Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка. Нюансы оформления договора аренды с пролонгацией

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором ( ГК РФ).
2. В соответствии с ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором ( ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на ГК РФ) ( ГК РФ, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Пролонгация аренды это новый договор или увеличение срока действия старого договора?

Договор аренды нежилых помещений один из частых договоров в предпринимательской деятельности. Отдельные условия подобных договоров вызывают неоднозначные толкования и споры. Именно поэтому количество возникающих по ним судебных разбирательств немалое.
В связи с этим, мы решили обратить свое внимание на них.

Итак.

Постановление ФАС Московского округа от 13 февраля 2013г. по делу №А40-19014/12-64-175.

Фабула дела.

Истец подал иск в Арбитражный суд города Москвы, в котором просил признать о договора аренды, заключенный между сторонами (истцом и ответчиком), действующим и продленным на новый пятилетний срок. В обоснование своих требований указал на пункт договора, которым предусмотрели, что «договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет) при условии соблюдения сторонами обязательств по договору».

Первая инстанция иск удовлетворила. Апелляционная инстанция решение отменила по процессуальным основаниям, но также иск удовлетворила (правда с иным обоснованием).

Тем не менее, кассация посчитала иначе и отказала истцу.

Выводы суда.

1. Суд признал, что договором предусмотрены два условия, прямо относящиеся к спору.

Условие 1 - договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет), при соблюдении сторонами своих обязательств по данному договору.

Условие 2 - при истечении срока договора аренды арендатор обязан в месячный срок до окончания действия настоящего договора письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор на такой же срок.

2. Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени . Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора. Между тем, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок.

3. Соблюдение сторонами своих обязательств по данному договору в силу своего волевого характера (часть условия 1) не является обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

4. Договор не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реализации арендатором права на продление договора. Поэтому, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В указанной ситуации, истец как арендатор мог требовать только перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.

5. Также истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав.

6. Суд акцентировал внимание на существующем толковании сходной ситуации, применяемой Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 17476/08, п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

Наши выводы.

1. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации не означает , что срок данного договора автоматически будет продлен без дополнительных соглашений сторон.

2. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации не означает , что условия данного договора будут действовать и в будущем без изменений.

3. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации означает , что между сторонами действует договор после окончания, то потребуется либо изменить соглашением сторон срок его действия, либо заключить новый.

4. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации означает , что стоит определить и порядок оформления отношений сторон при оформлении нового договора.

5. Также стоит урегулировать вопрос об условиях данного договора. Сохраняются ли, изменяются ли эти условия. Например, вопрос о размере арендной платы, порядке индексации.

По всем вопросам, касающимся договорного права, договора аренды, недвижимого имущества можно обращаться напрямую на

P.S. Если вы интересуетесь практикой по договорам аренды, то рекомендуем: ; .

Виталий Ветров

Деловые взаимоотношения субъектов гражданского права осуществляются на основе письменных документов. Распространенный вариант – договора. Одним из обязательных условий легитимности договоров является их срок действия. Пролонгация – процедура по . В ГК РФ нет единого прямого стандарта пролонгации договора. На практике применяются два метода: автоматическая пролонгация договора и продление по сроку истечения. Сроки и порядок продления деловой документации имеют значение не только на юридической плоскости, но и в документообороте предприятий.

Формулировка пролонгации в договоре

Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001-г. №59 формулировка автоматической пролонгации допускается в следующем виде:

«Договор считается автоматически продленным на следующий год, если участники не выразили письменное сообщение об изменении его условий или о расторжении в течение 10 дней со дня его окончания срока».

Спор среди специалистов вызывает тот факт, что такая формулировка не предполагает конкретные даты, соответственно, такой документ может иметь юридическую силу в течение неопределенного количества лет. То есть, договор фактически является бессрочным или такой договор имеет не ограниченное количество пролонгаций. Оппозиционное мнение акцентирует внимание на фразу «на следующий год». То есть, договор должен быть продлен только на один последующий год, а затем требует пересмотра или перезаключения. В то же время будет верно считать, что договор с автоматической пролонгацией имеет силу до тех пор, пока одна из сторон не инициирует его расторжение. Мнение судебных инстанций также разнится по этому пункту.

Если отсутствует пункт о продлении договора?

Если в договоре порядок увеличения сроков не предусмотрен, то стороны по предварительному устному соглашению могут оформить его двумя способами:

1. Составить дополнительное соглашение о продлении и прописать конкретные даты. При этом важно упомянуть про остальные условия: если они меняются, то указываются пункты и новые правила, либо применяется формулировка «условия остаются без изменений».
2. Второй вариант предполагает составление дополнительного соглашения, в котором будет прописана универсальная формулировка «договор автоматически пролонгируется на следующий год» и далее сведения об условиях.

Договор автоматической пролонгации

Определенные типы договоров могут быть продлены даже в том случае, когда о сроках нет упоминаний. К таким видам относится договор об электроснабжении. В данном случае вступает в действие пункт 2 статьи 540 ГК РФ, который гласит, что документ признается автоматически пролонгированным, если в течение его срока действия ни один из участников не выразил намерение изменить условия или аннулировать его.

Также когда стоит вопрос о том, что означает пролонгация договора, следует упомянуть договор аренды недвижимости. Жилищный Кодекс требует государственной регистрации всех договоров аренды, если они заключены сроком более года. Однако на практике граждане пользуются законным методом обхода регистрации и вытекающих из нее затрат. Договор аренды заключается на 11 месяцев. Если пункт об автоматической пролонгации в нем прописан, то он вступает в силу в свой срок. Если не прописан, то согласно пункту 2 статье 621 ГК РФ, если владелец не возражает относительно условий, то арендатор вправе продолжать проживать в квартире. Даже если со стороны это выглядит как многолетний договор, по факту он трактуется как начало срока действия нового договора на следующие 11 месяцев. Следовательно, нет необходимости пройти государственную регистрацию.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ. Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.

1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на ­неопределенный срок не требуется.

Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на не­определенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному ­письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), далее – Информационное ­письмо № 59).

Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тот же срок. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма № 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не ­суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

В приведенной ситуации срок договора, заключенного 2 октября 2013 года на 11 месяцев, истек, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия данного соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, ­заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 Информационного письма № 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (см., например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 № ВАС-18020/09, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2011 № Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3).

Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Последние не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ­ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В первом случае договор составляется снова , при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Порядок

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора .

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации , иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами , им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом .

Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом , иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

Если арендатор , муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды . Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

• лично или через доверенное лицо;
• по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
• по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их .

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях .

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах , могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Отказ

Если в продлении отказано , то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности .

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года , после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор . Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора , но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано .

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке , основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства , а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.

Судебная практика

Рассмотрим случай из судебной практики.

Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.

С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.

Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы . По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.

Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат . Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой , исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.

При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.

Итоги

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении . Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон .

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы .

Выберите приемлемый для вас порядок действий , и не допускайте ошибок и промахов.