Изменение предмета аренды дополнительным соглашением. Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным
Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу
Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора
Является ли арендная плата существенным условием договора аренды
Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске. Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.
Технические требования, необходимые для сотрудничества с ИТ-системой, используемой Поставщиком услуг. Компьютер, ноутбук. Доступ к электронной почте. Клиент обязан использовать Веб-сайт в соответствии с законом и добросовестностью, соблюдая личные права и права интеллектуальной собственности третьих лиц.
Клиент обязан вводить данные в соответствии с фактической ситуацией. Получателю запрещается предоставлять содержание незаконного характера. Стоимость подключения определяется тарифами оператора, которые использует Клиент. Объявления, рекламные объявления, прейскуранты и другая информация о Продуктах на веб-сайте Сервиса, в частности их описания, технические и полезные параметры и цены, представляют собой приглашение заключить договор по смыслу искусства. 71 Гражданского кодекса.
Последствия незаключенности договора
Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.
Цена товара, указанная на Сайте, является обязательной в момент, когда Клиент отправляет заказ. Эта цена не изменится независимо от изменений цен в Сервисе, которые могут возникнуть в отношении отдельных Продуктов после того, как Клиент отправит заказ.
Заключение Контракта с использованием формы заказа. Правило 2. Заказчик связан с Приложением с момента подачи заявки. После подачи Распоряжения Продавец незамедлительно подтвердит получение Распоряжения и в то же время примет Заказ на исполнение или откажется его предоставить. Подтверждение получения Распоряжения и его принятие осуществляется путем отправки соответствующей информации на адрес электронной почты клиента, который содержит, по меньшей мере, подтверждение всех соответствующих элементов Ордера, заявление Продавца о получении Ордера и принятии Ордера.
Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).
Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.
Как только клиент получает сообщение электронной почты, указанное в пункте Договор продажи между Клиентом и Продавцом заключен. Содержание Торгового соглашения защищено, обеспечено и предоставлено Клиенту, предоставив эти Условия и положения на Веб-сайте, отправив их Заказчику в электронном письме, указанном в пункте. вместе с любыми другими документами, требуемыми применимыми правилами. Содержание Соглашения дополнительно фиксируется и закрепляется в информационной системе Продавца.
Каждый заказ будет сопровождаться перечнем основных импрегнантов и продуктов ухода. Клиент может приобретать Продукты без этих формул, но гарантия на Продукты требует их пропитки в соответствии с рекомендациями Поставщика услуг. Технические данные доступны на странице «Технические характеристики» Сервиса.
Условие об объекте аренды
Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.). Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ). Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).
Процесс оформления заказа состоит из двух типов ордеров: индивидуального заказа, указанного Заказчиком, и порядка доставки товаров из магазина поставщика услуг. В случае заказа продуктов - цементной плитки минимальный размер заказа составляет 1 м2 поверхности. В этом случае необходимо включить номер оценки, отправленной в форме заказа. В связи с возможностью обновления представленных запасов в Сервисе окончательное подтверждение возможности реализации данного Приказа производится в качестве стандарта путем подтверждения, сделанного Поставщиком услуг в соответствии с положениями параграфа.
Важно отметить, что проблема недостаточности в тексте договора или в приложенных к нему документах каких-либо признаков, индивидуализирующих объект аренды, исправима, если недостающие признаки есть в акте приема-передачи объекта (см. постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 25.05.09 по делу № А11-4137/2008-К1-2/170, Московского округа от 23.08.07 по делу № А40-76908/06-77-534). В тех делах, когда суды приходят к выводу о неопределенности объекта аренды, суды тоже ссылаются не только на договор и его приложения, но и отмечают, что установить недостающие сведения невозможно также на основании актов приема-передачи (определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).
С подтверждением, клиент также получает цитату; В случае, если оценка отличается от цены, указанной в Сервисе, заключение Соглашения требует дополнительного подтверждения со стороны Клиента. В указанное время Клиент обязан выплатить полную сумму вознаграждения; написания параграфа. 2 и 3 неприменимы.
Если полная оплата не производится в срок, указанный в предыдущем предложении, Поставщик услуг имеет право выйти из Соглашения; Заявление в этой связи Поставщик услуг может представить Клиенту в течение 60 дней с даты возникновения оснований для его представления. Продавец предоставляет следующие способы оплаты.
Недостаточная индивидуализация объекта. Никаких общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указать в отношении определенных объектов, не существует все зависит от конкретной ситуации, а также обстоятельств дела.
|
Пример из практики Согласно условиям договора, объектом аренды являлась часть нежилого помещения с указанием адреса здания, этажа, номера комнаты и общей площади 45 кв. м. По мнению суда, условия договора не позволяют установить объект аренды. Согласно свидетельству о регистрации права собственности, арендодатель является собственником нежилого помещения на соответствующем этаже в данном здании площадью 180,20 кв. м. Это помещение состоит из 6 комнат. Согласно данным техпаспорта, комната, указанная в договоре, содержит площадь 121,3 кв. м. Но в договоре не было указано, какая конкретно часть этой комнаты площадью 45 кв. м подлежит передаче в аренду, не обозначено месторасположение арендуемой части в комнате, ее невозможно индивидуализировать. План этой части помещения не приложен к договору, акт приема-передачи, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного объекта, между сторонами не составлялся. Более того, на судебном заседании представители сторон не смогли пояснить, какое именно индивидуально определенное помещение является предметом договора. В результате суды пришли к выводу о том, что предмет в договоре аренды не определен и признали его незаключенным (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.09 по делу № А55-9413/2009, определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Оплата производится в течение 3 дней с даты заключения Договора. Несоблюдение предоплаты дает право Поставщику услуг выйти из Соглашения, заявление в этой связи, что Поставщик услуг может представить Поставщику услуг в течение 60 дней с даты возникновения оснований для его представления. Счет, указанный в предыдущем предложении, должен быть оплачен Клиентом в течение 7 дней с даты получения. Невозможность произвести оплату недостающей суммы в вышеуказанной сумме, дата санкционирует Поставщика услуг приостановить поставку Продуктов до получения полной оплаты или изъятия, заявление в этой связи о том, что Поставщик услуг может представить Поставщику услуг в течение 60 дней с даты возникновения оснований для его представления. Продавец предоставляет следующие способы доставки или получения Продукта. |
В другом деле с похожим определением объекта аренды, но с другими обстоятельствами, вывод суда был противоположным. Арендатор ссылался на незаключенность договора аренды помещения, считая несогласованным условие о предмете в договоре были указаны адрес здания, этаж, на котором расположено помещение, его номер и площадь, однако поэтажный план или схема расположения помещения к договору не прилагались. По мнению арендатора, это свидетельствовало о том, что договор не устанавливает, какое именно помещение на соответствующем этаже передается в аренду. Однако суд эти доводы отклонил, поскольку из представленных арендодателем свидетельства о праве собственности и плана здания следовало, что арендодателю принадлежит только одно помещение в данном здании именно с тем размером площади, который был указан в договоре. Более того, на соответствующем этаже здания других помещений такой площади не было. Исходя из этих обстоятельств, суд пришел к выводу, что никаких сомнений относительно объекта аренды быть не могло (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.10 по делу № А57-7948/2010).
Доставка продукции доступна на территории Республики Польша, а также за рубежом. Возможные затраты на доставку в случае, указанном в п. 1 выше указаны при заказе заказа на оценку, полученного Клиентом. Они зависят от способа доставки, выбранного Клиентом.
Если Клиент выбирает поставку, указанную в параграфе 1 Поставщик услуг гарантирует удаление дефектов Продукта, которые могут возникнуть при транзите. Если вы выбираете другой способ доставки Продуктов, чем указано в пункте 1, обязательно перевозите их в соответствующих коробках с соответствующими прокладками на поддонах. Во время транспортировки поддон с Продуктами в коробках должен быть защищен от повреждений и от влаги или влаги во время транспортировки путем точной обмотки растягивающей пленки.
Расхождения между сведениями об объекте аренды. Дополнительным аргументом для суда в пользу того, что объект аренды не согласован, часто становятся расхождения между характеристиками объекта (например, о номере, этажности, литере помещения на плане, площади, назначении и т. д.), указанными в тексте договора и отмеченными в других представленных документах. В частности, это могут быть расхождения между данными договора и приложенного к нему техпаспорта или кадастрового паспорта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.09 по делу № А56-17771/2008), данными договора и акта приема-передачи (определение ВАС РФ от 31.07.09 № ВАС-9285/09).
Продавец не несет ответственности за любой ущерб Продукту, возникший в результате перевозки, в случае, если Клиент выбрал транспорт, отличный от описанного в параграфе. Дата доставки Продукта Заказчику зависит от типа соответствующего Продукта и выглядит следующим образом.
Срок начинается в день оплаты Клиентом полной суммы вознаграждения в соответствии с положениями параграфа. 2. В случае, если Клиент также заказывает курьерскую доставку, указанную в пар. 1 транспорт должен быть указан как минимум за 3 дня. В каждом случае разгрузка предоставляется индивидуально Заказчиком. Жалобы на несоответствие товара с Соглашением.
Принцип реального исполнения
В отличие от поставки в практике по спорам о незаключенности договоров аренды принцип реального исполнения договора реализуется заметно активнее. Но все равно нельзя сказать, что все суды единодушно его разделяют. На сегодняшний день встречаются два подхода.
Первый подход. Даже если из текста договора и содержания иных документов (приложений, планов, актов приема-передачи) нельзя определенно установить объект аренды, согласование этого условия подтверждается фактом его исполнения. Примеры такого подхода можно встретить во многих судебных актах (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2010, Западно-Сибирского округа от 09.07.10 по делу № А81-2064/2007, Поволжского округа от 01.02.10 по делу № А65-6246/2009, определения ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11, от 24.05.2010 № 6322/10). При этом суды исходят из следующих обстоятельств: арендатор фактически принял недвижимость и пользовался ею, платил арендную плату, у сторон не возникало каких-либо неясностей и разногласий относительно объекта аренды (его нахождения и площади) в процессе исполнения договора. В такой ситуации вывод о незаключенности договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Жалобы направляются по адресу, указанному клиентом по электронной почте или по почте. Целесообразно включить в описание жалобы максимально возможную информацию и обстоятельства об объекте жалобы, в частности тип и дату нарушения и контактные данные - это облегчит и ускорит рассмотрение жалобы Поставщиком услуг.
Гарантия предоставляется при условии, что она установлена, поддерживается и поддерживается в соответствии с инструкциями. Гарантия не распространяется на механические повреждения. Из-за специфики применяемой техники фотографии продукты, представленные на фотографиях, могут немного отличаться от того, на что они похожи в действительности. Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к поставщику услуг.
Весьма наглядно подход судов, разделяющих эту позицию, иллюстрирует мотивировка постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-4173/2009. В этом деле суд первой инстанции признал договор незаключенным, поскольку стороны не прописали в нем данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании. Но кассационная инстанция с этим не согласилась, сославшись на абзац второй статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которому в случае, если правила абзаца первого данной статьи не позволяют определить содержание договора, суд должен выяснить действительную волю сторон договора. Как указала кассационная инстанция, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 ГК РФ служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм в данном случае договор на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами, объект передан, арендная плата уплачена, сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.
Представленные фотографии Продуктов являются дополнением к их описанию, они могут представлять Продукт, включая аксессуары, которые не являются неотъемлемой частью предлагаемого Продукта, если иное не указано в описании продукта. Поставщик услуг прилагает все усилия, чтобы представить фотографии и описания товаров в соответствии с их реальными характеристиками. Однако цвета, отображаемые на веб-сайте, являются приблизительными натуральными цветами Продуктов и могут сильно варьироваться в зависимости от монитора, видеокарты и настроек.
Второй подход. Некоторые суды придерживаются формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то реальное исполнение не может являться основанием для признания договора заключенным (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 25.01.10 по делу № А73-6056/2009, Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-3798/2009, определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).
Имейте в виду, что изделия изготовлены вручную из натурального сырья, поэтому они могут незначительно отличаться по цвету, и образец не всегда идеален. Ответственность поставщика услуг заключается в упущенной выгоде Клиента. Во всех других отношениях любая ответственность Поставщика услуг перед Клиентом не должна превышать сумму, равную стоимости заказа.
Поставщик услуг может вычесть сумму авансового платежа. Уплата штрафных санкций не исключает права требовать дополнительный ущерб на общей основе. Если потребитель соглашается на это, он может получать рекламные и маркетинговые материалы в электронном виде.
Арендная плата как существенное условие аренды помещения
Общие положения о договоре аренды не относят размер арендной платы к существенным условиям. Законодательство называет его существенным только для аренды зданий и сооружений, а также земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). А вот является ли условие об арендной плате существенным в договоре аренды помещений вопрос спорный.
Раскрытие персональных данных является добровольным, хотя нераскрытие личных данных, необходимых для заключения настоящего Соглашения, приводит к отказу заключить соглашение. Данные, необходимые для заключения Контракта, также указаны на веб-сайте формы заказа до заключения договора.
Контракты, заключенные через Службу, заключаются в соответствии с законодательством Польши и на польском языке. В случае, если у Клиента нет польского языка Соглашения, возможно сделать дополнительную копию Соглашения на другом языке, польская версия Соглашения является решающей.
Аргументы за. В действующей редакции Гражданского кодекса вообще нет никаких положений, посвященных договору аренды помещений, равно как нет норм, определяющих правовой статус помещения. Но в то же время по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды помещений известна позиция ВАС РФ о том, что на эти договоры в силу отсутствия специальных норм распространяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, регулирующее договор аренды зданий и сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Логично предположить, что и иные специальные правила, установленные для договора аренды зданий и сооружений, по той же причине распространяются на аренду помещений. В частности, требование об обязательном согласовании размера арендной платы. Многие суды разделяют эту точку зрения (определение ВАС РФ от 28.05.08 № 4483/08, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.10 по делу № А06-4404/2009).
Поправки не применяются к Договорам, заключенным эффективно до их введения, или к Договорам, представленным заблаговременно до их введения. В вопросах, не урегулированных в настоящих Правилах, применяется соответствующее законодательство Польши. Судом, ответственным за решение вопросов, вытекающих из Соглашения, является суд, имеющий юрисдикцию на местном уровне в помещении поставщика услуг.
Новые правила договорных соглашений основаны на директивах ЕС. Это означает значительные изменения и уточнения проблем, которые на сегодняшний день в значительной степени основаны на дискреционных критериях. На основе руководящих принципов ЕС законодатель внедрил новые решения в отношении изменений в контрактах на закупку. Прецедентное право Суда Европейского союза является движущей силой кодификации таких решений, в которой неоднократно говорилось о допустимости изменений в договорных положениях.
Аргументы против. В то же время некоторые суды вышеуказанную позицию не разделяют. По их мнению, нормы гражданского законодательства относят цену к существенным условиям только договора аренды здания и сооружения, но на аренду помещений это требование не распространяется (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.08 по делу № А21-3483/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.09 по делу № А75-6163/2009).
Поэтому в новых директивах и, следовательно, в законе мы можем найти положения о внесении изменений в договор купли-продажи. Новые правила значительно разъяснили вопрос о действующем законодательном регламенте, который оставил изменения в контроле дискреционных критериев: существенность и незначительность изменений в контексте его приемлемости. По общему признанию, практика создала некоторые схемы оценки, но все же оставила стороны с большим осмотрительностью. Реализация директив ЕС призвана ограничить эту великую свободу, а также прояснить возможности действий.
Вопросы в тему
Какие сведения о помещении лучше привести в договоре аренды для точной индивидуализации объекта аренды?
Можно ориентироваться на те сведения о помещении, которые вносятся в кадастр недвижимости: кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный), адрес и учетный номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, площадь, описание местоположения помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения (если оно одноэтажное).
Требуется функционирование этих правил, что, в частности, расширяет сферу действия первоначального договора и свободное изменение предмета договора. Основные правила изменения контрактов основаны на общем условии, что любые изменения в договоре или рамочном договоре запрещены в отношении содержания предложения, на основании которого был выбран подрядчик. Только через исключения, перечисленные в законе, такие изменения могут быть сделаны. Допустимость изменения контракта зависит прежде всего от его стоимости.
Это всегда будет возможно, если его стоимость не будет превышать указанные пороги ЕС и 10% от стоимости основного заказа на поставку и услуги или 15% от стоимости контракта на основные работы. Помимо этого, никакие другие помещения не должны выполняться, чтобы модификация была возможной.
Может ли суд оценивать договор на предмет его заключенности, если ни одна из сторон об этом не заявляет?
Да, может. Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (п. 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 57).
Совет в тему
Если предмет аренды необособленная часть помещения, то лучше не заключать договор на срок от года и больше.
Дело в том, что для регистрации договора аренды к нему потребуется приложить кадастровый паспорт (п. 2 ст. 26 закона № 122-ФЗ), но оформить этот документ на часть помещения невозможно, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости.
Источник журнал Юрист компании
В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?
Вика
Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…
И прописать, что в субаренду сдается…
Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя
Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика
Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.
Вика
Предыдущий период Вы в договоре от сегодняшнего числа не пропишите
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Приложение. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.
На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.
Казарян Гор
Юрист, г. Краснодар
144 ответа
87 отзывов
ДС с элементами соглашения о новации?
Вика
А что мешает составить договор новации?
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате- 9,2 рейтинг
Законом не запрещено распространение договора на предыдущий период.
Вика
8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Вика
Более того, вы планируете новацию сделать, а не новый договор заключить аренды
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Выделенный Вами фрагмент про исчисление срока аренды для определения необходимости госрегистрации. посмотрите первые 2,5 строчки.
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате- 9,2 рейтинг
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика
Вы пишите, что:
объект не указывался.
Вика
О какой замене объекта будет идти речь, если у вас его нет просто в договоре
Договор выложите пожалуйста
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Юрист, г. Челябинск
Общаться в чате
Согласно Гражданскому кодексу РФ:
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора , а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.
Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.
Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный . Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате- 9,2 рейтинг
Виолетта, объект не указывался в уведомлении, направленном собственнику при заключении первоначального договора!
Вика
Извините, не так поняла.
Вика, в таком случае нет повода для беспокойства, порядок действий я указала ранее:
подписать ДС с внесением изменениий в п. договора. Ничего критичного в этом не будет
Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Скрябнев Дмитрий
Задним числом невзможно, т.к. уведомительный характер - 5 дней- что и является помехой
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что
Магола Виолетта Олеговна
Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет
, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика
Добрый день!
В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется - аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Челябинск
Общаться в чате
Уведомление арендодателя необходимо в случае заключения договора субаренды, а не в случае внесения изменений к этому договору. Или я что-то не так понял?
И к вопросу о передаче объекта, помимо принятия нового помещения по акту-приема-передачи, так еще и предыдущее вернуть по акту приема-передачи.
