Как составить договор правильно? Основные правила составления договора.

Дата написания: 2013-08-06

В современном мире роль договора, как правового документа, переоценить очень сложно, оно имеет центральное значение. Ни один серьезный проект не может обойтись без этого правового инструмента.

При обращении к толковым словарям получим следующие разъяснения:

ДОГОВО́Р - Письменное или устное соглашение, условие о взаимных обязательствах. (Большой толковый словарь русского языка. - 1-е изд-е: СПб.: Норинт. С. А. Кузнецов.1998);

ДОГОВО́Р - Соглашение, условие, заключаемое между двумя или несколькими лицами; взаимное обязательство. (Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935-1940);

ДОГОВО́Р - Соглашение, обычно письменное, о взаимных обязательствах. (Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова.1949-1992);

Как видно из вышеприведенного в сущности договор представляет собой соглашение, некие обоюдные обязательства. С юридической же точки зрения все немного сложнее.

В настоящей статье речь пойдет о самых общих принципах составления договора. Что собой представляет договор? Какова его структура? Как составить грамотный договор? На что обратить внимание при его оформлении? Необходимо ли вообще его составлять? Вот основные вопросы которые далее будут раскрыты.

В праве, в его классическом понимании, договор это всегда соглашение, сделка, хотя далеко не всякая сделка является договором. Так, согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ):

"Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей."

Как видно из формулировки закона здесь можно выделить два принципиальных момента: первый это то, что договором, лица его подписавшие, так сказать, изменяют свой правовой статус. Совокупный объем прав и обязанностей относительно друг друга становиться другим. Происходит установление, изменение или прекращение прав и обязанностей лиц его подписавших; и второе, как уже выше было отмечено, без соглашения нет договора, т.е. говоря другими словами необходима согласованная воля сторон подписавших его.

Вообще термины "договор" и "договорные отношения" не всегда совпадают по своему содержанию. "Договорные отношения" охватывают более широкий круг отношений. Они соотносятся между собой как общее и частное. Если термин договор понимать как документ, определяющий условия взаимодействия сторон, его подписавших, то договор - это всего лишь одна из форм существования договорных отношений. Ведь договор как документ, выражающий содержание сделки, - это не только единый "договор", но и, как часто бывает, несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается сторонами.

Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой:

"Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами".

С юридической точки зрения договор по своей структуре включает три основных взаимосвязанных элемента:

1. Цель заключения договора
2. Субъект права
3. Объект права

Разберем каждый в отдельности.

Как и любое соглашение всякий договор преследует какую то определенную цель, т.е. то, ради чего вообще договор и заключается. На что рассчитывают стороны, подписавшие его. Какой эффект они ожидают связывая себя правами и обязанностями по отношению друг к другу.

Далее, любой договор заключается между определенными лицами, как минимум между двоими, юристы их называют субъектами права. Это непосредственно действующие лица соглашения, т.е. те кто изменяет свой правовой статус, подписав договор.

И наконец, любой договор помимо лиц его подписавших, и цели которую они преследуют, заключая договор, содержит так называемый объект соглашения. К примеру вы покупаете квартиру у своих знакомых. В этом случае вы преследуете определенную цель: приобретение права собственности на квартиру; ваш договор купли-продажи, как минимум будет содержать двух субъектов права (Продавец и Покупатель); и как вы уже догадались объектом соглашения в данном случае будет сама квартира, или говоря юридическим языком - конкретное недвижимое имущество, которое вы приобретаете в собственность.

Таким образом, составляя и подписывая любой договор рекомендуется не забывать об этих трех составляющих любого договора. Неважно каков масштаб и тип договора, будь это ваш сосед, сдающей в аренду вам свой автомобиль, или крупная корпорация, в лице его исполнительного органа подписывающая некий международный договор с многомиллионным бюджетом.. Меняются только декорации, суть же структуры остается неизменной.

Теперь перейдем непосредственно к содержанию договора. Если все условия любого стандартного договора разбить на определенные составляющие его, то можно выделить три большие группы:

1. Существенные условия
2. Обычные условия
3. Факультативные условия

В чем смысл данной классификации. Для начала необходимо запомнить, что любой договор по российскому законодательству должен содержать минимальный набор условий, позволяющий считать его заключенным, или говоря правовым языком договор будет иметь юридическую силу. Этот минимальный набор правовых условий в договоре называют "существенные условия".

Что говорит об этом закон. Так, согласно статье 432 ГК РФ

"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора".

Говоря в целом, перечень этих существенных условий для каждого вида договора свой. Однако для всех договоров одним из существенных условий будет так называемый "предмет договора". Именно из него и выясняется цель заключения договора. Главным образом от толкования "предмета договора" и будет в конечном итоге зависеть правовая квалификация договора как сделки. Грамотно составленный предмет договора поможет в будущем избежать многих правовых коллизий.

Согласно абзацу второму статьи 432 ГК РФ

"Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение."

Таким образом для всех видов договоров, без исключения, по законодательству Российской Федерации постоянным существенным условием является только "предмет договора". Все остальные существенные условия будут меняться в зависимости от типа договора и лиц его заключающих. На практике в большинстве случаев о существенных условиях конкретного договора можно узнать из ГК РФ. Во второй части этого правового документа содержаться требования ко всем основным договорам, применяемым в нашей стране. К примеру для договора купли-продажи существенными условиями являются условие о наименовании товара и его количестве. Отсюда можно сделать первый очень важный вывод - если в договоре отсутствует хотя бы одно из существенных условий, то такой договор в общем случае нельзя считать заключенным, т.е. он не будет порождать юридических прав и обязанностей для субъектов права его подписавших. Кроме того, здесь необходимо отметить, что для некоторых видов договоров существенные условия могут быть указаны и в других законах. Как правило это специальные законы требующие более детального регулирования отношений, нежели предусмотренных в ГК РФ.

"Обычные условия" могут содержаться, как правило" в любых правовых актах, имеющих нормативный характер. Их функциональная природа - диспозитивность, что означает необязательное согласование данных условий в самом тексте договора. За нас, по большому счету, это уже сделал законодатель, прописав их в соответствующих нормативных актах. Как правило формулировки их имеют структуру типа: "..... если договором не предусмотрено иное" или, "Если стороны не согласовали иное, то....". Получается, что действовать будет условие (правило) указанное в правовом акте, пока стороны договора не предусмотрят иное. И это по большому счету очень удобно, это дает сторонам договора довольно гибкий инструмент для настройки договорных отношений, диспозитивные условия автоматически вступают в действия при подписании договора. Однако если по каким то причинам возникла необходимость изменить обычный порядок договорных отношений, то следует сделать лишь некоторую оговорку в договоре по тем обстоятельствам или условиям которые необходимо изменить. Например, при заключении договора аренды, как правило (обычное условие) согласно статье 616 ГК РФ

"Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды".

Однако, стороны могут согласовать иное, и указать в договоре, что текущий ремонт и иные расходы на содержание имущества обязанность Арендодателя. Таким образом, меняя обычные условия мы получаем случайные или факультативные условия, т.е. те условия, которые дополняют, отменяют или каким - либо иным образом изменяют обычные условия договора. Включаются они в текст договора только по усмотрению сторон и приобретают юридическую силу, в отличие от обычных условий, в том случае, если они указаны в самом тексте договора.

Необходимо отметить, что вышеприведенная структура договора свойственна в большей степени российскому законодательству. В частности в анлго-саксонской правовой системе права (США, Великобритания и т.д.) подход к правовому регулированию договорных отношений несколько изменяется. Об этом необходимо всегда помнить заключая сделку с участием иностранных лиц.

Грамотно составленный договор всегда учитывает множество нюансов и структура приведенная выше лишь вершина айсберга в умении составлять договор, а главное понимать его и учитывать в работе все детали. Ведь в конечном счете все зависит от лиц его исполняющих, так как многие вопросы остаются вне договора, так сказать на совести и деловой репутации сторон.

Как составлять контракт - тема, затрагивающая многих граждан. Небольшой пример - покупка автомобиля, более серьезный - приобретение недвижимости. Закон прямо указывает на свободу в составлении пунктов соглашения. В то же время есть нюансы, влияющие на степень законности сделки.

Общая информация

Договор - это соглашение как минимум между двумя лицами. Обе стороны обладают и правами и обязанностями. Некоторые сделки (их немного) предусматривают наличие прав лишь у одной стороны.

Пункты договора направлены на регулирование отношений между партнерами. Среди юристов бытует мнение, что прежде всего документ составляется на случай судебных разбирательств. Как составлять контракт?

Деятельность составителей договора регулируется нормами ГК и иных законов, в частности, о закупках для государственных или муниципальных потребностей.

В области ЖКХ принят целый перечень нормативных актов, которые описывают порядок заключения договора и его условия. И подобных примеров множество. Фактически во всех сферах жизни есть масса нормативных документов, затрагивающих процесс заключения соглашения и его условия.

Процедура заключения

Как составлять контракт - вопрос, затрагивающий не всех участников сделок. Почему? ГК предусматривает право одной из сторон направить второй готовый проект. Вторая сторона вправе согласиться с ним, подписав его, или отправить вместе с документом свои замечания.

В ряде случаев соглашение подписывается на основе типовой формы, и порядок строго урегулирован законом. Например, это касается жилищно-коммунальных услуг. И исполнитель не вправе отказаться от соглашения. Клиенту же остается согласиться с предложенными условиями. Если они отличаются от типовых условий, то спор решается в будущем на основе типового договора.

Еще вариант - сделка заключается после вынесения решения органом власти или проведения специальной процедуры (конкурсный отбор, аукцион и т.д.).

Если подписание договора и вовсе необязательно в силу закона или иного нормативного документа, можно проигнорировать предложение.

Если заключение контракта важно для обеих сторон и необязательно, то процедура затягивается - пока участники переговоров не достигнут результата, который бы устроил обоих и не нарушал норм закона.

Сколько длится процесс заключения

Срок подписания контракта не может длиться бесконечно. В основной массе случаев ограничений в законодательстве нет. В иных, например, если коснуться сферы государственных закупок, проведения аукционов, они есть. Например, после завершения аукциона предложенный проект должен быть подписан победителем не позднее 10 дней. Победители, получившие государственный или муниципальный контракт, обязаны действовать по той же схеме.

Подобное встречается в сфере ЖКХ, там процесс согласования условий и подписания документа сформулирован достаточно подробно.

Период времени, в течение которого ставится подпись на документе, может оговариваться как в законе, так и в подзаконных актах.

Кроме того, в ГК не так давно включены нормы о недобросовестном ведении переговоров. Их суть - в возможности требовать компенсации за их затягивание, а также участие в них без намерения добиться заключения соглашения.

Сроки подписания контракта могут оговариваться и в предварительном договоре.

В каком виде подписывается соглашение

Привычной формой считается оформление документа в бумажном виде. Но постепенно участники хозяйственного оборота переходят на использование электронных технологий. Как составлять контракт в этом случае? Условия те же, единственная особенность - применение электронно-цифровой подписи. Только в этом случае электронные документы в полной мере приобретают юридическое значение.

Если процесс оформляется на бумаге, то на двух экземплярах ставятся подписи и печати.

Иногда считается достаточным подписание с одной стороны бланка или анкеты, в которых указан минимум информации и содержится ссылка на правила организации (например, страхования). Такое практикуется в некоторых кредитных организациях, что не совсем законно.

Сделка может заключаться путем обмена несколькими документами без оформления полноценного договора и между организациями. Доказательством заключения служит переписка между сторонами.

Система договоров, оплачиваемых из бюджетов, обязывает их участников отражать всю информацию о сделке и изменениях, вносимых в нее. Электронная площадка в то же время подразумевает оформление документов на бумаге с подписями и печатями.

Типовые контракты

Деятельность предпринимателей и коммерческих организаций в некоторых сферах регулируется достаточно подробно. Это касается и отношений с государственными органами или организациями, финансируемыми за счет бюджета.

Соглашения здесь заключаются на основе типовых контрактов. Что это значит? Орган власти, ответственный за регулирование в какой-либо области, принимает решение о содержании сделки определенного типа. Например, есть постановление Правительства о заключении контракта на государственные или муниципальные закупки. Этим же актом принят типовой договор.

Аналогично дело обстоит в области жилищно-коммунальных услуг и иных сферах. Утверждается готовое соглашение, в которое остается вписать сведения об участниках и иные сведения (например, цену контракта).

Отклонение от условий, изложенных в обязательной форме, нежелательно, и воспринимается как нарушение. В законодательном акте может говориться о недействительности выхода за рамки имеющейся формы и ее условий.

Пункты сделки

Из какого числа пунктов состоит соглашение, насколько подробно они расписаны, определяется потребностями сторон. Если требуется применение обязательной формы, выбор практически отсутствует. Однако основные разделы контракта все же обозначим:

• название договора (подряда, купли-продажи и т.д.);
• дата и место подписания;
• преамбула (какие лица в качестве какой стороны выступают);
• предмет соглашения;
• права и обязанности участников соглашения (под каждого участника может быть выделен отдельный раздел);
• временной отрезок исполнения договора;
• цена контракта и порядок расчетов между сторонами;
• пункты об ответственности;
• дополнение к положениям закона о форс-мажорных обстоятельствах;
• условия о внесении изменений и досрочном прекращении сделки;
• иные условия, обязательные в силу законодательства или договоренностей сторон;
• адреса и реквизиты.

Соотношение закона и условий

Закон предполагает свободу сторон соглашения. Если какой-то пункт не прописан, в действие вступает законодательство, заполняющее пробел. В ГК внесены прямые ссылки, как регулируется то или иное условие, если при подписании стороны не сформулировали собственные.

Набор условий

Закон выделяет две группы пунктов соглашения:

• существенные условия;
• факультативные условия.

В первую группу входят пункты, которые обязательны. Их отсутствие или недостаточно четкие формулировки приводят к признанию сделки незаключенной - не имеющей значения с юридической точки зрения. Например, таковым условием является предмет сделки. Где они сформулированы? В законах и Постановлениях Правительства.

Без второй группы условий соглашение формально не признают незаключенным, но его исполнение, понимание прав и обязанностей сторон вызовут вопросы.

Цена сделки

Стоимость товара или оказанных услуг выражается в рублях. Если расчеты производятся в иностранной валюте, в договоре прописывается эквивалентная сумма в рублях.

Цена зависит, прежде всего, от договоренностей участников. В некоторых случаях на сумму сделки влияет государство - опосредованно или напрямую.

Например, продажа имущества не может проводиться иначе, как на рыночных условиях. Некоторые исключения предусматриваются нормами земельного законодательства. Нарушение влечет ряд негативных последствий, в частности, в виде доначисления налогов и обязательных платежей в пользу государственной казны.

Твердая цена контракта устанавливается в государственных или муниципальных контрактах, она меняется лишь в сторону уменьшения.

Еще одна форма влияния на цены - установление тарифов за объемы потребленных услуг или товаров (в сфере ЖКХ).

Систематизация текста

Один из моментов того, как составлять контракт - правильное разделение текста договора на разделы, пункты и абзацы. Оно должно быть логичным и обеспечивать комфортное прочтение. Часть информации, в частности, технического характера, может оформляться в виде приложений под номерами (акты, формы заявок, техническая документация и т. д.).

В каком порядке располагать условия договора, остается на усмотрение стороне, за исключением заключенных на основе типовой формы.

Так, например, описание прав и обязанностей обеих сторон помещается в один раздел или выделяется по разделу на каждую сторону, либо по четыре раздела (по два на каждого участника).

Нумерация статей или разделов остается также на усмотрение участников соглашения. Подобный подход характерен при составлении пространных документов длиной в десятки страниц.

Классификация договоров

Что есть рассказать об основных видах контрактов? Базовое деление предусматривается гражданским кодексом:

• купля-продажа, мена и дарение имущества;
• аренда имущества;
• наем жилья;
• безвозмездное пользование;
• разновидности подряда;
• проведение научно-исследовательских и конструкторских работ;
• транспортные услуги;
• заемные, кредитные и расчетные обязательства;
• хранение;
• страхование;
• поручение и действие без поручения;
• соглашение о комиссии, агентских услугах;
• доверительное управление недвижимостью;
• соглашение о простом товариществе.

В то же время иные законы и даже подзаконные нормативные акты предусматривают заключение сделок, напрямую не прописанных в ГК среди основных практикуемых обязательств. Целый ряд договоров, например, обязателен для заключения в сфере электроэнергетики. Контракт на поставку товара приобретает совершенно разные формы.

Особенности поставок

Соглашение заключается на приобретение товаров не для собственного потребления, в целях предпринимательской деятельности или по государственным и муниципальным контрактам.

Контракт на поставку товара выполняется по графику или за один раз. Какие разделы могут прописываться в соглашении?

• предмет соглашения;
• цена товара;
• графики или сроки поставок;
• оформление платежей;
• качество товаров;
• упаковка, маркировка;
• порядок отгрузки, приема;
• ответственность;
• иные условия;
• реквизиты сторон.

Образец контракта может быть выстроен и по-иному. Ошибкой является подписание предложенного договора без его предварительной проработки или тщательного изучения. Потом его условия могут неожиданно оказаться обременительными.

Как написать договор? Юристы обычно берет образец контракта, предложенный второй стороной или найденный им самим, и перерабатывает его под нужды конкретной ситуации.

Учитываются нормы законов, подзаконных нормативных актов, в частности, там, где соглашения заключаются на основе типовых форм.

Еще один источник знаний о правильном составлении документа - судебная практика, желательно исследовать сложившиеся в своем регионе подходы.

Вместо заключения

Правила составления контрактов - это целая система подходов, затрагивающая и их содержание, и порядок оформления и заключения. Сложность заключается в выработке условий договора таким образом, чтобы сбалансировать интересы сторон. Свои роли играют и закон, и судебная практика, и границы дозволенного поведения.

Различные договора имеют широкое распространение в нашей жизни. Их отличает большое разнообразие форм и правил заключения, имеются также и особенности составления договоров разных типов. Представляем вам краткое руководство по общим правилам составления договоров.

На какие особенности обратить внимание

- общие правила составления договоров

Договор – основная и неотъемлемая часть сферы товарно-денежных отношений. С его помощью регулируются отношения между сторонами, определяются их права и обязанности. При заключении договора следует ясно представлять те цели, к которым он должен привести . Важно обратить внимание на все нюансы, связанные с составлением, утверждением и реализацией документа.

Главное правило составления договоров - "на берегу" рассмотреть основные вопросы намечающейся работы в целом и плавно перейти к деталям. В договор вносится подробная схема действий и все возможные риски.

Требования, порядок и форма

правильного составления договоров

Сделки между юридическими и физическими лицами должны заключаться в соответствии с требованиями, указанными в Гражданском Кодексе РФ.

Как правило, договор заключается в простой письменной форме, за исключением случаев, когда для оформления сделки требуется заверение нотариуса или государственная регистрация .

Документ получает статус заключённого договора в том случае, если между сторонами достигнуты договорённости по всем положениям и условиям, содержащимся в тексте документа.

Если форма составления договора письменная, законодательство предъявляет требование к утверждению документа через собственноручное подписание бумаги лицами, выразившими в нём свою волю. Также допустимо подписание документа представителем, имеющим все необходимые для подписания данного акта полномочия.

Если рассматривать дистанционное совершение сделки при помощи факсимильной техники, то допустимо использование цифровой подписи либо другого аналога собственноручной подписи в порядке, регламентируемом Гражданским Кодексом или другими актами и соглашениями сторон.

Как грамотно составить договор

- основные пункты договора

Разберём в общих чертах, как грамотно составить договор.

Типовой документ включает в себя следующие пункты:

1. Вводная часть.

В преамбуле указывается наименование договора, которое определяет тип документа : договор поставки, комиссии, купли-продажи, и т.д. Бывает, что по тем или иным причинам название у договора отсутствует, в таком случае следует изучить его основную часть. Собственно, это стоит делать в любом случае, так как хотя наименование и определяет тип правоотношений, суть договора содержится всё-таки в тексте документа. Дата подписи определяет момент вхождения договора в действие, со всеми вытекающими последствиями. С юридической точки зрения, это очень важный момент. Не меньшее значение имеет указание места, где договор был подписан – это момент не является обычной формальностью, так как на правоотношения, описанные в договоре, распространяется законодательство места подписания.

Правильное составление договора предусматривает указание названий контрагентов в полной форме, кроме того, упоминается короткое наименование сторон, фигурирующих в документе («Продавец», «Получатель», «Заказчик» и пр.). Также в формате ФИО указываются имена и должности физических лиц, подписывающих договор.

2. Предмет сделки.

В предмете договора содержатся наиболее значимые условия. В этой части оговаривается сущность правоотношений, в которые вступают стороны, их права и обязанности, цены на услуги или товары, способ расчётов и сроки, в течение которых обязательства договаривающихся сторон должны быть реализованы. Разумеется, конкретные условия зависят от характера договора и ситуации, в которой он заключается.

3. Дополнительные условия.

Особенности составления договоров таковы, что дополнительные условия не являются обязательным разделом документа, но, тем не менее, они играют большую роль в реализации сторонами своих прав и обязанностей. Под дополнительными условиями мы понимаем срок действия договора как имеющего юридическую силу документа, уточнение ответственности сторон в случае несоблюдения обговорённых условий, а так же основания для расторжения или изменения документа. Также возможно включение условий конфиденциальности и разрешения споров, могущих возникнуть между сторонами в процессе исполнения договора.

Предельно четкие и подробные формулировки позволяют значительно снизить риск спора с партнером. Рассмотрим, в каких вопросах стороны чаще всего допускают ошибки и что забывают указать в договоре оказания услуг.

Вы узнаете:

Как правильно составлять договор об оказании услуг.

Как избежать основных ошибок при заключении договора.

Существенные условия договора об оказании услуг.

​Максимально подробные и четкие формулировки становятся залогом снижения риска спорных ситуаций с клиентами. Остановим внимание на возможных ошибках, которые могут сопровождать договор на оказание услуг.

Ключевые ошибки договора на оказание услуг

Ошибка 1. Перепутали подряд с возмездным оказанием услуг

Заглавие договора об оказании услуг у некоторых компаний звучит как «Договор подряда №». Но с позиции гражданского права возмездное оказание услуг и подряд различаются. В определенных ситуациях данные договоры могут закреплять противоположные правила. Порой со сложностями в правовой квалификации договора сталкиваются даже судьи.

Последствия. Рассмотрим пример из практики. Был оформлен договор рекламного агентства с заказчиком, по которому должны были проводиться работы по размещению плаката клиента на строительных лесах, с сохранением данной рекламы на протяжении полугода. В середине данного срока исполнитель сообщает, что плакат больше размещаться не может. Клиент обратился с судебным иском о штрафе 7.6 миллионов рублей, который и был закреплен договором по таким случаям.

Данное требование было удовлетворено судом первой инстанции, учитывая содержание элементов подряда в данном договоре. По этому правилу будет действовать право подрядчика на отказ от договора лишь при определенных обстоятельствах (в ответ на нарушения со стороны заказчика). Но данное решение было отменено судами кассационной и апелляционной инстанций – контракт был рассмотрен в качестве договора об оказании услуг. По нему у исполнителя есть право отказа в любой момент, если он возместит убытки клиенту (обычно их рассчитать и доказать крайне затруднительно). А условие о штрафе по факту отказа может игнорироваться, даже при указании в договоре об оказании услуг.

Рассмотрим и обратную ситуацию. Контракт между сторонами был назван как «договор об оказании услуг», с применением в отношении него соответствующих правил ГК РФ. По Гражданскому Кодексу, для данного договора не нужно закреплять срок предоставления услуг, поэтому эту информацию стороны не указывали. Но во время спора по договору судьями, по результатам изучения которого был сделан вывод – это договор подряда, для которого важным условием является указание срока на выполнение работ. Договор без указания данного срока заключенным считаться не будет, поэтому от исполнителя требуется возврат аванса с процентами, без права требовать принятия услуг заказчиком, получения неустойки по договору и пр.

Как правильно. Чтобы квалифицировать договор об оказании услуг между сторонами правильно, коммерческому директору необходимо учитывать его правовое определение в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Одна сторона по договору подряда обязуется выполнять определенную работу и сдать клиенту её результат. В соответствии с договором возмездного оказания услуг, от исполнителя требуется предоставление услуг, за которые заказчик должен будет заплатить. Следовательно, в договоре оказания услуг основное условие отводится самому процессу, который не всегда должен привести к определенному результату. Поэтому должна оплачиваться как раз деятельность исполнителя. По договору подряда, завершением услуг всегда должен быть определенный материальный результат, за который и обязуется платить заказчик.

При указании в договоре и услуг, и материального результата после их выполнения (в частности, услуги исследования рынка, после которого предоставляется электронный отчет) нужно предпринять следующие действия:

1. Руководствуйтесь правильной терминологией. В частности, необходимо указать, какие именно услуги представляют собой предмет договора. Им нужно дать определение и указать подробное описание.
2. Подробно укажите требования, выдвигаемые в отношении услуг (порядок предоставления, квалификация исполнителя и пр.) – наличие этих сведений позволит убедить суд, что большое значение отводилось именно процессу предоставления услуг.
3. Должна указываться фраза «Документами, подтверждающими исполнение обязательств перед Заказчиком, являются: отчет о результатах проделанной работы…» либо «Обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются выполненными после передачи Исполнителем Заказчику отчета о результатах проделанной работы». Наличие данной фразы позволит доказать, что необходим отчет в конце, не как материальный результат проведенный работы, а в качестве подтверждения должного выполнения услуг.

Ошибка 2. Не уточнили предмет договора об оказании услуг

Нередко описание услуги ограничивается стандартной формулировкой (к примеру, «исследование рынка), из-за чего непонятными остаются её суть и нюансы.

Последствия. Предмет является значимым условием по договору возмездного оказания услуг. При нечеткой постановке предмета суд может расценить договор об оказании услуг как незаключенный, итоги рассмотрения дела зависят от стадии спора. В случае уже предоставленных услуг, с доказательством их принятия заказчиком, высока вероятность на получение оплаты. Однако нет уверенности, что исполнителю удастся добиться изначально планируемой суммы – поскольку будет взиматься оплата «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги». Также не удастся добиться неустойки с клиента в размере, прописанном в договоре. В случае, когда услуги не были предоставлены и не приняты заказчиком, вовсе не удастся добиться их оплаты – даже в случае траты определенных средств исполнителем для выполнения работы.

Для наглядности рассмотрим пример из практики. Между сторонами был оформлен договор оказания услуг. По нему исполнитель должен был выполнить фактические и юридические действия для представления интересов заказчика, при взаимодействии с разными физическими и юридическими лицами для защиты от неправомерных действий, которые могли ограничить функционирование заказчика. Работы должны были проводиться от имени заказчика и за его счет. Стороны в дополнительном соглашении отметили – исполнитель по результатам анализа деятельности должен составить план действий для достижения целей своего клиента на условиях, которые согласованы с заказчиком.

При судебном иске исполнителя по взысканию оплаты, он встретил отказ в судах всех инстанций. Было выявлено – в самом договоре и дополнительном соглашении не было конкретизации предоставления услуг, списка документов, которые долен был предоставить заказчик для анализа, и списка действий по разработанному плану в конце.

Как правильно. Следует зафиксировать в разделе «Предмет договора» именно то действие (задачу), которое будет предоставляться во исполнение обязанностей перед заказчиком. В разделе «Обязанности сторон» её следует предельно детально описать.

Ошибка 3. Нет доказательств того, что услуги по договору были оказаны

Порой организации, которые предоставляют свои услуги для индивидуальных предпринимателей либо организаций, не составляют акт об оказании услуг, либо в нем размещается неполная информация. Составление данных актов по законодательству не является обязательным, однако их отсутствие повышает вероятность спорной ситуации – недобросовестные клиенты могут настаивать на возврате средств, которые были заплачены исполнителю, либо вовсе отказаться от оплаты услуг.

Последствия. Если исполнитель не предоставит на рассмотрение суда акт с подписью заказчику, некоторые суды могут рассматривать и прочие доказательства предоставления услуг (на основании переписки стороны, путевых листов, журнала учета, порой и показаниях свидетелей). Но полагаться на подобные факты достаточно рискованно – ведь другие суды могут и не принять эти факты за доказательства, отказав исполнителю во взыскании оплаты услуг.

Стоит подчеркнуть – данное постановление суда может быть не только в ситуации, когда прямо указано в договоре, что предоставление услуг подтверждается актом с подписью заказчика, но также в случае отсутствия упоминания данного акта в договоре вовсе. Суд может принять сторону заказчика, если исполнителем не был предоставлен подписанный акт с недочетами (из-за недостаточно детального рассмотрения услуг, подписания акта не уполномоченным сотрудником заказчика либо отсутствия ссылки на договор). Хотя даже при правильном оформлении соответствующих документов, не удастся получить оплату, если заказчик сможет доказать – фактически указанные услуги предоставлены не были.

Если говорить о примерах из практики – согласно договору, ТСЖ должно было предоставлять услуги вывоза бытовых отходов с контейнерной площадки у торговой организации, а также убирать прилегающую территорию. Представители ТСЖ направили судебный иск о взыскании оплаты. Доказательством были акты выполненных работ, но они были подписаны от имени заказчика представителем другой организации, которая не выступала стороной соглашения, не было информации об адресе площадки и ссылок на реквизиты договора. Данные акты не были приняты судом во внимание.

Тогда представитель ТСЖ подчеркнул, что оформленный договор вовсе не предполагает обязательное составление акта – поэтому его отсутствие не может стать причиной отказа о взыскании оплаты. Данный довод был отвергнут судом, подчеркнув – стороны подобные акты при исполнении договора составляли и подписывали, поэтому были фактические отношения между сторонами по оформлению результатов проведенных работ каждый месяц. Постановление суда заключалось в отказе во взыскании оплаты.

Как правильно. В договоре нужно выделить особый пункт по порядку приема оказанных услуг. По закону не предусмотрена обязательная форма подобных актов, поэтому от сотрудников, их составляющих, нужно требовать следующие условия:

1. Предельно подробно указывать объем и список предоставляемых услуг.
2. Указание ссылки на реквизиты договора, к которому относится акт.
3. Указание реквизитов сторон договора, также сведений о лицах, подписывающих документы.
4. Указание даты составления акта, с контролем его подписания в срок, согласованный в договоре, или в разумный срок после предоставления услуг – в противном случае есть вероятность, что заказчик сошлется на нарушение сроков.
5. Удостоверьтесь в наличии у представителя заказчика полномочий подписывать подобные акты.

Следует помнить – благодаря наличию акта с подписью заказчика, повышается вероятность взыскания оплаты за фактически предоставленные услуги, даже при признании договора незаключенным.

Для снижения вероятности отказа в подписании акта недобросовестным заказчиком после предоставления услуг, нужно указать в договоре, что доказательством должного предоставления услуг будет односторонний акт с подписью исполнителя, при условии необоснованного отказа заказчика в принятии оказанных услуг и подписании документа.

• Договор на обслуживание техники: 5 типичных ошибок при составлении

Ошибка 4. В договоре об оказании услуг не установили требования, которым должны соответствовать услуги

Нередко возникают ситуации, когда стороны забывают указывать в договоре требования, выдвигающиеся в отношении процесса и результата оказываемых услуг. Однако данное условие является обязательным, чтобы четко понимать положения договора между заказчиком и исполнителем.

Последствия. Коммерческий директор обязательно должен помнить – претензии к качеству оказанных услуг являются вторым по популярности приемом у разных недобросовестных заказчиков (лидер в этом «рейтинге» - попытка доказать, что услуги не были предоставлены вовсе). И данная претензия является уверенным лидером по количеству спорных ситуаций, возникших с добросовестными контрагентами.

Возникшие недоразумения обусловлены излишней лаконичностью в положениях договора – заказчик может подразумевать определенные требования, но они не указываются в договоре.

Была и похожая ситуация на практике (суд принял сторону исполнителя). Предприниматель направил иск о с торговой компании за свои услуги аудита и бухучета. Заказчик во время спора объяснил, почему решил ограничиться лишь частичной оплатой – из-за несоблюдения исполнителем «правил оказания услуг», которые были утверждены президентом компании. В договоре фиксировалось требование – «при несвоевременном либо некачественном исполнении работы вознаграждение может быть снижено по усмотрению заказчика». Однако не было указания ссылки на такие правила оказания услуг. Также отсутствовали доказательства, что сам исполнитель ознакомлен с данными правилами. Поэтому по распоряжению суда необходимо было оплатить полную стоимость услуг.

Как правильно. Если ваша компания является исполнителем по договору оказания услуг, необходимо учитывать – довольно высока вероятность претензий в отношении качества услуг. Хотя большинства из таких претензий можно избежать благодаря грамотному составлению договора, с указанием требований, которым должен соответствовать процесс предоставления услуг и результат. Далее следует договориться – как должны оказываться услуги, каким должен быть результат. Это налагает определенные ограничения в отношении исполнителя – нужно придерживаться указанного требования в договоре, но снижается опасность спорной ситуации и судебного разбирательства. В договоре следует фиксировать следующие данные:

1. Список характеристик и свойств предоставляемых услуг (информация о технических параметрах, отсутствие ошибок и пр.).
2. Квалификация исполнителя (опыт, образование, наличие сертификатов и др.).
3. Требования по процессу предоставления услуг (у исполнителя собственное помещение, транспорт, оборудование).
4. Особенности результата оказываемых услуг.

Дополнительная защита от споров с недобросовестным заказчиком – указание в договоре ссылок на нормативные документы, которым предоставляемые услуги должны соответствовать. Заказчик в таком случае не сможет выдвигать претензии по оказанным услугам из-за их несоответствия какому-либо документу, указанному в договоре.

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

• С помощью нотариуса

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

• Самостоятельное оформление

• С помощью риелтора

• помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
• организация просмотра и показа квартиры;
• решение о сроках проведения сделки;
• организация проведения оплаты задатка или аванса;
• консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
• проверка предоставленных документов;
• организация сделки и расчета.

Необходимые документы

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

• Основные документы:

Как выглядит согласие супруга (пример):

Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

• Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
• Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

• Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .

• Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
• Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

• Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

• Документы, подтверждающие чистоту сделки:

• Дополнительный пакет документов:

Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Куда подаются документы

• В Многофункциональном центре (МФЦ).
• В Регистрационной палате.

Порядок оформления сделки

• На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
• На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
• Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Образец договора купли-продажи квартиры:

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

• Купля-продажа у нотариуса

• С помощью риелтора

• Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Список расходов:

Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

• Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
• Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
• Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:

  Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
  - Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
  - Проектную декларацию.
  - Разрешение на строительство, на землю.

• Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
• Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

• Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
• Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
• Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
• Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Новые правила продажи квартиры

Изменения условий продажи:

• Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
• При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
• Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).

Из следующей статьи вы узнаете, .