Переход прав на объекты недвижимого имущества. Этапы правоотношений продавца и покупателя

Момент перехода права собственности на объекты недвижимости имеет существенное значение для установления прав владения во избежание последующих споров с правовыми основаниями такого действия.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Регистрация происходит в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости, которые имеют объединенную государственную базу по всем объектам на территории РФ. Какие документы для этого потребуются, сколько составляет госпошлина и в какие сроки осуществляется регистрация перехода права собственности, подробно в материале.

Что это такое

С 1 января 2019 года произошли на основании изменений в закон №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней существенные поправки. В частности, была создана единая база недвижимости, объединяющая сведения о переходах прав на объекты недвижимого имущества и информации о кадастровом учете.

Теперь все сведения можно получить, направив один запрос на выдачу выписки из ЕГРН, в котором отражается адрес, кадастровый номер квартиры, дома или земельного участка, сведения о собственниках, и при оформлении развернутой справки – об истории имущества с датами и основаниями перехода права собственности.

Законодательство

Отсутствие документов, подтверждающих собственность на недвижимость, закрепленную в единой базе недвижимости, не умаляет прав пользования помещения, однако распорядиться имуществом по своему усмотрению он не сможет. Вопрос касается, в частности, совершения сделок по купле-продаже, обмену, сдаче в аренду, залоге по ипотеке или кредитам и другим правовым действиям.

Такое имущество обычно находится в государственном или муниципальном владении и предоставлено гражданам на основании договора социального найма или по старому закону – ордера. В отношении земельных участков владение может осуществляться согласно акта о предоставлении в бессрочное или наследуемое владении на основании советского закона, действующего до введения в действие Гражданского кодекса РФ в 1993 году.

Для того чтобы произошел переход права собственности на указанные объекты недвижимости, переданные в пользование, необходимо осуществить приватизацию имущества на основании закона о передаче объектов жилого фонда в собственность граждан или согласно федерального акта о дачной амнистии в отношении земельных участков и построенных на их территории объектов индивидуальной застройки.

Переход права осуществляется при регистрации договора, акта органов власти или иного документа, подтверждающего наличие прав на имущество. После помещения сведений в госреестр недвижимости и осуществления регистрации перехода права имущество поступает в единоличное или долевое владение определенных субъектов имущественных прав на бессрочной основе на основании закона №218 о регистрации недвижимости.

Порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

Процедура осуществления перехода права владения зависит от основания ее проведения:

1. В случае с регистрацией , дарения, мены и других возмездных и безвозмездных соглашений переход права осуществляется на основании представленных бумаг, свидетельствующих о переходе прав от одного частного лица к другому.
2. Во втором случае осуществляется перевод помещения или земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Такие случаи имеют место при заключении договора приватизации или деприватизации (осуществляется переход права наоборот от граждан к органам власти), приобретение земельного участка в собственность, если он был получен на основании акта о бессрочном или наследственном владении.
3. В третьем случае переход права реализуется в рамках наследственного дела. Наследник обязан уведомить нотариуса, в ведении которого находится дело, о правах на объект недвижимости, завещанный или положенный ему по закону. В течение 6 месяцев ведется подсчет наследников, которые явились с заявлениями о своих правах. По истечение этого срока нотариус выдает гражданам и организациям, деятельность которых не связана с извлечением прибыли, свидетельства, с которыми нужно явиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности с умершего на наследника. Порядок и сроки осуществления регистрации сделки такие же, как при совершении сделки купли-продажи или мены с присутствием обеих сторон.

В какой момент происходит

Переход права собственности на нового владельца осуществляется в момент помещения государственным регистратором сведений об об снованиях перехода собственности и сторонах сделки. Подтверждается указанное действие отметкой на оригинале договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельстве о наследовании и др.

Проставляется подпись, ФИО уполномоченного сотрудника, совершившего действие, дата. Результатом осуществления перехода права является выдача выписки из ЕГРН с отметкой о новом владельце.

При заказе справки из госреестра в расширенном виде будут указаны все сведения об основаниях и датах перехода прав на каждого владельца недвижимости. Такой документ может запросить только действительный собственник. Бумага запрашивается обычно при проведении сделок по распоряжению имуществом или наложению обеспечения при оформлении залога или ипотеки в банке.

Отказ в установлении перехода собственности осуществляется в случаях:

• когда представлены неполные сведения о владельце или объекте недвижимости;
• при подделке документов, сообщении недостоверной информации при регистрации сделки;
• при отсутствии в госреестре данных об объекте недвижимости – как пример, при владении землей на праве бессрочного пользования при отсутствии приватизации по закону о дачной амнистии или другим основаниям;
• заявитель не имеет права на распоряжение недвижимостью, к примеру, свидетельство о наследстве получено, но имущественный статус не прошел регистрацию в органах Росреестра.

Необходимые документы

В список официальных бумаг, которые требуются для оформления перехода права, входя т:

• паспорт заявителя в оригинале и копии для подачи в органы Росреестра;
• заявление – подписывается в госучреждении, распечатывается с заполненными данными сотрудником организации;
• подтверждение оплаты госпошлины – достаточно предоставить номер банковской квитанции;
• договор, акт государственного или муниципального органа, свидетельство о наследовании, выданное в нотариальном порядке, другое основание для перехода собственности;
• акт приема-передачи, подписанный продавцом или покупателем;
• правоустанавливающие документы на собственность, доказательства наличия прав на распоряжение недвижимостью продавцом;
• кадастровый паспорт и технический план БТИ с экспликацией плана этажа и передаваемого помещения в собственность.

Последний этап является заключительным, при нем осуществляется регистрация собственности дольщика с помещением сведений в госреестр и выдачей выписки ЕГРН об установлении прав единоличного владения.

Оплачивать коммунальные услуги и вселяться в помещении дольщик вправе после подписания акта приема-передачи отдельного объекта недвижимости в составе жилого фонда, установление собственности влияет только на расчет налоговых платежей – имущественного налога.

Сроки

Регистрация перехода права собственности осуществляется при подаче документов в органы Росреестра напрямую в течение 10 дней. При обращении к посреднику – в МФЦ, где можно дополнительно получить консультацию по поводу требуемого комплекта документов, период обработки документации занимает около 14-15 рабочих дней. Увеличение срока обосновано необходимостью отправления бумаг в регистрирующий орган с предварительной проверкой специалистами МФЦ.

Также есть возможность отправить заявление с комплектом документов онлайн через сайт Госуслуги. Сроки рассмотрения заявки остаются теми же что обращении непосредственно в Росреестр.

Оплата госпошлины производится также через интернет с карты или кошелька электронных валют, либо через терминалы Робокассы.

Срок оформления документов может увеличиваться в связи с приостановлением процедуры регистрации на срок не более 30 рабочих дней в связи с отсутствием определенных бумаг, которые требуются для осуществления перехода права собственности, либо при подписании заявления неуполномоченным лицом, обнаружения иных недостатков правового характера, допущенных при оформлении договора на переход права собственности.

Дополнительно, если недвижимость не оформлена в собственность других лиц, требуется провести процедуру приватизации или вступление во владение на основании закона о дачной амнистии.

Для этого в отношении жилых помещений в многоквартирных домах нужно обратиться в исполнительный орган власти по месту нахождения имущества с заявлением о проведении приватизации. Договор будет подготавливаться в течение 30 дней, после чего его необходимо предоставить в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на частное лицо.

В рамках закона о дачной амнистии нужно обратиться для получения земли во владение в орган власти, распоряжающийся фондом, с заявлением о выделении участка в собственность для определенного целевого использования. Рассмотрение заявления составляет примерно 30 дней, по результату будет выдан акт, с которым можно обратиться в Росреестр любым способом для регистрации перехода права собственности на нового владельца.

Госпошлина

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Руслан, доброй ночи! НДС меня как раз мало интересует, меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом. Какова дата продажи - дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Спасибо!

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Орск

• эксперт

Уважаемая Ирина!

меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом.
Ирина

С точки зрения налога на доходы, юридически значимым будет дата получения расчёта по договору, то есть дата получения денег по договору купли-продажи, ведь она может не совпасть ни с датой подписания договора, ни с датой государственной регистрации перехода права собственности (например, если стороны договорились произвести расчёт ДО подписания договора купли продажи или ПОСЛЕ сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности).

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Разве? У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет? В договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Полагаю, что это все-таки либо дата договора, либо дата регистрации в рег.палате.

получен
гонорар 20%

Юрист, г. Москва

• 7,2 рейтинг

Добрый день, Ирина.

Насколько я понял, вы переживаете из-за того, что в налоговый кодекс внесено изменение, согласно которому срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от уплаты НДФЛ увеличен до 5 лет.

В ст.4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ указано:

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

С какого момента имущество считается приобретенным в собственность в целях налогобложения - с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации права - этот закон не расшифровывает.

Вероятнее всего, налоговая инспекция при трактовке этого пункта будет исходить из момента государственной регистрации. Каких-либо разъяснений Минфина на сей счет еще не выпущено, судебной практики тоже пока нет.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от споров с налоговым органом, лучше получить свидетельство о регистрации права собственности до 01.01.2016 г.

Но даже если свидетельство вы получите после 01.01.2016 г., то полагаю, что верна вышеприведенная позиция уважаемой Людмилы о том, что договор купли-продажи является первичным документом, закрепляющим переход права собственности и возникновение права собственности у покупателя.

Государственная регистрация - это лишь акт подтверждения уже свершившегося перехода права собственности, который произошел при подписании договора купли-продажи.

С уважением, Роман.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Доброй ночи, Роман!

Не совсем так. В данной сделке я - продавец, и у меня уже прошло и 3, и 5 лет. Вопрос меня интересует с другой точки зрения, а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости. В 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому, налоговые вичеты ко мне будут неприменимы, и доход от реализации подлежит налогообложению по ставке 30%.

Про 3 и 5 лет - вопрос вторичный, это я за покупателя переживаю))

получен
гонорар 20%

Юрист, г. Москва

• 7,2 рейтинг

А в 2015 - я резиден, и у меня прошли все сроки владения, и мой доход от реализации не подлежит налогообложению вообще. Разница очень существенная.
Ирина

Ну в таком случае чтобы не платить налог нужно, чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году. При этом дата перехода права собственности значения не имеет.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

"чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году" - вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так? Ведь в договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Все-таки, у нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по кассовому методу, когда прошли рассчеты?

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Владивосток

Письмо Минфина России от 22.05.2014 № БС-4-11/9939 О порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества.

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде (2011 году), а государственная регистрация сделки купли-продажи в другом (2012) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.
Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.
Действительный государственныйсоветник Российской Федерации 3 классаС.Л. Бондарчук

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Руслан, извините, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Орск

• эксперт

У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет?
Ирина

Сделки - да. Но порядок расчётов между сторонами определяется в договоре. И если в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа - то сделка считается действительной, но доход -то человек не получил ещё. К примеру, квартира продаётся в сентябре 2015 года, договор заключен и подписан, а договоре условие - оплата по договору будет произведена в январе 2016 года путём перечисления денежных средств на счёт продавца в банке. То есть в 2015 году доход продавец не получил, хотя сделка заключена и даже переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 20%

Юрист, г. Москва

• 7,2 рейтинг

«чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году» - вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так?
Ирина

Согласно налоговому кодексу налогоплательщик включает в свою налоговую базу по НДФЛ все доходы фактически полученные в налоговом периоде, в вашем случае в 2015 году, т.е кассовый метод применяется. Доходы, запланированные к получению в будущем, в налоговую базу по НДФЛ не включаются.

Статья 223 НК РФ

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день :

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме - при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг - при получении доходов в виде материальной выгоды.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!

Уточнение клиента

Роман, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Орск

• эксперт

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной формедата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода , в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц. Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Вот видите, уважаемая Ирина, государственный советник Бондарчук тоже придерживается такой-же точки зрения, как и мы.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Да, теперь вижу. К сожалению, это не в мою пользу, однако, теперь мне все предельно ясно. Огромное Вам спасибо!

Уточнение клиента

Людмила, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале - будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Владивосток

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 апреля 2015 г. N 03-04-05/22269 О представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ с дохода, полученного в 2015 г. от продажи квартиры

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о представлении налоговой декларации и уплате налога на доходы физических лиц с дохода, полученного в 2015 году от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком в 2015 году от продажи квартиры, включается в его налоговую базу в налоговом периоде 2015 года.
Физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны в соответствии с положениями статьи 228 Кодекса самостоятельно произвести исчисление и уплату налога на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 4 статьи 228 Кодекса установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Исходя из изложенного, налогоплательщик в связи с получением в 2015 году дохода от продажи квартиры обязан до 30 апреля 2016 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2015 года и уплатить до 15 июля 2016 года исчисленную сумму налога.

В России, как и в большинстве стран мира, осуществляется государственный контроль за сделками с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимое имущество, на основании чего бы он ни произошел, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Какие бывают сделки с недвижимостью

Любая сделка по отчуждению недвижимости предполагает переход права собственности на нее к другому лицу. Субъектами таких операций являются граждане, юридические лица и даже государство. Важным условием для заключения сделки является ее действительность, которая складывается из нескольких условий:

• соответствие закону по своему содержанию;
• дееспособность и правоспособность субъектов;
• добровольность;
• соблюдение формальных норм и правил.

Если хотя бы одно из перечисленных требований не соблюдается, сделка может быть признана недействительной по решению суда (оспоримая) или независимо от судебного признания (ничтожная). Любая сделка, направленная на передачу права собственности на недвижимость, заключается письменно, так как служит основанием для государственной регистрации перехода права на объект.

Гражданское законодательство предусматривает несколько видов таких сделок. В зависимости от ситуации целесообразно использовать ту или иную процедуру. Рассмотрим самые распространенные варианты сделок.

Купля-продажа

Данная операция предполагает передачу объекта недвижимости от продавца покупателю за денежное вознаграждение в заранее оговоренном размере. Субъектами являются физические и юридические лица. Договор купли-продажи является основанием для государственной регистрации перехода права собственности, составляется в письменной форме, а в определенных случаях он должен быть заверен нотариусом (например, при продаже доли в праве общей долевой собственности третьим лицам).

Продавец может требовать оплаты стоимости имущества по договору, но и сам обязан передать объект покупателю в указанном в договоре виде. Недвижимость должна быть свободна от всех неоговоренных с покупателем обременений. Если продавец умолчал о них, а покупатель понес убытки, то их будет обязан возместить бывший собственник.

Покупатель может требовать от продавца своевременную передачу приобретенного объекта, а также снижение его цены, а то и вовсе расторжения договора, если были обнаружены незаявленные изначально обременения. Покупатель обязан принять купленную недвижимость и заплатить оговоренную цену.

Сделки купли-продажи с переходом права собственности на жилое помещение проводятся в частном порядке либо посредством организации публичных торгов. Последние могут иметь форму конкурса или аукциона. При аукционе новым владельцем недвижимости становится покупатель, предложивший максимальную цену, а при конкурсе должны быть соблюдены и иные условия нематериального характера.

Мена

Договор мены предполагает обмен объектами недвижимости, которые могут быть как равноценными по стоимости, так и различными. В последнем случае осуществляется доплата разницы. Субъектами сделки являются физические и юридические лица. Регистрация перехода права собственности на все имущество по договору мены происходит одновременно после выполнения сторонами всех обязательств по передаче обменянной недвижимости.

В качестве объектов обмена может выступать разнородное имущество, например, квартира и земельный участок. Количество объектов, участвующих в сделке, тоже не ограничено. Заключенный по всем правилам договор мены является основанием для регистрации сделки в Росреестре.

Дарение

Если требуется передача квартиры в собственность родственнику или иному близкому человеку, то целесообразно использовать вариант дарения. В этом случае объект недвижимости передается в собственность другому лицу на безвозмездной основе. К одаряемому могут быть взамен предъявлены требования только неимущественного характера. Например, успешно окончить вуз, отказаться от вредных привычек и др. В дарственной может быть указан не сам факт передачи права собственности на квартиру родственнику или кому-то другому, а только обещание сделать это в будущем (консенсуальная сделка).

Преимуществами договора дарения являются следующие факторы:

• легкость оформления, так как не требуется прописывать никаких финансовых обязательств;
• принятое в дар жилье является собственностью только самого одаряемого и не подлежит разделу при разводе супругов;
• близкие родственники не обязаны платить подоходный налог;
• дарение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость осуществляется без соблюдения процедуры уведомления других сособственников.

Основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, полученного в дар, является договор дарения (дарственная). Субъектами договора являются физические и юридические (с определенными ограничениями) лица. Государство тоже может выступать в роли одаряемого, но в этом случае речь идет о договоре пожертвования.

Оформлять дарственную стоит только на хорошо знакомых и проверенных людей, так как с момента ее подписания даритель теряет все права на недвижимость. Если он рассчитывал продолжать пользоваться объектом, то может быть сильно разочарован, когда новый собственник попросит его освободить жилое помещение, поэтому иногда лучше передать недвижимость по наследству или по договору ренты.

Наследование

При наследовании права на недвижимость переходят новому собственнику только после смерти наследодателя. Существует два способа наследования: по закону и по завещанию. В первом случае все имущество умершего, в том числе и недвижимость, переходит его родственникам в порядке очередности наследования.

Во втором случае право собственности на недвижимость переходит к наследникам на основании составленного при жизни наследодателя завещания. Наследниками могут выступать не только родственники, ведь завещать недвижимость можно даже организации или государству. Наследники могут принять наследство или отказаться от него. Принявшие наследство лица вступают в него путем обращения к нотариусу с соответствующим заявлением на протяжении 6 месяцев. Государственная регистрация права собственности в Росреестре осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Рента

Рента - это сделка с недвижимостью, по итогам которой собственник объекта передает его в собственность лицу, которое обязуется за это периодически выплачивать оговоренную сумму либо обеспечивать его содержание в другой форме. Получатель ренты передает право собственности на недвижимость плательщику. Для обеспечения гарантий соблюдения договора ренты оформляется залог на переданный объект.

Использование договора ренты целесообразно в том случае, если владельцу недвижимости необходимо содержание, а платить за него нет возможности. Этим способом активно пользуются престарелые одинокие граждане, у которых нет наследников. Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному удостоверению нотариусом, после чего регистрируется в Росреестре.

Рента порождает обременение на недвижимость, поэтому при отчуждении объекта плательщиком ренты исполнять обязательства будет новый владелец. При этом установлена субсидиарная ответственность лица, передавшего имущество с обременением, и лица принявшего его в случае возникновения требований от получателя ренты из-за нарушения договора.

Рента бывает следующих подвидов:

• постоянная, которая выплачивается бессрочно, если не будет выкуплена получателем или плательщиком в полном объеме;
• пожизненная, состоящая из ежемесячных выплат вплоть до смерти получателя;
• пожизненное содержание с иждивением предполагает закрепленную в договоре обязанность содержать получателя ренты либо выплату денежных средств.

Регистрация перехода права собственности на квартиру по договору ренты осуществляется сразу после подписания обеими сторонами с указанием обременения.

Приватизация

Безвозмездная передача недвижимого имущества, принадлежащего государству или муниципалитету, гражданину называется приватизацией. Обычно в приватизации участвуют члены одной семьи, проживающей на государственной или муниципальной жилплощади по договору социального найма. Взрослые граждане имеют право отказаться от приватизации в пользу других членов семьи, а вот несовершеннолетние такой возможностью не обладают. Это сделано для защиты прав детей.

Недвижимость, прошедшая процедуру приватизации, оформляется в собственность на основании договора приватизации. Сторонами в нем выступают государство в лице казенного предприятия, на балансе которого находится объект недвижимости, либо уполномоченный орган местного самоуправления и граждане, которые становятся собственниками.

Каждый гражданин имеет право только однократно участвовать в процедуре приватизации за исключением случаев, когда первое участие было в несовершеннолетнем возрасте.

Признание права собственности в суде

Существует множество ситуаций, когда относительно недвижимости возникают неразрешимые противоречия между гражданами или организациями. Если договориться в досудебном порядке не удается, то необходимо обращаться в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Поводом для возникновения спора могут послужить:

• разногласия по распределению наследства;
• мошенничество или введение в заблуждение при купле-продаже;
• нарушения в ходе приватизации;
• брачно-семейные отношения;
• конфликт с застройщиком по поводу ввода жилья в эксплуатацию.

Рассмотрим вариант, когда нарушение прав произошло в результате купли-продажи. Если какая-то из сторон уклоняется от оформления сделки в Росреестре, то другая сторона имеет право обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Этот иск подлежит удовлетворению, когда продавец выполнил все обязательства по передаче имущества, то есть передал ключи и подписал акт передачи. Если этого не сделано, то истец вправе включить требование об исполнении еще и этих обязательств. Кроме того, иск может быть подан и о признании права собственности, например, в случае, когда застройщик не спешит сдавать объект в эксплуатацию.

Судебное решение о государственной регистрации перехода права собственности понадобится и для легализации бесхозяйной недвижимости, в которой гражданин проживает длительное время. ...Срок приобретательной давности составляет 15 лет. В суде понадобятся свидетельские показания соседей.

Для подачи искового заявления о государственной регистрации права собственности необходимо подготовить пакет документов:

• паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность, в случае привлечения к процессу представителя;
• документы, которые подтверждают утверждение истца об обоснованности его требований;
• доказательство того, что вопрос рассматривался в досудебном порядке, но спор разрешен не был.

Иск о регистрации перехода права собственности должен быть составлен в трех экземплярах (истцу, ответчику и судье). Основанием для регистрации в Росреестре права собственности на спорную недвижимость является судебное решение.

Порядок оформления недвижимости в Росреестре

Независимо от того, каким из вышеперечисленных способов гражданин получил недвижимость в собственность, он обязан оформить сделку в Росреестре. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности должностные лица ведомства внесут соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого новый владелец сможет распоряжаться объектом в полной мере.

Сейчас государственная услуга по приему документов на государственную регистрацию прав на недвижимость предоставляется многофункциональными центрами (МФЦ), которые созданы практически в любом городе и даже в сельских районных центрах. Это позволило избежать очередей и непосредственного контакта с государственными чиновниками. Теперь зарегистрировать сделку можно в комфортных условиях, взяв талон в электронной очереди.

Кроме того, с недавнего времени нет привязки к региону нахождения недвижимости. Сдать документы можно в любой МФЦ на территории России, независимо от места нахождения объекта. Это очень удобно, так как, например, для оформления полученной по наследству квартиры не нужно ехать в другой конец страны.

Оформление недвижимости через МФЦ

Чтобы оформить сделку надо выполнить несколько простых шагов:

1. Приходим в МФЦ вместе с другой стороной сделки в указанное в заблаговременно полученном талоне время.
2. Оплачиваем государственную пошлину, сумма которой зависит от типа объекта недвижимости (для квартиры - 2 тыс. рублей).
3. Предоставляем специалисту МФЦ свои паспорта и подписанные сторонами документы, служащие основанием для перехода права собственности вместе с составленным специалистом от вашего имени заявлением в Росреестр и получаем расписку.
4. Получаем СМС о готовности и забираем выписку из ЕГРН, где уже новый собственник.

Законом предусмотрены жесткие сроки на предоставление государственной услуги по регистрации недвижимости. Они отличаются в зависимости от ее типа и способа приобретения. В общем случае при подаче документов через МФЦ, результат вы получите в течение 9 рабочих дней. Это срок сокращен до 5 рабочих дней для регистрации недвижимости по судебному решению.

Такое же время понадобится для государственной регистрации перехода права собственности через МФЦ нотариально удостоверенной сделки, а также права собственности по свидетельству о наследстве или на долю в общем супружеском имуществе. Если эти документы поданы через портал Госуслуг в электронном виде, то услуга должна быть оказана в течение всего 1 дня.

Любая сделка с недвижимостью требует государственной регистрации. Оформить ее сегодня под силу каждому без посторонней помощи. Для этого государством созданы все условия, в отличие от того, что было еще несколько лет назад.

В 1998 году были разработаны и утверждены специальные правила, разъясняющие моменты оформления и регистрации сделок с недвижимым имуществом. В том числе, разъясняется, как осуществляется переход права собственности на недвижимое имущество.

Следует учитывать, что все соответствующие сделки являются по сути уникальными, поэтому намного проще обратиться в нотариальную контору, чем самостоятельно разбираться с нюансами современного законодательства.

На основании каких законов проводится обязательная регистрация недвижимого имущества

Процедура описана в статьях 130 и 131 ГК РФ. Однако следует уточнение, внесенное в законодательство позднее. До 1-го марта 2013-го года была необходима регистрация договоров мены, купли-продажи, дарения собственности. В настоящее время регистрировать договор не нужно, так как регистрации подлежит лишь переход прав на собственность объекта.

Тем не менее, до сих пор обязательной регистрации подлежат некоторые договоры.

Среди них:

Обязательное регистрирование договоров в подобных случаях обусловлено высокими рисками.

Стоит заметить, что момент обязательной регистрации прав собственности на недвижимое имущество исчисляется датой вступления в силу ФЗ №122. Следовательно, все права, возникшие до 31.01.1998-го года, признаются действительными и не нуждаются в специальном регистрировании.

Права собственности в этом случае подтверждаются наличием ранее выданных документов, таких как, например, технический паспорт БТИ либо нотариально заверенный договор.

По желанию владельца его права собственности на объект недвижимости, возникшие до указанной даты, можно зарегистрировать. Кроме того, обязательная регистрация необходима при отчуждении недвижимого имущества, права на которое возникли в момент до указанной даты.

Что включают в понятие недвижимое имущество

К недвижимому имуществу относят:

• индивидуальный жилой объект;
• земельный участок;
• квартиру;
• комнату в коммунальной квартире;
• дачу;
• гараж.

Рассмотрим порядок регистрации прав собственности на данные объекты недвижимости.

Порядок регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество необходимо собрать пакет документов и подать заявление в Росреестр. Подавать заявление в Росреестр нужно по месту нахождения объекта – квартиры, гаража, дачи и т.д. Также подать документы можно в МФЦ – многофункциональные центры.

Какие документы необходимы, чтобы зарегистрировать права на собственность?

В пакет входят:

• Оформленное на специальном бланке, предоставленном в Росреестре либо в МФЦ, заявление о переходе собственности;
• Документ, устанавливающий права собственности на объект недвижимости. К ним относят договоры мены, дарения, купли-продажи, ренты, приватизации, свидетельство о наследстве;
• Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества. В этом документе указаны кадастровая стоимость объекта, кадастровый номер квартиры, технические, а также архитектурные параметры. В случае отсутствия документа перед оформлением передачи прав собственности его получают в кадастровой палате;
• Оригинал и копия квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
• Так как в квитанцию об уплате государственной пошлины вписывают номер СНИЛС, податель заявления должен иметь при себе страховое свидетельство;
• Паспорт, а также копию документа с главной страницей и страничкой о регистрации по месту жительства.

При приеме пакета документов в МФЦ или Росреестре заявитель получает расписку с обязательным указанием даты, когда можно будет получить готовое свидетельство права собственности. Выдается свидетельство, отпечатанное на обычном листе формата А4 белого цвета.

Свидетельство подтверждает информацию об объекте только на момент выдачи. Если в дальнейшем произойдут какие-либо изменения, например, дача будет заложена, для получения сведений нужно будет обращаться с запросом в Росреестр.

Каков размер государственной пошлины

Регистрация предусматривает уплату пошлины:

• Для граждан размер госпошлины в этом случае составляет 2000 рублей;
• Для организаций размер пошлины – 22 000 рублей;
• Если регистрируют права на земельный участок, который будет использован для предпринимательской деятельности, размер пошлины – 350 рублей.

В какой срок проходит регистрация

Точная дата, определяющая срок, когда можно будет получить свидетельство о регистрации, указывается в выданной в Росреестре расписке:

При оформлении прав собственности их регистрируют в ЕГРП – едином государственном реестре. Если гражданин собирается совершить сделку с недвижимостью, он может уплатить государственную пошлину и получить сведения о том, кому принадлежит данная собственность, когда были зарегистрированы права, кто является владельцем. Можно также получить справку о недвижимом имуществе через портал государственных услуг либо на сайте Росреестра.

Это значительно упрощает сбор информации в случае сделки и предупреждает риски мошенничества. Однако стоит помнить, что любая сделка с недвижимостью предполагает множество нюансов. Порой, разобраться в них под силу только профессионалу.

Поэтому намного проще обратиться в нотариальную контору, где помогут подготовить пакет документов, проследят за чистотой сделки, подскажут, как зарегистрировать недвижимость, полученную в результате покупки, наследования, дарения.

Обращение к нотариусу поможет существенно сократить время, которое затрачивается на оформление бумаг и, возможно, убережет вас от риска потери денежных средств в случае неправильного составления договора или прочих видов мошенничества.