Объекты прав, подлежащие государственной регистрации. Объекты государственной регистрации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

право собственности;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право пожизненного наследуемого владения;

право постоянного пользования;

сервитут,

И иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.

Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ:

об аренде;

о доверительном управлении и другие,

а также Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество. Соответственно все они подлежат государственной регистрации.

Исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).

Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.

Например: договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).

Однако в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав за ней, законом

предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

Территория и дата государственной регистрации

В соответствии с Законом государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22 Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности) подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрации юридического лица – правообладателя предпринимателя.

С 31 января 1998 года действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним датой государственной регистрации прав и сделок считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:

договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если

иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ);

право собственности, возникшее не из сделки (статья 219 ГК РФ, статья 25 Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

С этой же даты по общему правилу считаются прекращенными права на недвижимость, возникшие ранее.

Участники государственной регистрации

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, являются собственниками земли и обладатели иных прав на землю, подлежащих государственной регистрации, в том числе

иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей – с другой.

Правовые действия от имени указанных субъектов осуществляют их органы: от имени РФ и субъектов федерации – органы государственной власти, от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющем их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

Информация о государственной регистрации

Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому

лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Объем предоставляемой информации может быть различным в зависимости от того, какой субъект требует ее предоставления.

Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд.

Причины, которые являются основанием для отказа, могут быть в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

Выписки из единого государственного реестра должны содержать описание земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения этих прав. Орган осуществляющий государственную регистрацию должен в течении пяти дней предоставить информацию запрошенную заявителем.

Если заявитель на основании одного запроса запрашивает информацию по нескольким объектам недвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанных им объектов недвижимости.

В выписке указываются:

наименование учреждение юстиции по регистрации прав;

дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;

кадастровый номер объекта недвижимости;

наименование объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

площадь объекта недвижимости;

адрес объекта недвижимости;

данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

вид зарегистрированного права;

существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (для юридического лица) запросившего информацию.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, предоставляются в установленном законом порядке:

самим правообладателям;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах их юрисдикции (территорий, находящихся под их юрисдикцией);

судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с земельными участками и (или) их правообладателями;

лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или по закону.

Данный перечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему

информацию о лицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.

Плата за предоставленную информацию

Информация о зарегистрированных правах на земельные участки предоставляется за плату, согласно постановлению Правительства РФ от 26февраля 1998 года № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», так для физических лиц – 25 % МРОТ, а для юридических лиц – установленный законом МРОТ.

Орган исполнительной власти субъектов Российской Федерации в месячный срок должен обеспечить решение вопросов, связанных с определением размеров, порядка, формы и сроков внесения, взимаемой на территории субъекта Российской Федерации платы за предоставление информации о зарегистрированных правах с учетом ее максимальных

размеров, а также использования средств, получаемых в виде указанной платы за исключением ее централизуемой доли.

В Краснодарском крае был принят Закон от 6 ноября 1998 года № 154 КЗ «О порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Краснодарского края», который обеспечил решение вопросов, указанных в постановлении Правительства РФ от 26 февраля № 248.

Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей, бесплатно предоставляет информацию организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.

В соответствии с законами РФ учреждение юстиции по регистрации прав на землю и сделок с землей предоставляет информацию о зарегистрированных правах на землю и сделок с ней по запросам:

правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;

органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

налоговых органов, находящихся в их юрисдикции территорий;

государственных органов по контролю за охраной и использованием земель и других природных ресурсов;

органов государственной статистики;

организаций определенных законами РФ.

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, организации по учету земельных объектов, другие

организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, в срок не более чем 10 дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции

по государственной регистрации, бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной власти субъектов.

Правовая ответственность

За использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, если соответствующие действия образуют действия состав преступления, то виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности.

Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при наличии следующих условий:

использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, привело к ущербу у правообладателя;

если сведения из Единого государственного реестра использованы противоправно;

если между противоправным действием и ущербом у правообладателя существует причинно-следственная связь;

Ответственность наступает при наличии вины. Вина может иметь форму умысла или неосторожности.

При наличии указанных условий лицо, нарушившие права и законные интересы правообладателя, обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможны при этом споры разрешаются в судебном порядке.

Сколько ждать с момента подачи документов – изменились ли сроки регистрации права собственности?

Сроки оказания услуг сокращены. В случае подачи одного заявления на регистрацию прав и кадастровый учет оба действия выполняются одновременно в течение 10 дней. Если заявитель обращается за одной из этих услуг, то регистрация прав будет проведена в срок не более 7 дней, а постановка на кадастровый учет - не более 5 дней. В случае обращения в многофункциональный центр "Мои документы" срок оказания услуги увеличивается на 2 дня.

Новый закон предусматривает также сокращение времени получения выписки об объекте недвижимости. Сведений из ЕГРН можно получить в течение 3 дней. Порядок получения сведений из ЕГРН не отличается от существующей процедуры, то есть запросить из него общедоступные сведения об объекте недвижимости может любое заинтересованное лицо удобным для него способом.

Можно ли подать документы на регистрацию без постановки объекта на кадастровый учет?

В соответствии с законодательством постановка объекта на кадастровый учет является обязательным условием для регистрации прав собственности на него. Исключительные случаи, когда допускается проведение регистрации прав без постановки объекта на кадастровый учет, определены законом "О государственной регистрации недвижимости".

Это происходит, к примеру, в тех случаях, когда объект недвижимости, сведения о котором уже содержатся в ЕГРН, продается, покупается, дарится или на него накладывается (или снимается) обременение.

Постановка на кадастровый учет без регистрации прав также возможна в исключительных случаях, определенных законом. Например, в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), или в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Какие принципиальные нововведения появились в процедурах регистрации прав и учета?

Нововведением законодательства является то, что у граждан появилась возможность подать одно заявление на проведение регистраци и прав и кадастров ого учет а в отношении одного и того же объекта . В этом случае оба действия будут выполнены одновременно .

Это очень удобно, особенно в случае земельных участков. К примеру, если собственник земельного участка продает его не целиком, а определенную часть. Раньше для продажи ему надо было либо продавать долю в праве на земельный участок, либо выделять сначала часть из своего участка (проводить межевание, ставить на кадастровый учет), и уже после постановки части земельного участка на кадастровый учет и внесения изменений в ЕГРП продавать образовавшуюся часть земельного участка. Сейчас достаточно выделить путем проведения межевания земельного участка определенную его часть, и вместе с подготовленным межевым планом и договором купли-продажи подавать документы на регистрацию перехода права и постановки на кадастровый учет.

Какие документы нужно собрать для подачи на регистрацию права собственности?

Для проведения регистрации прав и кадастрового учета необходимо подать заявление и пакет документов. С перечнем и формой необходимых документов можно ознакомиться на сайте Росреестра .

Примерный перечень документов:

Заявление на регистрацию права собственности (заполняется сотрудником Росреестра или МФЦ);

Документ основание для перехода права собственности (Договор купли-продажи, дарения, мены, Решение суда и прочие);

Доверенность на представителей (при подаче документов через представителей);

Квитанция на оплату государственной пошлины (2 тысячи рублей для физических лиц, 22 тысячи рублей для юридических лиц);

Согласно новому закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юрлица, обратившегося за учетом объекта и госрегистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе.

Точный перечень документов зависит от вида и субъектов сделки.

Как изменилась процедура подачи документов на регистрацию?

Сама процедура государственной регистрации права и кадастрового учета для заявителей и правообладателей не усложнилась. Регистрация прав и кадастровый учет недвижимости осуществляется в том же порядке, что и до 1 января 2017 года.

Новый закон предусматривает несколько способов получения услуг: в электронном виде, а также при личном обращении в офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра и многофункциональный центр "Мои документы".

Кроме того, получить документы по новому закону можно дистанционно путем курьерской доставки. Чтобы воспользоваться таким способом, нужно в момент подачи документов сделать в заявлении специальную отметку. В этом случае готовые документы доставят владельцу недвижимости в любое удобное для него место и время.

Изменения коснулись порядка подачи документов на кадастровый учет объектов недвижимости. Если ранее заявление о постановке на учет объекта недвижимости могло подать любое лицо, то сейчас новым законом установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них.

Так, согласно положениям закона заявление в отношении созданного (то есть построенного) объекта недвижимости может представить собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости.

Заявление о кадастровом учете или госрегистрации и необходимые документы, как и ранее, можно будет представить:

В бумажном виде - лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр);

В форме электронных документов - через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Регистрация объектов недвижимости юридическим лицом предусмотрена действующим законодательством и должна осуществляться в установленном порядке. Без внесения сведений об имуществе в единый реестр с ним нельзя совершать гражданские сделки, влекущие за собой наступление правовых последствий. При грамотном подходе, владея знаниями об этапах процедуры, осуществить её не составит труда и займет период не более одного месяца.

Общие сведения

Какие объекты подлежат обязательной регистрации?

Гражданское законодательство определяет перечень имущества, право на которое нужно зарегистрировать. В него входят:

1. Земельные территории;
2. Площадь недр;
3. Имущественные комплексы;
4. Иные объекты, взаимосвязанные с землей, перемещение которых без нанесения большого ущерба невозможно;
5. Коммерческие и жилые помещения;
6. Здания и сооружения;
7. Лесные территории;
8. Кондоминиумы и прочее.

Регистрация прав на недвижимые объекты осуществляется собственниками такого имущества и обладателями иных правомочий на него, если такая процедура предусмотрена законодательно. Такими субъектами могут выступать:

• Российские граждане и лица не имеющие гражданства, иностранцы;
• Юридические лица, зарегистрированные на территории РФ и за её пределами;
• РФ, её субъекты, иностранные государства;
• Муниципальные образования;
• Международные организации.

Государственную регистрацию прав осуществляют уполномоченные службы и их территориальные подразделения.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Внесение данных о недвижимом объекте в ЕГРП свидетельствует о его существовании и доказывает, что у его владельца есть законное право на него, которое можно оспорить при наличии веских оснований только в судебном порядке.

Учитывая, что имущество может переходить в собственность различными способами, то и оформление правомочий на неё будет производиться на основании документации, подтверждающей законный способ владения сооружением или земельной территорией. Наиболее часто переход прав происходит на основании сделок купли-продажи, дарственной, приватизации, в порядке наследования.

Статьей 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяются следующие этапы прохождения процесса:

1. Представление необходимой документации в регистрирующую службу, территориальные подразделения Росреестра, ФРС либо МФЦ, осуществляющих внесение сведений в соответствующий реестр. Сделать это можно несколькими способами:

• Путем использования сервиса Госуслуги либо портала Росреестра, в электронном формате;
• При личном посещении офиса регистрирующей службы, на бумажных носителях;
• Дистанционно, при помощи курьерской доставки

Перечень документов может варьироваться в зависимости от обстоятельств сделки, но основными являются:

• Заявление установленного образца;
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрационные действия;
• Гражданский паспорт представителя организации;
• Доверенность на представление интересов юридического лица;
• Документы, удостоверяющие правоспособность компании;
• Разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• Документация, удостоверяющая наличие законных прав на земельную территорию под возведение объекта, арендный договор или иная правоустанавливающая бумага;
• Справка о наличии на земле строения либо о его отсутствии;
• Разрешение на строительство для вновь созданного здания;
• Справочная информация об источниках финансирования стройки в подтверждение отсутствия претензий со стороны третьих лиц;
• Техническая и кадастровая документация с указанием параметров объекта и его поэтажный план;
• Постановление о присвоении сооружению постоянного адреса.

1. Предварительная оценка представленной документации сотрудником регистрирующей службы. При отсутствии вопросов о достоверности представленных бумаг и требований о подаче дополнительной информации, заявителю выдается расписка в их приеме, с проставлением даты выдачи правоустанавливающих документов.
2. Осуществление проверки законности проводимой сделки и правовой экспертизы поданных документов.
3. Определение отсутствия противоречий между уже зарегистрированными правами на объект и заявляемых, выяснение иных оснований, которые могут послужить препятствием для проведения процедуры либо она может быть приостановлена.
4. Внесение информации о недвижимости в ЕГРП (единый государственный реестр прав), в который входят книги учета документации, записи о недвижимом имуществе, правомочиях на него и правообладателях, возникших или прекращенных обременениях и прочее, правоустанавливающая документация.
5. Выдача обратившемуся лицу выписки из ЕГРП либо направление уведомления о приостановке процедуры либо в отказе от её проведения. Такой отказ можно обжаловать в судебных органах.

Срок регистрации прав собственника на недвижимый объект и его постановки на кадастровый учет в Росреестре не может превышать 10 рабочих дней, при оформлении через МФЦ период может увеличиваться на два дня. Если выполняется одна из таких услуг, то период её выполнения не может занимать более 7 дней.

Сокращено и время получения выписки из ЕГРН , теперь её можно получить за трое суток и сделать это может любое заинтересованное лицо удобным для него способом.

Размер госпошлины за проведение регистрационных действий для юридических лиц определяется Налоговым кодексом РФ и составляет 15 000 рублей. Такой платеж взимается в обязательном порядке. Квитанция о её внесении должна прилагаться в пакет документов, представляемых в Росреестр.

Оформление правоустанавливающих документов, подтверждающих факт проведения регистрационной процедуры. Дает возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Можно ли зарегистрировать объект без его постановки на кадастровый учет

Нормы действующего законодательства устанавливают обязательность внесения сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр. Без его постановки на учет регистрацию прав собственника произвести невозможно.

Но существуют случаи, когда допускается проведение регистрационной процедуры без постановки объекта на кадастровый учет. Они определены ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Это касается ситуаций, когда имущество, запись о котором уже внесена в ЕГРН, дарится кому-либо, с ним проводятся сделки по купле-продаже, аренде, а также если на него накладывается обременение.

Кроме того, можно поставить объект на кадастровый учет не регистрируя при этом права владельца. Такие случаи установлены законодательно и касаются прекращения существования недвижимости, у которых отсутствует собственник, или изменения её основных параметров.

Надо отметить, что иногда регистрационный процесс затягивается надолго и основные трудности вызывает этап сбора необходимой документации. Но сама процедура не превышает одного месяца с момента подачи заявления. Нужно помнить, что обратившемуся лицу могут отказать в регистрации прав по следующим основаниям:

• Предоставление недостоверных либо заведомо ложных сведений об объекте;
• Несоблюдение требований норм законодательных актов при оформлении документов либо сдача неполного перечня необходимых бумаг;
• Наличие сомнений у сотрудника службы в подлинности приложенной документации;
• Наложение ареста либо запрета на совершение операций с имуществом и т.п.

Такое решение может быть оспорено в судебном порядке. Но для этого необходимы веские причины и доказательства их подтверждающие.

Учитывая, что сведения из ЕГРН находятся в открытом доступе и являются публичными, их могут использовать не только собственники недвижимого имущества, но и в целях проведения мошеннических процедур. Для снижения возникновения рисков и потери настоящими владельцами собственности Росреестр обязан уведомлять их о поступающих заявлениях для регистрации перехода прав.

Помимо этого, законодательно утвержден перечень субъектов, которые вправе обращаться для проведения такой процедуры в отношении недвижимости и её постановки на учет в ГКН. С целью избежания бюрократических препон при получении данных о владельцах объектов и иных заинтересованных лиц, устанавливается оперативное изменение информации органами налоговой, миграционной служб, а также судами, нотариальными работниками и прочими органами.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету (схема 22.4).

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие нрава (см. схему 22.4). По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений Г К РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о госрегистрации (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно до говор как носитель права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.

Схема 22.4.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона о госрегистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только па основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости на дачном или садоводческом земельном участке либо создания гаража или иного объекта недвижимости, для строительства которого не требуется разрешения на строительство и содержащим описание объекта, является декларация (ст. 253 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.)

Приложение 1.

Приложение № 2. Требования к подготовке декларации об объекте недвижимости

• 1. Настоящие Требования устанавливают правила оформления декларации об объекте недвижимости (далее Декларация).
• 2. Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем (далее - лицо, заполнившее Декларацию) в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (далее - объект недвижимости).
• 3. В соответствии счастью 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"1 Декларация является неотъемлемой частью технического плана.
• 4. Декларация заполняется в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации объекта недвижимости или технического паспорта на объект недвижимости.
• 5. В состав Декларации включаются следующие реквизиты: "Адрес (местоположение) объекта недвижимости", "Вид и назначение объекта недвижимости", "Кадастровый помер", "Техническое описание объекта недвижимости", "Правообладатель объекта недвижимости", "Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости", "Правоустанавливающие документы на объект недвижимости".
• 6. Декларация может оформляться на бумажном либо на электронном носителе в виде электронного документа.

Декларация, оформленная в виде электронного документа, заверяется электронной цифровой подписью лица, заполнившего Декларацию. В указанном случае оформления Декларации на бумажном носителе не требуется.

Декларация на бумажном носителе оформляется в количестве не менее двух экземпляров.

7. Декларация на бумажном носителе должна быть прошита и скреплена подписью лица, заполнившего Декларацию.

Подпись лица, заполнившего Декларацию, проставляется на обороте последнего листа Декларации.

8. Оформление Декларации на бумажном носителе может производиться с применением технических средств, а также ручным (от руки) или комбинированным способом. Внесение текстовых сведений ручным способом производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета.

Оформление Декларации карандашом, а также опечатки, подчистки, приписки, зачеркивания и иные исправления не допускаются.

Все записи, за исключением установленных законодательством случаев, производятся па русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

Декларация оформляется на листах формата А4.

9. Нумерация листов Декларации является сквозной в пределах документа.

Если сведения, относящиеся к какому-либо реквизиту, не уметаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах либо на обороте соответствующего листа. В указанном случае на каждом листе либо на каждой странице воспроизводятся следующие сведения: слова "Декларация об объекте недвижимости" и название соответствующего реквизита Декларации.

• 10. Незаполненные строки реквизитов Декларации не исключаются, в таких строках проставляется знак "-" (прочерк).
• 11. В реквизите "Адрес (местоположение) объекта недвижимости" указывается официально присвоенный (почтовый) адрес. Наименования города, населенного пункта, некоммерческого объединения граждан, улицы, номера дома, корпуса, строения, квартиры указываются в случае их наличия.

При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса объекта недвижимости в строку "Иное" реквизита "Адрес (местоположение) объекта недвижимости" вносится описание местоположения объекта недвижимости с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.).

Дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и т.д.) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и т.д.) поселения.

12. В реквизите "Вид и назначение объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V".

При этом указываются следующие сведения:

для здания - один из видов назначения здания (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом);

для помещения - один из видов назначения помещения (жилое или нежилое), для жилых помещений дополнительно указывается вид помещения (комната или квартира);

для сооружения в строке "Назначение сооружения" - дополнительно его назначение (например, "линейное", "гидротехническое" и т.п.).

13. В случае, если Декларация заполняется и отношении здания или сооружения, объекта незавершенного строительства, в реквизите "Кадастровый номер" указывается кадастровый номер земельного участка (участков), в границах которого расположен объект недвижимости.

В случае, если Декларация заполняется в отношении помещения, указывается кадастровый номер здания (сооружения), в пределах которого расположено помещение.

В случае, если Декларация заполняется в отношении комнаты, указывается кадастровый номер квартиры, в пределах которой расположена комната.

14. В реквизите "Техническое описание объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V" и указывается площадь объекта недвижимости с точностью до одной десятой квадратного метра.

В случае, если назначение объекта недвижимости (здание, помещение) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас.

В ячейке "Этаж" указывается номер этажа, на котором расположено помещение.

Сведения о материале наружных стен указываются в случае, если объектом недвижимости является здание.

15. В реквизите "Правообладатель объекта недвижимости" указываются следующие сведения:

в отношении физического лица - фамилия, имя, отчество (отчество указывается при наличии), наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии); адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, адрес электронной почты;

в отношении юридического лица (в том числе органа государственной власти или органа местного самоуправления, выступающего от имени правообладателя - публичного образования), иностранного юридического лица - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянного действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), адрес электронной почты;

в отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, адрес (места нахождения) в стране регистрации (инкорпорации), адрес электронной почты;

в отношении Российской Федерации и соответствующей ячейке проставляется знак "V";

в отношении субъекта Российской Федерации, муниципального образования, иностранного государства в соответствующей ячейке проставляется знак "V", а в соответствующей строке указывается полное наименование субъекта Российской Федерации, муниципального образования (согласно уставу муниципального образования) или иностранного государства.

16. В случае, если Декларация оформляется представителем правообладателя объекта недвижимости или лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени соответствующего юридического лица, в реквизите "Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости" указываются следующие сведения о лице, заполнившем Декларацию:

фамилия, имя, отчество (отчество указывается при наличии), наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность;

идентификационный номер налогоплательщика (при наличии);

адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя правообладателя объекта недвижимости.

17. В реквизите "Правоустанавливающие документы на объект недвижимости" указываются наименования, номера, даты документов, устанавливающих право на объект недвижимости.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о госрегистрации. В соответствии с п. 2 ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона о госрегистрации, то требуется регистрация па этот объект нрав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельная служба и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество (см. схему 22.3).