Признание права собственности в деле о банкротстве. Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Манцерев Кирилл Алексеевич
Управляющий партнер
ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"

В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется , заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.

Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122 , постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)

А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Вопрос №1 . Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.

Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, - такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.

В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.

Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

Вопрос №2 . Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.

Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.

Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3 . Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.

Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).

С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13 ).

В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.

При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.

Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

Вопрос №4 . Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.

Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.

Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).

Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.

Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ПО ТЕЛ. 306-919

Вопрос, поставленный в одной из тем форума ЛІГАБізнесІнформ, касается защиты своих прав кредиторами в ходе производства по делу о банкротстве. Суть его заключается в возможности подачи независимого от процедуры банкротства иска о признании права, если касательно ответчика уже введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов.

Описанная автором темы ситуация заключается в том, что он является инвестором застройщика жилой недвижимости. Автор темы в полном объеме выполнил свои инвестиционные обязательства и обрел договорное право на квартиру, построенную застройщиком. Однако, даже имея на руках акт приема-передачи квартиры, автор темы не может зарегистрировать за собой право собственности на нее в силу условий договора с застройщиком. Это объясняется положением договора о том, что застройщик обязан обеспечить возможность регистрации права собственности инвестора на квартиру. В свою очередь, застройщик уже в течение длительного времени не выполняет это обязательство. Этими обстоятельствами вызвана необходимость признания права собственности на квартиру в судебном порядке (именно такой способ защиты своего права избрал автор темы). Однако в данный момент относительно застройщика уже начата процедура банкротства и введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Соответственно, у автора темы возник вопрос о том, может ли он подать независимый от процедуры банкротства иск в данном случае, поскольку он не заявляет никаких денежных требований к застройщику-банкроту.

Позиция 1. Автору темы необходимо выступить в качестве кредитора по делу о банкротстве застройщика. То есть подать в общем порядке заявление со своими требованиями в установленный срок и в порядке, предусмотренном Законом «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (далее – Закон № 2343-XII).

Позиция 2. В данном случае автор темы выступает кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника – имущественными правами на объект недвижимости. Соответственно, автору темы необходимо в общем порядке подавать заявление кредитора в отведенный срок. В таком случае его требования будут удовлетворяться в первую очередь (в ходе дискуссии автором темы было указано, что залоговых правоотношений между застройщиком и инвестором нет).

Позиция 3. Мораторий в данном случае не препятствует подаче автором темы иска о признании права собственности (и, соответственно, исполнению позитивного для истца решения суда по данному делу). Это обосновывается положениями о денежном обязательстве, предусмотренными ст. 1 Закона № 2343-XII. То есть эти требования относятся к таким, которые возникли по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, нежели те, которые предусмотрены в Законе № 2343-XII. При этом формального основания для отказа в удовлетворении такого иска у суда не будет.

Мнение «ПП»: Ст. 19 Закона № 2343-XII определяет мораторий на удовлетворение требований кредиторов как остановку исполнения должником денежных обязательств и обязательств относительно уплаты налогов и сборов (обязательных платежей), срок выполнения которых наступил ко дню введения моратория, и прекращения мероприятий, направленных на обеспечение выполнения этих обязательств и обязательств относительно уплаты налогов и сборов (обязательных платежей), примененных ко дню введения моратория.

В свою очередь, денежное обязательство в ст. 1 Закона № 2343-XII определено как обязательство должника выплатить кредитору определенную денежную сумму в соответствии с гражданско-правовой сделкой (договором) и на других основаниях, предусмотренных законодательством. К денежным обязательствам в данном случае относятся также иные обязательства, которые должны быть выражены в денежных единицах.

Автор намеревается стать инициатором судебного спора о признании права собственности за ним, реализуя этот способ защиты прав и интересов в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 ГК. Соответственно, содержанием исковых требований в данном случае не будут денежные обязательства. Так как поводом для судебного дела послужит невыполнение застройщиком своего договорного обязательства по обеспечению возможности оформления права собственности инвестора на квартиру. При том, что de jure квартира инвестору уже передана. Исходя из этого такой иск может быть подан инвестором независимо от производства по делу о банкротстве застройщика. Это подтверждается и позицией Высшего хозяйственного суда, указанной одним из участников дискуссии, о том, что подобные споры не входят в пределы производства по делу о банкротстве.

При этом важно учесть, что квартира уже не только достроена, но и получена инвестором. То есть она уже сдана в эксплуатацию и не считается объектом незавершенного строительства. Таким образом, при надлежащем обосновании иска требования автора темы о признании права собственности должны быть удовлетворены судом.

В данном случае автор темы имеет возможность использовать не только признание права в качестве способа защиты своих гражданских прав и интересов. К примеру, не вызывает необходимости быть кредитором по делу о банкротстве застройщика иск о принуждении его к исполнению своего договорного обязательства, не связанного с деньгами. Речь идет о положении договора между инвестором и застройщиком об обязательстве последнего обеспечить возможность оформления права собственности автором темы на квартиру. Такой иск соответствовал бы способу защиты, предусмотренному в п. 5 ч. 2 ст. 16 ГК. Однако при выборе способа защиты своих гражданских прав и интересов автору темы следует учитывать все обстоятельства сложившейся ситуации и вероятность благополучного исполнения будущего решения суда.

В описанной ситуации у автора темы нет никаких правовых препятствий к подаче иска с требованиями о признании права собственности на квартиру. Это объясняется тем, что такие требования не подпадают под определение «денежное обязательство» согласно Закону № 2343-XII. Соответственно, на их удовлетворение не распространяется мораторий в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.

Переуступка прав на квартиру при банкротстве застройщика
Игорь, 30 июня 2017 года, 15:56

Здравствуйте. Квартира в доме Су-155 полностью оплачена. Договор долевого участия по 214-ФЗ зарегистрирован в органах госрегистрации. Есть положительное решение суда о включении в реестр требований. Акт приёмо-передачи не...

уважительность причин пропуска срока предъявления требования
Лариса, 25 мая 2017 года, 16:01

Добрый вечер! Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2016 потребительский жилищно-строительный кооператив "НПЧ-строй" признан банкротом. Открыто конкурсное производство на 6 мес. Я являюсь пайщиком кооператива и купила 2-х комнатную квартиру...

Здравствуйте!такая ситуация,заказали памятник в ноябре 2016,сейчас,в мае только решили узнать,что с нашим памятником,а фирма оказывается обанкротилась.,что нам делать? Удасться ли вернуть заплаченную сумму?

Банкротство: Законодательство

Банкротство: Судебная практика

Для целей признания обоснованным требования дольщика и включения его в реестр требований кредиторов необходимо представление доказательств наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и оплаты в рамках этого договора

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

2. Судебное заседание арбитражного суда по рассмотрению предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований проводится судьей арбитражного суда в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Предварительное судебное заседание по рассмотрению указанных требований не проводится.

3. Предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи требования рассматриваются арбитражным судом в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления этих требований в суд.

4. Форма и содержание предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Предъявляющее требования лицо (заявитель) обязано направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

5. Заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований.

Указанные лица в отношении существа заявленных требований имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; заявлять отводы; представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, до начала судебного разбирательства; участвовать в исследовании доказательств; задавать вопросы другим лицам, участвующим в рассмотрении арбитражным судом требований, заявлять ходатайства, делать заявления, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам; знакомиться с ходатайствами, заявленными другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в рассмотрении арбитражным судом требований; знать о жалобах, поданных другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, знать о принятых по данному делу судебных актах и получать копии судебных актов, принимаемых в виде отдельного документа; обжаловать определения, вынесенные по результатам рассмотрения требований.

6. Судья арбитражного суда извещает о времени и месте судебного заседания по рассмотрению требований заявителя, а также лиц, к которым предъявлены требования, конкурсного управляющего, представителя собрания кредиторов или представителя комитета кредиторов (при его наличии) и представителя собственника имущества или учредителей застройщика.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва
Дело № А##-####/##
## августа #### года

Резолютивная часть постановления объявлена ## июля #### года

Постановление изготовлено в полном объеме ## августа #### года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи ##### #.#., судей ######### #.#., ####### #.#.,

при ведении протокола судебного заседания: ########## #.#., при участии в заседании:
от временного управляющего акционерного общества «Строительное Управление № 155» ########## ####### ########### — представитель не явился, извещен, от акционерного общества «Строительное Управление № 155» — представитель не явился, извещен,
от ########## ######## ########### — лично; ######## #.#., представитель по доверенности от ## декабря #### года, от товарищества на вере «Строительное Управление № 155» и Компания» в лице временного управляющего ######## ###### ############# — представитель не явился, извещен, от общества с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» — представитель не явился, извещен, от общества с ограниченной ответственностью «Фасад Сити» — представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании заявления ########## ######## ########### о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела № ### -####/## о банкротстве акционерного общества «Строительное Управление № 155» по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от ## марта #### года в отношении акционерного общества «Строительное Управление № 155» (далее — должник, АО «СУ-155») введена процедура банкротства — наблюдение, временным управляющим утвержден ######### ####### ########## (далее — временный управляющий, ######### #.#.).

В отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127 — ФЗ (далее — Закон о банкротстве).

Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № ## от ## апреля #### года.

В Арбитражный суд Московской области ## июня #### года поступило заявление ########## ######## ########### (далее — заявитель, ######### #.#.), в котором он просил (л.д. 3-6):

применить при рассмотрении дела положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве;
включить в реестр требований АО «СУ-155» о передаче жилых помещений требование ########## #.#. о передаче жилого помещения — квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м.;
признать за ########### #.#. право собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м.

В ходе рассмотрения заявления в суде первой инстанции ######### #.#. уточнил заявленные требования, просил признать за ########### #.#. право собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м., от требований о включении в реестр требований кредиторов и о применении положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве отказался (л.д. 15).

Определением Арбитражного суда Московской области от ## марта #### года заявление удовлетворено, за ########### #.#. признано право собственности на квартиру, принят отказ от требования о включении в реестр о передаче жилых помещений, производство в указанной части прекращено (л.д. 99).

Не согласившись с указанным определением суда первой инстанции, временный управляющий должника АО «Строительное Управление № 155» ######### #.#. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил оспариваемое определение отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым отказать ########## #.#. в удовлетворении заявления в полном объеме (л.д. 101-102).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела в своем заявлении ######### #.#. указывает третье лицо — товарищество на вере «СУ-155» и Компания». Вопрос об исключении данного участника процесса не ставился и не рассматривался.

Суд первой инстанции в определении о принятии заявления к рассмотрению, в определениях об отложении судебного разбирательства и в определении от ## марта #### года по существу спора указывает, товарищество на вере «СУ-155» как третье лицо, участвующее в деле. В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения указанного товарищества.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не более чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.
Следовательно, к моменту судебного заседания суд первой инстанции не располагал сведениями о надлежащем извещении товарищества на вере «СУ-155» и Компания» о времени и месте предварительного и основного судебных заседаний.

При указанных обстоятельствах товарищество на вере «СУ-155» и Компания» было лишено возможности участвовать в заседании суда первой инстанции и защищать свои законные права и интересы, в результате чего были допущены нарушения таких принципов арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, равноправие сторон, состязательность (статьи 7-9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является рассмотрение дела в отсутствии кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от ## июля #### года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления ########## #.#. о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела № ###-####/## о банкротстве АО «СУ № 155» по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, определение от ## марта #### года подлежит отмене.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей временного управляющего акционерного общества «Строительное Управление № 155» ########## ####### ###########, акционерного общества «Строительное Управление № 155», товарищества на вере «Строительное Управление № 155» и Компания» в лице временного управляющего ######## ###### #############, общества с ограниченной ответственностью «Регион Плюс», общества с ограниченной ответственностью «Фасад Сити», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте .

В судебном заседании апелляционного суда ######### #.#. и его представитель просили удовлетворить заявление.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы заявления конкурсного управляющего должника, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Исходя из пункта 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности рассматриваются судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности.

Как следует из материалов дела, АО «СУ-155» (далее — продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» (далее — покупатель, ООО «Регион Плюс») заключен предварительный договор № ####/####-## от ## июня #### года, по условиям которого продавец принял решения продать, а покупатель принял решения купить 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: ########## область, пос. ############# район, ########## пойма, мкр. #, корп. ##, Блок #, секция #, этаж #, № ###, тип слева, проектной площадью ##,## кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, основной договор должен быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, ориентировочный срок — # квартал #### года.

Согласно пункту 2.7 указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму # ### ### руб.

Из материалов дела следует, что АО «СУ-155», ООО «Регион Плюс» и ООО «Фасад-Сити» заключен договор о переводе долга № ####-### от ## апреля #### года, предметом которого является перевод должником ООО «Фасад-Сити» своего долга перед ООО «Регион Плюс» на другое лицо (АО «СУ-155») с последующим приобретением со стороны ООО «Регион Плюс» права требования к АО «СУ-155» на ту же сумму долга. Под долгом понимаются денежные средства в размере # ### ###,## руб.

Задолженность ООО «Фасад-Сити» перед ООО «Регион Плюс», возникшие на основании:

договора № ##-##/#-## от ## апреля в размере ### ###,## руб.;
договора № ##-##-## от ## апреля #### года в размере ### ###,## руб.;
договора № ##-##-## от ## апреля #### года в размере # ### ###,## руб.;
договора № ##-##-## от ## апреля #### года в размере ### ###,## руб.

Согласно пункту 2.1. договора от ## апреля #### года, ООО «Фасад-Сити» передает АО «СУ-155» обязательства по погашению перед ООО «Регион Плюс» денежного долга в # ### ###,## руб. и признает последующее обязательство перед АО «СУ-155» по погашению долга в том же размере.

Согласно пункту 4.2 договора от ## апреля #### года, задолженность ООО «Фасад-Сити» перед ООО «Регион Плюс» уменьшается на сумму # ### ###,## руб., ООО «Регион Плюс» приобретает право требования погашения долга к АО «СУ -155» в размере # ### ###,## руб., ООО «Фасад-Сити» становится должника АО «СУ-155» на сумму # ### ###,## руб.

Из материалов дела усматривается, что ## июля #### года АО «СУ-155» и ООО «Регион Плюс» заключено соглашение о зачете встречных однородных требований № ####/###, согласно которому АО «СУ-155» имеет задолженность перед ООО «Регион Плюс» в размере # ### ###,## руб. на основании договора о переводе долга от ## апреля#### года. ООО «Регион Плюс» имеет задолженность перед АО «СУ — 155» в размере # ### ###,## руб. на основании предварительного договора № ####/####- ## от ## июня #### года (частично). С момента подписания данного соглашения встречные однородные требования сторон прекращаются на сумму соглашения.

Частичная оплата по предварительному договору в размере ### ###,## руб. (# ### ### — # ### ###,##) произведена ООО «Регион Плюс» в адрес ОАО «Вертикаль» на основании письма АО «СУ-155» от ## октября #### года № ####, что подтверждается платежным поручением от ## октября #### года.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ## октября #### года ООО «Регион Плюс» (заемщик) и ########### #.#. (займодавец) заключен договор займа б/н, согласно которому займодавец передает заемщику в собственность денежную сумму в размере # ### ### руб., а заемщик обязуется возвратить такую же сумму денег в срок, установленный договором. Денежная сумму в размере # ### ### руб. переведена на счет ООО «Регион Плюс», что подтверждается платежным поручением № ### от ## октября #### года.

Должником, ООО «Регион Плюс» и ########### #.#. ## февраля #### года заключен договор уступки прав (требований) по предварительному договору № ####/####-## от ## июня #### года, согласно которому ООО «Регион Плюс» передает ########## #.#. все предусмотренные условиями предварительного договора, принадлежащие ему права требования к АО «СУ-155», связанные с приобретением в собственность квартиры.

ООО «Регион Плюс» и ########### #.#. заключен договор о зачете встречных однородных требований № ##/####-#, согласно условиям которого, ООО «Регион Плюс» имеет задолженность перед ########### #.#. в размере # ### ### руб. на основании договора займа от ## октября #### года и договора уступки прав (требований) от ## февраля #### года. С момента подписания договора о зачете встречных однородных требований взаимные требования сторона в размере # ### ### руб. прекращаются.

Соглашением к предварительному договору № ####/####-## от ## июня #### года, заключенным товарищества на вере «Строительное Управление № 155» и Компания» и ########### #.#., стороны договорились, что в результате обмеров БТИ квартиры разница между площадью квартиры, указанной в предварительном договора и ее фактической площадью составляет #,## кв.м. Размер доплаты, подлежащей перечислению покупателю составляет # ### руб. ######### #.#. полностью произвел доплату в размере # ### руб., что подтверждается платежным поручением № ### от ## февраля #### года.

Определением Арбитражного суда Московской области от ## марта #### года в отношении АО «СУ-155» была введена процедура банкротства — наблюдение, временным управляющим утвержден ######### #.#., в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)».

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, ## марта #### года введен в эксплуатацию, на спорную квартиру зарегистрировано право собственности АО «СУ — 155», дому присвоен почтовый адрес: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д ##.

В соответствии с соглашением о передачи в пользование квартиры ## мая #### года ########## #.#. передана квартира № ### в указанном доме.

Заявление ########## #.#. основано на предварительном договоре № ####/####-## от ## июня #### года, договоре о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года, соглашении о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, договоре уступки прав требований от ## февраля #### года, соглашении о передаче в пользование квартиры от ## мая #### года, документах, подтверждающих оплату.

Из материалов дела усматривается, что ######### #.#. уточнил заявленные требования, просил признать за ########### #.#. право собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м., от требований о включении в реестр требований кредиторов и о применении положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве отказался (л.д. ##).

Апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении ########## #.#. о признании права собственности на спорную квартиру и о прекращении производства по заявлению в части включения в реестр требований кредиторов.

Параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве определены особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участником строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а также при условии, что имеются требования о передаче жилого помещения — т.е. требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 части 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Апелляционным судом установлено, что права в отношении спорной квартиры приобретены ########### #.#. на основании предварительного договора № ####/####- ## от ## июня #### года, договоре о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года, соглашении о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, договоре уступки прав требований от ## февраля #### года.

######### #.#. обязательства по оплате исполнил надлежащим образом, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию ## марта #### года.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Согласно статьей 12 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ## декабря #### года, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку ######### #.#. произвел оплату стоимости квартиры, требования о признании права собственности на квартиру подлежит удовлетворению, с учетом положений статьи 201.8 параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающему порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом следующих условий:

должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Подписание передаточного акта уже в процедуре банкротства не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного участника долевого строительства на причитающуюся ему квартиру.

Не допускается одновременное удовлетворение требований к банкроту одних кредиторов и отказ в защите аналогичных требований других кредиторов, поскольку такой подход не отвечает принципу равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Целью проведения процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований всех кредиторов, в том числе с однородными требованиями.

Нормы законодательства о банкротстве направлены на предоставление кредиторам равных правовых возможностей при реализации экономических интересов в случаях, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами.

Довод временного управляющего должника о том, что договор о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года, соглашение о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, являются притворными сделками, и ссылки на статьи 10, 168, 169, 170 ГК РФ отклоняются апелляционным судом.

Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом # настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 5 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 указано следующее. При разрешении споров отказ на основании статьи 10 ГК РФ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.

Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.

Применительно к настоящему спору, временному управляющему необходимо в силу части # статьи ## Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать недобросовестность поведения сторон совершенной сделки, то есть привести доказательства, неопровержимо свидетельствующие о том, что стороны действовали не в соответствии с обычно применяемыми правилами, а исключительно с целью причинения вреда должнику.

Таких доказательств суду не представлено.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих, что при заключении договора о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года и соглашения о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, сторонами допущено злоупотребление их гражданскими правами.

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, влечет общие последствия, установленные статьей 167 ГК РФ (двусторонняя реституция). В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Вышеуказанные разъяснения о применении статьи 169 ГК РФ содержатся в пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума № 25).

С учетом вышеуказанных разъяснений доказательств, что спорная сделка совершена должником и гражданином с целью, противной основам правопорядка и нравственности, в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Указанный договор и соглашение не обладают квалифицирующими признаками сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно пункту 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). В этом же пункте судам разъяснено, что следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что стороны не имели намерения исполнять договор о переводе долга и соглашение о зачете однородных требований.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения спорных сделок) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В обоснование своей ссылки на мнимость указанных сделок заявитель апелляционной жалобы не представил доказательств того, что сделка направлена на создание искусственной кредиторской задолженности для последующего распределения имущества должника в процедурах банкротства и об аффилированности сторон.

В данном случае временный управляющий не доказал, что в действительности договор о переводе долга и соглашение о зачете однородных требований прикрывали другую сделку, не представил доказательств, подтверждающих совершения сторонами спорных сделок с целью их неисполнения, не подтверждающих соответствующие правовые последствия, и направленность воли сторон на совершение именно притворных сделок.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Частью 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Соглашение о зачете встречных однородных требований подписано уполномоченным представителем должника.

Должником до возбуждения настоящего дела о банкротстве данные сделки не оспаривались. Доказательств ничтожности указанных сделок должником не представлено.

Временным управляющим в материалы дела не представлено каких-либо относимых, допустимых и достоверных доказательств, указывающих на то, что стороны оспариваемого им соглашения не были намерены достичь именно тех правовых последствий, которые следовали из заключенного ими соглашений.
Признание права собственности заявителя на квартиры в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку оплата за квартиры в установленном размере получена, в связи, с чем у должника возникло встречное обязательство перед заявителями по передаче квартиры.

В данном случае фактическое исполнение обязательства по передаче квартиры в собственность заявителя права должника не нарушает.

Иных лиц, претендующих на спорное жилое помещение, не установлено.

######### #.#., как лицо, полностью исполнившее свои обязательства по договорам, вправе предъявить требование к застройщику о признании за ними права собственности на оплаченные объекты.
Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года по делу № ###-####-#### и от 17 сентября 2015 года по делу № ###-####-####.

Апелляционный суд, рассмотрев отказ ########## #.#. от части требований, проверив полномочия подписавшего его лица, арбитражный суд полагает возможным принять его, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц (статья 49 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 указанной нормы арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

С учётом принятия отказа от требований в части включения в реестр требований кредиторов, производство в этой части подлежит прекращению.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Признать за ########### ######### ############ право собственности на квартиру по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###.

В связи с принятием отказа от требования в части включения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений производство в указанной части прекратить.