Предварительный договор продажи земельного участка с задатком. Основные условия основного договора

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли - продажи земельной доли
«___» ____________ 200_ года

Мы, нижеподписавшиеся, гражданин (ка) РФ ______________________________________________
________, паспорт гражданина РФ _______________ выдан ________________________________________
______________ ___.___.______г., код подразделения _____-_____, зарегистрированный (ая) по адресу: ________________________________________________________________________________
___________, именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин (ка) РФ _______________________________________________________, паспорт гражданина РФ ______________
выдан ______________________________________________________________________ ___.___.______г., код подразделения _____-_____, зарегистрированный (ая) по адресу: ________________________________
_____________, именуемый (ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельной доли (основной договор), в дальнейшем именуемый «Договор купли-продажи», в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре, относительно принадлежащей Продавцу земельной доли площадью 5,8 га сельскохозяйственных угодий в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения бывшего ТОО … района … области, на основании Постановления ________________________________________________________________________ № _____ от ____._____.199___года, правоустанавливающий документ - свидетельство на право собственности на землю серии _____________ № _________________ выдано ______________________________________ _______________ Воронежской области ____.____.______г.), в дальнейшем именуемой «Земельная доля».
1.2. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи земельной доли в течение 10 (Десять) дней с момента государственной регистрации за Продавцом права собственности на земельную долю или общей долевой собственности на выделенный земельный участок сельскохозяйственного назначения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. При этом договор купли-продажи может быть подписан как самим Продавцом, так и его уполномоченным представителем, действующим на основании нотариально оформленной доверенности.
1.3. Право собственности на земельную долю переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.
1.4. Расходы по государственной регистрации права за Продавцом, также по государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю, в том числе связанные с этим расходы по межеванию, оформлению кадастрового плана и т.д., несет Покупатель.
1.5. Продавец гарантирует Покупателю, что на дату заключения настоящего договора земельная доля принадлежат Продавцу на праве собственности, третьим лицам не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не передавалась в доверительное управление, не вносилась в уставный капитал. Продавец гарантирует Покупателю, что до заключения и на дату заключения договора купли-продажи земельная доля принадлежат Продавцу на праве собственности, третьим лицам не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не передавалась в доверительное управление, не вносилась в уставный капитал
1.6. Земельная доля в праве общей долевой собственности будет передана Продавцом Покупателю в состоянии, пригодном для ее использования в соответствии с целевым назначением.

2. Стоимость и порядок реализации оплаты по договору купли-продажи

2.1. Стоимость земельной доли, определенной п. 1.1. настоящего договора, по договору купли-продажи составляет ________________ (_________________________________________________________________) рублей.
2.2. В счет оплаты стоимости земельной доли по договору купли-продажи Покупатель передает Продавцу наличными денежными средствами из кассы Покупателя ________________ (_____________________________________________________) рублей в качестве задатка по договору купли-продажи.
2.3. Стоимость земельной доли по договору купли-продажи, определенная п. 2.1. настоящего договора, не включает в себя расходы, определенные п. 1.5. настоящего договора.
2.4. Покупатель обязуется передавать Продавцу в течение 2 (Два) календарных лет с момента заключения настоящего договора 200 кг. зерна фуражного, 10 кг. масла подсолнечного. Покупатель также вправе дополнительно выплачивать Продавцу материальную помощь.

3. Ответственность Сторон:

3.1. Сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору и (или) договору купли-продажи другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов: утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).
3.2. В случае отказа Продавца от исполнения настоящего договора а также при отказе Продавца от заключения договора купли-продажи и (или) невыполнении Продавцом обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю от Продавца к Покупателю в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, Продавец обязуется возвратить Покупателю выданный Покупателем задаток в двойном размере, а также уплатить возместить стоимость всех расходов, определенных п.1.5. настоящего договора, которые будут осуществлены Покупателем до момента указанного отказа Продавца и (или) невыполнения Продавцом указанных обязательств.
3.3. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по нему или договору купли-продажи, либо исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
3.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему договору и (или) договору купли-продажи при выполнении их условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего договора отнесли такие явления стихийного характера, как: землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень, температуру, силу ветра и уровень осадков, исключающих для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке.
3.6. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 5 (Пять) календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

4. Сроки реализации намерений Сторон
4.1. Настоящий договор является смешанным, предварительным, содержит предмет и иные существенные условия договора купли-продажи земельной доли, который будет заключен в последующем.
4.2. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи в срок, определенный п. 1.2. настоящего договора.
4.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.
4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5. Условия о задатке

5.1. Покупатель в обеспечение исполнения настоящего договора и в счет оплаты по договору купли-продажи выдает, а Продавец принимает задаток в соответствии с п. 2.2. настоящего договора.
5.2. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца, он должен будет в течение 5 (Пять) календарных дней с момента истечения срока, определенного п. 1.2 настоящего договора, вернуть Покупателю выданный задаток в двойном размере.
5.3. В случае отказа органа по регистрации в регистрации договора купли-продажи Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата задатка, а Продавец обязан расторгнуть договор купли-продажи и вернуть Покупателю задаток в течение 5 (Пять) календарных дней с момента предъявления Покупателем такого требования.

6. Порядок рассмотрения споров

6.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними двусторонними переговорами.
6.2. Все ранее заключенные Покупателем и Продавцом договоры и соглашения, касающиеся условий и порядка продажи определенной п.1.1. настоящего договора земельной доли, действуют лишь в части, не противоречащей условиям настоящего договора.
6.3. В случае если положения договора купли-продажи после его заключения будут противоречить условиям настоящего договора, Стороны будут руководствоваться положениями договора купли-продажи, за исключением положений, касающихся ответственности Сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.
6.4. В случае если Стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
7.2. Настоящий договор, может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
7.3. Договор составлен на русском языке в двух идентичных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

8. Адреса, реквизиты и подписи Сторон
Продавец






_________________________________________________
_________________________________________________
_________________________________________________

___________________ ___________________

Покупатель
Ф.И.О.: __________________________________________
ИНН: ___________________________________________
Дата рождения: ___________________________________
Паспорт: __________________, выдан ________________ _____________________________________________ года
Код подразделения: _______________________________
Место регистрации: _______________________________
_________________________________________________
_________________________________________________
_________________________________________________

___________________ ___________________

При любом цитировании и перепечатке материалов ссылка на земельный портал «Езем» обязательна

Приобретая в собственность землю, покупатель должен убедиться в надежности сделки, поэтому предварительный договор купли-продажи земельного участка (ДКП) позволит ему проверить документы, представленные продавцом. Проблемы при покупке могут быть разные: отсутствие полного комплекта документов, иная категория земли, наличие обременений и т.д. На период решения указанных проблем и изучения документов и заключают этот договор. Неисполнение его положений невыгодно и для продавца и для покупателя.

Договор обязывает стороны выполнять определенные действия и является гарантией того, что оформление основного договора передачи прав собственности на землю пройдет без проблем. По ст. 429 ГК предварительный договор заключают в той же форме, что и основной. Для сделок с участками земли принята письменная форма договора. Особенности купли-продажи и мены земельных наделов указаны в ст. 37 ЗК.

Отличие от основного

Предварительный ДКП земли по содержанию и форме отличается от основного предметом.

1. Если в основном ДКП предмет - передача права собственности на конкретный земельный надел, то в предварительном - намерение его покупки.
2. В предварительном соглашении должно быть точное описание надела (адрес, площадь, владелец, кадастровый номер и цена, разрешенное использование). Только в этом случае оно будет законным.
3. Если на дату подписания предварительного соглашения у продавца отсутствуют какие-то документы, это обязательно указывают вместе со сроком их предъявления.
4. Предварительный ДКП земли действует от даты и в течение периода по соглашению сторон. Если дата и период не указаны, с рок его действия один год от даты подписания сторонами.
5. Действие основного договора начинается от даты его регистрации в Росреестре и заканчивается с регистрацией права собственности покупателя на землю.

Необходимые документы

При отчуждении земельного надела продавцу необходимо иметь на руках следующие документы:

• Выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности на землю.
• Кадастровый паспорт
• План межевания (если статус участка был «ранее учтенный», необходимо выполнить работы по межеванию и внести изменения в единый кадастр).
• Акт, подписанный владельцами смежных наделов, о согласовании границ.
• Справка из Росреестра об отсутствии арестов и иных обременений прав.

Предварительный ДКП земли составляют в том случае, когда продавец не имеет полного комплекта документов. Он действует для земель поселений, а также для тех, которые используют в садоводстве и огородничестве.

Обязательные пункты

1. В верхней части договора указывают дату, место заключения, реквизиты сторон, контактные данные.
2. Предмет - намерение покупателя и продавца в будущем оформить ДКП земельного надела. Подробное описание участка (адрес, кадастровые данные, цена), позволяющие безошибочно идентифицировать участок на местности. При этом цена не может быть ниже кадастровой.
3. Наличие арестов и обременений.
4. Срок подписания основного договора, сроки предоставления недостающих документов.
5. Обязанность сторон подписать основной договор. Гарантии подписания и меры, которые будут применены к сторонам в случае уклонения от заключения сделки.
6. В заключении указывают срок начала и окончания действия соглашения.

Рассмотрим разные ситуации

Долевая собственность

В предварительном ДКП описывают долю участка, ее адрес, положение на местности, размер и цену, а также кадастровый номер надела, другую информацию, сведения об условиях аванса или задатка.

С задатком или авансом

Размер задатка или аванса определяется письменным соглашением сторон в твердой сумме или в доле цены участка. Условия задатка содержит ст. 380 ГК. Для продавца получение задатка является гарантией серьезных намерений покупателя приобрести землю. Большой размер задатка невыгоден ни покупателю, ни продавцу. Если кто-либо из них не сможет выполнить обязательства, потеряет значительную сумму.

С капитальными строениями

В предварительном ДКП описывают весь отчуждаемый комплекс: дом, строения, территорию. В соглашении указывают все, что содержится в документах на недвижимость. Если объект продается незавершенный, его также описывают (площадь, состояние, число этажей, наличие проекта, материал и т.д.). В таком ДКП обязательно указывают конечную цену сделки.

В ипотеку участок с домом

Покупая в ипотеку земельный участок с домом, обязательно следует заключать предварительный ДКП. В нем банк выступает третьим участником сделки и, соответственно, стороной договора.

Например, Сбербанк подготовил специальный шаблон предварительного договора. В нем описывают все условия планируемой сделки и обязательства сторон. Также указывают, что если в ипотеку приобретается участок земли, после регистрации он передается банку в залог.

Особенности для земель сельхозназначения

Земли, предназначенные для занятий сельским хозяйством, находятся вне населенных пунктов.

По ним есть ограничения:

• не разрешается покупать иностранцам и лицам без гражданства;
• возможно изменение вида использования после покупки.

Купля-продажа таких земель имеет особенности:

1. Предварительный ДКП обязательно содержит описание состояния земли, а также возможность ее использования без изменения назначения.
2. При отчуждении доли ее выделяют на местности и указывают местоположение.
3. В документах обязательно наличие письменного отказа органа местной власти от покупки земли и согласие на ее продажу. Он действует один год.

Как расторгать

Хотя предварительный ДКП земли составляют в простой письменной форме, расторгнуть его можно только в суде и при:

• согласии обеих сторон;
• нарушении обязательств одной из сторон, срыве сроков подготовки документов и основной сделки;
• отказе одной из сторон от подписания основного договора.

В последнем случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием расторжения предварительного соглашения или принуждения к подписанию договора.

Предварительный договор купли-продажи заключается в целях документального подтверждения намерений сторон заключить в перспективе сделку. Он фиксирует наиболее важные условия заключения договора купли-продажи в перспективе. Данный документ не является обязательным, а стороны сами принимают решение о целесообразности его составления и подписания.

Порядок подписания и заключения предварительного договора, его существенные условия и требования к содержанию прописаны в Гражданском и Земельном кодексе.

Для подписания предварительного договора должны соблюдаться следующие условия:

1. Участок может продаваться только совместно с домом, расположенном на нем.
2. Право продажи земельного участка принадлежит исключительно . Земля и строение на ней должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
3. Недвижимость не должна иметь обременений в виде ареста/ .
4. При продаже участка с домом в общедолевой собственности необходимо получить письменный совладельцев.
5. Если недвижимость была куплена в период брака, то требуется письменное на сделку.
6. Цена сделки определяется по соглашению сторон и не должна быть привязана к кадастровой оценке.

Содержание предварительного договора

Предварительное соглашение может быть использовано в суде для принуждения второй стороны сделки к заключению сделки на оговоренных в нем условиях. Поэтому к содержанию договора стоит отнести максимально внимательно, чтобы его не признали не имеющим юридической силы.

В тексте документа стоит отобразить следующие моменты:

1. Детальная информация об участниках сделки.
2. Условия, на которых предполагается заключение сделки.
3. Подробные сведения об участке и доме, подлежащим продаже ( , адрес, этажность, и пр.).
4. Цена продажи недвижимости.
5. Наличие предоплаты в виде или , порядок взаиморасчетов.
6. Сроки подписания основного договора и обязательное указание на намерение сторон заключить в перспективе сделку.

Если условия предварительного договора не соответствуют основному, то он считается недействительным. Это правило содержится в 429 ст. ГК РФ.

Договор должен иметь простую письменную форму. допускается по желанию сторон.