Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения, объекта, здания. Как составить акт приема-передачи помещения в аренду

Владимир Букарев , адвокат, партнер Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и партнеры»

В последнее время ставки арендной платы за нежилые помещения растут. Количество предлагаемых в аренду площадей сокращается. Поэтому все большее число компаний предпочитает вкладывать денежные средства в строительство собственных зданий. При этом, как показывает практика, зачастую неправильно оформляется процесс строительства. В результате возникают затруднения при вводе в эксплуатацию объекта и получении на него права собственности.

Приняв решение о строительстве собственного здания, организация должна прежде всего заняться «земельным вопросом» (как известно, главным в России). В зависимости от конкретной ситуации, существует несколько вариантов оформления прав на землю. Наиболее распространенные: приобрести в собственность, оформить арендные отношения, заключить соглашения о совместной деятельности с правообладателем. Но при любом варианте необходимо проявить особую внимательность к требованиям законодательства по этим сделкам.

Например, следует учитывать, что земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в большинстве случаев могут быть проданы или переданы в аренду исключительно на основании конкурса. Его проводит уполномоченный орган в установленном порядке.

Помимо надлежащего оформления прав на участок, его использование должно строго соответствовать целям его предоставления и режиму соответствующей категории земли (ст. 7 Земельного кодекса).

Например, на особо охраняемых территориях не может быть возведен промышленный объект, а на землях сельскохозяйственного назначения нельзя построить многоквартирный жилой дом. На участке, предоставленном для открытой парковки, запрещается создавать многоэтажный торговый комплекс или автозаправочную станцию. В целом, земли, находящиеся в черте города, подпадают под категорию "земель поселений". Их разрешается использовать как общественно-деловые зоны, на которых в свою очередь можно строить офисные здания.

Важно подчеркнуть, что любая земельная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на участок возникает только после завершения этой процедуры (ст. 131 ГК), иначе сделка по возникновению прав на земельный участок будет недействительной.

Как получить необходимые разрешения

Оформив права на участок, необходимо определить, каким способом будет вестись строительство. Есть два основных варианта. Первый - организация может решить строить объект своими силами без привлечения специализированной подрядной организации (так называемым «хозяйственным способом»). Второй - заключить договор на строительство с подрядчиком и оставить за собой функции заказчика-застройщика. В обоих случаях компании нужно получить соответствующие лицензии. Например, это могут быть лицензии на осуществление деятельности, связанной с проектированием или строительством, а также связанной с инженерными изысканиями для строительства (Постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 2002 г. N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства").

Необходимо отметить, что лицензирование вышеуказанной деятельности прекращается с 1 января 2007 года, так как вступает в действие положения пункта 6 статьи 18 Федерального закона от 8 августа 2001г. N 128-ФЗ.

Решив «земельный вопрос» и определившись со способом ведения строительства, организация должна получить разрешение на строительство. Подобные бумаги выдают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. К примеру, в Москве это орган архитектуры и градостроительства. Он обязан выдать разрешение в течение 20 дней с момента представления пакета документов (Закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» №50 от 9 июля 2003г.). Перечень его содержимого определен в статье 14 закона.

Срок действия разрешения устанавливается в соответствии с утвержденной проектной документацией и нормативами продолжительности строительства. Но он не может превышать трех лет. Исключением являются случаи, когда указанный срок продлевается на основаниях, предусмотренных статьей 19 Закона №50 от 9 июля 2003г.

Важным документом является также разрешение на производство строительно-монтажных работ по объекту. В Москве порядок его выдачи регламентирует Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004г. №841-ПП «Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на производство строительно-монтажных работ». В нем предусматривается, что разрешение выдает Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) Москвы в течение 21 дня с момента предоставления органами исполнительной власти Москвы и городскими организациями, а также заказчиком (застройщиком) документов, указанных в пункте 3 постановления. Заказчик (застройщик) предоставляет заявление на получение разрешения, Стройгенплан, согласованный с рядом городских служб и организаций, а также лицензии (организации-заказчика, строительной подрядной организации, проектной организации). Кроме того, к этим документам необходимо приложить приказы о назначении ответственных лиц и копии соответствующих договоров.

Порядок ввода в эксплуатацию

Получив разрешительные документы, необходимо в полном соответствии с требованиями действующих СНИПов обеспечить строительство и сдачу в эксплуатацию объекта. При этом следует учитывать, что от того, правильно ли оформлена документация на ввод объекта в эксплуатацию, зависит дальнейшее успешное оформление права собственности на него.

Как и вопрос о выдаче разрешений на строительство, вопрос о порядке приемки построенных объектов в эксплуатацию отнесен к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В Москве этот порядок регулируют Городские строительные нормы «Приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительство объектов. Основные положения» (постановление правительства Москвы от 11 июля 2000 г. №530). Они распространяются на все построенные объекты на территории Москвы.

Ввод объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации. Его выдают на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик - инвестор), а также итогового заключения ИГАСН (п. 1.2. и п. 1.3. постановления правительства Москвы от 11 июля 2000 г. №530).

Если правовой акт и заключение ИГАСН отсутствуют, приступить к оформлению права собственности на объект невозможно.

Сроки подготовки этих двух документов, согласно постановлению правительства Москвы, не должны превышать семи календарных дней с момента поступления от компании полного пакета документов. Однако для получения заветного распоряжения о вводе объекта в эксплуатацию организация (в зависимости от вида объекта) должна представить в ИГАСН порядка 50 актов. Все они составляются с участием уполномоченных органов государственного надзора и контроля. Бумаги подтверждают готовность составных частей и оборудования объекта (например, акт приемки подземной части здания, акт приемки кровли, акт приемки отопления и т. д.). Кроме того, для того чтобы получить положительное заключение ИГАСН, должны быть предоставлены надлежащим образом подготовленные документы бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием эксплуатационных показателей объекта. При этом приходится мириться с тем, что сроки подготовки и получения указанных документов не всегда нормативно определены.

Как показывает практика, в среднем, с момента окончания строительства до получения правового акта о вводе объекта в эксплуатацию проходит от трех до восьми месяцев. И это при условии, что организация надлежащим образом оформила документы.

И, наконец, можно получить право собственности…

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит соответствующее учреждение юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества (ст. 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.№122-ФЗ; далее « Закон №122-ФЗ »). В Москве таким органом является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве.

Для регистрации права собственности организация должна предоставить в уполномоченный регистрирующий орган пакет документов. Их перечень зависит от вида объекта (жилой/нежилой), а также от порядка взаимоотношений по его строительству (инвестиционный контракт с уполномоченным государственным органом; строительство объекта на собственной земельном участке или участке, права аренды на который выкуплены застройщиком и т.д.).

Необходимо подчеркнуть, что статья 17 Закона №122-ФЗ приводит лишь общий перечень оснований возникновения прав на недвижимое имущество. При этом в Законе не указывается, какие конкретно документы являются необходимыми для регистрации прав. Пользуясь этим пробелом в законодательстве, регистрирующие органы зачастую самостоятельно устанавливают так называемые «рекомендуемые» или «примерные» перечни документации. А это создает немалые дополнительные трудности для заявителя.

Например, в судебной практике есть случай, когда отказ регистрирующего органа в регистрации прав собственности приобретателя недвижимого имущества был признан незаконным (Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2005 N Ф09-905/05-С3). При этом свой отказ регистрирующий орган основывал на том, что отсутствуют правоустанавливающий документ продавца на участок - подлинный экземпляр договора купли-продажи, а также документы, подтверждающие право приобретателя на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

В результате регистрация прав на построенный объект существенно затягивается, и к этому нужно быть готовым. Я советую при подаче бумаг не ограничиваться «рекомендуемым» перечнем, а предоставить все документы, которые могут свидетельствовать о достаточности прав на объект. Отказать в приеме указанных документов регистрирующий орган не вправе.

Когда в регистрирующий орган подаются документы для регистрации прав на построенный объект, заявителю выдают соответствующую расписку. В ней перечисляется состав переданной документации.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3. ст. 13 Закона №122-ФЗ). Однако, как правило, регистраторы пользуются правом на приостановку регистрации, чтобы получить дополнительные документы и сведения. Ее срок составляет один месяц. Если же заявитель не предоставит затребованные сведения и документы, в регистрации права может быть отказано.

За нарушения закон жестоко карает

Оформление прав на вновь созданный объект - достаточно сложный процесс. Он требует от организации значительных, как финансовых, так и временных затрат.

Между тем невыполнение законодательства ведет к крайне тяжелым последствиям. Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой (ст. 222 ГК). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В качестве примера можно привести судебные иски, связанные со сносом коттеджей на Истринском водохранилище. Они были возведены без получения всех необходимых разрешений и согласований на земельном участке, не предназначенном для строительства жилых капитальных строений.

Документы на право собственности

Для регистрации права собственности на нежилой объект, построенный организацией в отсутствие инвестиционного контракта с каким-либо государственным органом, нужно подготовить следующие документы:

• распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта;
• документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок;
• документ о приемки объекта (акт приемочной комиссии или
  двусторонний акт участников строительства);
• итоговое заключение Инспекции ГАСН;
• правовой акт уполномоченного государственного органа субъекта о вводе объекта в эксплуатацию;
• документы БТИ, предусматривающие технические характеристики объекта;
• документ, подтверждающий распределения площадей объекта между участниками строительства (в случае если в финансировании строительства объекта участвовало несколько лиц);
• справка об источниках финансирования, подписанная руководителем организации и главным бухгалтером. Она должна быть скреплена печатью организации (в случае если в финансировании строительства объекта принимала участия одна организация).

Если объект возводился организацией на основании инвестиционного контракта с каким-либо государственным органом, то помимо вышеуказанных документов в регистрирующий орган необходимо представить:

• распорядительный документ уполномоченного государственного органа, определяющий право реконструкции или строительства объекта;
• инвестиционный контракт и дополнительные соглашения к нему;
• акт о результатах реализации инвестиционного проекта или
  акт распределения площадей;

Как в первом, так и втором случаях, в регистрирующий орган также нужно предоставить:

• заявление о регистрации права собственности (бланк выдается при обращении в регистрирующий орган);
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрационное действие (ее размер для юридических лиц составит 7 500 рублей);
• учредительные документы заявителя;
• документ, подтверждающий факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц;
• документ о постановке заявителя на учет как налогоплательщика с указанием его ИНН;
• документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа заявителя;
• доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя, подающего документы на регистрацию (если документы подаются представителем).

Когда строительство не завершено…

Ирина Дымская , адвокат Адвокатской палаты Московской области:

«Получить право собственности можно и на объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о государственной регистрации). Чтобы их зарегистрировать, должны быть выполнены следующие условия:

• здание не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке;
• его строительство по каким-либо причинам приостановлено на длительный срок или прекращено совсем;
• под строительство недвижимости выделен земельный участок, который принадлежит заявителю на праве собственности;
• все «строительные» документы оформлены в соответствии с действующим законодательством;

Соответственно, только после того, как объект незавершенного строительства зарегистрирован и на него получено свидетельство о праве собственности, его можно продать (если это необходимо)».

Не спешите платить налог на имущество с новостройки

Владимир Мещеряков, глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия», руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2005»

Построенное здание должно пройти госрегистрацию. Я советую прописать в учетной политике, что до тех пор, пока недвижимость не будет зарегистрирована, она учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это позволит компании сэкономить на налоге на имущество. Ведь имущество, учтенное здесь, налогом не облагается. Кроме того, компания может начислять амортизацию на построенный объект (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Поясню почему. Обратимся к методическим указаниям по учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. № 91н). Здесь сказано, что если здание построено, эксплуатируется и документы переданы на госрегистрацию, то амортизацию можно начислять в общеустановленном порядке. Далее написано, что уточнить начисленную сумму амортизации надо после того, как недвижимость будет принята к «учету в качестве основных средств после государственной регистрации» (п. 52 Методических указаний). Отсюда можно сделать вывод, что с момента передачи документов на регистрацию и до момента самой регистрации имущество числится на счете 08 и при этом на него можно начислять амортизацию. Аналогичный порядок действует и в налоговом учете. Это подтверждает письмо Минфина от 11 января 2005 г. № 03-03-01-04/1/1. Здесь написано, чтобы начать начислять амортизацию по основному средству, которое подлежит госрегистрации, надо выполнить два условия. Первое – основное средство введено в эксплуатацию, второе – документы переданы на госрегистрацию. Свою позицию сотрудники Минфина подтверждают ссылкой на пункт 8 статьи 258 Налогового кодекса.

Типичные ошибки

Чаще всего при получении прав на землю для строительства, оформлении разрешений и лицензий, вводе объекта в эксплуатацию допускают следующие ошибки:

• заключают договор аренды земельного участка с неуполномоченным государственным органом или без проведения конкурса;
• начинают строительство объекта без утвержденного проекта или без получения исходно-разрешительной документации;
• выполняют функции заказчика строительства без получения в установленном порядке соответствующей лицензии;
• предоставляют в уполномоченный государственный орган недостоверные сведения и документы в целях ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности;
• вводят в эксплуатацию объект, существенно отличающийся от требований утвержденной проектной документации.

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
2. проект договора на управление;
3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
7. инструкция по эксплуатации МКД;
8. санитарный паспорт МКД;
9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

1. состав передаточной комиссии;
2. наименование застройщика и управляющей компании;
3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
4. количество и характеристика строений;
5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

• список передаваемых жилых зданий;
• акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
• акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки - дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Главная задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

• контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
• выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
• прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
• автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов
для УК/ТСЖ в МКД

В продолжение статьи.

Здания и сооружения также могут быть объектами различных гражданско-правовых сделок, заключаемых как между физическими лицами, так и предприятиями. Они могут передаваться от одного лица к другому. Но факт передачи зданий и сооружений должен быть документально подтвержден.

В качестве подобного подтверждения выступает акт приема передачи зданий. Данный документ должен быть составлен и подписан сторонами сделки.

А какие особенности имеет акт приема передачи зданий, и как нужно его составить?

Когда эта бумага необходима

Действующим законодательством утверждена форма акта приема передача зданий (бланк ОС-1а). Применение данного документа является обязательным для различных предприятий и учреждений, которые заключили сделку о передаче здания или сооружения.

Составление подобной бумаги необходимо для документального оформления факта включения здания в список основных средств предприятия, а также для его исключения из данного списка.

Именно наличие подобного документа подтверждает факт передачи здания к приобретателю. Соответственно он подтверждает факт надлежащего исполнения договорных обязательств лица, которое передало имущество.

Для организаций акт приема передачи здания является необходимой бумагой для ведения учета и для расчета суммы налогов.

При составлении акта в нем указываются не только общие данные, но и сведения о состоянии здания. Если во время приема и передачи сооружения были выявлены, например, нарушения строительных норм, то об этом необходимо также указать.

Кроме того подобный документ может понадобиться в суде, когда между сторонами сделки возникает спор. В этом случае он может выступать в качестве доказательства.

Бланк формы ОС-1а:

Отличие аренды от безвозмездного пользования

Здания могут быть переданы другому лицу не только на основании договора купли-продажи, но и путем заключения сделок аренды и безвозмездного пользования. Если в первом случае получатель имущества приобретает право собственности, то при аренде или безвозмездного пользования этого не происходит.

При заключении договора аренды имущество передается на платной основе, и его собственник ежемесячно получает определенную сумму денег. А при заключении договора безвозмездного пользования собственник передает свое имущество другому лицу совершенно бесплатно, не получая за это арендную плату. Это – основное отличие указанных двух сделок.

Но в обоих случаях составление акта о приеме передаче недвижимого имущества является обязательным. Именно этот документ подтверждает факт выполнения собственником имущества своего обязательства по его передаче.

Утвержденная законодательством форма 0306030 имеет четкую структуру и определенные разделы, которые должны быть в обязательном порядке заполнены сторонами договора.

В частности, в данном документе указывается следующая информация:

• данные сторон сделки (наименование, адрес, и т.д.);
• данные об объекте, который передается;
• технические характеристики и состояние объекта на момент его передачи;
• договор, на основании которого был составлен акт.

При составлении акта необходимо указать данные, которые дают возможность идентификации здания. В частности, необходимо указать адрес и площадь недвижимого имущества. Также следует указать номер и дату заключения договора аренды или безвозмездного пользования.

Утвержденный бланк акта также содержит информацию о государственной регистрации прав. В частности, действующее правовое регулирование гласит, что сделки, заключенные с недвижимостью, должны получить государственную регистрацию.

Это в полной мере касается также договоров аренды и безвозмездного пользования. Вытекающие из них права должны получить государственную регистрацию: об этом нужно сделать соответствующую запись в тексте акта.

При этом не имеет никакого значения, какое именно имущество передается на основании договора аренды или безвозмездного пользования: земельный участок, жилое или нежилое помещение. Государственная регистрация подобных сделок является обязательной.

Правила составления документа

Акт приема передачи здания должен быть составлен, учитывая определенные законодательные требования. При этом необходимо помнить о том, что образец данного документа утвержден соответствующим законодательным актом и является обязательным к применению для всех субъектов предпринимательской деятельности.

В частности, образец данного документа состоит из определенных разделов, которые должны быть заполнены сторонами сделки. При этом некоторые графы подлежат заполнению собственником имущества, а некоторые – получателем.

Данный документ также должен быть составлен в тех случаях, когда было создано новое имущество за счет собственных средств предприятия (например, было завершено незаконченное строительство).

В тексте акта необходимо описать техническое состояние сооружения, указать имеющиеся инженерные системы. Также необходимо описать общее состояние здания, и в каких условиях осуществлялась его эксплуатация.

Акт должен быть подписан сторонами сделки. При этом в конце документа необходимо указать их реквизиты (адрес, наименование, ФИО лица, которое подписывает документ и т.д.). Если производится аренда помещения, то необходимо указать также банковские реквизиты арендодателя для перечисления арендной платы.

Данный документ подписывается руководителями предприятий, которые действуют на основании его уставов. Но кроме них его также могут подписать другие сотрудники. Конечно, в этом случае требуется наличие доверенности, которое оформлено надлежащим образом.

Акт составляется в двух экземплярах и у каждой из сторон остается один.

На практике очень часто бывают случаи, когда стороны заключают договор, на основании которого передаются несколько сооружений. В подобной ситуации можно составить один акт и указать в нем данные всех передаваемых зданий.

Если сооружение принадлежит нескольким лицам по праву долевой собственности, об этом необходимо указать в тексте акта.

Образец заполнения формы ОС-1а:

Пример содержания акта приема передачи здания

Образец акта приема передачи зданий состоит из 3 основных разделов. При этом заполнение первой части осуществляется передающей стороной. А ля тех объектов, которые считаются новыми, данный раздел не заполняется. Принимающая сторона заполняет второй раздел документа, а в последней его части указываются подробные характеристики и данные передаваемого сооружения.

Первая часть документа это –титульный лист, в котором заполняются данные о:

• сторонах договора;
• сделке, которая служила основанием для составления акта;
• дате составления акта и принятия здания;
• государственной регистрации сделки и т.д.

В данной части также заполняется информации о времени использования сооружения, о его ремонте и т.д. Также нужно указать начисленную амортизацию.

Второй раздел документа заполняется только в экземпляре стороны-получателя.

В данной части заполняются данные о:

• первоначальной стоимости объекта;
• сроке его использования;
• способе начисления и т.д.

В последней части документа необходимо отразить специфические особенности и характеристики здания, которое передается. В частности, необходимо указать его целевое назначение (жилое помещение, административное здание, база отдых аи т.д.), площадь и т.д.

Развёртывание процесса передачи осуществляется специальной комиссией, которая проверяет состояние передаваемого объекта и составляет соответствующее заключение. Пи этом все ее члены должны подписать акт о приеме передаче сооружений.

Если при проведении проверки были выявлены нарушения строительных норм или других обязательных законодательных требований, об этом делается соответствующая запись в тексте акта.

Также необходимо знать о том, что сторона, которая принимает объект, должна составить инвентарную карточку: об этом делается соответствующая запись в акте.

Сроки, цена и прочие условия

Как уже говорилось выше, основные средства, в том числе и здания или другое недвижимое имущество могут быть переданы на основании соответствующих гражданско-правовых сделок. При этом составление акта о приеме передаче является обязательным законодательным требованием. Но акт считается лишь неотъемлемой частью соответствующего договора. Соответственно, сроки, стоимость и другие существенные условия предусматриваются именно в нем.

Сроки передачи объекта являются одной из наиболее существенных условий договора. Это касается тех случаев, когда не осуществляется передача права собственности здания (например, заключается договор аренды ил безвозмездного пользования).

Конечно, данные сделки могут быть заключены как с указанием определенного срока действия, так и без него. Но в последнем случае необходимо тщательно урегулировать порядок и правила расторжения сделки.

Цена также является существенным условием сделки. Если заключается договор аренды, необходимо указать сумму, которую арендополучатель должен ежемесячно перечислять на счет арендодателя. При этом ее нужно указать в рублях. Если же имущество передается на безвозмездной основе, то необходимо четко указать об этом в тексте договора.

В тексте сделки также необходимо предусмотреть:

• права и обязанности сторон;
• их ответственность;
• порядок расторжения сделки и возврата имущества;
• порядок уведомления сторон и т.д.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что действующее законодательство тщательно регулирует порядок и правила заполнения акта о приеме и передаче зданий и сооружений. Стороны должны придерживаться данных правил в обязательном порядке.

Акт приема-передачи помещения в аренду - образец пригодится в случае, если между сторонами сделки заключен договор аренды нежилой недвижимости, который необходимо исполнить. Акт является неотъемлемой частью договора аренды и должен составляться и подписываться в присутствии обеих сторон. О том, как правильно составить настоящий документ, что следует в нем отразить и на что обратить внимание, поговорим в этой статье.

Акт приема-передачи нежилого помещения

Такой акт подтверждает факт передачи в аренду помещения , а также закрепляет описание его фактического состояния на момент передачи. В будущем он поможет в разрешении возможных разногласий по состоянию принятого в пользование имущества.

При заключении договора акт наиболее необходим арендодателю, так как закрепляет целостность передаваемого имущества и позволяет истребовать его из пользования в аналогичном состоянии (с учетом степени износа).

В последующем акт приема-передачи будет составляться при расторжении договора . В этой процедуре уже более заинтересован арендатор. Документ позволит выявить имеющиеся нарушения и определить причиненный ущерб, если таковой имеется, сразу при передаче либо зафиксировать отсутствие претензий сторон друг к другу.

Требования к актам приема-передачи недвижимости

К актам приема-передачи нежилых помещений предъявляются общие требования к составлению актов. Таковых немного и соблюсти их при оформлении документов не составит труда. Общая структура акта приема-передачи такова:

Не знаете свои права?

• в первую очередь указывается наименование документа — «Акт приема-передачи нежилого помещения»;
• затем — дата его составления;
• ниже необходимо указать реквизиты договора, к которому настоящий акт является приложением, наименования (для юридических лиц) или имена (для физических лиц) сторон, которые составляют акт;
• далее идет информация о сторонах договора аренды: для юридических лиц это ИНН, ОГРН, ФИО руководителя, который подписывает акт, и основания для исполнения им полномочий (в большинстве случаев это устав); для физических — паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства;
• после этого необходимо описать помещение, которое передается в рамках заключенного договора: адрес, этаж (если помещение находится в многоэтажном доме), площадь, описание его внутреннего строения (число комнат, планировка и т. п.);
• затем описывается состояние жилого помещения: здесь следует указать состояние межкомнатных перегородок, ограждений, стен, дверных и оконных проемов; проведен ли капремонт, зафиксировать качество ремонта, везде ли присутствует ремонт косметический; описать, подведены ли коммуникации (электроснабжение, теплоснабжение, канализация и водоснабжение), в каком состоянии они находятся на момент осмотра;
• далее составляется перечень выявленных в ходе осмотра недостатков объекта;
• завершают документ подписи сторон с расшифровками (а если стороны зарегистрированы в качестве юридических лиц или ИП, то при наличии - и печати).

Нюансы, которые необходимо учесть при составлении акта сдачи-приемки помещения

Как уже было сказано выше, акт приема-передачи помещения является неотъемлемым приложением к договору аренды нежилого помещения. Поэтому количество экземпляров акта должно соответствовать числу сторон.

Подписывать акты имеют право только стороны договора или их представители. Так, если договор аренды заключается между физическими лицами, то акт подписывается ими, а если между юридическими, то право подписи имеют только руководители или прямо уполномоченные на совершение таких действий лица. Если говорить о представителях (как физических, так и юридических лиц), то они обязательно должны иметь доверенность.

От физического лица доверенность составляется в простой письменной форме и заверяется только подписью лица, ее выдавшего. Доверенность от имени юридического лица также составляется в свободной форме, но заверяется подписью руководителя и печатью (при наличии).

В момент подписания акта приема-передачи по общему правилу происходит передача ключей и необходимых документов. Следует отметить, что с момента подписания сторонами акта сторона, которой передано имущество, несет ответственность за его содержание.

Формирование акта приема-передачи помещения в аренду всегда происходит в процессе исполнения арендного договора. Таким образом, акт не является самостоятельным, а служит приложением к основному документу.

ФАЙЛЫ 2 файла

Значение акта

Переоценить роль акта сложно. Ключевое его значение связано с тем, что договор аренды по своей сути является предварительным соглашением и без акта не считается состоявшимся (действительным).

Именно акт подтверждает факт передачи помещения от одного лица другому, а значит доказывает факт исполнения арендного договора.

Каждый арендодатель при сдаче своего имущества в аренду заинтересован в том, чтобы оно содержалось в порядке, не подвергалось порче, не ломалось и как можно меньше изнашивалось.

Акт составляется еще и для того, чтобы удостоверить факт передачи помещения в аренду в удовлетворительном состоянии, без нареканий и замечаний со стороны будущего арендатора.

Если в процессе эксплуатации арендованных квадратных метров арендатор нанесет им какой-либо урон, возмещение материального ущерба ему придется взять на себя. Точно также акт формируется и при передаче помещения от арендатора обратно собственнику.

В отношении каких помещений нужно составлять акт

Передаваться в аренду могут любые помещения, за некоторыми прописанными в законе исключениями. Обычно договоры аренды заключаются в отношении торговых, офисных, производственных, складских, а также жилых помещений.

При этом акт должен составляться в любом случае, в том числе независимо и от периода аренды (т.е. даже если срок аренды составляет всего несколько дней).

Как фиксировать состояние помещений

Описывать арендуемые помещения при составлении акта нужно как можно более подробно. В частности, необходимо указать:

• состояние стен и перегородок, пола и потолка (при необходимости можно даже внести в акт сведения о материалах, из которых они сделаны);
• информацию об оконных конструкциях, электрооборудовании (розетках, выключателях, лампах и т.д.), системах водоснабжения, отопления и канализации.

Если в помещении есть еще какие-то ценные элементы, которые, по мнению арендодателя, нуждаются в фиксации, их также нужно указать в документе. В случаях, когда помещение сдается после ремонта или, напротив, нуждается в ремонтных работах, это также нужно прописывать в акте.

Кто формирует акт приема-передачи помещения в аренду

Обычно задача по составлению акта лежит на сотруднике компании, которая является владельцем сдающихся в аренду квадратных метров. Это может быть юрисконсульт, администратор, заведующий хозяйством и т.д. Главное условие, чтобы этот человек умел правильно оценивать состояние арендуемых площадей и имел представление о том, как правильно формировать акты. Надеемся, что если знаний у вас не много, то этот материал вам поможет.

Особенности составления акта

Обязательной к применению, унифицированной формы акта нет, так что сотрудники предприятий-арендодателей имеют полное право писать акт в произвольном виде или, если в организации имеется разработанный и утвержденный образец документа, по его шаблону. При этом необходимо, чтобы документ отвечал двум основным правилам: по составу соответствовал нормам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенных сведений.

Заполнение «шапки» акта

В «шапку» вносится:

• наименование документа, его номер и дата составления;
• название организаций, являющихся арендодателем и арендатором с указанием должностей и ФИО руководителей или их законных представителей;
• наименование объекта и его адрес, а также площадь помещения (в квадратных метрах);
• при желании в акте можно указать ссылку на свидетельство о праве собственности, кадастровый номер и т.д.

Заполнение основной части акта

Описание состояния помещения — очень важная часть акта. На этот раздел нужно обратить особо пристальное внимание. Здесь нужно зафиксировать:

• внешний вид помещения (стен, потолка, пола, дверей, окон);
• удостоверить тот факт, что электроприборы, водоснабжение, отопление и прочие коммуникации в норме;
• если помещение сдается с установленной связью, интернет-оборудованием, пожарной сигнализацией и другими техническими приборами, это также следует отразить в акте.

В случае наличия каких-то недостатков, их надо обязательно отметить, чтобы в дальнейшем не случилось ситуации, когда арендодатель пытается взять с арендатора возмещение материального ущерба за поломки и повреждения, которые тот не допускал.

Если есть какие-то другие документы, которые стороны желают присовокупить к акту (в том числе фото-, видео-свидетельства), их наличие необходимо отметить в акте отдельным пунктом.

На что обратить внимание при оформлении

Внешнее оформление акта, так же как и его текст, полностью переданы на откуп составителю. Допускается писать акт вручную или набирать на компьютере, формировать на устновленном бланке организации или на обыкновенном листе бумаги.

Документ следует в обязательном порядке подписать (при этом автографы лиц, задействованных в приеме-передаче помещения, должны быть «живыми»).

А вот удостоверять бланк при помощи печати или штампа необходимо только в том случае, если норма по использованию штемпельных изделий закреплена во внутренних нормативно-правовых бумагах организаций.

Акт нужно печатать минимум в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон, но при надобности можно делать и его заверенные копии.

Условия и период хранения акта

Являясь неотъемлемой частью договора аренды, акт следует держать вместе с ним в отдельной папке. Длительность хранения определяется внутренними нормативными бумагами предприятия или законодательством РФ. После того, как договор аренды утратит свою актуальность и срок хранения документов истечет, акт можно утилизировать.