Требуется ли перерегистрация прав собственности приобретенных ранее. Старые и новые права на квартиру: оформить срочно, можно подождать, не стоит беспокоиться

Количество недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, с каждым годом возрастает. Право на законное распоряжение недвижимостью возникает с момента его регистрации в уполномоченном государственном органе. До 31 января 1998 года таким органом являлся Департамент жилищной политики или БТИ в отношении жилых помещений и земельный комитет в отношении земельных участков, где осуществлялся учет недвижимого имущества граждан и происходила регистрация права собственности с выдачей свидетельств о праве собственности. В настоящее время Департамент жилищной политики и Бюро технической инвентаризации не является регистрирующим органом, а при возникновении права собственности должна быть сделана запись в ЕГРН. Таким образом, право собственности, возникшее до 1998 года, именуется ранее возникшим правом. В связи с чем у граждан, зарегистрировавших имущество до 1998 года, возникают резонные вопросы – действительны ли старые документы?, необходимо ли перерегистрировать право собственности?

Когда необходима перерегистрация и какие документы нужно будет предоставить?

Документы, регламентирующие право собственности на недвижимость, приобретенную до 31.01.98 г., имеют юридическую силу и перерегистрации не подлежат, если собственник не планирует осуществлять какие-либо сделки с недвижимостью (продажу, обмен, дарение и т.д.). Если же планируется имущество продать, обменять, подарить, то следует обратиться к специалистам за помощью в оформлении документов.

Для того, чтобы перерегистрировать право собственности, потребуются:

• ранее полученные правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, мены, дарения и т.п.);
• заявление от собственника;
• паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность (в случаях, когда перерегистрацию будет осуществлять не сам собственник).

Куда обратиться за помощью?

Максимально эффективно, юридически грамотно и быстро оказать помощь в перерегистрации правоустанавливающих документов на недвижимое имущество сможет юрист нашей компании. Он проведет правовую экспертизу документации на предмет ее соответствия требованиям законодательства, поможет правильно оформить заявление, направит пакет документов в Росреестр, в максимально сжатые сроки предоставит результат – выписку из ЕГРН. Грамотное

№ 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (выдавались до 29 октября 1993 г.).
В случаях, если решение о предоставлении земельного участка принято после 29 октября 1993 г., т.е. после вступления в силу Указа Президента РФ от 27Л0.1993 № 1767 (ред. от 25.01.1999)", оно должно было быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Названным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешалось использование имеющихся документов, удостоверяющих иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге.
Права на земельные участки могут также подтверждаться договорами об отчуждении земельного участка, решениями судов, арбитражных судов, свидетельствами о праве на наследство, решениями (постановлениями, распоряжениями) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленными в соответствии с законодательством, действующим в месте нахождения земельного участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете). До 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежали договоры купли-продажи (купчие) земельных участков.

Часто при продаже недвижимости, собственник сталкивается с проблемой, когда право собственности на объект не зарегистрировано. Росреестр просто отказывается оформлять эту сделку, поэтому, перед тем, как заняться продажей имущества, стоит озаботиться оформлением всех необходимых документов.

Сделать это просто, достаточно лишь подать заявление в с просьбой о корректировке информации. Отметим, что если документ-основание возникновения права был получен Вами до 31.01.1998 г. , то Ваших прав в ЕГРН может и не быть.

Это важно!

Все хозяйственные постройки, гаражи, сараи и летние кухни, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке, иначе они получат статус самовольных строений, с которыми ничего нельзя будет сделать – ни продать, ни наследовать, в рамках закона.

Как зарегистрировать ранее возникшее право и сколько это займет времени?

Собственник подает и ведомство, по результату рассмотрения обращения, вносит недвижимое имущество в ЕГРН. Согласно утвержденным регламентам, срок оказания слуги составляет пять дней с момента подачи заявления .

Это важно!

Чтобы избежать проблем при распоряжении своим имуществом, займитесь оформлением всех необходимых бумаг заранее – так у Вас будет время на изменение и дополнение комплекта документов, в случае получения мотивированного отказа.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Федерального закона), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Речь идет о признании прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц, по общему правилу, до 31 января 1998 г. В Алтайском крае органы государственной регистрации были открыты несколько позднее, поэтому датой, определяющей категорию «ранее возникшего права», необходимо признавать дату создания регистрирующего органа. Для прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории г. Барнаула, это 02 ноября 1998 г.

В отношении ранее возникших прав существует несколько особенностей, которые позволяют поделить их на две группы.

К первой группе можно отнести ранее возникшие права, прошедшие установленную нормативным актом регистрацию. До принятия Федерального закона и создания органов государственной регистрации в отдельных субъектах Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, и подобная регистрация осуществлялась от лица государства. В нашем регионе осуществлялся учет жилых помещений и существующих на них прав органами Бюро технической инвентаризации, которые проставляли на правоустанавливающем документе штамп о государственной регистрации. Эта государственная регистрация прав является юридически действительной.

Ко второй группе относят ранее возникшие права на отдельные виды недвижимого имущества с отсутствием государственной регистрации прав, например, права на нежилые помещения, права на объекты обществ, созданных в результате приватизации и др. Подобные права также признаются действительными.

По желанию обладателей этих двух групп прав в настоящее время может быть произведена государственная регистрация с выдачей официального документа - Свидетельства о государственной регистрации права, удостоверяющего их права. Такая государственная регистрация не является обязательной и не влияет на действительность ранее возникших прав.

Федеральным законом предусмотрены случаи, когда государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества является обязательной. Она требуется при регистрации перехода ранее возникшего права, регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права, регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Федерального закона.

Вместе с тем, существуют исключения: согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в госсобственности, не требуется. В данном случае без предварительной регистрации права собственности можно зарегистрировать договор аренды на земельный участок.

Федеральный закон установил особую, облегченную процедуру регистрации ранее возникших прав. Так, заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом, а при одновременной подаче заявления на государственную регистрацию ранее возникшего права и заявления на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Таким образом, срок государственной регистрации сокращается на один месяц.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Необходимо отметить государственную регистрацию права собственности, приобретаемого в силу приобретательной давности. Лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл. 27 и 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ, согласно которым заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства. Подобные права не относятся к категории «ранее возникших прав» и подлежат государственной регистрации в обычном порядке.

Пятчук Т.В.,
главный специалист-эксперт
Сибирского отдела

Законодательство меняется с каждым годом. Учитывая особенности общественных правоотношений, законодательный орган принимает соответствующие нормативно-правовые акты. И если, например, несколько лет назад необходимость законодательного регулирования определенных общественных правоотношений отсутствовала, то спустя определенный промежуток времени подобная необходимость может возникнуть. То же самое произошло и в сфере недвижимого имущества. Ведь с каждым годом растет количество мошенничеств и других преступлений, связанных с объектами недвижимости. Соответственно, нужно было принять такой нормативный акт, который бы устранил или свел к минимуму подобные ситуации. Подобным законодательным актом являлся закон, регулирующий порядок осуществления регистрации сделок, связанных с недвижимостью. Закон, который регулирует правила и порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом, был принят довольно поздно – в 1998 году. До этого по всей стране не действовали определенные правила и единый порядок заключения тех сделок, предметом которых выступало недвижимость. Подобные правила действовали в некоторых субъектах РФ, а в некоторых регистрация вообще не осуществлялась. После принятия законодательного акта, предусматривающий единый порядок и правила, которые начали действовать по всей стране, возникла необходимость признания ранее возникших прав на недвижимое имущество. Это надо было сделать также по той причине, что не все сделки, предметом которых являлась недвижимость, были записаны в субъектах РФ.

Особенности процедуры регистрации

Признание ранее приобретенных прав на недвижимое имущество обладает рядом особенностей. Закон гласит, что все регистрирующие записи, которые были осуществлены до вступления в силу данного законодательного акта, имеют юридическую силу и признаются. Это значит, если сделка с недвижимостью получила учет в субъекте Российской Федерации, она имеет юридическую силу.

Закон также признает юридическую силу тех сделок, которые не были записаны в субъекте РФ. Но необходимо отсутствие подобного требования. Например, если согласно действующему порядку в субъекте РФ требовалось зарегистрировать сделку продажи недвижимости, а этого не было сделано, то данная сделка не может быть признана и не имеет юридической силы. Соответственно, ранее возникшее право собственности не может быть признано, так как был нарушен действующий порядок регистрации.

Порядок признания

Многих интересует вопрос о том, нужна ли регистрация ранее приобретенного права, которое было обретено на основании заключенной сделки. При признании ранее возникшего права необходимо учитывать, что:

• процедуру дополнительной регистрации проходить не нужно. Это значит, что если право на недвижимое имущество было приобретено до принятия соответствующего закона, то проходить повторную регистрацию не нужно: оно признается, и правообладатель может владеть недвижимым имуществом на основании имеющихся у него документов;
• если нужно будет зарегистрировать новые права на данное имущество, то необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав, которые были приобретены до принятия данного законодательного акта. Например, если владелец решил продать свою квартиру, право на которую у него было приобретено до 1998 года, то ему придется сперва осуществить государственную регистрацию своего права собственности и только потом перейти к процедуре продажи квартиры.

Но при необходимости осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на практике могут возникнуть определенные проблемы, так как действующий законодательный акт тщательно не регулирует порядок осуществления государственной регистрации ранее возникшего права.

Для этого необходимо подать соответствующее заявление. При этом закон не требует внесения записи в ЕГРП на основании ранее сделанных записей в БТИ. Это значит, что, возможно, информация о конкретном объекте недвижимости может просто отсутствовать в ЕГРП. Процедура более осложняется.

Для осуществления регистрации права может возникнуть необходимость предъявления кадастрового паспорта. А для этого нужно прибегнуть к услугам соответствующих специалистов, что подразумевает дополнительные финансовые затраты. Если собственник намерен продать недвижимое имущество, то данной процедурой необходимо заняться заранее.

Другой казус, возникающий во время регистрации прав, связан с необходимостью оплаты государственной пошлины. Многие специалисты придерживаются того мнения, что государственная пошлина не должна взиматься за осуществление регистрации ранее возникшего права. Но при предъявлении заявления оплатить госпошлину все же придется.

Из вышеуказанного следует, что вопросы, связанные с признанием ранее возникшего права, получили свое законодательное регулирование. Но даже при наличии подобного регулирования, на практике возникают определенные трудности и проблемы. Конечно, законодательный орган все время ведет работу, направленную на устранение казусов и “недопониманий”, которые существуют в законодательных актах. Законодательному органу “на помощь” приходят специалисты и практикующие юристы, которые указывают на наличие определенных пробелов в законодательстве. Но все же оно не успевает за практикой и за развитием общественных отношений. Именно поэтому всегда есть пробелы, которые нужно устранить и наличие которых может стать причиной возникновение споров между участниками правоотношений.

Именно поэтому рекомендуется проконсультироваться с опытным и квалифицированным специалистом, прежде чем начать данную процедуру. Только квалифицированный юрист сможет дать полную и точную консультацию касательно интересующих заявителя вопросов.

Кроме того это – довольно сложная и трудная с законодательной точки зрения ситуация. Именно поэтому помощь юриста – просто необходима. Квалифицированный нотариус сможет подготовить весь пакет необходимых документов и бумаг, направить запросы в соответствующие государственные органы, предъявить заявление в регистрирующий орган и многое другое. Кроме того при необходимости квалифицированный адвокат обжалует решения уполномоченных государственных органов в судебном порядке, обеспечит представительство на судебных заседаниях. Если решение суда первой инстанции не удовлетворит клиента, его представитель может обжаловать данное решение в суд вышестоящей инстанции. А вступившее в силу решение, которое было принято в пользу клиента, подлежит обязательному исполнению. Соответственно если вы оказались в подобной ситуации, лучше обратиться за помощью к квалифицированному специалисту.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: