается условие делимости по признакам минимально допустимой площади объекта. Но при любом варианте раздела в натуре один из участков не будет иметь свободного доступа к нему кроме как через соседний. Такой объект не может быть поделен фактически, так как имеется запрет на раздел по признаку доступности вторичного ЗУ.

Резюмируя вышеизложенное: неделимый ЗУ – объект, в отношении которого установление права собственности на его часть невозможно. Такой объект может быть объектом права только:

  • одного собственника;
  • совместной собственности, если у такого участка есть несколько владельцев.

Условия разделения

Объект, предназначенный для раздела, должен выполнять все нижеизложенные требования:

  1. Неизменность целевого назначения . Разделу подлежит только тот объект, при разделе которого каждый вновь образуемый не утратит своего целевого предназначения, например участок для ИЖС таковым и останется.
  2. Беспрепятственный доступ . Каждый вновь созданный участок должен иметь доступ для пешеходов и транспортных средств.
  3. Отсутствие обременений . Любые обременения делают невозможным раздел ЗУ до тех пор, пока они не будут сняты.
  4. Соблюдение нормативов . Каждый из вторичных участков должен соответствовать минимальным нормативным размерам определенной категории земель.

Например, если по нормативам участок для ИЖС не может быть менее 400 квадратных метров, то участок площадью в 700 квадратных метров разделен быть не может, так как один или оба вторичных участка будут по площади меньше нормативного.

Вывод первый

Законодательство не допускает раздел земли, если:

  • имеется любой запрет на его раздел;
  • при разделе первичного объекта образуются вторичные, не соответствующие минимальным нормативам по площади, оговоренным в ЗК РФ;
  • при разделе не обеспечивается беспрепятственный доступ ко всем вторичным объектам.

Вывод второй

Итоги раздела должны быть следующими:

  • при разделе формируются меньшие по площади самостоятельные вторичные объекты, соответствующие минимальным нормативам по площади;
  • первичный ЗУ снимается с учета в Государственном кадастре недвижимости и прекращает существование как отдельный объект недвижимости;
  • у каждого из совладельцев сохраняется право собственности на каждый из вторичных участков, впоследствии они могут сохранить это право на все участки без их раздела;
  • совладельцы вновь образованных участков могут выделить свою долю и оформить на нее право собственности, при этом право долевой собственности у них утрачивается.

Как разделить неделимый земельный участок

Итак, участок в соответствии с законодательством признан неделимым. Что делать в таких ситуациях, если совместное использование земельного надела по ряду причин стало невозможным? Есть несколько альтернативных способов раздела.

Один из них, когда юридически объект остается в совместной собственности, но используют его собственники раздельно . Этот вариант возможен, если отношения между собственниками не испорчены до такой степени, когда какой-либо компромисс невозможен в принципе.

В таких ситуациях совладельцы могут договориться о правилах использования земельного надела.

Например, супруги Д. развелись и поделили дом, расположенный на участке земли площадью 6 соток. Но раздел самого земельного участка невозможен, так как при разделе будет нарушен минимальный норматив участка для ИЖС.

Бывшие супруги договорились, что надворные постройки они будут использовать совместно, но землю на той территории, которая прилегает к его половине дома, каждый будет использовать по своему усмотрению.

Если договориться о совместном использовании земельного надела не удается, возможно применение одного из следующих вариантов:

  1. Один из собственников передает свое право собственности на землю второму , таким образом, вся земля остается в собственности одного владельца. В процессе передачи права собственности совладельцы либо оговаривают стоимость участка, либо при отсутствии консенсуса проводят независимую оценку. Затем, после передачи права собственности тот из совладельцев, который получает весь надел в собственность, выплачивает другому половину стоимости земли.
  2. Второй вариант – продажа объекта недвижимости с последующим разделом вырученных от продажи средств. При этом раздел может производиться как строго пополам, так и в разных долях в соответствии с договоренностями совладельцев.

Процедура раздела земельного участка довольно сложная и запутанная. Множество различных нюансов раздела может поставить в тупик неискушенного в юриспруденции человека. Особенно сложно разобраться в признаках делимости объекта недвижимости: какой участок можно разделить, какой не делится ни при каких условиях.

Помочь в таких ситуациях может грамотный юрист по земельным вопросам. Он проконсультирует на начальном этапе процедуры, подскажет, какие шаги и в какой последовательности необходимо сделать, какие документы понадобятся при разделе.

При необходимости адвокат поможет собрать необходимую документацию, если понадобится – представит ваши интересы в судебном заседании.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Дели­мым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регла­ментов, природоохранных требований, противопожарных, санитар­ных, строительных и иных норм и правил.

В иных случаях земель­ный участок признается неделимым.

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, ус­тановленные статьей 36 настоящего Кодекса, а также не нарушают­ся другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Комментарий

1. Комментируемая статья предусматривает классификацию земельных участков на делимые и неделимые.

Делимый земельный участок может быть разделен на час­ти, каждая из которых после раздела образует новый земель­ный участок, при условии, что после раздела не будут нару­шаться градостроительные регламенты, природоохранные тре­бования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок призна­ется неделимым. Таким образом, критерием, позволяющим от­нести земельный участок к делимому или неделимому, являет­ся возможность соблюдения после раздела указанных в коммен­тируемой статье требований.

Общие положения о разделе недвижимого имущества содер­жатся в Законе о государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно ст. 51 названного Закона раздел недви-

жимого имущества осуществляется на основании договора меж­ду сособственниками о разделе недвижимого имущества, являю­щегося общей собственностью, на два или более объекта недви­жимого имущества либо решения о разделе недвижимого иму­щества на два или более объекта недвижимого имущества, при­нятого его собственником или судом. В результате раздела объек­та недвижимого имущества определенного вида создаются два или более объекта недвижимого имущества того же вида.

Земельный участок, в отношении которого осуществлялось деление, считается прекратившим существование.

2. Слияние земельных участков может быть произведено при соблюдении следующих условий:

Земельные участки являются смежными;

Земельные участки имеют одинаковое целевое назначение (установленные решением об изъятии и предоставлении земель­ного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей);

В результате слияния не будут превышены предельные размеры земельных участков, установленные ст. 36 комменти­руемого Кодекса (см. комментарий к ст. 36);

Не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Статья 53 Закона о государственной регистрации недвижи­мого имущества предусматривает общие правила слияния не­движимого имущества, которое может осуществляться на осно­вании договора между собственниками о слиянии двух или бо­лее объектов недвижимого имущества в один объект недвижи­мого имущества с образованием общей собственности либо на основании решения о слиянии двух или более объектов недви­жимого имущества в один объект недвижимого имущества, при­нятого их собственником или судом.

Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объек­тов недвижимого имущества одного вида и непосредственно при­мыкающих друг к другу. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недви­жимого имущества того нее вида, а объединенные путем слия­ния объекты недвижимого имущества считаются прекративши­ми существование.

3. Порядок деления и слияния земельных участков, находя­щихся в собственности, определяется Инструкцией, утвержден­ной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геоде­зии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 х. Указанный порядок применим к делению (разделу) и слиянию земельных участков независимо от целей, для которых они передавались в собственность, нали­чия или отсутствия строений на них.

Делению, слиянию подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности на кото-рые зарегистрировано в установленном порядке.

Деление, слияние земельных участков предусматривает про­ведение организациями по землеустройству комплекса землеуст­роительных работ, направленных на формирование нового (но­вых) земельного (земельных) участка (участков).

Процедура деления, слияния земельных участков включает следующие стадии:

1) разработка проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласование с заинтересованными субъектами;

2) установление в натуре (на местности) границ образован­ных в результате деления, слияния земельных участков;

3) государственная регистрация прекращения существова­ния разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков.

Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участ­ков их собственники (заявители) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков с за­явлением по установленной форме. Заявление подписывается все­ми собственниками земельных участков, а также субъектами иных прав, ограничений (обременении) прав на них. Согласие облада­телей иных прав, чем право собственности, ограничений (обреме­нении) прав может быть выражено отдельным документом.

1 Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности: утв. постановлением Комитета по земель­ным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58. 8/10788; 2005. № 195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. № 57. 8/20217.

Для рассмотрения заявления о разделе или слиянии земель­ных участков необходимы документы, перечисленные в п. 7 на­званной Инструкции:

документы, удостоверяющие права на делимые или объеди­няемые земельные участки;

договор между сособственниками земельного участка о его делении либо договор между собственниками земельных участ­ков об их слиянии в один с образованием общей собственности, а также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обремене­нии) прав на делимые или объединяемые земельные участки;

при недостижении соглашения сособственниками делимого или собственниками объединяемых земельных участков, а так­же в случае отсутствия согласия субъектов иных прав, ограни­чений (обременении) - решение суда о делении или слиянии земельных участков;

земельно-кадастровый план делимого земельного участка или объединяемых земельных участков с предложениями (варианта­ми) прохождения линии раздела земельного участка;

копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимых или объединяемых земельных уча­стках;

документ о предварительном согласовании с территориаль­ным органом архитектуры и градостроительства возможности деления, слияния земельных участков.

Юридические лица подают указанные документы самостоя­тельно, а в случае, когда заявителем является гражданин, часть из них запрашивается организацией по землеустройству ".

После проверки соответствия законодательству заявления и представленных документов организация по землеустройству заключает с заявителем договор подряда на выполнение работ по делению, слиянию земельных участков либо отказывает в

1 Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан: утв. постановлени­ем Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. № 1475 // НРПА. 2006. № 4. 5/16986; № 27. 5/18846; № 152. 5/22893; № 185. 5/24147; 2008. № 6. 5/26438; № 83. 5/27442, № 188. 5/28107.

заключении договора, если состав или содержание документов не соответствует законодательству.

В соответствии с вышеназванной Инструкцией при разра­ботке проекта деления должны быть предусмотрены:

Возможность обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездной дороги, про­ходов или установление сервитутов для организации доступа к соответствующим участкам;

Возможность обеспечения при необходимости прокладки сетей водоснабжения и канализации на образуемых в результа­те деления земельных участках, на которых находятся капи­тальные строения;

Возможность обеспечения собственникам капитальных стро­ений, находящихся на образуемых в результате деления земель­ных участках, отдельного входа в принадлежащие им строе? ния;

Установление границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м - от хозяйствен­ных построек, не менее 3 м - от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от кустарников.

Площадь образуемых в результате деления земельных участ­ков, занятых капитальными строениями производственного на­значения, устанавливается согласно градостроительной докумен­тации.

При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям, а к каждо­му вновь образуемому в результате раздела земельному участку должен быть обеспечен доступ. Однако если собственники зе­мельных участков изъявляют желание границу раздела устано­вить по оси внутренней стены разделяемого капитального стро­ения на уровне отметки земли, то такие предложения должны учитываться исполнителем работ при наличии заключенного между собственниками земельных участков соглашения, предус­матривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разруше-

ния помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо решение суда по этому вопросу.

Для разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков исполнитель работ производит обследование земельных уча­стков, подлежащих делению, слиянию и находящихся на них капитальных строений. Обследование производится в присут­ствии заявителей (или их представителей). В ходе обследова­ния сопоставляются сведения регистра недвижимости, представ­ленные заявителями, с фактическим использованием земельно­го участка (соответствие использования земельных участков по целевому назначению, наличие капитальных строений, не заре­гистрированных в регистре недвижимости, изменение границ и площади земельных участков, причины изменений и другие фак­ты). Изменения, выявленные в ходе обследования, отображают­ся на земельно-кадастровых планах земельных участков.

Результаты обследования оформляются актом обследования на местности земельного (земельных) участка (участков), состав­ленным по установленной форме, который подписывается ис­полнителем работ и заявителями.

На основании разработанного проекта деления, слияния зе­мельных участков вычисляется площадь каждого из образуе­мых земельных участков, в том числе площадь с ограничения­ми в их использовании. Площадь образуемого в результате сли­яния земельного участка определяется аналитическим спосо­бом (по координатам, занесенным в регистр недвижимости), а образуемых в результате деления земельных участков - графи­ческим способом с округлением до 0,0001 га (1 кв.м).

Организация по землеустройству согласовывает разработан­ный проект деления, слияния земельных участков с соответ­ствующей областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службой Государственного комитета по иму­ществу Республики Беларусь, территориальным органом архи­тектуры и градостроительства, территориальным органом при­родных ресурсов и охраны окружающей среды, санитарного и пожарного надзора и с заявителями.

После разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласования исполнитель работ производит установ-

ление в натуре (на местности) линии раздела, слияния земель­ных участков в соответствии с требованиями Инструкции пс установлению, восстановлению и закреплению границ земель­ных участков, утвержденной постановлением Комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Мини­стров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № З1, в присут­ствии заявителя (заявителей), обладателей иных, чем праве собственности, прав, ограничений (обременении) прав на них или их представителей с оформлением акта ознакомления их с установленными на местности границами вновь образованных земельных участков.

Землеустроительные дела по делению, слиянию земельны» участков передаются исполнителем работ для проведения тер­риториальной организацией по государственной регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним государ­ственной регистрации.

Прекращение существования, создание новых земельны j участков в результате раздела или слияния, возникновение, пе­реход, прекращение прав на них, а также договор между сособ-ственниками земельного участка, находящегося в общей соб­ственности, о делении этого земельного участка на два или бо­лее земельных участка либо договор между собственниками зе­мельных участков о слиянии этих земельных участков в одив земельный участок с образованием общей собственности, еелк он являлся основанием для такого деления (слияния) подле жат государственной регистрации (ст. 7-9 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества).

Согласно ст. 51, 53 названного Закона при разделе регист­рационное дело на разделенный земельный участок, а при сли­янии - на объединяемые участки закрывается, а на созданные земельные участки заводятся новые регистрационные дела.

Земельные участки считаются созданными в результате раз дела или слияния, прекратившими существование с момента го­сударственной регистрации соответственно их создания, прекра-

1 НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. № 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.

щения существования. Права на вновь образованные земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента госу­дарственной регистрации соответственно их возникновения, пе­рехода, прекращения.

Последовательность регистрационных действий определяет­ся с учетом положений ст. 10 Закона о государственной реги­страции недвижимого имущества.

1. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.
2. Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.
3. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на идентификационном документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка (аренды, безвозмездного пользования, сервитута и других).
Сноска. Статья 51 с изменениями, внесенными Законом РК от 26 июля 2007 года N 311 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его официального опубликования).

Статья 52. Право на земельный участок и право
на расположенные на нем здания
(строения, сооружения)

1. Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления государственных юридических лиц на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном порядке право постоянного землепользования на земельный участок, занятый указанными объектами, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 настоящей статьи.
Указанные права неотделимы друг от друга.
2. При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.
При разделе земельного участка приобретателю здания (строения, сооружения) выделяется та часть делимого земельного участка, которая занята зданием (строением, сооружением) и необходима для его эксплуатации. По соглашению сторон приобретателю здания (строения, сооружения) может быть передана большая часть земельного участка, чем та, которая необходима для эксплуатации и содержания здания (строения, сооружения).
Если указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенных на нем зданий (строений, сооружений), являющихся предметом отчуждения, он переходит к приобретателю недвижимости полностью.
3. Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.
4. Сдача во временное пользование землепользователем принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, занятого указанными зданиями (строениями, сооружениями) и предназначенного для их эксплуатации.
Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения) и предназначенного для их эксплуатации, во временное землепользование другому лицу без соответствующей сдачи во временное пользование указанной недвижимости не допускается.
5. В случае, если землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе также отчуждать расположенные на данном участке здания (строения, сооружения), если иное не установлено настоящим Кодексом.
6. В тех случаях, когда временный землепользователь в порядке, установленном подпунктом 5) пункта 1 статьи 64 настоящего Кодекса, приобретает право собственности на возведенные на земельном участке с разрешения собственника земельного участка и при наличии согласований соответствующих служб здания (строения, сооружения), по истечении срока договора земельный участок подлежит возврату. Соглашением сторон может быть установлен иной порядок реализации прав собственника зданий (строений, сооружений), возведенных на чужом земельном участке.
7. Положения пункта 1 настоящей статьи не распространяются на здания (строения, сооружения) комплекса "Байконур", закрепленные за государственными землепользователями, а также на право собственности на линейные части магистральных трубопроводов.
Сноска. Статья 52 с изменениями, внесенными законами РК от 06.07.2007 N 279; от 26.07.2007 N 311 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его официального опубликования); от 27.04.2012 № 15-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования); от 22.06.2012 № 21-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

Статья 53. Общая собственность на земельный
участок или общее землепользование

1. Земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Общая собственность на земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, при неделимости участка (статья 51 настоящего Кодекса), а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок.
3. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
4. Право общего землепользования возникает на основаниях, предусмотренных в пунктах 1, 2 и 3 настоящей статьи.
5. Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности или общем долевом землепользовании, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей, если законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.
6. Порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется договором между участниками общей собственности (общего землепользования). При недостижении соглашения между ними порядок пользования определяется судом. Соглашение участников или решение суда о порядке пользования земельным участком подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Статья 54. Порядок пользования земельным участком

находящимся в общей собственности
или общем землепользовании

1. Порядок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), принимается общим собранием участников долевой собственности (долевого землепользования). Уведомление участников долевой собственности (долевого землепользования) о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку.
2. При условии надлежащего уведомления собрание считается правомочным при участии не менее 50% участников долевой собственности (долевого землепользования) или их представителей. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности (долевого землепользования) или их представителями.

Статья 55. Сделки с земельными долями на землях
сельскохозяйственного назначения,
находящимися в общей долевой собственности

1. При совершении сделок, направленных на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, выдел земельного участка в счет земельных долей не требуется.
2. Продавец земельной доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента письменного извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Статья 56. Порядок определения земельной доли
в общей долевой собственности
или в общем долевом землепользовании

1. Если размеры земельных долей участников общей долевой собственности (общего долевого землепользования) на участок не могут быть определены на основании законодательства Республики Казахстан и не установлены соглашением всех ее участников, земельные доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников общей долевой собственности (общего долевого землепользования) может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Статья 57. Раздел земельного участка, находящегося в
общей долевой собственности (общем долевом
землепользовании), и выдел из него доли

1. При недостижении участниками общей долевой собственности (общего долевого землепользования) соглашения о способе и условиях раздела общего земельного участка каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 62 настоящего Кодекса, и в других случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан.
2. Если выдел земельной доли в натуре не допускается законодательными актами Республики Казахстан или невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего землепользования) либо продать ее другому лицу в соответствии с правилами, установленными пунктом 2 статьи 55 настоящего Кодекса, за исключением случая, когда земельная доля находится в составе объекта кондоминиума.

Статья 58. Раздел земельного участка, находящегося
в общей совместной собственности
(общем совместном землепользовании)

1. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли каждого участника.
2. При разделе земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), доля каждого из участников считается равной, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан или соглашением участников.
3. Условия и порядок раздела земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), определяются в соответствии со статьями 56 и 57 настоящего Кодекса, поскольку иное не вытекает из существа отношений между участниками.

Статья 59. Недопустимость раздела земельного
участка, признанного неделимым

1. Если в соответствии со статьей 51 настоящего Кодекса земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускаются.
2. Выделяющийся участник долевой или совместной собственности (землепользования) в этом случае имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей собственности (общего землепользования) на земельный участок либо продать ее другому лицу в соответствии с правилами, установленными пунктом 2 статьи 55 настоящего Кодекса, за исключением объектов кондоминиума.

Статья 60. Общая собственность супругов
на земельный участок

1. Правовой режим права собственности на земельный участок или права землепользования, принадлежащего супругам, определяется в соответствии с нормами, предусмотренными гражданским и брачно-семейным законодательством Республики Казахстан, регулирующими имущественные отношения между супругами.
2. Земельные участки и земельные доли, принадлежавшие супругам до вступления в брак, а также полученные ими в порядке наследования в дар, находятся в собственности (землепользовании) каждого из них.
Земельные участки каждого из супругов могут быть признаны их совместной собственностью (совместным землепользованием), если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этих земельных участков, если иное не предусмотрено договором между супругами.
3. Порядок определения долей супругов в совместной собственности (совместном землепользовании) при разделе земельного участка устанавливается статьей 58 настоящего Кодекса.

Статья 61. Право собственности на недвижимость,
находящуюся на общем земельном участке

1. Собственник недвижимости, находящейся на общем земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания (строения, сооружения), если это не противоречит условиям пользования общим земельным участком, установленным законодательным актом Республики Казахстан или договором.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке, к другому лицу оно, если иное не установлено настоящим Кодексом, приобретает право на земельный участок в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Статья 62. Право на земельный участок при доме, в котором
находятся несколько квартир и (или) нежилых
помещений, и в других объектах кондоминиума

1. Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.
Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в соответствии с пунктом 7 статьи 6 настоящего Кодекса.
Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм.
2. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм.
3. Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.
4. Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).
5. Для управления общей собственностью и ее эксплуатации, надлежащего содержания всего дома (здания, строения, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
6. Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляются в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
7. В гаражных, дачных и других потребительских кооперативах к правам участников на земельные участки, находящиеся в общей собственности, применяются нормы о кондоминиуме.

Статья 63. Обращение взыскания на земельный участок,
находящийся в частной собственности,
и на право землепользования

1. Земельный участок, находящийся в частной собственности, а также право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.
Не может быть обращено взыскание на земли, перечисленные в пункте 2 статьи 26 настоящего Кодекса, а также принадлежащие государственным землепользователям, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 39 настоящего Кодекса.
2. Обращение взыскания на земельный участок и на право постоянного и долгосрочного временного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Глава 6. Права и обязанности собственников земельных
участков и землепользователей при использовании
земельных участков

Статья 64. Права собственников земельных участков
и землепользователей на использование
земельных участков

1. Собственники земельных участков и землепользователи, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан, имеют право:
1) самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка;
2) собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации;
3) на использование в установленном порядке без намерения последующего совершения сделок для нужд своего хозяйства имеющихся на земельном участке песка, глины, гравия и других общераспространенных полезных ископаемых, торфа, насаждений, поверхностных и подземных вод, а также на эксплуатацию иных полезных свойств земли;
4) на возмещение убытков в полном объеме при принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд;
5) возводить на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка с учетом зонирования земель;
6) проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
7) передать право собственности, право временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив.
2. Полномочия, предусмотренные подпунктами 2), 3), 5) и 6) пункта 1 настоящей статьи, для временных землепользователей могут быть ограничены актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором о временном безвозмездном землепользовании).
Сноска. Статья 64 с изменениями, внесенными законами РК от 06.07.2007 N 279; от 01.03.2011 № 414-IV (вводится в действие со дня его первого официального опубликования); от 20.07.2011 № 464-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

Статья 65. Обязанности собственников земельных
участков и землепользователей
по использованию земельных участков

1. Собственники земельных участков и землепользователи обязаны:
1) использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании - в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);
2) применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности;
3) осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные статьей 140 настоящего Кодекса;
4) своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи;
5) соблюдать порядок пользования животным миром, лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану объектов историко-культурного наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству Республики Казахстан;
6) при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы);
7) своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель;
8) не нарушать прав других собственников и землепользователей;
9) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, а также снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи его другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
10) обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом;
11) сообщать местным исполнительным органам о выявленных отходах производства и потребления, не являющихся их собственностью;
12) обеспечивать доступ к земельным участкам для проведения агрохимического обследования почв, осуществляемого в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан.
2. Временные землепользователи могут иметь и другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.
3. Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющие земельный участок (его использование по назначению, предоставление сервитутов, уплата налогов и иных обязательных платежей и другое), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
4. Целевое назначение и режим использования земельного участка, сервитута и другие условия использования, установленные на основании нормативных правовых актов, не могут быть самостоятельно изменены собственником земельного участка или землепользователем.
Сноска. Статья 65 с изменениями, внесенными законами РК от 09.01.2007 № 213 (порядок введения в действие смотрите в ст. 2); от 21.07.2007 № 307 (порядок введения в действие см. статью 2 Закона); от 17.01.2014 № 165-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Статья 66. Права и обязанности собственников земельных
участков и землепользователей, которым права
на земельный участок в силу настоящего
Кодекса не могут принадлежать

1. В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно (лицо) не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим Кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим Кодексом такому субъекту может принадлежать.
В случае неисполнения требования, установленного частью первой настоящего пункта, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.
2. При отчуждении земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий (строений, сооружений) лицу, которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан может принадлежать такому лицу.
Сноска. Статья 66 с изменениями, внесенными Законом РК от 20.07.2011 № 464-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

Поделиться с друзьями:
Похожие публикации