Оценка бизнеса и основы оценочной деятельности в россии. Развитие рынка оценочных услуг в россии

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

По дисциплине: « Оценка недвижимости »

На тему: « Теоретические основы оценочной деятельности »

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы очень актуальна в наше время. Так как процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющими навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). недвижимость оценка стоимость

Оценка - это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценка - инструмент в системе государственного регулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в Казахстане за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 2000 году Законе РК «Об оценочной деятельности в РК». Все решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки.

Любой участок рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Цель данной курсовой работы заключается в изучении теоретической основы оценки, её подходов, методов и принципов.

Задача курсовой работы является после изучения теоретических основ оценки, провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Особенности недвижимости как объект оценки

По Гражданскому Кодексу Республики Казахстан к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.

Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.

Основные признаки недвижимости являются:

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

Увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

Будущие периодические потоки денежных средств;

Доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

Сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

Возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Факторы влияющие на стоимость объекта недвижимости:

Спрос и предложение;

Полезность;

Дефицитность;

Возможность отчуждаемости объектов.

1.2 Виды стоимости и принципы оценки

Основные виды стоимости недвижимости можно разделить на две группы: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

1)одна из сторон сделки не обязан отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3)цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продажи.

Залоговая стоимость - это стоимость объекта недвижимости обеспечивающая ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещения денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога.

Страховая стоимость - это денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости рассчитанная в соответствии с методиками используемыми в сфере государства и частного строительства.

Арендная стоимость - определяется с двух сторон при сдаче в аренду.

Утилизационная стоимость - это стоимость объектов недвижимости рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:

Инвестиционная стоимость - это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.

Балансовая стоимость - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет с момента их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость определенная на основе нормативных документов относящихся к налогообложению недвижимости.

Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории:

1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)

2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)

3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1.2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1.Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3.Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

Идентификацию объекта недвижимости;

Идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

Назначение (сфера применения) результатов оценки;

Выбор и определение вида стоимости;

Уточнение даты проведения оценки;

Описание объема оценки;

Уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов. Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.Сфера применения или назначение результатов оценки - это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

Цены купли-продажи;

Суммы залога при кредитовании;

Базы налогообложения;

Условий арендного договора;

Стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

Базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

Базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки - от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов.

2. ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

2.1 Основные подходы и методы оценки

Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы.

Подходы к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); расчет выявленных видов износа;

Оценка рыночной стоимости земельного участка;

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;

Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

Для оценки в целях страхования;

В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными этапами оценки недвижимости сравнительным подходом являются:

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно (или по которым существуют предложения на открытом рынке);

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектов;

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Доходный подход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;

Анализ потерь;

Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;

Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек;

Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

2.2 Оценка недвижимости сравнительным подходом

Исследуемый объект расположен в городском районе с названием Юго - Восток. Район начал застраиваться в 70-е годы и представлял собой спальный район с многоэтажной застройкой жилыми домами тип «хрущевки». Объект оценки - квартира расположена в 5-ти этажном относительно новом (1977 года постройки) доме, типа «новостройка» советского времени, дом многосекционный и входит в высотный ансамбль жилого сектора.

Описание объекта оценки:

Вход в подъезд осуществляется со стороны дворового фасада. Квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного, крупнопанельного дома.

Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире в 2009 году.

Для производства работ по оценке нам представлен Технический паспорт формы (Ф-3), выполненный Республиканским государственным предприятием «Центр по недвижимости по Карагандинской области» по состоянию на 14.09.2000г.

Назначение объекта: жилье;

Квартира расположена: на 5-ом этаже;

Общая площадь: 76 м 2 ;

В том числе жилая: 52 м 2 ;

Высота помещений: 2,7 м;

(Частично нами использовались данные из проекта по реконструкции квартиры, утвержденного КГП «КарагандаГражднПроект»)

Входная дверь двойная: металлическая серийного производства, вторая дверь, со стороны квартиры деревянная.

Прихожая. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены рельефными обоими под покраску на флизелиновой основе. Покрытие пола - линолеум. По периметру пола устроен пластмассовый плинтус.

Спальная комната (детская). Потолок в спальной комнате окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены обоями. Покрытие пола - линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом. Дверной проем закрыт деревянным блоком, щитовой дверью серийного производства.

Спальная комната. Межкомнатная дверь в спальную - щитовая серийного производства. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена обоями. Покрытие пола - линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Ванная комната совмещенная с сан.узлом.

Реконструкции и перепланировке ванная комната не подвергалась. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена кафельной плиткой, пол выполнен из напольного плиточного покрытия. При ремонте сантехника не была заменена.

Кухня. Отделка пола кухни выполнен из напольного плиточного покрытия. Часть стен оклеена обоями на виниловой основе. Отделка стены рабочей зоны выполнена кафельной плиткой. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Зал. Отделка стен выполнена обоями. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Покрытие пола - линолеум. Балконный и оконный блоки закрытии пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

При проведении настоящей оценки использовался метод рыночной информации, изучалась конъюнктура рынка недвижимости в секторе аналогичных жилых объектов в интересующем нас районе г.Караганды. В качестве источников информации использовалась газета «Недвижимость» за 12 марта 2013 года. Ниже мы приводим предложения о продаже квартир наиболее схожие с объектом оценки. Из таблицы видно, что на дату оценки данный сектор рынка очень хаотичный, цены сильно разнятся.

За аналоги приняты однотипные квартиры с улучшенной планировкой, т.е. площадь кухни составляет 9 м 2 , планировочное решение помещений сопоставимое.

Аналог А. На сегодняшний день объект-аналог до сих пор предлагается на продажу. Применена корректировка на условия рынка в -10%, а также корректировка на месторасположение - 3%, корректировка применена, так как аналог А расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Б. Корректировка на условия рынка применена в -10% от текущей цены предложения. Корректировка на месторасположение - 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог В. Корректировка на условия рынка применена в -15 % , так как собственник согласен на торг, это говорит о том, что при заключении сделки возможно снижение цены. Корректировка на месторасположение - 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог Г. Применена корректировка на условия рынка -15%. Корректировка на месторасположение - 3%, корректировка применена, так как аналог №1 расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Д. Корректировка на условия рынка применена в -15 %.

Применена корректировка на наличие ремонта в - $1782, данная цифра рассчитана согласно сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (разница между стоимостью отделки «стандарт» класса и «эконом» класса). Общая сумма статей: отделка, двери и окна, полы и прочее, для «стандарт» класса согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1539 стр. 273 составляет 10 225 тенге, а для класса «эконом», каким является объект оценки, согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1540 стр. 273 - 6 131 тенге. Тогда (10 225-6 131)/150 = $27, далее 27 *66= $1 782. Корректировка применена, так как аналог №5 имеет более высококачественный ремонт, с применением более дорогих строительных отделочных материалов.

Для удобства сведем общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра площади в таблицу 1.

Таблица 1. Общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра

Таким образом, после проведения корректировок, среднеарифметическая стоимость метра площади на открытом рынке в жилой квартире составляет 557 $/м 2 .Медиана - серединное число цифрового ряда, при этом ряд выстраивается в порядке возрастания, составляет 560.

Тогда, рыночная стоимость квартиры площадью 76 м 2 составляет 76*$730,2=$55495,2 или округленно $55 495 долларов США, или 8324250 тенге.

3. ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 гг. отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.

Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны.

Концепция базируется на следующих основных принципах:

правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;

Конституционных гарантий соблюдения прав собственности;

Конституционного права свободы выбора общественных объединений;

Национальной безопасности.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

Обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

Формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;

Разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

Совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

Формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

Совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

Создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

Защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

Обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

Разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

Создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;

Совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

Создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;

Разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

Реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

Обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности - как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;

Не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;

Обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;

Добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);

Создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;

Исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик - это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;

Создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

Принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;

Осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

Разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.;

Создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;

Создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).

В целях завершения формирования нормативной правовой базы по оценке всех видов имущественных прав необходимо:

Разработать и утвердить стандарты в области оценки имущества;

Максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

Утвердить государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков;

Утвердить порядок аттестации и аккредитации оценщиков;

Законодательно определить функции, права и обязанности саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков и создать условия для их работы;

Привести систему налоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом прирост стоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерского учета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величины налогооблагаемого дохода;

Устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемых и других специализированных активов;

Произвести амнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются в процессе производства, но не стоят на балансе.

Кроме этого требуется организовать разработку нормативной, информационной и методической базы оценки имущества, включающей в себя:

Методики оценки всех видов имущества для различных целей;

Затратные справочники;

Базы данных о ценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;

Информационную базу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;

Информационную базу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса;

Следует провести ревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения, согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку и процедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченным органом;

Подготовить нормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами, кроме уполномоченного органа;

При наделении территориальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производить совместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которой является данный оценщик. Периодичность проверки установить в соответствии с утвержденным положением по управлению рисками:

Для создания базы данных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базу данных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрах недвижимости;

Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондировать с общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являются вопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств. Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстан должно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но и выполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственный совет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призванным вырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности.

Необходимо также завершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Республике Казахстан. В целях повышения качества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагается ввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляет право выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии. Развитие оценочной деятельности связано с проведением научных и методологических исследований.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении курсовой работы, хотелось бы сделать следующий ряд выводов:

Рассматривая теоретические основы оценки, мы изучили особенности недвижимости как объекта оценки и основные признаки недвижимости:

Недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

Недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

Долговечность объекта инвестирования;

Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

Стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

Информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

Существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);

Строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Рассмотрели виды стоимости недвижимости, которая в свою очередь подразделяется на стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Также рассмотрены основные семь этапов процесса оценки недвижимости.

Тщательно были изучены подходы и методы к оценке недвижимости, этапы и их применения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс РК от 1.07.1999г. № 409 - I (особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2012г.) Ссылка: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000

2. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000г. N 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

3. Грязнова А., Федотова М. - Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.

4. Татарова А. В. - Оценка недвижимостью и управление собственностью: Учебное пособие/ А. В. Татарова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ссылка: http://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm

5. Николаев А.В.- Комплексная экспертиза имущественных прав: учебное пособие/ А. В. Николаев

6. С. Скрябин. - Недвижимое имущество по законодательству Казахстана: Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313

7. Риполь-Сарагоси Ф. Б. - Основы оценочной деятельности: учебное пособие/ Ф. Б. Риполь - Сарагоси

8. Группа компаний Уральское Информационное Агентство - Агентство экспертизы и оценки - Подходы и методы оценки недвижимости 19.11.2007г. Ссылка: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

9. Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.

10. Блаханов М.М. - Совершенствование и развитие оценочной деятельности / М. М. Блаханов. Ссылка: http://www.group-global.org/publication/view/1721

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

отчет по практике , добавлен 06.06.2016


Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 10.02.2010


Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.

курсовая работа , добавлен 04.05.2012


Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015


Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.

курсовая работа , добавлен 22.11.2013


Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 15.10.2015


Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010


Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.

курсовая работа , добавлен 16.05.2017


История возникновения оценочной деятельности. Основные понятия и определения в оценке. Обзор социально-экономических условий района. Основные данные и конструктивные особенности объекта оценки. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

курсовая работа , добавлен 16.04.2012


Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

• Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки. Все деловое сообщество винит в этом оценщиков, однако, основные проблемы заключаются не только в несовершенной методике оценки, но и в недостоверных данных, которыми вынужден пользоваться оценщик, а также недостаточных объемах данных (в том числе и для усовершенствования методик), за которые государственный заказчик сейчас не несет ответственность. Более того, далеко не все понимают, что система оценки массовыми способами не только существенно снижает затраты государства на оценку, но и допускает погрешность результатов в отдельных «нетиповых» случаях.
• Стоимость услуг по оценке постоянно снижается , и цена зачастую является основным и единственным фактором выбора оценщика при государственных закупках. Часто оценщик выбирается путем проведения закупочных процедур в виде аукциона. Все это вряд ли стимулирует развитие оценочной профессии и позволяет добросовестным участникам отрасли стремиться улучшать оценочную практику.
• Отсутствие рабочих механизмов использования компенсационных фондов СРО
• Редкие оценщики/оценочные компании дорожат своей репутацией . В редких случаях при выборе оценочной организации заказчик обращает внимание на имидж, практический опыт и репутацию. Как уже было описано выше, критерии качества, практического опыта, системы качества практически не влияют на выбор оценочных организаций (в первую очередь касается государственных заказчиков, в последующем эту практику перенимают и другие заказчики). При этом выбор качественных поставщиков оценочных услуг за адекватную стоимость обошелся бы в итоге заказчикам существенно дешевле (следствием некачественной оценки могут быть судебные тяжбы, заниженная стоимость государственного имущества, затягивание сроков крупных сделок и т.п.).
• Отсутствие системного подхода при регулировании оценочной деятельности . В настоящий момент участники рынка не понимают перспектив развития оценочной деятельности, поскольку нет стратегических целей - куда же все-таки движется отрасль в среднесрочной перспективе (2-5 лет).

Перспективы развития оценочной деятельности

На мой взгляд, необходимо разделить все задачи по развитию оценочной деятельности на следующие группы.

1. Стратегические цели. Выработка целей и система их корректировки. Изменение законодательства в сфере оценочной деятельности.
2. Стандартизация деятельности. Работа над существующими стандартами, разработка новых стандартов и методик.
3. Образование в сфере оценочной деятельности. Разработка и усовершенствование образовательных программ. Работа над профессиональным стандартом.
4. Работа над электронной формой отчета об оценке и систематизацией данных.

Стратегическое планирование

В предполагаемую рабочую группу, на мой взгляд, должны войти наиболее уважаемые представители оценочного сообщества, основных потребителей оценочных услуг и представители государственного регулятора отрасли.Существующая практика показывает, что количество активных участников любой рабочей группы, собранной на общественных началах редко превышает 10 человек, поэтому имеет смысл ограничить количество участников рабочей группы 10-11 людьми. Далее целесообразно организовать на системной основе мониторинг проблем, которые существуют в оценочной деятельности. Этот мониторинг должен проводиться путем анкетирования на системной основе (скажем, ежеквартально) и охватывать значимую часть участников рынка, включая все сегменты оценочной деятельности.Разработка анкеты является важной составляющей этого процесса и не должна существенно изменяться от опроса к опросу. Это позволит проследить динамику изменений результатов опроса, что в свою очередь будет являться показателем работы над изменениями, направленными на развитие оценочной деятельности.

Стандартизация деятельности

• Методика оценки для целей изъятия для государственных или муниципальных нужд.

• Методика оценки арендной платы объектов коммерческой недвижимости.

Есть позиция,по которой арендная плата не может быть самостоятельным объектом оценки, а может определяться только справочно в рамках консалтинга. Еще одно мнение настаивает на том, что должна определяться стоимость права пользования. Кроме того, есть точка зрения, которая гласит, что должна определяться стоимость услуги по передаче объекта на условиях аренды.При этом находятся и прямо противоположные позиции на каждое утверждение. В такой ситуации оценщик, выполняя отчет об определении арендной ставки, работает на свой страх и риск, что в условиях обязательной оценки, когда одна из сторон является государство, недопустимо. Должны быть четкие критерии, как формирования объекта оценки, так и оказания услуг по оценке.

• Частные методики оценки арендной платы для объектов вне рынка.

• Методика определения ставки арендной платы для земельных участков, выделенных под полосы разгона при съезде с объекта придорожного сервиса на транспортные магистрали;
• Методика оценкиаренды взлетных полос в аэропортах;
• Методика оценки причальных стенок в портах;
• Стоянок в ЖД тупиках;
• Методика оценки аренды земли для строительства линейных сооружений;
• Методика оценки аренды оборудования;
• Оценка рыночной стоимости инфраструктурных объектов.

• Узкоспециализированное военное имущество и инфраструктура (один из примеров - плавучий док для ремонта военных кораблей крупноговодоизмещения);
• Мосты, эстакады, линейные сооружения коммуникаций и связи.

Образование и профессиональный стандарт специалиста в оценочной деятельности

Работа над электронной формой отчета об оценке

Уже на сегодняшний момент создана рабочая группа по электронному формату отчетаоб оценке при Минэкономразвития, котораяразработала первые поправки в ФСО-1 и в ФСО-3, предполагающие возможность для потребителей требовать с исполнителя оценочных услуг электронный паспорт отчета об оценке в формате XML. Это является лишь первым шагом перехода оценочной деятельности в электронный формат.

В существующей редакции ФСО-3 в части, касающейся электронного паспорта отчета об оценке, заложена возможность вместе с отчетом об оценке заказчику оценки дополнительно получать еще часть информации в структурированном электронном виде. Для этого заказчик должен описать вид предоставления данных в XML-формате ипредоставить техническую возможность передать эту информацию в требуемом виде. Минимальный набор данных указан в ФСО-3, однако, по желанию заказчика он может быть расширен. Очевидно, что это в первую очередь будет интересовать только крупных потребителей оценочных услуг, заинтересованных в систематизации информации, поскольку стоимость оценочных услуг с предоставлением таких данных будет дороже. Рабочей группой по электронной форме отчета об оценке было принято решение не ограничивать объем информации, четко описывая все поля в XML-формате в рамках ФСО-3. Это было сделано умышленно из предположения того, что любой системный заказчик сможет для себя сам определить наиболее подходящий объем информации.

В случае закрепления предлагаемых рабочей группой поправок в федеральные стандарты оценки в скором времени появится первая практика использования электронных паспортов, к которой уже готовы некоторые крупные потребители оценочных услуг. Однако, далее, когда практика начнет формироваться необходимо будет ее обобщать. Усилия рабочей группы по электронной форме отчета в последующем должны быть направлены на разработку единых критериев электронных паспортов отчетов об оценке в зависимости от видов стоимостей и типов объектов оценки, обобщающую складывающуюся практику. Это требуетсядля унификации требований к информации в электронном виде и реализации дополнительных возможностей у крупных потребителей услуг, государственных органов и других участников рынка по обмену и анализу большого количества важных данных.

Внедрение в повседневную практику использования стандартизированных электронных форматов отчетов об оценке существенным образом смогло бы повлиять на качество и эффективность проведения государственной кадастровой оценки. Во-первых, стандартизация в электронном виде однозначно повлечет за собой системную работу по скоплению в удобном стандартизированном виде существенной информации по всем видам объектов недвижимости во всех регионах Российской Федерации, что в свою очередь повлияет на качественное улучшение исходных данных по объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке. Во-вторых, электронная стандартизация оценочных работ по видам объектов оценки в первую очередь коснется объектов недвижимости и позволит накопить достаточно большую базу объектов-аналогов и рыночных показателей, которые можно будет применять при проведении государственной кадастровой оценки. В-третьих, использование баз и стандартизированных продуктов позволит государству существенно сэкономить на стоимости услуг при проведении государственной кадастровой оценки.

Оценка бизнеса заключается в установлении стоимости оцениваемой коммерческой организации как действующей и, как правило, приносящей прибыль. При этом предполагается неограниченное во времени функционирование данного бизнеса.

Отдельно рассматривается случай возможной ликвидации предприятия (устанавливается его ликвидационная стоимость).

Особенности бизнеса как товара

В ходе осуществления оценки бизнеса учитываются особенности предприятия как товара:

Полезность для покупателя, которая заключается в возможности приносить прибыль;

Системный характер, что позволяет совершать все виды сделок с предприятием в целом как системой, а также с его отдельными подсистемами;

Инвестиционный характер, предполагающий необходимость учета риска получения планируемых доходов;

Возможность утрачивать и восстанавливать свою полезность в зависимости от обстоятельств, качества менеджмента и т.д.;

Наличие стоимости как материальной основы цены, связанной с существованием затрат на создание предприятия.

Система информации для оценки бизнеса

Важным элементом проведения оценки бизнеса является наличие объективной и достоверной информационной базы.

В систему информационного обеспечения оценки бизнеса входят следующие блоки:

1.Внешняя информация, в т.ч.

Б) отраслевая и региональная (состояние и перспективы развития отрасли, условия конкуренции, рынки сбыта, прогноз изменения спроса, региональные особенности, касающиеся данной отрасли)

Задача оценщика на данном этапе - сформировать обоснованное экспертное заключение о внешнем окружении бизнеса и возможностях его изменения на основе достоверной подтвержденной информации, на источники которой должны быть ссылки.

2. Внутренняя информация.

Совокупность информации об оцениваемом предприятии включает:

Ретроспективные данные об истории компании,

Данные о производственных мощностях и особенностях технологического процесса,

Характеристика поставщиков и клиентов,

Данные о рабочем и управленческом персонале,

Внутренняя финансовая и юридическая информация.

Источниками информации о предприятии являются сведения, полученные в ходе наблюдений и бесед, бизнес-план, уставные документы, договоры, финансовая отчетность, первичные бухгалтерские документы.

Для оценки объектов собственности (в т.ч. и оценки бизнеса) используют 3 подхода:

Доходный

Затратный

Сравнительный

Оценочная деятельность

1.Необходимость и сущность оценочной деятельности

2.Становление оценочной деятельности в России. Закон об оценочной деятельности

3.Классификация объектов оценки. Цели оценки стоимости фондов.

4.Сущность и значение переоценки

1 .Необходимость и сущность оценочной деятельности.

Стержнем рыночной модели хозяйствования является институт права частной собственности. Данное право предоставляет гражданам возможность по своему усмотрению приобретать, применять, и реализовывать материальные ресурсы.

Право частной собственности развивает в человеке инициативу, предпринимательство, базирующееся на свободе выбора и личном интересе. Владельцы собственности, используют ее по своему усмотрению (сдать в аренду, продать, заняться собственным бизнесом), стремясь извлечь максимальную выгоду.

Таким образом, владельцы собственности становятся втянутыми в конкуренцию. На рынке появляется большое количество сделок купли-продажи данного вида собственности, которые и приводят к установлению цены.

При этом имеется целый ряд видов имущества или возникают случаи, когда рынок не может правильно, с большой долей точности установить цену, которая удовлетворяла бы и продавца и покупателя (бизнес, земля и т.д.). Обычно это возникает в ситуациях, когда рынок пассивен (имеется небольшое количество сделок). Для подобных случаев возникает необходимость в независимой экспертизе, дающей неискаженные ценовые пропорции: оценке имущества.

Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта. Независимая оценка восполняет пробелы рыночной модели в ее « чистом» виде.

Чем важна оценка?

Специалисты в развитых странах так говорят о важности оценочной деятельности: «Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен , без экономического роста невозможна политическая стабильность»

В США оценка фондов как профессия возникла в 1930 г. для разрешения имущественных споров, когда для определения стоимости имущества стали привлекать независимых ценовых арбитров.

Сейчас в США работают более 80 тыс. экспертов-оценщиков, и с их участием ежегодно только по недвижимости около 5 млн. ед. таких объектов переходит из рук в руки.

2. Становление оценочной деятельности в России. Закон об оценочной деятельности.

Понятие оценки для России не является абсолютно новым. Более 100 лет назад, в 1893 г. появились «высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земельными сборами», т.е. оценка недвижимости с целью налогообложения.

При этом предлагалось использовать не стоимость по бухгалтерскому балансу, а рыночную стоимость (с учетом доходности имущества).

После 1917 г. с ликвидацией частной собственности исчезла и оценочная деятельность.

Начало оценочной деятельности в постсоветской России связано с принятием Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий (3.07.1991). В ст. 17 этого Закона утверждалось, что «определение начальной цены для продажи предприятия должно производиться на основании оценки по его предполагаемой доходности (в случае его сохранения) или на основе оценки возможной выручки от распродажи активов».

На основании этого Закона Госплан и Минфин совместно подготовили Временное методическое положение об оценке стоимости имущества предприятий, подлежащих приватизации, а также соответствующие методические рекомендации. Впервые была предпринята попытка определения рыночной стоимости фондов в стране, только собирающейся переходить к рыночной экономике.

При этом из-за сложности разработанных методик, необходимости расчета специальной нормативной базы, сжатых сроков приватизации через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество стало оцениваться по остаточной балансовой стоимости.

Потребовалось несколько лет, чтобы рыночная оценка прива-тизируемого имущества была восстановлена на законодательном уровне.

Началом восстановления независимой оценки можно считать 1993 г. В мае 1993 г. в России прошли семинары, организованные Институтом экономического развития Всемирного банка, где были подготовлены первые 150 российских оценщиков.

В ноябре 1996 г. в России первые введена новая профессия «эксперт по оценке», которая введена в официальный реестр Министерства труда.

Эксперт- оценщик должен обладать знаниями в области экономики, статистики, строительства, землеустройства, финансов, юриспруденции. Он должен владеть текущей конъюнктурой цен, действующим законодательством, банком данных о совершенных сделках на отдельных сегментах рынка. Должен быть коммуникабельным, т.к. в основе деятельности лежит постоянный контакт с участниками рынка.

6 августа 1998 года вступил в силу Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который определяет правовые основы регуᴫᴎрования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации иᴫᴎ муниципальным образованиям, а также физическим и юридическим ᴫᴎцам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Согласно данному закону под оценочной деятельностью понимается деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом необходимость в проведении оценки возникает, в первую очередь, в ситуации перехода права собственности.

К объектам оценки относятся любые объекты, участвующие в гражданском обороте, в т.ч.:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лиц, в том числе

Определенного вида (недвижимое, движимое, предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество;

Права требования, долговые обязательства;

Работы, услуги, информация.
бизнес оценочная деятельность

Проведение оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

В законе оговариваются:

Права и обязанности оценщика;

Требования к договору и отчету по оценке;

Профессиональное обучение, стандарты оценочной деятельности и т.д.

Оценщик в своей деятельности руководствуется стандартами оценки, в которых определяются требования к процессу оценки, отчету по оценке, этической стороне отношений оценщика и заказчика. Сейчас стандарты оценки утверждаются Правительством РФ и разрабатываются уполномоченными органами (Министерством экономического развития).

Отчет об оценке является не регламентированным документом, однако, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» существует типовая форма отчета. К обязательным разделам отчета относятся:

Наименование, месторасположение, юридический адрес заказчика;

Идентификация и назначение объекта;

Имущественные права в отношении оцениваемого объекта;

Цель оценки, планируемое использование результатов оценки;

Принятые допущения, ограничения;

Стандарты оценки.

3. Классификация объектов оценки. Цели оценки стоимости фондов.

Объектом различных сделок, связанных с установлением и прекращением прав собственности, могут быть фонды предприятия в целом, отдельная их часть, личное имущество граждан.

Классификация фондов как объекта оценки отличается от принятой классификации фондов (активные и пассивные, производственные и непроизводственные, основные и оборотные).

Объекты оценки классифицируются с учетом существую¬щих 4 основных направлений оценочной деятельности:

Оценка недвижимости;

Оценка машин и оборудования;

Опенка нематериальных активов (интеллектуальной

Собственности)

Оценка бизнеса (предприятия в целом).

Каждое направление имеет специфические особенности оценки. Поэтому перед проведением оценки необходимо четко опредеᴫᴎть и описать оцениваемый объект (идентифицировать его).

Для этого используют определения, сформуᴫᴎрованные в ГК РФ, структуру баланса, классификацию основных фондов, действующую в системе их учета.

Оценка недвижимости.

Если оценивать объект недвижимости, то согласно ГК РФ к недвижимым вещам относится «... земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с зем¬лей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (т.к. являются частью территории государства).

Оценке подлежат основные фонды, составляющие отдельный инвентарный объект (офис, магазин, жилой дом).

Инвентарным объектом является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями (ᴫᴎфт и т.д.), смонтированными на одном фундаменте, должен иметь общее управление, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В состав здания, как инвентарного объекта, входят все коммуникации, необходимые для его эксплуатации, система отопления, включая котельную установку для отопления (есᴫᴎ такая установка находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канаᴫᴎзации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки с осветительной арматурой; внутренние телефоны и сигнаᴫᴎзационные сети, и вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники (ᴫᴎфты).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относят к движимому имуществу

Оценка машин и оборудования.

Термин «Машины и оборудование» в практике оценочной деятельности имеет более широкий смысл, чем при типовой классификации основных фондов. Кроме силовых, рабочих машин, измерительных приборов, вычисᴫᴎтельной техники, при оценке к данному объекту относятся принадлежащие объекту приспособления, транспортные средства, передаточные устройства, часть инвентаря, электрооборудование, а также индивидуальные ограждения и фундамент.

На практике оценщикам приходится сталкиваться с трудностями в разграничении объектов оценки. Часто встречаются объекты, связанные друг с другом в силу специфических особенностей, например вентиляционные, отопительные системы по существу являющиеся оборудованием, оцениваются как недвижимость.

Оценка нематериальных активов.

При оценке нематериальных активов, прежде всего определяют набор имущественных прав, включенных в эти активы.

Нематериальные активы - используемые в течение длительного периода хозяйственной деятельности предприятия и приносящие доход права пользования, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, торговые марки, товарные знаки, гудвилл.

Оценка предприятия в целом.

Если необходимо оценить предприятие в целом, то в соответствии Гражданским Кодексом РФ оценке будут подлежать «... все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требовании, долги, фирменное имя, товарные знаки»

Поэтому оценщик может оценить предприятие как стоимость его имущества, т.е. оценивать отдельно все активы предприятия (производственные корпуса, станки, земля и т.д.). При этом предприятие рассматривается исходя из структуры его баланса, т.е. определяется рыночная стоимость активов предприятия за минусом долгов (затратный подход).

При переоценке фондов;

Пре разрешении имущественных споров в суде;

При определении стартовой цены на аукционах и т.д..

4. Сущность и значение переоценки

Переоценка - акция, направленная на уточнение балансовой стоимости основных фондов для приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства.

Формирование достоверной информации об имущественном положении организации необходимо как внутренним, так и внешним пользователям. Изменение условий хозяйственной деятельности (рост цен вследствие инфляции, появление новых технологий и т.д.) ведут к отклонению балансовой стоимости имущества от текущей рыночной стоимости, т.е. к искажению информации об имущественном положении предприятий, нарушению важнейших пропорций хозяйственной деятельности организации. Это нарушение проявляется в:

При этом для переоценки использовался индексный метод (метод коэффициентов). Переоценка проводилась бухгалтерами предприятий на основании коэффициентов, рассчитываемых органами статистики, и отражающих усредненные значения инфляционного роста для отдельных групп основных средств.

Использование индексного метода на протяжении ряда лет привело к мультипликативному эффекту, приведшему в ряде случаев к еще более значительному искажению балансовой стоимости основных средств (причем зачастую в большую сторону). Поэтому в 1997 г. было принято решение о возможности проведения переоценки, во-первых, не на определенную дату, а в течение года, а, во-вторых, не только индексным методом, но и методом прямой оценки.

Прямая оценка - это определение балансовой стоимости отдельных объектов основных фондов по документально подтвержденным рыночным ценам (документальное подтверждение - прайс-листы, информация производителей, данные СМИ, а также отчеты экспертов-оценщиков). Именно разрешение использования метода прямой оценки в процессе переоценки стало импульсом для интенсивного развития теории и практики оценки в России, ускорило принятие Закона об оценочной деятельности.

В настоящее время предприятие имеет право самостоятельно (не чаще одного раза в год) по необходимости проводить переоценку как индексным методом, так и методом прямой оценки.

С 04.03.2017 произошли изменения в сфере оценочной деятельности. Они, в частности, повлекли:

Обновление процедуры аттестации претендентов на получение свидетельства об аттестации оценщика, продления срока его действия, аннулирования и прекращения;

Усиление требований к организациям и экспертам, которые проводят экспертизу достоверности оценки.

Аттестация по-новому

Теперь аттестационный экзамен будет проводиться только в форме компьютерного тестирования. На него дается 2 ч.

Для положительного результата нужно набрать 80 баллов из 100 возможных. Раньше учитывали процент правильных ответов. Успешно сданным считался экзамен, когда претендент набирал 80 %.

Претендент, набравший от 74 до 79 баллов, вправе в любое время повторно подать заявление об аттестации. Исключение составляют претенденты на право проводить независимую оценку объектов интеллектуальной собственности и имущественных прав на них. Таким претендентам, как и раньше, нужно будет выждать 5 месяцев. Остальные претенденты, набравшие меньше 74 баллов, смогут повторно обратиться с заявлением не раньше чем через месяц.

Аттестующий орган принимает решение о выдаче свидетельства в течение 5 рабочих дней со дня проведения аттестации.

Обратите внимание

С 01.01. 2018 претенденту (оценщику), чтобы получить (продлить) свидетельство об аттестации оценщика для проведения независимой оценки отдельных объектов (капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, не завершенных строительством объектов и имущественных прав на них), нужно будет иметь действующее свидетельство, которое позволяет проводить независимую оценку земельных участков и имущественных прав на них.

В ином случае аттестующий орган аннулирует свидетельство, действие которого продлевается.

На заметку

Узнать, когда и где будет проводиться аттестация, можно на официальном сайте:

Национального центра интеллектуальной собственности (http://www.belgospatent.org.by/)(НЦИС).

Каждого претендента известят о дате, месте и времени аттестации по электронной почте не позже 10 дней до даты проведения.

Продление срока действия свидетельства

Оценщику не раньше чем за 4 месяца, но не позже чем за 3 месяца до истечения срока действия его свидетельства необходимо направить аттестующему органу перечень заключений и отчетов об оценке, составленных за период действия свидетельства. Такой перечень должен, в частности, содержать:

Ф.И.О. оценщика;

Дату подписания и номер каждого заключения или отчета;

Информацию об исполнителе и заказчике оценки;

Информацию о виде, количестве объекта оценки;

Информацию о методе и цели оценки.

Нужно оформить перечень на бумажном носителе и подписать каждый лист. Дополнительно в зависимости от вида свидетельства на адрес электронной почты Госкомимущества или НЦИС следует направить электронную версию перечня.

Такую информацию не представляют оценщики, которые не проводили оценку, поскольку находились в социальном отпуске по беременности и родам и (или) в отпуске по уходу за ребенком в возрасте до трех лет. Не представляют ее и судебные эксперты Госкомитета судебных экспертиз.

Как и прежде, заявление о продлении срока действия свидетельства в аттестующий орган нужно подать не позже чем за два месяца до истечения срока действия. Если по уважительным причинам подать заявление вовремя не получилось, оценщик может это сделать не позже чем за месяц до истечения срока действия свидетельства.

Обратите внимание

С 01.01.2018 не позже чем за два месяца до истечения срока действия свидетельства оценщик, наряду с заявлением и прочими документами, должен будет представить копию документа об освоении в последние пяти лет образовательной программы повышения квалификации руководящих работников и специалистов в сфере оценочной деятельности.

Такой документ не потребуется, если оценщик в период действия свидетельства осуществлял педагогическую деятельность по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав.

Аннулирование и прекращение действия свидетельства

Появились новые основания для аннулирования действия свидетельства. Это, например, проведение независимо й оценки объекта гражданских прав без осмотра, когда его предусматривают технические и иные нормативные правовые акты.

Действие свидетельства будет прекращаться, если оценщик без уважительных причин в двухмесячный срок не уведомит аттестующий орган об изменении места работы или поступлении на работу по совместительству.

Обратите внимание

Все оценщики, проводящие независимую оценку объектов гражданских прав, должны иметьличную печать.

Субъекты, имеющие право проводить экспертизу достоверности оценки

С 01.01.2018 к организациям, которые проводят экспертизу достоверности оценки (далее - исполнители), а также к экспертам, принятым на работу с 04.03.2017, предъявляются новые требования. Так, исполнитель должен будет:

1) осуществлять оценочную деятельность не меньше шести лет;

2) иметь в штате не меньше пяти оценщиков, минимум два из них должны быть экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки;

3) взять на работу оценщиков на полную ставку (оклад) и быть их основным местом работы;

4) уведомить Госкомимущество по установленной форме.

Повысились требования к стажу работы оценщика, который может стать экспертом. Его стаж в сфере оценочной деятельности должен быть не меньше восьми лет при наличии действующего свидетельства об аттестации. Последние три года стаж должен быть непрерывным.

Обратите внимание

Исполнители, а также эксперты по проведению экспертизы достоверности оценки, состоящие у них в штате по состоянию на 03.03.2017, сохраняют свой статус до 31.12.2017 .

Исполнители обязаны письменно информировать Госкомимущество о наличии в штате экспертов (указать их Ф.И.О., а также виды объектов гражданских прав, на которые эксперты аттестованы). В срок не позже 01.04.2017 указывается состав экспертов, в течение пяти рабочих дней – изменения в составе экспертов.

На заметку

Если экспертиза достоверности независимой оценки проводилась повторно, ее результаты могут отличаться в переделах диапазона . Вводится формула, по которой можно рассчитать такой диапазон в процентах. Его устанавливают технические нормативные правовые акты об оценке стоимости соответствующих объектов.

Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки теперь не регулирует порядка проведения экспертизы достоверности оценки неденежного вклада юридического лица. Однако такая экспертиза по-прежнему остается обязательной, когда проводилась внутренняя оценка вклада.

Официальный комментарий см.:

9 – 10 февраля 2017 г. в Санкт-Петербурге состоялась конференция «Оценка: перспективы развития новых направлений. Формулы успеха», которая организована Российским обществом оценщиков, Ленинградским областным отделением Российского общества оценщиков при поддержке группы компаний АФК.

Одной из главных тем первого дня конференции стал анализ ситуации на рынке оценочных услуг в России по итогам 2016 года, а также анализ особенностей рынка аудиторских и консалтинговых услуг ЕАЭС. Консетова Вера Витальевна рассказала участникам Конференции о результатах исследования. Основными тенденциями 2016 года можно назвать снижение средней стоимости заказов на фоне увеличения их объемов и выручки, укрупнение компаний и их централизация, рост требований к качеству предоставляемых услуг и квалификации сотрудников со стороны заказчиков.

О перспективах интеграции оценочной деятельности в Евразийский экономический союз рассказала Президент Российского общества оценщиков Светлана Алексеевна Табакова, а о развитии партнерских отношений в рамках ЕАЭС Алексей Столов, партнер группы компаний АФК.

Конференция стала новой площадкой обсуждения вопросов развития оценочных компетенций и перспектив применения их в различных направлениях деятельности, таких как управление непрофильными активами, инвестиции и проектное финансирование, финансовое моделирование, due diligence, оценка нематериальных активов, маркетинг, управление недвижимостью, судебная экспертиза и другие. Подобные обсуждения помогают шире взглянуть на возможности профессии, получить дополнительные знания и стимул к дальнейшему развитию.

Очень актуальны были выступления Заместителя руководителя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт- Петербурга, Каргина Ивана Николаевича, о практике оценки участков для государственных и муниципальных нужд, заместителя директора по стратегическому и региональному развитию Российского аукционного дома, Ольшанниковой Ирины Сергеевны, о роли оценщика в подготовке информации для потенциального покупателя, а также руководитель Группы по оценке залогов Кредитной дирекции Банка ВТБ, Вовка Антона Сергеевича.

На конференции были представлены результаты проведенного в январе Общероссийского конкурса общественного признания Российского общества оценщиков «Лучшая оценочная компания» по итогам 2016 года. Оценка компаний производилась по таким параметрам, как опыт, квалификация и специализация в различных направлениях оценочной деятельности, а также деловая репутация. Именно эти показатели, как показал анализ требований заказчиков и их предпочтений, презентованный руководителем отдела развития оценочной практики группы компаний АФК, Любовью Сивковой, являются основными при выборе оценочных компаний.

Основными задачами конкурса, который проводился Российским обществом оценщиков среди компаний, в которых работают члены нашей саморегулируемой организации впервые, являются – содействие развитию оценочной практики, стимулирование роста профессионального уровня, активное распространение знаний в оценочной области и укрепление деловой репутации участников конкурса.

Первый день конференции завершился торжественной процедурой награждения победителей конкурса.

Во второй день конференции прошло несколько мастер-классов. Эксперты рынка оценочных услуг поделились своим опытом работы. Актуальную тему по анализу фиктивного и преднамеренного банкротства затронула Лыхина Татьяна Ростиславовна. Захматов Дмитрий Юрьевич рассказал о практике применения оценщиками инструментов due diligence, а Михайлова Елена Леонидовна – о концепции стратегического управления предприятия на основе его стоимости.

Во второй день конференции было проведено также несколько семинаров. Табакова Светлана Алексеевна и Консетова Вера Витальевна провели семинар по методическим вопросам и практике расчета размера возмещения при изъятии объектов для государственных и муниципальных нужд, Пугасеев Александр Викторович по оценке для целей МСФО, а Крайнюченко Владимир Геннадьевич по практике оценки бизнеса и имущественных комплексов добывающих компаний.

Стратегическому консалтингу и инвестиционному анализу в недвижимости был посвящен мастер-класс Карцева Павла Валерьевича, а выступление Сивковой Любови Игоревны опыту работы группы компаний АФК с проблемными и непрофильными активами.

Огромный интерес со стороны участников вызвал семинар по судебно-экспертной деятельности, на котором выступили Круглякова Виктория Марковна, Захматов Дмитрий Юрьевич, Топал Елена Геннадьевна, Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, Козин Петр Александрович.

Большую дискуссию вызвал анализ практики участия оценщика в качестве эксперта в суде, представленный руководителем юридического департамента АФК-Аудит, Лебедевой Ольгой Андреевной.

Новинкой мероприятия стал тренинг «Эмоциональный интеллект – ресурс повышения личной эффективности работы судебного эксперта». В своей работе, не только в судебной экспертизе, мы не редко сталкиваемся с конфликтными ситуациями. Навыки эмоциональной компетентности позволят конструктивно справиться с ними и достичь поставленной цели.

Конференция в Санкт-Петербурге дала всем ее участникам не только профессиональные знания, но и импульс к развитию. Это, несомненно, хороший старт 2017 года.