С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи? Договор аренды квартиры.
Долгосрочный договор аренды земельного участка вступает в силу с момента подписания или гос регистрации?
Ответ
Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.
<…>
«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.
Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.
1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.
2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.
Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.
Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.*
Договоры, которые подлежат государственной регистрации
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:
- договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года ();
- договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года ( «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
- договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года ();
- несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более ().
Долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать
Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.
Обоснование
В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.
Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.
Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.
Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.
С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.
Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.
Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.
Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).
В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.
Такие разъяснения содержатся в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. ), а также в пунктах и информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.
1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).
Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года
Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо № 66).
В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день - 31 декабря ().
2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.
На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее - информационное письмо № 59).
Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно
Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.
3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.
Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия ().
Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.
На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования ).
На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.
Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным».
С уважением, Александр Кобзарев,
эксперт Системы Юрист
Ответ утвержден Александром Поленковым,
ведущим экспертом Системы Юрист
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Статья 606. Договор аренды
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ
1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным >>>
2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>
3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>
4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>
5. Квалификация сделки как договора аренды >>>
6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>
7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества >>>
8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления >>>
9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ >>>
10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона >>>
11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком >>>
12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом >>>
13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ) >>>
14. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора >>>
15. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" >>>
16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем >>>
1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе "Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора".
1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.
Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012
"...Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО "Фроловское НГДУ" (арендатор) и ООО "С.Б.К. Бизон" (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества - инструмента СБТ с левой резьбой "2 7/8", в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."
Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.
Судебная практика:
ПостановлениеФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ
"...В силу п. 2 ст. 433Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.
В нарушение ч. 1 ст. 168Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда..."
Нашей организацией заключен договор аренды с "Х" г. N на аренду нежилого помещения (цель использования - офис). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. В настоящее время договор не прошел государственную регистрацию.
Фактическое использование объекта осуществляется после подписания акта приема-передачи помещения. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема передачи.
Просим Вас дать разъяснения о правомерности отнесения на затраты в период с даты подписания акта приема-передачи, до момента вступления в силу договора:
1. расходов по содержанию объекта, включающих в себя, в том числе, оплату коммунальных платежей и иных эксплуатационных услуг, охрану помещения;
2. правомерности возмещения НДС из бюджета по указанным расходам;
3. расходов по проведению текущего ремонта;
4. по порядку отнесения расходов по арендной плате:
4.1. производить начисления платежей до государственной регистрации с момента подписания акта приема-передачи;
4.2. производить начисления платежей после государственной регистрации.
1. Налоговый учет расходов по содержанию арендуемого объекта, включающих в себя, в том числе, оплату коммунальных платежей и иных эксплуатационных услуг, охрану помещения
По общему правилу, в налоговом учете арендатора сумма арендной платы включается в состав прочих расходов. При этом если согласно условиям договора аренды*(1) арендатор компенсирует арендодателю (балансодержателю) стоимость потребленных коммунальных и иных эксплуатационных услуг, то данные расходы также уменьшают налогооблагаемый доход арендатора в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Если же арендатор самостоятельно заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, то он вправе отнести к материальным расходам затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Кроме того, к прочим расходам налогоплательщика относятся расходы на оплату услуг связи (подп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Поскольку в указанном случае договор аренды заключен на 10 лет, то необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Установленный пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.
Руководствуясь вышеизложенным, налоговые органы в ряде случаев указывают на то, что расходы по не прошедшим государственную регистрацию, и, следовательно, не заключенным в установленном порядке договорам аренды, не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ (Письмо Минфина России от 10.03.2006 г. N 03-03-04/1/204, Письмо УФНС России по г. Москве от 22.08.2006 г. N 20-12/74633).
По нашему мнению, данная позиция контролирующих органов не соответствует действующему законодательству. В частности, налоговое законодательство не содержит такого условия признания расходов по аренде, как государственная регистрация договора аренды, и не ставит возможность их учета при расчете налога на прибыль в зависимость от наличия государственной регистрации договора.
Поэтому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей (в том числе коммунальных платежей) не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (Постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 г. N КА-А41/850-05, Поволжского округа от 03.05.2005 г. N А55-14674/2004-41, Северо-Западного округа от 24.10.2005 г. N А66-540/2005).
Чтобы избежать налоговых рисков, связанных с включением в налоговую базу по налогу на прибыль расходов по аренде в период до государственной регистрации договора аренды, достаточно предусмотреть в договоре положения, согласно которым условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Это позволяет сделать пункт 2 статьи 425 ГК РФ. При таких обстоятельствах контролирующие органы согласны с тем, что арендатор имеет право уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на сумму арендной платы, а также платежей за коммунальные и иные эксплуатационные услуги по имуществу, арендованному в рамках договора не прошедшего государственную регистрацию (например, Письма Минфина России от 12.07.2006 г. N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 г. N 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 г. N 03-03-04/1/325).
В рассматриваемом случае, из Договора аренды следует, что его действия стороны распространили на период с момента подписания акта приема-передачи (момента получения объекта в пользование) до даты государственной регистрации данного договора.
Учитывая изложенное, можно говорить о том, что в данной ситуации, арендатор имеет право включить в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, сумму арендной платы, а также платежей за коммунальные и иные эксплуатационные услуги по арендованному в рамках Договора аренды имуществу, с момента получения объекта в пользование.
Вышеуказанный вывод правомерен и в отношении услуг по охране помещения.
Вывод:
По нашему мнению, в случае если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды арендатору, то арендные и коммунальные платежи, а также платежи за охрану помещений, по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору аренды принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование (с момента подписания Акта приема-передачи).
2. Правомерность возмещения НДС из бюджета по коммунальным и иными платежам, связанным с арендованным имуществом
1) Если договор на оказание коммунальных и иных эксплуатационных услуг заключен арендатором непосредственно со снабжающими организациями, то в данном случае отказ налоговых органов в вычете НДС с этих сумм может быть связан с тем, что договор аренды, который на текущий момент не прошел государственную регистрацию, будет признан не заключенным, и, следовательно, связанные с ним расходы будут квалифицированы как суммы, не связанные с деятельностью арендатора, облагаемой НДС.
Однако как указывалось в предыдущем разделе данного ответа, Минфин России признает указанные суммы коммунальных платежей расходами, уменьшающими налогооблагаемый доход, по находящемуся на государственной регистрации договору аренды с момента получения объекта в пользование. То есть данные суммы связаны с производственной деятельностью арендатора, которая облагается НДС. Поэтому, при наличии счета-фактуры, выставленного снабжающей организацией, суммы НДС могут быть приняты к вычету с учетом требований статей 171 и 172 НК РФ.
Кроме того, требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды со сроком действия не менее одного года содержится в гражданском законодательстве, а исчисление и уплата налогов должны производиться исключительно в соответствии с требованиями законодательства по налогам и сборам. При этом согласно пункту 2 статьи 171 и пункту 1 статьи 172 НК РФ для принятия сумм НДС к вычету необходимо, чтобы:
Товары (работы, услуги, имущественные права) были приобретены для осуществления деятельности, облагаемой НДС;
Принятие данных товаров (работ, услуг, имущественных прав) к учету;
Наличие соответствующим образом оформленного счета-фактуры.
Таким образом, руководствуясь данными нормами, при соблюдении вышеприведенных условий налогоплательщик вправе принять к вычету НДС, предъявленный арендатору снабжающими организациями.
2) Если стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг компенсируется балансодержателю, который не является снабжающей организацией, то обращаем Ваше внимание на следующее.
Как указано выше, для правомерного принятия НДС к вычету налогоплательщик должен выполнить следующие условия:
Использовать купленные товары, работы и услуги в деятельности, облагаемой НДС, или для перепродажи;
Принять данные товары, работы, услуги к учету;
Иметь счет-фактуру, выставленный продавцом этих товаров, работ и услуг, с выделенной суммой НДС.
В указанном случае сложность в получении налогового вычета вызвана тем, что, исходя из формального прочтения действующего законодательства, арендодатель (балансодержатель) не должен выставлять на имя арендатора счет-фактуру на стоимость коммунальных услуг, следовательно, у последнего нет оснований предъявить НДС к вычету.
Согласно пункту 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 заключенное арендатором и арендодателем (балансодержателем) соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. При этом Президиумом были указаны два основных критерия, которые не позволяют рассматривать подобные соглашения в качестве самостоятельного договора энергоснабжения. Во-первых, арендодатель (балансодержатель), подписывающий соглашения такого рода, сам получал электроэнергию в качестве абонента и не являлся энергоснабжающей организацией. Во-вторых, арендатор пользовался получаемой арендодателем (балансодержателем) электроэнергией в связи с арендой помещений. Все это, по мнению суда, позволяет утверждать, что соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемых помещениях и является частью договора аренды*(2).
В соответствии с пунктом 3 статьи 168 НК РФ счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг).
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2000 г. N 7349/99 арендодатель (балансодержатель) не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.
Таким образом, исходя из формального прочтения указанных выше норм, по нашему мнению, относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров для целей налога на добавленную стоимость оснований не имеется. В связи с этим, если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя (балансодержателя) по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендной платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя (балансодержателя) по оплате электроэнергии, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем (балансодержателем) арендаторам не выставляются.
Аналогичная позиция выказана и Минфином России в Письме от 03.03.2006 г. N 03-04-15/52, а также в Письме от 06.09.2005 г. N 07-05-06/234.
Вышеприведенная логика относительно возможности налогового вычета НДС со стоимости электроэнергии, потребляемой арендатором, скорее всего, будет применена и к прочим коммунальным платежам (ст. 548 ГК РФ).
Если же арендодатель выставил счет-фактуру на стоимость коммунальных услуг, то у организации есть формальный повод для принятия к вычету НДС, указанный в данном счете-фактуре. Но при этом велика вероятность, что налоговыми органами это будет расценено как занижение налоговой базы по НДС*(3).
В то же время, ранее налоговые органы неоднократно давали разъяснения о том, что НДС, уплаченный арендатором в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей, принимается к вычету на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем (Письмо УМНС России по г. Москве от 27.02.2003 г. N 24-11/11556, Письмо УМНС по г. Москве от 27.07.2001 Г N 02-11/34188). То есть арендодатель мог выставлять арендатору счета-фактуры на сумму коммунальных платежей в порядке, аналогичном приведенному в Письме МНС России от 21.05.2001 г. N ВГ-6-03/404 в отношении посреднических сделок. Напомним, что, например, при продаже товара по поручению комитента у комиссионера нет реализации (объекта обложения НДС), несмотря на это согласно указанному письму, а также Постановлению Правительства РФ от 02.12.2000 г. N 914 "Об утверждении правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость", комиссионер выставляет покупателю счета-фактуры от своего имени на стоимость данных товаров. Следовательно, действующее законодательство предусматривает выставление счетов-фактур без реализации. Однако обращаем Ваше внимание, что в отличие от перевыставления коммунальных платежей, порядок определения налоговой базы по посредническим сделкам напрямую регламентирован НК РФ.
Также следует указать, что на данный момент имеются решения арбитражных судов, которые подтверждают право арендатора на налоговый вычет НДС с сумм коммунальных платежей (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2005 г. по делу N А82-4797/2004-15, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.12.2005 г. по делу N А56-37483/04, а также Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2005 г., 03.08.2005 г. по делу N КА-А40/7235-05). Однако нужно заметить, что при рассмотрении вышеуказанных дел суды основывали свои выводы на иных обстоятельствах, нежели указанные в Письмах Минфина России. Следовательно, сложно говорить о том, какое решение будут принимать арбитражные суды в свете новых обстоятельств.
Для уменьшения изложенных выше рисков обращаем Ваше внимание на следующие обстоятельства.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды в соответствии со статьей 614 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ стороны договора аренды имеют право самостоятельно определять формы арендной платы.
Однако в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 сказано, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Несмотря на это мы считаем, что если между арендодателем и арендатором будет заключен договор, согласно которому сумма коммунальных платежей будет представлять собой составную часть арендной платы, то у арендодателя будут основания для выставления счета-фактуры на всю сумму арендной платы, включая коммунальные платежи. Следовательно, арендатор будет иметь возможность принять к вычету соответствующие суммы НДС.
При этом положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 следует толковать лишь в рамках тех обстоятельств, которые были рассмотрены судом. А именно, в данном споре речь шла о том, что возложение на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг не является установлением в договоре условий о размере арендной платы. То есть оплата коммунальных платежей сама по себе не считается платой за аренду. Но при этом нет запрета на то, чтобы компенсация коммунальных платежей являлась составной частью арендной платы*(4).
Поэтому, по нашему мнению, нет оснований для применения выводов, приведенных в пункте 12 Информационного письма, к порядку, предложенному нами выше.
Вывод:
1) Если договор на оказание коммунальных и иных эксплуатационных услуг заключен арендатором непосредственно со снабжающими организациями, то при наличии счета-фактуры, выставленного снабжающей организацией, суммы НДС могут быть приняты к вычету с учетом требований статьей 171 и 172 НК РФ.
2) Вопрос о возможности вычета НДС арендатором по суммам коммунальных платежей, выставленных арендодателем (балансодержателем), заключенного с арендатором, является спорным. По нашему мнению, исходя из формального прочтения действующего законодательства, у арендодателя нет оснований выставлять арендатору счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, следовательно, у последнего нет права на налоговый вычет с данных сумм. Если же при наличии счета-фактуры арендодателя (балансодержателя) организация решит произвести такой вычет, то возможно, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.
При этом мы считаем, что у организации есть возможность избежать вышеуказанных рисков. Для этого в договоре аренды следует предусмотреть арендную плату, включающую в себя компенсацию коммунальных платежей.
3. Налоговый учет расходов по проведению текущего ремонта арендованного имущества
Согласно статье 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения данной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
В соответствии с Договором арендатор обязуется своевременно, за свой счет производить текущий ремонт арендованного имущества.
Таким образом, в данном случае расходы на текущий ремонт арендованного имущества включаются в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход.
Отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов на ремонт арендованного имущества не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.
Кроме того, в случае, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то расходы на текущий ремонт объектов, арендованных по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору, принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.
Вывод:
В случае, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды арендатору, то расходы на текущий ремонт объектов, арендованных по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору, принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование (с момента подписания Акта приема-передачи)).
4. Порядок отнесения расходов по арендной плате
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В пункте 2 статьи 651 ГК РФ сказано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю коммунальных расходов свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66).
Согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ для налогоплательщиков, применяющих для целей налогообложения прибыли порядок признания доходов и расходов по методу начисления, расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.
В то же время, на основании подпункта 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.
Согласно Договору арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив Арендодателя, Арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.
Исходя из вышесказанного, если для арендатора отчетным периодом является месяц, то даже при ежеквартальном перечислении арендных платежей данные суммы учитываются при расчете налога на прибыль на последний день каждого месяца в соответствующей сумме.
*(1) В договоре аренды предусмотрен как вариант заключения арендатором договоров на водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и иные услуги непосредственно со снабжающими организациями, так и вариант - компенсации коммунальных услуг балансодержателю. При этом применение того или иного варианта ставится в зависимость от наличия отвечающих установленным требованиям энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, при обеспечении учета потребления энергии (в том числе воды и газа).
*(2) Аналогичный вывод содержится и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2000 г. N 7349/99.
*(3) Если организация решит не принимать к вычету суммы НДС, предъявленные балансодержателем в сумме компенсации коммунальных платежей, данные суммы налога она не может принять в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (пункт 19 статьи 270 НК РФ).
*(4) Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В какой форме должен быть заключен договор аренды квартиры?
Договор аренды квартиры между собственником квартиры и желающим ее снять заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Нотариально удостоверять такой договор не требуется, однако стороны могут это сделать по своему желанию. Договор обычно составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, а другой — у арендатора.
На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон.
Однако на практике договор обычно заключают на небольшой срок (например шесть месяцев или год), а потом продлевают на тех же условиях.
Когда вступает в силу договор аренды?
Договор аренды вступает в силу с момента его подписания.
Какие пункты необходимо внести в договор аренды квартиры?
В договоре аренды обязательно следует указать:
— предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
— размер и порядок внесения арендной платы;
— права и обязанности арендатора и арендодателя;
— ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
— срок и порядок продления договора аренды;
— реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
— дату подписания договора.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.
Как расторгнуть договор аренды?
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
— невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;
— разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения.
В случае, если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или, нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор аренды.
Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.
По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке.
В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).
Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).
Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.
Согласование условия о сроке действия договора аренды
При согласовании данного условия сторонам следует:
— определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ;
— предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
— указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
— установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.
Если срок действия договора аренды не определен
В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
