Переменная часть. Договор аренды недвижимости: варианты формирования арендной платы и учет

Приложение№ 2

к Договору № ___М/А14

аренды нежилых помещений

1. Переменная часть арендной платы по Договору аренды включает в себя компенсацию следующих дополнительных затрат и оказание Арендодателем следующих услуг, связанных с предоставлением Арендатору в аренду:

1.1. производственных Помещений :

1.1.1. электроснабжение, рассчитанное по приборам учета электроэнергии, установленным в соответствии с п. 3 настоящего Приложения,

1.1.2. водоснабжение и водоотведение, рассчитанное по приборам учета воды, установленным в соответствии с п. 3 настоящего Приложения,

1.1.3. административно-хозяйственные услуги (включая уборку мест общего пользования, территории, уборка и вывоз снега, иное),

1.1.4. услуги Арендодателя по размещениютранспортных средств Арендатора (посетителей Арендатора) на территории Арендодателя сверх количества, указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору,

1.1.5. услуги Арендодателя по возмездному пользованию грузоподъемным оборудованием Арендодателя,

1.1.6. услуги по вывозу бытового мусора,

1.1.7. другие услуги Арендодателя, согласованные Сторонами и оказанные Арендодателем.

1.2. офисных и складских Помещений :

1.2.1. электроснабжение, рассчитанное по приборам учёта электроэнергии, установленным в Помещении,

1.2.2. административно-хозяйственные услуги (включая уборку общих мест пользования, территории, по уборке и вывозу снега, иное),

1.2.3. услуги Арендодателя по размещению транспортных средств Арендатора (посетителей Арендатора) на территории Арендодателя сверх количества, указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору,

1.2.4. услуги по вывозу бытового мусора,

1.2.5. уборка Помещений Арендатора (по выбору Арендатора в составе Переменной части арендной платы или осуществляется самостоятельно за свой счет),

1.2.6. другие услуги Арендодателя, согласованные Сторонами и оказанные Арендодателем

2. Услуги, предусмотренные п. 1 настоящего Приложения (за исключением тех, которые оплачиваются по показаниям приборов учета), оказываются Арендодателем на основании заявки (оферты) Арендатора (далее – «Заявка »), поданной Арендодателю не позднее, чем за 3 (Три) рабочих дня до даты начала оказания услуги (если более поздний срок не будет указан в Заявке). Арендодатель обязан либо исполнить Заявку в указанный в ней срок, либо уведомить Арендатора до истечения указанного в Заявке срока о невозможности оказания услуги и уведомить Арендатора о возможном сроке исполнения Заявки. Стороны устанавливают, что совершение Арендодателем, получившим Заявку (оферту) Арендатора, действий по выполнению указанных в ней условий в срок, установленный в Заявке (оферте) или согласованный в переписке иной срок, считается акцептом заявки (оферты) Арендатора (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

3. В случае аренды производственных Помещений, Арендатор обязан за свой счет установить в Помещении расчетные приборы учета электроэнергии, потребления горячей и холодной воды в соответствии с техническими условиями Арендодателя и представить Арендодателю в течение 15 (Пятнадцати) дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения паспорт прибора(-ов) учёта и Акт фиксации показаний и опломбирования прибора(-ов) учёта.

4. Арендодатель устанавливает Арендатору лимит потребления электроэнергии подключаемого Арендатором оборудования в размере 300 кВт/час..

5. Арендодатель имеет право беспрепятственно в любое время осуществлять контроль соблюдения Арендатором установленного лимита мощности потребляемой электроэнергии.

6. Ответственность за сохранность печатей (пломб) на приборах учета несет Арендатор

7. Переменная часть Арендной платы оформляется отдельным счетом, который направляется Арендодателем до 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором такие расходы возникли и/или услуги были оказаны. Арендатор обязуется оплатить Арендодателю Переменную часть арендной платы ежемесячно в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения счета Арендодателя.

8. За просрочку уплаты Переменной части арендной платы более, чем на 5 (пять) календарных дней, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5% (Пять десятых процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, при полной или частичной просрочке уплаты Переменной части арендной платы более, чем на 15 (Пятнадцать) календарных дней с момента получения соответствующего счета, Арендодатель имеет право отключить Арендатора от систем электроснабжения и/или водоснабжения соответственно.

9. За повреждение или срыв печати (пломбы) с прибора(-ов) учета электроэнергии и (или) приборов учета потребления горячей и холодной воды, установленных в соответствии с п. 12 настоящего Приложения, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере месячной Постоянной части арендной платы, указанной в п. 3.1.1. Договора, а также обязуется оплатить (возместить) Арендодателю все расходы, связанные с восстановлением печатей (пломб) на приборе(-ах) учета, включая штрафные санкции, в том числе выставленные Арендодателю органами, которым такое право предоставлено действующим законодательством и принятыми в соответствии с ними нормативными актами , в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя

10. При обнаружении Арендодателем пропажи (хищения), повреждений, вмешательства в работу приборов учета, приведения приборов и систем учета электроэнергии, и (или) приборов и систем учета потребления горячей и холодной воды, установленных в соответствии с п. 12 настоящего Приложения, в неработоспособное состояние, Арендатор, обязуется оплатить (возместить) Арендодателю все расходы, связанные с восстановлением (заменой) приборов учета, включая штрафные санкции, в том числе выставленные Арендодателю органами, которым такое право предоставлено действующим законодательством и принятыми в соответствии с ними нормативными актами, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя.

11. В случае нарушения п. п.9, 10настоящего Приложения, а также в случае обнаружения Арендодателем несанкционированного подключения Арендатором энергопринимающих устройств к электрической сети Арендодателя расчет размера платы за электроэнергию осуществляется как произведение (1) паспортной мощности (кВт) всего, установленного в Помещении электрооборудования, на дату обнаружения и (2) его круглосуточной работы за период с момента последней проверки приборов учета Арендодателем до момента устранения им нарушения (без учета выходных дней), но не более 6 (Шесть) месяцев, предшествующих месяцу выявления нарушения;

12. Отдельно на каждое Помещение (согласно внутренней нумерации), указанное в Приложении № 1 к настоящему Договору составляется Перечень технических параметров. В случае предполагаемого изменения состава или характерных значений в Перечне технических параметров, Арендатор обязан согласовать с Арендодателем и подписать новый Перечень технических параметров.

13. По всем вопросам, не урегулированным настоящим Приложением, стороны руководствуются Договором.

14. Все термины, использованные в настоящем Приложении с заглавной буквы, понимаются в значении, данном им в Договоре аренды, если в настоящем Приложении не предусмотрено иное.

15. Настоящее Приложение вступает в силу с даты его подписания и действует до истечения срока действия Договора аренды, если Сторонами не будет установлено иное.

16. Настоящее Приложение подписано Сторонами в 2-х (Двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и является неотъемлемой частью Договора № ____М/А14 аренды нежилых помещений от «_____» _____ 2014 г.

И пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.

Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как вашей компании. Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами. Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).

Варианты формулировок для договора аренды офиса

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.

Срок аренды

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы на ремонт

По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.

Ответственность сторон

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.

Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

Переменная часть арендной платы по договору аренды офисного помещения - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество?

Вопрос: По условиям договора аренды офисного помещения:3.1. Арендная плата состоит из Постоянной и Переменной части.3.1.1. Постоянная часть арендной платы составляет в месяц 100 000 рублей 00 коп., включая НДС 18%.3.1.2. Переменная часть арендной платы - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Расходы начисляются с учетом показаний счетчиков, а при отсутствии таковых - пропорционально части площади Арендуемого Помещения к площади Здания.Счета-фактуры за электроэнергию Мосэнергосбыт с НДС выставляет на Арендодателя. Арендодатель на основании показаний счетчиков и счета-фактуры Мосэнергосбыта должен ежемесячно выставлять Арендатору переменную часть арендной платы (расходы на электроэнергию).Вопрос:1. Какими первичными документами Арендодатель должен оформлять выставление переменной части арендной платы? Должен ли Арендодатель учитывать переменную часть арендной платы в составе своих доходов, подлежащих обложению НДС и выставлять в адрес Арендатора счет-фактуру от своего имени?2. Может ли Арендодатель в данной ситуации электроэнергию, которая приходится на помещения Арендатора, на основании документов и счетов-фактур Мосэнергосбыта, отнести на расходы Арендодателя и принять НДС к вычету?Спасибо.

Ответ: 1. При включении компенсации расходов электроэнергию в состав арендных платежей в виде переменной части отдельно первичные документы на стоимость электроэнергии не оформляются. Вам достаточно оформить документы по аренде (например, акт об оказании услуг аренды) и приложить копии документов энергосберегающей компании (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Так как арендодатель получает возмещение расходов на электроэнергию от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ).

На всю сумму арендной платы с учетом переменной части начислите НДС и выставите счет-фактуру от своего имени в адрес арендатора. Объясняется это следующим. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФп. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости электроэнергии. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России);

2. Да, может.

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, спишите в составе внереализационных расходов подпункта 1

Суммы входного НДС, относящегося к стоимости электроэнергии в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как ее приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).

Обоснование

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

• сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется ;
• сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей : фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
• по показаниям отдельных счетчиков;
• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет общую систему налогообложения

Налог на прибыль

Отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, при расчете налога на прибыль зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:

• арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
• арендатор отдельным платежом компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг (по отдельному счету) ;
• арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг .

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ). Подробнее о налогообложении доходов арендодателя см. Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения .

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость коммунальных услуг спишите в составе внереализационных расходов . Это расходы на содержание переданного по договору аренды имущества. Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (

Договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Однако договор аренды имеет множество особенностей. Рассмотрим их в статье.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование*(1).
Государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года*(2).

Законодательно предусмотрено, что условие о размере арендной платы для договора аренды здания (помещения) или сооружения является существенным*(3).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:
— в виде твердой суммы платежей;
— в виде твердой суммы и переменной части.

Вместе с тем очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что, если в нем содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, а само приложение не подписано, договор может быть признан незаключенным*(4).

Твердая сумма арендных платежей

Арендную плату в форме твердых фиксированных платежей вносят наличным или безналичным путем в рублях*(5). Напомним, что расчеты наличными в России между компаниями, а также между компанией и ИП в рамках одного договора могут производиться в размере, не превышающем 100 000 рублей*(6).
Фиксированная сумма является наиболее удобным и для арендодателя, и для арендатора, поскольку плата учитывается ежемесячно, равными частями.

Такие платежи для целей налогообложения прибыли признают прочими расходами, связанными с производством и реализацией*(7).

Сумму НДС, предъявленную арендодателем, фирма имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры *(8).

Также расходы в виде арендных платежей может признать фирма-"упрощенец" в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также «входной» НДС, предъявленный арендодателем*(9).

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет*(10).
В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя недвижимость так и будет находиться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

Пример
Компания арендует помещение за 236 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно. Стоимость помещения составляет 12 000 000 руб.
Дебет 001
— 12 000 000 руб. — отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта;
Дебет 20 Кредит 76
— 236 000 руб. — отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя;
Дебет 76 Кредит 51
— 236 000 руб. — произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка;
Кредит 001
— 12 000 000 руб. — по окончании срока аренды помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи.
У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

Пример
Компания учитывает доходы по аренде в составе прочих доходов и расходов, поскольку сдача имущества в аренду не является предметом деятельности фирмы. Такие доходы учитывают на счете 91-1 «Прочие доходы и расходы».

Дебет 76 Кредит 91-1
— 236 000 руб. — отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки;
Дебет 91-2 Кредит 68-1
— 36 000 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры;
Дебет 51 Кредит 76
— 236 000 руб. — получена арендная плата.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основной и переменной. Переменную часть определяют как долю арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

Переменная часть платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи он уплачивает за арендатора. Для этого у него на руках должны быть первичные документы, которые подтверждают оплату коммунальных услуг и сумму затрат*(11). При этом следует учитывать, что переменную часть арендодателю не нужно учитывать в составе доходов, поскольку экономической выгоды у него не возникает, так как арендатор возмещает ему стоимость расходов исключительно в своих интересах*(12).
Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг у арендодателя.

Пример
Арендатор уплачивает кроме арендной платы коммунальные платежи в сумме 52 000 руб.
Дебет 76 Кредит 60
— 52 000 руб. — отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки;
Дебет 60 Кредит 51
— 52 000 руб. — перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету;
Дебет 51 Кредит 76
— 52 000 руб. — получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету.

Для арендатора на УСН вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, относится на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю*(13).

В отношении НДС следует отметить, что налог начисляют на всю сумму арендной платы. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей*(14).

При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для этого является:

— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
— принятие приобретенной услуги на учет;
— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах*(15).

Риски применения такого варианта заключаются в следующем. Компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя*(16).

Риски возникают и в части возмещения НДС. При применении переменной части арендодатель не вправе перевыставлять арендатору счет-фактуру. Часто в отношении коммунальных платежей не соблюдается одно из основных условий принятия сумм налога к вычету — необходимость наличия счета-фактуры*(17). В некоторых письмах Минфин России настаивает на невозможности принять к вычету НДС и в случае перевыставления счета-фактуры*(18). Аналогичные выводы не в пользу компании делают и судьи*(19).

Кроме того, возможны споры с энергоснабжающими фирмами, которые стоят на той позиции, что, кроме них, выставлять счета потребителям другие потребители не вправе.

Если же коммунальные расходы не входят в состав арендной платы, наличие у арендатора копий счетов фирмы, поставляющей коммунальные услуги, выставленные арендодателю, снижает налоговые риски предъявления претензий налоговыми органами и энергоснабжающими организациями.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт. В этой связи стороны прописывают в договоре условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. Согласно Гражданскому кодексу *(20) обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования.

Вместе с тем затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель*(21).
Рассмотрим пример у арендодателя.

Пример
В договоре аренды прописано, что в случае проведения ремонта арендатором арендная плата может быть зачтена в уменьшение стоимости ремонта до полного ее погашения. Арендатор произвел ремонт на сумму 177 000 руб. (в т.ч. НДС 27 000 руб.), размер арендной платы в месяц — 38 940 руб. (в т.ч. НДС 5940 руб.). Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности компании. Арендодатель делает записи в учете:
Дебет 91-2 Кредит 76 (ремонт)
— 150 000 руб. (177 000 — 27 000) — отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдаче, договора;
Дебет 19 Кредит 76
— 27 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонту;
Дебет 68 Кредит 19
— 27 000 руб. — принят к вычету НДС по ремонту;
Дебет 76 (аренда) Кредит 91-1
— 38 940 руб. — начислена арендная плата;
Дебет 91/2 Кредит 68
— 5940 руб. — начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76 (ремонт) Кредит 76 (аренда)
— 38 940 руб. — частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный ремонт.
Ежемесячно фирма будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту до полного погашения.

У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.
В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС*(22).

Внесение арендной платы в натуральной форме

Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, фирма арендует часть склада и взамен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.
По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

— передача имущества в собственность;
— передача имущества в аренду;
— оказание услуг;
— выполнение работ.
Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

В части уплаты и начисления НДС сложилась неоднозначная ситуация. Дело в том, что существует различное мнение в отношении возникновения обязанности налогового агента в случае уплаты арендных платежей в неденежной форме. В одном из своих писем Минфин указал, что при уплате арендной платы в неденежной форме обязанности налогового агента не возникает*(23). Вместе с тем суд более осторожно указал, что при уплате НДС в неденежной форме обязанность налогового агента возникает, если согласно договору налог не входит в сумму арендной платы*(24). Однако ранее суды указывали, что при уплате арендной платы в неденежной форме возникает обязанность налогового агента*(25).

Условия последующего выкупа помещений

В договоре аренды также может быть установлено условие о последующем выкупе арендованного имущества. Оно переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Расходы по арендной плате с последующим выкупом учитываются в расходах для целей налогообложения. У арендодателя в этом случае также появляются доходы, отражаемые в налоговом и бухгалтерском учете.
Особое условие выкупа не влияет на налогообложение НДС. По общему правилу, предоставление имущества в аренду с последующим выкупом в целях исчисления НДС рассматривается как возмездное оказание услуг. Операции по реализации на территории РФ признаются объектом обложения НДС*(26).

*(1) ст. 606 ГК РФ
*(2) п. 2 ст. 651 ГК
*(3) п. 1 ст. 654 ГК
*(4) п. 1 ст. 432 ГК РФ, пост. ФАС МО от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08
*(5) гл. 46 ГК РФ, п. 1 ст. 317 ГК РФ
*(6) указание ЦБ РФ от 20.06.2007 N 1843-У
*(7) подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ
*(8) подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
*(9) подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(10) п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н
*(11) п. 1 ст. 252 НК РФ, п. 2 ст. 346.16 НК РФ
*(12) ст. 41 НК РФ
*(13) п. 2 ст. 346.17 НК РФ
*(14) письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
*(15) подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ
*(16) пост. Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10
*(17) письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(18) письмо Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51
*(19) пост. ФАС ЗСО от 28.01.2009 N Ф04-7965/2008 (10782-А46-40), от 01.09.2008 N Ф04-5318/2008 (20062-А46-25), ФАС ВСО от 19.01.2009 N А10-1581/08-Ф02-6877/08
*(20) ст. 410 ГК РФ
*(21) п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 616 ГК РФ
*(22) подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ
*(23) письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-07-11/60
*(24) пост. ФАС УО от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 по делу N А60-61419/2009-С8
*(25) пост. ФАС ПО от 15.08.2006 N А55-29380/05-43
*(26) подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Можно ли перевыставлять нашему арендатору С часть переменной платы с НДС (рассчитанную пропорционально занимаемой площади)?

Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи, а также переменную часть аренды пояснит статья.

Вопрос: Переменная часть аренды. 1. У нас заключен договор с организацией М, на аренду склада, в договоре прописано, что аренда состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть прописана фиксированной ставкой с НДС. Переменная часть включает в себя оплату электроэнергии (рассчитанные по показаниям счетчика), вывоз ТБО. Переменную часть арендодатель включает в счет, акт и счет-фактуру следующего месяца. 2. Мы сдаем в аренду часть площади склада, арендатору С. В договоре прописаны такие же условия как и с арендатором помещения - постоянная и переменная части. Но переменная часть рассчитывается пропорционально занимаемой площади. Можно ли принимать к вычету НДС по полученным счетам-фактурам от арендодателя М в полном объеме на переменную часть арендной платы?

Ответ: Да, арендатор вправе принять к вычету НДС по счетам-фактурам, выставленным на всю сумму арендной платы, в том числе переменную, при соблюдении обязательных условий , предусмотренных пункта 2 статьи 171 и пунктом 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ.

Да, арендатор может выставить арендатору С счет-фактуру на переменную часть арендной платы, так как реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

• сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется ;
• сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей : фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
• по показаниям отдельных счетчиков;
• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Организация применяет общую систему налогообложения

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России).

Суммы входного НДС, относящегося к коммунальным услугам в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как их приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86). При этом должны быть соблюдены все необходимые условия для принятия НДС к вычету. Такую же позицию высказали некоторые суды (см., например, определение ВАС РФ от 26 августа 2009 № ВАС-10032/09 , постановления ФАС