Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения. Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций конституционного суда рф

Антонов А.А., заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Владимирской области.

Статья посвящена проблемам реализации Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части исполнения требований закона по выделению земельных участков в счет земельных долей. Порядок формирования земельных участков был существенно уточнен в связи с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П. В настоящей статье приведен анализ типичных случаев, возникающих при образовании земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, даны ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы на практике по данной теме.

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (далее - Закон об обороте) (ст. 13) установлены особенности выделения земельных участков в счет земельных долей. Известно, что общим правилом, предусмотренным ст. 250 Гражданского кодекса РФ, для выделения имущества в счет доли в праве общей долевой собственности необходимо наличие согласия всех без исключения сособственников. Однако относительно земель сельскохозяйственного назначения в силу ряда причин этот принцип оказался неприменим. И главной из них является то, что при огромном количестве сособственников (сотни, а то и тысячи человек по хозяйству) сегодня невозможно получить согласие абсолютно всех собственников земельных долей, которые были включены в список, утвержденный постановлением главы района о приватизации колхоза (совхоза) и выдаче свидетельств гражданам <2> - часть из них умерли, а наследники мало кому известны, кто-то не получил свидетельство на земельную долю и не считает себя собственником, кто-то сменил место жительства, и адрес его неизвестен. Поэтому законодатель абсолютно обоснованно установил эти особенности.

<1> Российская газета 27.07.2002. N 137.
<2> Автор сознательно делает акцент на список, утвержденный постановлением, а не на перечень граждан, получивших свидетельства на земельную долю - как правило они расходятся - свидетельства были выданы не всем гражданам, указанным в списке. Согласно ст. 18 Закона об обороте при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, любой гражданин, включенный в список, обладает всеми правами сособственника, независимо от факта получения свидетельства на земельную долю.

Вместе с этим сам по себе этот порядок уже неоднократно менялся и уточнялся законодателем <3> и в конечно итоге стал предметом проверки Конституционным Судом РФ на соответствие Конституции РФ <4> (далее - Постановление Конституционного Суда РФ).

<3> Федеральный закон от 07.07.2003 N 113-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2882; Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098; Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ // Российская газета. 17.05.2008.
<4> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной" // Российская газета. 18.02.2009.

Итак, согласно п. 1 ст. 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет земельной доли или своих земельных долей для следующих целей:
создания либо расширения личного подсобного хозяйства (полевой участок <5>);

<5> См.: ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

создания либо расширения крестьянского (фермерского) хозяйства;
для передачи земельного участка в аренду;
распоряжения им иным образом.

Таким образом, Закон устанавливает открытый перечень, определяя лишь наиболее часто встречающиеся случаи на практике либо которые необходимы в целях обеспечения рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Более того, п. 1 ст. 4 Закона об обороте также предусматриваются и другие виды деятельности, для обеспечения которых могут образовываться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Применительно к первым двум случаям указание в документах о выделе (о которых пойдет речь далее) цели последующего использования земельного участка является основанием не только для формирования нового земельного участка, но и для установления соответствующего этим целям вида разрешенного использования. Полагаю, что данный вывод корреспондирует с п. 3 ст. 11.5 и не противоречит п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.

Что же касается передачи вновь образуемого участка в аренду, то он сохраняет вид разрешенного использования исходного земельного участка, т.е., как правило, "для сельскохозяйственного производства" <6>. Вообще конструкция выделения участка для сдачи в аренду является крайне неудачной. В том виде, как она отражена в Законе, как она должна "встраиваться" в общий порядок выделения участков в счет земельных долей, вопросов на практике остается значительно больше, чем ответов. Как правило, выделение участка для этой цели происходит по инициативе сельскохозяйственной организации, которой он (участок) и будет впоследствии передан собственником в аренду. А что будет, если собственник после государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок откажется от заключения договора аренды? А если срок договора аренды истек, имеет ли собственник право распорядиться участком по своему усмотрению? А может ли он досрочно расторгнуть договор аренды? На все эти вопросы ни ст. 13, ни ст. 14 Закона об обороте ответов не дает. Представляется, что в документах о выделении земельного участка в счет земельной доли необходимо указывать еще и все существенные условия будущего договора аренды, а также заключить еще и предварительный договор <7>. При соблюдении этих условий сельскохозяйственная организация имеет возможность в судебном порядке отстоять свои интересы <8>. В противном случае, при несоблюдении этих условий, передача в аренду земельного участка и исполнение договора аренды должны в полной мере регулироваться Гражданским кодексом РФ, с учетом особенностей, установленных ст. 9 Закона об обороте, и на регулирование этих отношений не могут влиять правовые нормы, определяющие порядок выделения участков в счет земельных долей.

<6> Представляется, что в правоприменительной практике уже настал тот момент, когда в документах (прежде всего кадастровых и, как следствие, в регистрационных) вид разрешенного использования по землям сельскохозяйственного назначения должен соответствовать виду угодий, предусмотренных ст. 77 Земельного кодекса РФ.
<7> См. подробнее: Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 1. С. 14 - 19.
<8> Исходя из смысла пункта 3 Постановления Конституционного Суда РФ обеспечение сложившихся в сельском хозяйстве технологических связей (в т.ч. и при использовании земель), составляющих суть сельскохозяйственного производства, определено судом в качестве публичного интереса. См. также: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Одним из условий выделения земельного участка в счет земельной доли является его соответствие предельным минимальным и максимальным размерам, которые установлены законами субъектов РФ. В случае нарушения этих требований в постановке этих участков на государственный кадастровый учет будет отказано по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <9>. При этом необходимо помнить, что требования о соблюдении минимальных размеров образуемых участков не распространяются, если земельный участок выделяется для: 1) садоводства, 2) овощеводства, 3) цветоводства, 4) виноградарства, 5) семеноводства, 6) птицеводства, 7) пчеловодства, 6) рыболовства и 7) другой деятельности в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков. Применительно к первым шести пунктам данные виды деятельности соответствуют видам разрешенного использования вновь образуемых земельных участков и должны быть указаны в документах, являющихся основанием для их выделения. Что же касается последнего пункта, то полагаю, что помимо указания соответствующего вида разрешенного использования в документах об образовании участка, в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого плана <10> должно содержаться подробное обоснование размера нового участка во взаимосвязи с определенной технологией сельскохозяйственного производства, позволяющей использовать земельный участок меньше установленного минимального размера.

<9>
<10> См. подп. 3 п. 12 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 // Российская газета. 19.12.2008. N 260.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об обороте местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

В случае если общее собрание не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке, участник общей долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников общей долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами РФ.

Вокруг фразы Закона "если общее собрание не утвердило" и развернулась главная полемика. Причем практика применения этой нормы, включая судебную, в разных субъектах РФ была совершенно разной <11>. Например , в Ростовской области считали, что пока нет решения об определении границ первоочередного выдела, выделения участка в счет земельной доли гражданина не может быть, во Владимирской области сложилась практика, когда отсутствие такого решения не являлось препятствием для выдела, а в Ивановской области выдел не допускался без решения собрания, но если оно созывалось и не состоялось, выдел допускался по объявлению в газете. В юридической литературе, суждениях практикующих юристов <12> мнения в основном сводились к существованию двух возможных способов выделения земельных участков - через публикацию в газете и путем проведения общего собрания. Более того, констатировалось, что в "Законе заложен принцип, по которому в более выгодном положении окажутся те сособственники, которые первыми изъявят желание выделить земельный участок" <13>. Совершенно справедливо делался вывод, что исходя из норм Закона только лишь семь процентов списочной численности сособственников могут принять решение о первоочередном выделе, что может служить почвой для злоупотреблений на практике. При этом делался вывод, что для участников, которые не входят в это большинство, выгоднее выделить участок по объявлению в газете, чем "испытывать неблагоприятные для себя последствия решений "большинства" о порядке владения и пользования земельным участком" <14>.

<11> См.: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.
<12> См.: Вопросы-ответы. Институт правоведения "РА" // http://www.institutra.ru/consult-questoin/vozr-videl-zem.php; и др.
<13> См.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 5. С. 15.
<14> Там же. С. 19.

Однако Конституционный Суд истолковал нормы Закона об обороте по-другому и постановил, что для случая, когда общее собрание не утвердило местоположение первоочередного выдела, Закон, защищая частный интерес сособственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого в счет земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения. Соответственно, такая возможность - в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности - не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые (надлежащие и зависящие от него) действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально. Данное толкование было дано судом исходя из того, что проведение общего собрания "позволяет предотвратить нецелесообразное, с точки зрения большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться стоимость остающейся в общей собственности земли или будет затруднено ее использование по целевому назначению" <15>.

<15> П. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ; Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Однако это обоснование вызывает ряд вопросов. Ведь любой собственник, входящий в это большинство, имеет право подать возражение на объявление в газете и предотвратить эти неблагоприятные для него последствия и без проведения общего собрания. Зачем же тогда оно вообще нужно? И как выдел земельного участка в счет доли может неоправданно снижать стоимость исходного участка, если формирование нового участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости <16>. Таким образом, при образовании участка должны использоваться качественные характеристики и ряд других показателей, применяемых при кадастровой оценке как выделяемого, так и остающегося в долевой собственности земельного участка, что никак не может снижать его стоимость.

<16> Правда, из буквального прочтения п. 3 ст. 13 Закона об обороте следует, что расчет кадастровой стоимости должен осуществляться только тогда, когда площадь земельного участка больше или меньше площади, указанной в свидетельстве о праве собственности на земельную долю. Однако площадь по свидетельству отражает усредненный показатель площади всех видов сельскохозяйственных угодий, составляющих участок (единое землепользование или многоконтурный земельный участок) долевой собственности (пашня, сенокосы, пастбища). Тогда как выделяемый участок, как правило, представляет собой один вид угодий из них. Поэтому правильным и справедливым будет в каждом случае формирование земельного участка осуществлять в пределах кадастровой стоимости как нового участка, так и остающегося в общей долевой собственности на единицу их площади (1 га).

Что же касается второго довода о затруднении в использовании земельного участка, то выделение каждого земельного участка в счет земельной доли, независимо от способа выделения, особенно небольшой площадью, само по себе создает большие неудобства в организации использования земель сельскохозяйственного назначения, проблему обеспечения доступа на земельный участок (если только он не располагается по смежеству с дорогой). Однако это общая проблема, корни которой уходят в неудачную, излишне политизированную в начале 90-х годов, конструкцию приватизации земель сельхозназначения, и решить ее сегодня через проведение общего собрания невозможно. Ведь если земельный участок выделяется в середине поля, общее собрание не проведет к нему дорогу.

Все это, на мой взгляд, делает совершенно ненужным, излишним вообще существование в Законе решения об определении местоположения первоочередного выдела.

Тем не менее Постановление Конституционного Суда РФ принято, и необходимость созыва общего собрания по вопросу утверждения местоположения первоочередного выдела для выделения земельного участка конкретному собственнику сегодня никаких сомнений не вызывает.

Рассмотрим все возможные варианты, возникающие при выделении участков в счет земельных долей в свете правовых позиций Конституционного Суда:

а) состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, которым были утверждены границы первоочередного выдела (далее - первое решение) и определено местоположение земельного участка, выделяемого конкретному гражданину (далее - второе решение). В этом случае целесообразно к протоколу общего собрания приложить карту с указанием на ней первоочередного выдела и границ выделяемых земельных участков.

Необходимо отметить, что исходя из п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре до проведения общего собрания (например, путем подачи его инициаторам соответствующего обращения) либо непосредственно при его проведении;

б) принято только первое решение, никому земельные участки в границах первоочередного выдела не выделены (второе решение не принято и не обсуждалось). В этом случае собственник земельной доли может подать объявление в газету о выделе участка в счет земельной доли либо созвать общее собрание и выделить участок по его решению (при наличии кворума). Важно при этом понимать, что формирование выделяемого земельного участка будет происходить только в границах первоочередного выдела. Если выделение земельного участка необходимо за пределами первоочередного выдела, то сначала решением общего собрания необходимо изменить его границу, а затем выделить участок в счет земельной доли в необходимом месте.

Правда, при таком конституционном толковании Закона об обороте существует один тупик - если собственник земельной доли не сможет обеспечить кворум на собрании по изменению границ первоочередного выдела, он не сможет выделить участок за его пределами, пока все земельные участки в его границах не будут выделены другими собственниками. Такая ситуация весьма вероятна там, где отсутствует собственник, у которого в собственности находится более 50% земельных долей. Во Владимирской области в 2002 - 2004 гг. проходили общие собрания, на которых под влиянием руководителей сельхозорганизаций принимались решения о границах первоочередного выдела по тем участкам, которые не представляли интереса прежде всего для самого хозяйства, а получилось еще - и для собственников долей (отдаленные от центральной усадьбы, низкого качества, неудобья и т.п.). Естественно, это делалось для того, чтобы не дать возможности собственникам земельных долей выделиться там, где они захотят (хотя сами собственники этого тогда не понимали), сохранив в фактическом пользовании хозяйств наиболее плодородные земли. Однако и приобрести земельную долю по разумной и реальной цене хозяйство им также не предложило. Сегодня собрать кворум даже в 20% собственников земельных долей зачастую практически невозможно. Соответственно, в подобной ситуации собственник земельной доли в своих интересах реализовать свое право не сможет. К сожалению, эта реальная действительность не была учтена Конституционным Судом РФ;

в) принято первое решение, но в выделении земельного участка в определенном месте конкретному собственнику было отказано. В этом случае собственник земельной доли имеет право подать объявление о выделении участка в газету либо письменно уведомить остальных сособственников о своих намерениях;

г) первое решение не принято по причинам отсутствия кворума либо при наличии кворума, но несогласии с решением собственников земельных долей с местоположением первоочередного выдела. В этом случае собственник земельной доли также имеет право подать объявление о выделении участка в газету (либо уведомить иным способом, предусмотренным законом).

Указанное в п. п. в) и г) объявление или извещение, согласно п. 3 ст. 13 Закона об обороте, должно содержать 1) описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его на местности и 2) указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных сособственников участнику долевой собственности. Никаких других обязательных сведений Закон не содержит.

Закон недвусмысленно определяет требования к описанию местоположения участка, выделяемого в счет доли. Оно должно быть таким, чтобы любой собственник земельной доли имел возможность определить его на местности. Предпочтительным в этом случае является описание местоположения не в виде текста (на практике исполнение этого требования часто представляет значительную сложность не только для простых граждан - собственников земельных долей, но и для профессиональных землеустроителей), а в виде карты, на которой показываются границы земельных участков <17>. Неисполнение этого условия может впоследствии привести к отказу в проведении государственного кадастрового учета по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <18>.

КонсультантПлюс: примечание.

Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) (под ред. А.А. Ялбулганова) включен в информационный банк.

<17> См. подробнее: Научно-практический комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. А.А. Ялбулганова. Москва-Иваново, 2007. С. 141 - 142.
<18> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3597, 3616.

Что же касается второго пункта, то в объявлении должен быть указан почтовый адрес, на который собственники могут присылать свои возражения. Закон не определяет, что этот адрес должен быть обязательно адресом регистрации по месту жительства собственника земельной доли. Поэтому участник долевой собственности может указать любой почтовый адрес, по которому ему удобно получить возражения.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников общей долевой собственности, предложение о местоположении считается согласованным. Как указано в п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ, в этом случае согласование частного и общего интересов участников долевой собственности происходит на основе умолчания и соответствует Конституции РФ.

В свою очередь, собственник, подавший возражения по указанному в объявлении адресу, должен иметь на руках документы, подтверждающие его подачу в пределах установленного срока. Поэтому целесообразно возражения подавать заказным письмом с уведомлением. При этом, по моему мнению, невручение почтой возражений по причинам неявки за письмом адресата, его отказа от получения письма по указанному адресу не может служить основанием для утверждений о непоступлении возражений на извещение или уведомление. Исчисление 30-дневного срока начинается с даты опубликования объявления в газете либо с даты получения извещения (письма) сособственником на почте. Он имеет право направить возражение в любой день этого срока, включая последний календарный день. Датой подачи возражения в этом случае будет считаться дата отправления письма, указанная на конверте и корешке квитанции, который будет выдан на почте отправителю.

Наличие возражений на объявление также является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета земельного участка, выделяемого в счет земельной доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Поэтому полагаю, что Закон об обороте необходимо дополнить нормой о подаче возражений не только собственнику земельной доли, выделяющему участок, но и в орган кадастрового учета объектов недвижимости.

Закон об обороте (п. 4 ст. 13) устанавливает следующие общие требования к возражениям. Во-первых, возражения должны быть относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка и, во-вторых, они должны быть обоснованными. Что такое обоснованное возражение, Закон не определяет. Представляется, что обоснованными являются любые юридически и документально подтвержденные доводы, связанные с несогласием с местоположением выделяемого земельного участка (в том числе принятие решения общего собрания об утверждении границ первоочередного выдела, подача объявления о выделе участка на этом же месте другим сособственником и т.п.) <19>. Зачастую собственники земельных долей в своих возражениях указывают на то, что в объявлении не указаны категория и вид разрешенного использования выделяемого участка, размер компенсации рыночной стоимости и другие доводы, не имеющие прямого отношения к местоположению выделяемого участка. Такие возражения являются необоснованными и не могут служить препятствием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделяемый земельный участок.

<19> См.: Совместное информационное письмо Управления Росрегистрации по Владимирской области и Управления Роснедвижимости от 11.07.2006 N 1453.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. Целью проведения согласительных процедур, как следует из Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 2 п. 4.2), является обеспечение наилучшим образом учета сложившихся в федеративном государстве исторических и местных традиций, национальных и природных особенностей. На мой же взгляд, согласительная процедура сегодня не играет той значимой роли, какую ей отвел суд. Помимо того что согласительная процедура не является обязательным досудебным порядком разрешения спора <20> и, следовательно, ее несоблюдение не препятствует собственнику обратиться напрямую с иском в суд, непонятно, какое решение может быть вообще принято при ее проведении <21> и какое оно имеет значение для собственников. Согласительная комиссия не может предложить собственнику выделиться в другом месте, ведь объявление он подал на выдел участка с определенным местоположением и ему никто не возразил из сособственников, за исключением одного или нескольких. А если он будет выделяться в другом месте, то возражения тогда могут подать уже другие собственники. Так в чем же роль этой согласительной процедуры - неужели в том, что согласительная комиссия должна уговорить либо одного не выделяться в этом месте, либо другого - снять свои возражения? Сомнительно, чтобы собственник, скорее всего, уже потративший деньги (и немалые) на публикацию в газете, подготовку карты либо текстового описания прохождения границы участка для извещения, расчет площади земельного участка в пределах кадастровой стоимости, так просто взял и отказался от своих намерений при проведении согласительных процедур (на моей памяти такого не встречалось). Либо другой собственник, подавший возражение и который при этом ничего не теряет, - разве он снимет свое возражение? Маловероятно. Поэтому мне представляется, что проведение согласительных процедур является излишним, необоснованно затягивающим разрешение конкретного спора между сособственниками, и требует исключения ее из закона.

<20> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=dokl_detail&id=19.
<21> См., например: "...Заключение согласительной комиссии - документ неопределенной правовой природы. Вы нигде - ни в законе, ни в подзаконных актах - не найдете его определения. В приложении к Закону Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ, правда, приведен шаблон заключения. Однако в его формуле содержится порок - отсутствует мотивировочная часть. Как можно примирить спорящие стороны, если они не знают мотивов принятия решения? Примирение по своей природе предусматривает уяснение и понимание своей собственной и чужой позиции по спорному вопросу. Вместо анализа аргументов сторон решение предлагает им стандартную формулу "согласиться" или "не согласиться" с местоположением выделяемого в счет долей земельного участка" // Савенко Г. Согласительная процедура при выделе земель больше интересна чиновникам: Интервью Владимирской областной ежедневной газете "Призыв" // http://www.kuzin-partners.ru/node/477.

Несколько слов необходимо сказать о судебном обжаловании решения общего собрания. Исходя из правовых положений Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 3, 4, 6 п. 4.2), а также их толкования <22>, предметом судебного разбирательства по существу отношений могут служить лишь решения, носящие персональный характер.

<22> См.: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Вместе с тем пределы судебного контроля за первым решением и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли (вторым решением), - с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, - могут не совпадать.

Учитывая, что, как указал суд, общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре при проведении общего собрания, первое решение будет носить персональный характер, если при этом решаются сразу и вопросы выделения конкретных земельных участков собственникам в счет земельных долей в границах первоочередного выдела. Соответственно, если границы первоочередного выдела были определены не там, где захотел один из сособственников и, соответственно, в выделе участка ему было отказано, данное решение должно стать предметом рассмотрения в суде по существу.

В случае если общим собранием было принято первое решение без вынесения на повестку дня вопроса о конкретных выделах, то такое решение можно обжаловать только лишь ввиду нарушения процедурных правил при его принятии <23>.

<23> Там же.

К решениям, носящим персональный характер, суд отнес решение о выделении земельного участка в счет доли конкретному гражданину (второе решение), а также решение собрания, принятое в противоположность объявлению в газете (третье решение). При этом суд указал, что третье решение общего собрания носит характер согласительной процедуры и имеет право на существование. Другими словами, на практике может возникнуть ситуация, когда один из сособственников подал объявление в газету, а другой, обладающий, скажем, более 50% земельных долей, подал на него возражение и инициировал общее собрание участников долевой собственности, на котором было принято решение о выделении спорного земельного участка именно ему, а не собственнику, подавшему объявление в газету.

Как сказано в Постановлении Конституционного Суда РФ, отдавая предпочтение большинству, участвующему на общем собрании, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи. При этом право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.

Такой порядок принятия решений, учитывающий имущественный характер отношений общей долевой собственности на земельный участок и значительное, как правило, число участников этой долевой собственности, адекватен избранной законодателем модели реализации сособственниками права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей, построенной на признании автономии воли каждого сособственника и уважении его права самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и не противоречит конституционному принципу справедливости.

Таким образом, решение общего собрания о выделе конкретному собственнику земельного участка в счет земельной доли, принятого большинством голосов, с соблюдением процедуры его проведения может быть обжаловано в суде. Как справедливо было замечено <24>, Закон не предусматривает никаких критериев разрешения таких споров. И судебная практика вынуждена восполнять пробелы законодательства <25>.

<24> Там же.
<25> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=dokl_detail&id=19; Справка Кировского областного суда "О результатах обобщения судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с правом на земельный участок" // http://www.oblsud.kirov.ru/prigovor/spravka_page_10.htm; Справка о практике рассмотрении судами Тверской области в 2005 году споров о праве собственности на землю и других споров, связанных с землепользованием // http://www.tvoblsud.ru/tvoblsud/zemlya.doc; Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество // http://www.pks.permregion.ru/praktika/gr/spr/spr_registration.htm; и др.

Вместе с тем представляется, что главным исходным принципом при разрешении споров данной категории дел является обеспечение рационального использования сельхозземель по их целевому назначению, охрана и сохранение почвенного плодородия. Далее, приоритет должен иметь собственник земельной доли, первым изъявивший свою волю на выделение участка в счет земельной доли в определенном месте, которая должна оцениваться по совокупности с его последующими действиями по оформлению земельного участка. Другие обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения, должны устанавливаться судом в каждом случае с учетом конкретных особенностей и ситуаций, выявленных при рассмотрении спора между сособственниками.

Кузьмин А.И.,
аспирант кафедры предпринимательского права,
гражданского и арбитражного процесса РПА МЮ РФ,
помощник адвоката АБ «Юрлов и партнеры»

Настоящая статья рассматривает процедуру выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в свете изменений в законодательство, содержащихся в Федеральном законе Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» и вступивших в силу с 1 июля 2011 г.

Прежде чем приступить к анализу действующего законодательства, необходимо проследить порядок правового регулирования аграрной реформы с самого ее начала. С Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (далее - Указ) в Российской Федерации началась аграрная реформа, связанная с переходом земель сельскохозяйственного назначения из собственности государства в частную собственность. На тот момент земли сельскохозяйственного назначения были сконцентрированы у колхозных хозяйств, что и предопределило процедуру перехода земель. Переход земель колхозных хозяйств в частную собственность осуществлялся также на основании:

Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»;
постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»;
постановления Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

В соответствии с указанными нормативными актами колхозы и совхозы должны были осуществить реорганизацию и привести свою организационно-правовую форму в соответствие с требованиями Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» в срок до 01.01.1993, при этом члены реорганизуемых колхозов и работники совхозов бесплатно наделялись имущественными паями и земельными долями.

В соответствии с постановлением правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» владелец земельной доли и имущественного пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм их использования:

получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;
продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).

В соответствии с п. 2 Указа граждане могли в добровольном порядке образовать общую долевую собственность. Доли всех участников собственности были равные. Как следствие, право собственности дробилось на множество долей, количество которых порой достигало нескольких сотен. Такие участки зачастую не использовались самими собственниками.

Стоит отметить, что отношения выдела и купли-продажи земельного участка в разное время развития российского законодательства регулировались разными законодательными актами. В 1994 г. была принята первая часть ГК РФ, а вместе с ней положения о порядке владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью. В 1996 г. вступила в силу вторая часть ГК и § 1, 2 главы 30, посвященные договору купли-продажи. В 2001 г. в связи с принятием Земельного кодекса РФ появляется отдельное регулирование оборота земельных участков и специальное регулирование земель сельскохозяйственного назначения. И наконец, в 2002 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который установил особый режим сельхозземель (ст. 13, 13.1, 14, 14.1). Указанный Федеральный закон установил также правила реализации участниками общей долевой собственности, приоритетные перед нормами ГК, а также иные правила выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве собственности, чем установленные в Земельном кодексе РФ. Таким образом, налицо комплексное регулирование сельхозземель.

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ) явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Далее рассмотрим поэтапно процесс выдела земельного участка сельхозназначения в счет доли в праве общей собственности и риски нарушения законодательно установленной процедуры.

Сложность рассматриваемых отношений заключается в комплексной процедуре выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности. Это связано со стремлением законодателя найти баланс интересов государства в связи с публичной значимостью земель сельхозназначения и интересов частного собственника. Процедура выдела земельного участка включает в себя составление проекта межевания земельного участка (этап 1), созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта (этап 2.1) или единоличное утверждение проекта участником долевой собственности (этап 2.2), кадастровый учет создаваемого земельного участка (этап 3) и государственную регистрацию перехода права собственности на созданный земельный участок (этап 4). Последовательность действий зависит от количества участников долевой собственности на земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» созыв общего собрания долевых собственников (п. 2.1) необходим, только если количество долевых собственников превышает пять лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно пяти, то в процедуре выдела земельного участка может отсутствовать этап 2.1.

Перед рассмотрением этапов выдела земельного участка необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности становится обязательным и должен быть совершен участниками общей долевой собственности в период до 01.07.2012 г., в противном случае вся процедура выдела будет проведена соответствующими органами местного самоуправления. Далее детально рассмотрим этапы выдела земельного участка.

Этап 1 - Составление проекта межевания земельного участка. Одним из новшеств в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является обязательное первоочередное формирование проекта межевания земельного участка. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника. Проект межевания земельного участка или земельных участков должен содержать размеры и местоположение границ. В соответствии со ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка составляется кадастровым инженером. Заказчиком таких работ может быть как участник долевой собственности, так и третье лицо, так как Закон не содержит на этот счет каких-либо ограничений.

Проект межевания земельного участка утверждается общим собранием долевых собственников или решением собственника земельной доли или земельных долей. О том, в каких случаях какой субъект утверждает проект межевания, речь пойдет ниже. В зависимости от субъекта, который будет утверждать проект (общее собрание долевых собственников или долевой собственник), законодательством установлены два вида проектов межевания.

1. Первый вид проекта межевания составляется в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок превышает пять лиц. Такой проект межевания подлежит утверждению на общем собрании участников долевой собственности и используется при реализации этапа 2.1 выдела (созыв общего собрания долевых собственников). Этот проект содержит сведения о межевании всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не только того, который подлежит выделу. Такой проект межевания составляется один раз. Стоит отметить, что утверждение такого проекта является не правом, но обязанностью общего собрания участников долевой собственности в соответствии со ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Действия по составлению проекта межевания должны быть совершены до 01.07.2012 г., в противном случае указанные действия будут произведены соответствующим органом местного самоуправления. Такой проект межевания должен быть доступен для ознакомления и внесения предложений о доработке не менее чем за 30 дней до его утверждения. Несмотря на то что проект доступен для ознакомления широкому кругу лиц (перечислены в п. 6 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), уведомление об ознакомлении с проектом межевания земельного участка направляется только участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, утвержденных субъектом РФ. Пункт 8 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет перечень информации, обязательной для указания в уведомлении.

2. Второй вид проекта межевания составляется по заказу участника общей долевой собственности на земельный участок в случае, если количество долевых собственников меньше пяти и если отсутствует проект межевания земельного участка, рассмотренный в предыдущем пункте. Такой проект межевания земельного участка подлежит единоличному утверждению долевым собственником и должен пройти процедуру согласования по размеру и границам земельного участка с другими участниками долевой собственности, а также с иными лицами, указанными в п. 3 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Извещение о необходимости согласования направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В случае отсутствия каких-либо возражений в течение 30 дней с момента надлежащего уведомления кадастровый инженер составляет об этом соответствующее
заключение.

Все споры относительно проекта межевого плана земельного участка решаются в суде.

Этап 2.1 - созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка. Ранее такое собрание утверждало местонахождение земельного участка, из которого происходил первоочередной выдел земельного участка в натуре, и созыв собрания являлся обязательным для выдела земельного участка в счет доли в праве собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 3 ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель ельскохозяйственного назначения» можно сделать вывод, что в срок до 01.07.2012 г. проведение общего собрания дольщиков по вопросу утверждения проекта межевания носит добровольный порядок. Отсутствие такого решения не препятствует отдельному участнику долевой собственности самостоятельно провести выдел своего земельного участка, а такой выдел не может быть признан впоследствии недействительным из-за отсутствия решения общего собрания. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Прошлая редакция Закона об обороте сельхозземель имела совершенно иную позицию по этому вопросу и придавала общему собранию долевых собственников обязательный характер в процедуре выдела земельного участка.

Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках этапа 1, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

Стоит обратить внимание, что Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» существенно изменил порядок созыва и проведения такого общего собрания участников общей долевой собственности.

Ранее такое собрание созывалось по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок путем публикации сообщения в СМИ или путем направления каждому долевому собственнику сообщения не позднее чем за 30 дней до проведения собрания. В настоящее время расширен круг лиц, по предложению которых может быть созвано общее собрание долевых собственников: участник долевой собственности, лица, использующие находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Также изменен порядок созыва общего собрания - теперь сообщение о его проведении публикуется соответствующим органом местного самоуправления в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, размещается на официальном сайте органа местного самоуправления в сети Интернет в срок не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания, вывешивается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Если собрание проводится по инициативе участника долевой собственности или лиц, использующих земельный участок, то они должны письменно уведомить соответствующий орган местного самоуправления с расчетом, что извещение о собрании должно быть опубликовано не менее чем за 40 дней до его проведения.

Пункты 3 и 4 ст. 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержат информацию, которая должна содержаться в сообщении и уведомлении о проведении общего собрания.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа, или если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок - владеющих более чем 50 % таких долей.

Решения принимаются открытым голосованием и считаются принятыми, если за них проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

По итогам проведения общего собрания участников долевой собственности в двух экземплярах составляется протокол, который хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, и в соответствующем органе местного самоуправления. К протоколу должен быть приложен список присутствовавших на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право собственности на доли.

Стоит отметить, что на данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения. Статьи Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают приоритетные правила перед нормами ГК РФ. Так, статья 14.1 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет, что «общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 % таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания». Тогда как ст. 246, 247 ГК РФ устанавливают, что для установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех участников. Такое соотношение правового регулирования закреплено и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2009 г. № 15-В09-3).

При проведении общего собрания участников долевой собственности стоит обратить внимание на соблюдение сроков уведомления о проведении собрания (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 г. по делу № А43-35971/2009), наличие кворума при проведении собрания (постановление Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 7 декабря 2010 г. по делу № А06-1180/2010). Нарушение сроков и правил о кворуме является наиболее распространенным основанием признания решений собраний недействительными. Подтверждением соблюдения процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности будет являться надлежащим образом оформленный протокол, к которому должен быть приложен список всех участвовавших на собрании дольщиков.

Этап 2.2 - утверждение проекта межевания участником долевой собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в предыдущем пункте. По смыслу Закона и содержания ст. 13 и п. 3 ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» реализация выдела через описываемую процедуру возможна в срок до 01.07.2013 г., если нет решения общего собрания долевых собственников, описанного в предыдущем пункте.

В случае если вышеуказанные условия соблюдены, то участник долевой собственности составляет проект межевания земельного участка в порядке, описанном в рамках этапа 1 выдела. После этого собственник может приступить к реализации следующего этапа.

Этап 3 - кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета образуемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п. 16 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

Этап 4 - Государственная регистрация права собственности. Следующий и заключительный этап - это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота.

Стоит также обратить внимание на правовые последствия нарушения описанной выше процедуры выдела земельного участка. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В результате выдела земельного участка у субъекта появляется право собственности на него, а следовательно, выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей долевой собственности является сделкой и может быть признан недействительным. В случае нарушения описанной процедуры выдел земельного участка является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ наступает реституция как последствие недействительности сделки, и на этом основании участок возвращается первоначальным собственникам.

Также в случае ничтожности выдела земельного участка можно сделать вывод, что не возникло правового основания возникновения права собственности. Следовательно, любой из долевых собственников земельного участка, из которого производился выдел, может предъявить иск о признании права собственности. Такой иск будет рассматриваться или по правилам исков о признании права (ст. 12 ГК РФ) без применения срока исковой давности, или по правилам виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ) со сроком давности, равным 3 (три) годам. Порядок зависит от того, выбыл ли участок из фактического владения истца или нет. Такая позиция соответствует п. 58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Говорить с полной уверенностью о таком развитии событий позволяет практика Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 № 13944/09), которая закрепила возможность истребования вещи (в том числе доли в праве общей долевой собственности) участником общей долевой собственности. Но реализация права на защиту, таким образом, требует исполнения определенной процедуры. Это связано с порядком осуществления участниками общей долевой собственности своих прав. В соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» среди участников общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения такое согласие достигается на общем собрании собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство присутствующих. Необходимость такого порядка закрепляет и судебная практика (определение ВАС РФ от 24.08.2010 № ВАС-11094/10).

В завершение хочется отметить, что принятый Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» коренным образом перестроил правовую модель отношений выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Закон, с одной стороны, упростил процедуру выдела, исключив необходимость решения общего собрания долевых собственников об определении местоположения земельного участка, из которого осуществляется первоочередной выдел земельного участка, а с другой - увеличил гарантии прав участников общей долевой собственности, изменив процедуру определения местоположения и размера земельного участка, порядка созыва и проведения общего собрания долевых собственников.

Но одним из самых существенных изменений в законодательстве явилось установление принудительного характера процедуры выдела земельного участка.

Также по этой теме.

Земельный участок может являться собственностью одного и более лиц. В случае, если земельным наделом владеет сразу несколько собственников, возникает потребность выдела земельного участка из общей долевой собственности для последующего распоряжения имуществом.

В результате выдела происходит формирование нового участка, процедура оформления которого строго регламентирована действующим законодательством.

Для чего нужен выдел доли

Так как для каждого из владельцев общая долевая собственность подразумевает лишь абстрактное владение какой-либо частью надела, его права распоряжения имуществом ограничены и в определении границ участка, и в возможности осуществления определенных действий в отношении земли.

Необходимость выделения земли из состава общедолевой собственности может иметь различные причины:

Извлечение прибыли от сдачи в аренду;
Оформление дарственной;
Обмен;
Иные планируемые юридически значимые действия в отношении недвижимости;

Описание процедуры

Этапы выдела

Выделение в натуре части долевой собственности происходит с соблюдением определенной последовательности и с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ.

Процедура выдела проходит в несколько этапов:

Составление плана участка;
Установление границ земли и межевых знаков геодезистами;
Получение согласования от соседей по участку;
Подготовка межевого дела;
Регистрация нового права в госоргане.

Законодательная база

Основным документом, регулирующим процесс отношений владельцев земли в общей долевой собственности, является федеральный закон «Об обороте земли», принятый в 2002 г. Его положения устанавливают порядок распоряжения и пользования для всех владельцев долей.

Последовательность действий

Согласно закону, все участники вправе выделить свою часть для осуществления хозяйственных мероприятий, включая создание фермерства или личного хозяйства, а также использовать имущество, исходя из своих желаний, при условии, что действия не будут ущемлять интересы остальных участников собственности.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

Определение местоположения выдела на основании решения собрания всех собственников;
При отсутствии компромисса при установлении места выделяемого участка, владельца, планирующего выделить долю, оповещают в письменном виде;
При достижении единого мнения, владельца письменно оповещают о согласии на выдел и установлении места расположения и площади нового надела;
Доли, не использовавшиеся своими владельцами последние три года, поступают в распоряжение остальных совладельцев.
Процедура оформления новой земли производится по стандартным правилам.

Согласование

При недостижении единого мнения относительно использования земли, находящейся в общей собственности нескольких лиц, появляется потребность в выделе долей.

Гражданским Кодексом закреплено право любого из владельцев земли, при появлении разногласий с остальными сособственниками, инициировать процесс выделения своей доли (ст. 252 ГК РФ).

Условия выдела

Общие правила

Выделение нового участка происходит с учетом следующих требований:

Сохранение категории целевого назначения земли;
Соответствие допустимым по градостроительным нормативам размерам надела;
Соблюдение местных действующих строительных нормативов, если участок находится в пределах города;
Отсутствие пересечений границы надела с границей муниципальной собственности и других населенных пунктов;
Строгое соответствие геометрическим границам, исключая пересечение с другими землевладениями и строительными объектами;
Отсутствие препятствий при использовании земли иными собственниками общего надела.

Особенности межевания

Прежде, чем обратиться за выполнением межевания в соответствующую службу, необходимо проверить, учтены ли требования законодательства при согласовании границ и размеров выдела:

Наличие выхода земли к общей дороге;
Участок должен иметь правильную геометрию из ровных линий, без искривлений и клиньев;
Отсутствие наложений границ соседних участков.

При соблюдении данных мер кадастровыми инженерами будет выполнена геодезическая съемка с выверением участка установленным стандартам.

При положительных результатах проверки из общего участка выделяют доли земельного участка, согласно желанию владельцев и устанавливают границы, которые разделят землю согласно долевому соотношению и послужат в дальнейшем основанием для оформления права собственности на выделенные новые наделы.

Межевые знаки, устанавливаемые геодезической службой в процессе раздела земли, представляют собой особые метки, выполненные согласно установленным стандартам.

Предварительно установленные колышки по завершении раздела заменяются капитальным форматированием пограничных точек надела. Межевые знаки, вплоть до нового процесса межевания, трогать и передвигать запрещено. Данные метки будут обозначены в кадастровых документах на участок.

Межевание является неотъемлемой частью процесса выдела земли из участка в общей долевой собственности. Результаты межевания и межевое дело послужат основанием для регистрации прав в территориальном отделении кадастра и картографии.

Выдел доли через суд

В ряде случаев возникают проблемы с согласованием выдела с остальными собственниками:

Неудобное расположение надела;
Отсутствие коммуникаций;
Иные причины, по которым выделяемый участок не удовлетворяет владельца доли.

В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.

При нарушении интересов собственников в процессе выделения нового участка могут быть предложены варианты компенсации за причиненный ущерб. После получения компенсации за свою долю, истец больше не будет являться собственником доли, а его имущественное право будет прекращено.

При отказе от составления соглашения о выделе вопрос разрешается в арбитражном суде в следующем порядке:

Письменно уведомить о подаче иска с указанием сути претензии и требованием получения разрешения в течение месяца.
Если по истечении указанного срока соглашение не будет достигнуто, истец вправе подать иск в суд по месту нахождения объекта.
Заявление составляется с учетом основных требований к документу: указание сведений о мировой судье в правом углу и названием документа «исковое заявление» посередине. В содержании иска четко излагают обстоятельства получения земельной доли и основания, вынудившие подать иск. В тексте заявления необходимо указать ответчиков, а также выразить свои требования о признании иска, проведении межевания и выделении доли.
Судья, объективно рассмотрев дело и заслушав обе стороны, выносит решение, которое вступает в силу по истечении 10-дневного срока.
Данный срок предоставляется на обжалование решения в вышестоящей инстанции.
Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в силу и станет основанием для проведения дальнейших действий по выделению доли.

По общему правилу, установленному ст. 13 ФЗ Об обороте площадь и размер участка, выделяемого в счет земельной доли , определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю, т.е. в Свидетельстве о праве собственности на нее.

Проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером по обращению собственника земельной доли в случае, когда отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности, которым утвержден проект межевания земельных участков, утверждается решением самого собственника земельной доли (п. 5 ст. 13.1 Ф ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки.

Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей — (одобрены Минсельхозом РФ, Протокол N 3) (вместе с — Примерными формами документов, необходимых для оформления выдела земельного участка —)

6. На основании полученного списка участников долевой собственности заявитель извещает их письменным почтовым отправлением либо личным вручением участникам долевой собственности извещения о своем намерении. Подтверждением уведомления служит заверенный почтовым отделением реестр разосланных извещений либо личная роспись получателя с указанием даты получения извещения (форма Ф-7).

Министерство экономического развитияРоссийской Федерации

В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Выделение земельного участка в счет земельной доли

в извещении приводится указание нанеобходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка (п.3 ст.13 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Особенности выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Однако, как следует из п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности, но только в том случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. При этом если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Выдел земельного участка в счет земельной доли

Суды нередко путают выдел и раздел земельного участка, и это не случайно. Как было указано выше, если выдел происходит из участка земли, который находится в долевом владении двух участников, то после процедуры выделения долевое участие прекращается. Один собственник не может быть дольщиком сам с собой.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

Судебная защита земельных прав

Отдельные представители Федеральной регистрационной службы утверждают, что благодаря предоставлению этих протоколов (решений) можно проверить соблюдение кворума собрания участников долевой собственности, правильность подсчета голосов, решение сособственников о местоположении выделяемого земельного участка, одним словом, произвести надлежащую правовую экспертизу документов и проверить законность регистрируемых сделок.

Выдел земельного участка в счет доли

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

14. Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в согласительную комиссию.

Выдел земельного участка в счет доли

1. Выдел участка осуществляется в случае выдела или из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе участка образуются один или несколько участков. При этом участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Выдел земельного участка (выдел доли или долей)

Необходимость выдела земельного участка в натуре возникает в случаях, когда собственники не достигают согласия относительно порядка использования земельного участка. В связи с этим (если собственники не пришли к соглашению о разделе участка) участник долевой собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) наделен правом требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел земельного участка в счет доли

Есть порядка 50 участников общей долевой собственности на землю. Доля каждого ровно 2,5 га. Участки до настоящего времени не выделялись. Собрания участников не проводилось. Администрация ничего не предпринимала. С чего начать процедуру выделения доли земельного участка? Какие могут возникнуть трудности?