Имущественные права на землю. Обязательственные права на землю в рф

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:

Права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;

Права пользования - аренда, концессия и др.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия1 владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

Собственность;

Постоянное бессрочное пользование;

Пожизненное наследуемое владение;

Безвозмездное срочное пользование;

Аренда земельных участков;

Ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут);

К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имущественных прав, коллективно-долевая собственность.

Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, не является закрытым.

К земельным участкам не применяется предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Право собственности на землю

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.

Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

Виды прав на землю

Земельный участок может быть объектом правоотношений, содержание которых включает в себя различные права на землю. В то же время все эти права на землю можно разделить на две группы по способу определения их содержания: вещные права, содержание которых определяется непосредственно законом, и обязательственные права, содержание которых в каждом конкретном случае определяется соглашением сторон в рамках закона.

К числу вещных прав относится право собственности на землю (основанная на законе возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, принимая на себя бремя его содержания), а также иные вещные права (основанная на законе возможность в той или иной мере владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, с учетом усмотрения собственника, в той или иной мере принимая на себя бремя его содержания). К числу иных вещных прав относятся: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). К числу обязательственных прав относятся право аренды (возмездное срочное пользования) и право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности на землю

Конституция РФ в ст. 9 закрепляет множественность форм собственности на землю. Согласно этой статье земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Кроме того, ст. 36 Конституции РФ особо оговаривает возможность граждан и их объединений иметь землю в частной собственности. Граждане и юридические лица имеют право на рав

ный доступ к приобретению земельных участков в собственность. В частную собственность могут быть предоставлены любые земельные участки, за исключением тех участков, которые в соответствии с действующим законодательством не могут находиться в частной собственности. На сегодняшний день в количественном отношении до сих пор преобладают земельные участки, находящиеся именно в публичной (т. е. государственной и муниципальной) собственности.

Земельные участки, относящиеся к собственности государства, определяются по методу исключения: государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Учитывая федеративную структуру нашего государства, основополагающее значение в этой сфере имеет разграничение государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации наряду с разграничением публичной собственности на государственную и муниципальную. Оно осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. "О разграничении государственной собственности на землю"1. Основанием внесения земельных участков в перечень участков, на которые у Российской Федерации либо у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

Земель лесного фонда, земель обороны и безопасности - в отношении федеральной собственности;

Фонда перераспределения земель - в отношении собственности субъектов Российской Федерации;

Земель особо охраняемых природных территорий федерального либо регионального значения; земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности либо в собственности субъектов Российской Федерации;

Земель сельскохозяйственного и иного назначения, если на этих земельных участках располагается недвижимое иму-

щество, находящееся в федеральной собственности либо в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органам государственной власти Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации, а также юридическим лицам, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального либо регионального значения - в отношении федеральной собственности либо собственности субъектов Российской Федерации соответственно.

Основания внесения земельных участков в перечень участков, на которые возникает право собственности у муниципальных образований, определяются в отношении последней группы участков, в принципе, аналогично. Кроме того, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. При этом в городах федерального значения земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с их законами.

Наконец, в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности находятся земельные участки которые непосредственно признаны таковыми федеральными законами, а также приобретенные соответствующим публично-правовым образованием по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Иные (ограниченные) вещные права на землю

Право собственности на землю являегся основополагающим правом не только среди вещных, но и среди имущественных прав на землю в целом, так как предоставляет его обладателю наибольшее количество юридически обеспеченных возможностей определенного поведения в отношении земельного участка. Иные вещные права по содержанию воспроизводят право собственности в той или иной степени, но не полностью, поэтому их принято иначе называть ограниченными вещными правами (в силу того, что их содержание ограничено по сравнению с правом собственности).

К числу ограниченных вещных прав на землю относятся:

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - традиционный институт постсоветского земельного права, который изначально был призван в какой-то мере компенсировать отсутствие частной собственности граждан на землю.

Однако в современных условиях, когда частная собственность на землю получила достаточно широкое распространение, действующее законодательство предусматривает, что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином ранее, сохраняется.

Как следует из определения, субъектами права пожизненного наследуемого владения является только одна категория лиц, которая способна передавать это право по наследству, а именно - граждане. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый

гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. Взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Подразумевается, что такой титул, как право пожизненного наследуемого владения, с течением времени будет полностью вытеснен правом собственности;

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в историческом плане также является институтом, призванным восполнить отсутствие права собственности на землю, но не для граждан, а для юридических лиц. Согласно действующему законодательству, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются уже не любым юридическим лицам, а только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Все остальные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г.

В ходе развития постсоветского земельного права к числу субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками законом были отнесены граждане. Однако согласно действующему законодательству гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование более не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан ранее, сохраняется. Более того, граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, аналогично участкам, предоставлен

ным на праве пожизненного наследуемого владения. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками;

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. При этом сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Однако по требованию собственника земельного участка, обремененного

сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Понятие вещных и иных прав на землю

И зависимости от способов защиты и иных особенностей гражданские права (гражданские правоотношения) принято делить на вещные и обязательственные.

Вещное право - это гражданское право, объектом которого выступает вещь (имущество). Содержанием вещного права является право владения, пользования и распоряжения вещью (имуществом). Вещное право носит абсолютный характер. В таком праве (правоотношениях) праву одного лица (обладателя вещного права) соответствует пассивная обязанность неопределенного круга (всех) других лиц воздержаться от его нарушения. Объектом вещного права является не вообще вещь, а только вещь индивидуально определенная. Господство обладателя вещного права над такой вещью осуществляется непосредственно (владение, пользование и распоряжение).

Основанием возникновения вещного права, в частности, на землю является приобретение такого права у государства, совершение земельных сделок.

В отличие от вещного обязательственное право - это право, объектом которого являются определенные действия (передать вещь (имущество), выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное либо воздержаться от определенных действий). Оно возникает на основе договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в законе. Обязательственное право носит – относительный характер. Здесь праву одного лица противостоит обязательство другого конкретно определенного лица (контрагента). Обязательственное право ограничивается пределами, установленными в законе и конкретизированными в договорах между сторонами.

Вещное право и обязательственное право различаются и по способу зашиты. Вещное право защищается от любого лица путем предъявления виндикационного и негаторного исков. Обязательственное право защищается по иску к конкретно определенному контрагенту. Однако в случаях, когда предметом обязательственных прав является материальный объект, то способы защиты вещных прав распространяются и на такие обязательственные права. Так, право арендатора на владение земельным участком (обязательственное право) будет защищаться от любого лица, в том числе собственника, путем предъявления виндикационного или негаторного иска и иным способом защиты вещных прав (ст.305 ГК РФ).

В этой связи в литературе отмечается, что деление гражданских прав на вещные и обязательственные в ряде случаев довольно условно. В таких случаях уместно говорить о вещно-обязательственных правах (отношениях).

Виды вещных и иных прав на землю

С точки зрения объема правомочий обладателей вещных прав на землю по владению, пользованию и распоряжению землей различают право собственности и иные вещные права на землю.

Иные вещные права перечислены в ст.216 ГК. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.

Основополагающим вещным правом на землю является право собственности на землю. Главное отличие права собственности на землю от иных вещных прав на землю состоит в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается своей землей, принадлежащей ему на титуле права собственности,

Обладатели иных вещных прав на землю владеют, пользуются, а в случаях, предусмотренных законом или соглашением с собственником, и pраспоряжаются чужой землей, землей, принадлежащей собственнику.

Наиболее широкими правомочиями обладает собственник. Пределы таких правомочий ограничиваются законом. Так, согласно п.3 ст.209 ГК «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

К иным правам на землю относятся аренда земли. Эти права обязательственные, они возникают на основе договора. Однако следует иметь в виду, что в содержании вещных и иных прав на землю много общего. Это обусловлено тем, что и объектом является земля как имущество и как природный объект.

Сервитут (от лат. servitus) как право ограниченного пользования чужим имуществом был известен еще римскому праву.

В силу сервитута собственник недвижимого имущества (земли, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего или другoгo земельного участка предоставления ему права ограниченного пользования этим участком.

Известны два вида земельного сервитута: публичный и частный.

Отношения по установлению публичного сервитута регулируются ст. 23 ЗК РФ. Частный сервитут устанавливается в соответствии с граж-ланским законодательством.

Рассмотрим их отдельно.

Публичный земельный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, нормативно-правовыми актами СРФ, нормативно-правовыми актами муниципальных образований в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения, без изъятия земельного участка из пользования. Публичный сервитут устанавливается с учетом результата общественных слушаний.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через земельный участок и других целей, указанных в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Публичный сервитут может устанавливать на земельных участках как находящихся в непосредственном пользовании собственника, так и на участках, переданных во владение и постоянное пользование.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка по целевому назначению, то собственник участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участник или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков за счет органов государственной власти или органов местного самоуправления, установивших публичный сервитут.

Частный сервитут в отличие от публичного устанавливает только между собственниками соседних земельных участков по соглашению между ними.

Цели установления частного сервитута в общем-то те же самые, что и публичного сервитута. Публичный и частный сервитут имеют много общего. Как публичный, так и частный сервитут устанавливается без изъятия земельною участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением как публично, так и частного сервитута, могут защитить свои права в судебном порядке. И тот и другой сервитут подлежат государственной регистрации, так как устанавливается в отношении недвижимого имущества. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, владельцев и пользователей прав на владение, пользование и распоряжение этим участком.

При переходе прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Это право, объектом которого являются определенные действия (в отличие от вещного, где объектом выступает вещь)

Обязательственными правами являются : право аренды (право возмездного срочного пользования), право безвозмездного пользования земельными участками.

Обязательственные права имеют временный характер и их содержание определяется не только законом, но и договором.

Они имеют следующие особенности:

1. относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств;

2. свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком;

3.срочный характер правоотношений (на определенный или неопределенный срок);

4. договорный характер обязательств по использованию земельных участков. Как правило, отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю, и как следствие, взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация обязательственных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон при условии соблюдения законодательства, а также возможность взаимного воздействия (например – неустойка) сторон договора друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств.

Право безвозмездного срочного пользования: понятие, виды, субъекты, особенности. (с 2015 г. в ст.ст. 24, 39.10 ЗК РФ звучит как «безвозмездное пользование», в соответствии с ГК РФ)

Право безвозмездного пользования земельными участками представляет собой бесплатное пользование земельным участком в течение определенного срока, установленного на основании закона или договора. Правовое регулирование данных отношений осуществляется ст. 24 ЗК РФ и гл. 36 ГК РФ.

Пользователь может получить в безвозмездное использование землю, которая принадлежит муниципалитету, государству, юридическим или физическим лицам. Лицо, использующее земельный участок на праве безвозмездного пользования, обязано поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным способом использования. Правом предоставления земельных участков в безвозмездное пользование обладают только собственники земельных участков. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть административный акт (государственная и муниципальная собственность), договор (юр. и физ. лица) или локальный нормативный акт организации (при предоставлении служебных наделов).

В соответствии с ГК РФ, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Договор о безвозмездном использовании земельного участка, заключаемый сторонами на срок больше года, нуждается в обязательной государственной регистрации, осуществляемой органами Росреестра.

Получателями рассматриваемого права могут быть только следующие категории субъектов : 1) государственные и муниципальные учреждения; 2) федеральные казенные предприятия; 3) органы государственной власти и местного самоуправления; 4) граждане и юридические лица.

Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренным ЗК РФ.

В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности для определенного ЗК РФ круга лиц, в том числе в виде служебного надела;

2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Принципиальной разновидностью безвозмездного пользования земельным участком является пользование служебным земельным наделом .

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. По общему правилу право безвозмездного пользования на служебный надел прекращается при прекращении работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен. Прекращение права оформляется решением организации, предоставившей такой надел в пользование. Работник, прекративший соответствующие трудовые отношения, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Также право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работника - до их совершеннолетия. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком согласно ч. 1 ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. Право безвозмездного срочного пользования прекращается при истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; при добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права; а также при наличии оснований для принудительного прекращения указанного права.

Основными правовыми особенностями договоров безвозмездного пользования участком земли являются его безвозмездность и срочность. По истечении названного в соглашении сторон срока переданный участок земли должен быть возвращен первоначальному землевладельцу.

Принципиальное же отличие аренды от безвозмездного использования состоит в том что, передаваемый участок земли при отношениях аренды отдается не только в пользование арендатору, но и во владение. Это позволяет арендатору использовать комплекс мер по владельческой защите участка земли, чего лишен ссудополучатель. Кроме того, ссудополучатель не может распоряжаться переданным участком земли ни при каких условиях.

Аренда земельных участков: понятие, особенности, соотношение с гражданским законодательством.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники (физ. и юр. лица) земельных участков (ст. 608 ГК РФ: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду; п. 10 ст. 22 ЗК РФ в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.).

Арендатором может быть любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом требования экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки, не изъятые из оборота, границы которых определены и по общему правилу прошедшие государственный кадастровый учет, а также части таких земельных участков. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Срок договора аренды земельного участка устанавливается по соглашению сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков. (Н-р, действующим российским законодательством установлены максимальные сроки договора аренды земельных участков продолжительностью в 49 лет - при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а именно до пяти лет включительно и более пяти лет, влияет на объем прав арендодателя и арендатора. (При аренде на срок более 5 лет – арендатор в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором). Т.ж. правом арендатора является согласно ст. 22 ЗК РФ – право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.(ст. 39.7 ЗК РФ).

Основные признаки аренды земель :

· срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

· платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

· возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

· по соглашению сторон;

· по решению суда;

· по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

· по инициативе арендодателя (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Следует иметь в виду, что досрочное прекращение аренды земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за использование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ограничения прав на землю.

Ограничения прав лиц, использующих земельные участки – это установление в административном порядке запретов на выполнение отдельных видов хозяйственной деятельности и использование земли, либо требований воздержаться от совершения определенных действий, содержащихся в соответствующих нормативных правовых актах.

В зависимости от вида и цели установления ограничения прав на землю могут устанавливаться бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации.

Если ограничение прав устанавливается на часть земельного участка, границы этой части обязательно должны быть определены и учтены в сведениях государственного кадастра недвижимости.

При переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения прав на землю сохраняются.

В случаях, если ограничение прав на земельные участки влечет причинение убытков правообладателям данных участков, вызванные ограничением прав убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе и упущенная выгода, в соответствии со ст. 57 ЗК РФ.

Лица, чьи права ограничены, могут обжаловать установленные ограничения прав на землю в судебном порядке.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Особым случаем ограничения прав на землю является резервирование земель для государственных или муниципальных нужд (изъятие в будущем зарезервированных земельных участков в публичных целях, т.е. для государственных и муниципальных нужд; перечень ограничен ЗК РФ (Н-р, строительство объектов государственного значения).

Близкими по характеру к резервированию земель для государственных и муниципальных нужд случаями ограничения прав на земельные участки являются решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, действующее в течение трех лет с момента его принятия (ст. 31 ЗК РФ), и решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, действующее в течение одного года (ст. 279-281 ГК РФ).

Наиболее распространенной правовой формой установления ограничений прав на землю и земельные участки являются так называемые зоны с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, а также иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации)

Еще одной правовой формой установления ограничения прав на землю и земельные участки являются публичные сервитуты.

Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки предоставляют юридическую возможность несобственнику земельного участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации (использования) земельного участка. Кроме права собственности такие виды прав, как пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование (до 2015 года эти два вида были выделены в отдельные статьи в ЗК РФ, сейчас они утратили силу), аренда, безвозмездное пользование, сервитут.

Указанные (иные) виды прав на земельные участки имеют производный от права собственности характер, так как для их возникновения требуется волеизъявление собственника участка. Право на земельный участок является первичным, если земельный участок был передан непосредственно его собственником (например, пожизненное наследуемое владение), или вторичным, когда право на земельный участок передается не собственником, а иным землевладельцем, землепользователем, арендатором участка (например, субаренда). Единственное исключение составляют сервитуты, для возникновения которых не всегда требуется согласие собственника земельного участка.

Иные виды прав на земельные участки считаются ограниченными правами . Ограничивается прежде всего правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами. Акты распоряжения землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков осуществляют только в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать земельный участок по договору субаренды, без согласия собственника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Зависимость и ограниченность иных прав на земельные участки не исключают такое их ценное свойство , как относительная самостоятельность от права собственности. Например, переход права собственности другому лицу на сданный в аренду земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ). Самостоятельный характер проявляется и в том, что землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают правом на защиту своих прав, в том числе от незаконных действий самого собственника земельного участка.

В зависимости от наличия (отсутствия) срока предоставления земельного участка иные виды прав на земельные участки могут быть срочными и бессрочными . Бессрочное пользование (владение), т.е. земельные участки предоставляются без указания срока. В бессрочное пользование земельный участок может передаваться на праве пожизненного (наследуемого) владения, постоянного (бессрочного) пользования, сервитута, а также на праве аренды и безвозмездного пользования, если в договоре не определен конкретный срок. Срочное пользование может возникать при использовании имущества на правах аренды, безвозмездного пользования либо при установлении временного (срочного) сервитута на земельный участок.

Объектом иных видов прав на земельные участки являются конкретные земельные участки с определенными границами. По общему правилу иные виды прав на земельные участки подлежат государственной регистрации и могут быть ограничены, например, при расположении земельного участка в охранных или санитарно-защитных зонах

Землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков обладают фактически одинаковым объемом прав (ст. 40, 41 ЗК РФ) и обязанностей (ст. 42 ЗК РФ) по использованию земельных участков. Уточняться объем прав и обязанностей для отдельных форм использования может нормами законодательства или конкретными условиями договора, заключенного на использование данного участка.

Являются недвижимым имуществом, а регулирование правом владения и распоряжения ими осуществляется законопроектами в сфере гражданско-правовых отношений, в частности Гражданским Кодексом РФ. В этой статье мы рассмотрим понятие, виды прав на землю, а также возникновение и прекращение действия данных прав.

Сущность права на землю

Согласно ГК РФ, сущность права земельной собственности определяют три составляющие, называемые также правомочиями, а именно: владение, распоряжение, пользование.

Владение землёй означает её физическую принадлежность собственнику. Тем не менее владеть земельным ресурсом может и не собственник на основании документов, законно подтверждающих это правомочие. Все виды прав на землю предполагают пользование ею, то есть использование её полезных свойств (пример: обработка земли с целью вырастить на ней урожай).

Нередко владение и пользование воспринимается как одно и то же действие, но это не совсем так. Иногда владелец не пользуется своим имуществом, но и не передаёт право собственности другому лицу. Пример: лесные хозяйства по праву являются собственниками лесных земельных участков, но сами они не пользуются ими, а лишь охраняют их от незаконного вмешательства и контролируют деятельность других лесопользователей.

Возникновение права собственности

Согласно действующему законодательству России, приобретение недвижимости в виде земельных ресурсов возможно двумя способами, это:

Приватизация.
Гражданско-правовой метод.

Приватизационный метод объединяет на землю, приобретённые гражданами в случаях, когда:

Частное или юридическое лицо получает из резервов государства земельный участок для личного распоряжения, пользования и владения.
Член колхоза выходит из его состава и забирает свою долю в виде

После принятия земельной реформы в России в 1990 г. граждане могли получить в собственность земельные ресурсы из фонда перераспределения, сформированного из запасных ресурсов. В состав фонда перераспределения входили резервные земельные участки и те, которые считались неэффективно используемыми совхозами и колхозами. За формирование фонда отвечали местные органы власти, и, как показала практика, качество резервных земель было далеко не самым лучшим по району.

Гражданско-правовой метод передачи собственности включает сделки купли-продажи, акты дарения, передачи по наследству и другие предусмотренные законом действия, в результате которых физическое или юридическое лицо приобретает право земельной собственности при помощи оформления гражданско-правовых нормативных документов.

Прекращение права собственности

Прекращение права собственности на земельные участки может быть осуществлено следующими законными способами:

Самый распространённый метод - гражданско-правовые акты. Это могут быть коммерческие сделки, в результате которых собственник утрачивает правомочия владения. Нередко владение землей прекращается при дарении, а также при обмене. Однако в случае обмена собственник утрачивает право собственности на один земельный участок и приобретает на другой.
Отказ от права владения. В данном случае прекращение права откладывается до тех пор, пока оно не будет приобретено другим лицом.
Выкуп земельного участка для общественного пользования.
Изъятие собственности за обязательства собственника. Пример: взыскание кредитной организацией предмета залога (земли) у владельца в результате неисполнения обязательств последнего.

Обязанности собственника земли

Современное законодательство РФ описывает не только виды и формы прав на землю, но и ответственность владельца этих правомочий. Поскольку земля является, помимо объекта личной собственности, ещё и частью экосистемы региона и даже государства, то у собственника земли существует определённая ответственность за её использование. Прежде всего, независимо от того, какие имеет собственник виды прав на землю, земельное право обязует владельца не нарушать прав других землепользователей.

Главным образом, обязательство собственника заключается в соблюдении всех установленных норм по использованию недвижимого имущества по своему назначению. Например, если земельный участок был приобретён под строительство, то собственник обязан выполнять строительные работы в соответствии с противопожарными, градостроительными и архитектурными нормами.

Если речь идёт об использовании то владелец участка должен распоряжаться им так, чтобы не препятствовать аналогичной деятельности граждан соседней территории, у которых также имеются те или иные виды прав на землю. Земельные участки при этом должны использоваться по своему целевому назначению. В данной сфере правоотношений действующее законодательство выделяет следующие нарушения: нецелесообразное использование участка и его засорение, обработка почвы методами, приводящими к снижению и порче её полезных свойств, а также отказ от проведения обязательных мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, все виды права пользования землей в аграрном секторе обязуют ее собственника или арендатора соблюдать природоохранные принципы, не ухудшая экологическую ситуацию региона. Дополнительные обязательства появляются у владельцев территорий особого назначения, как, например, природные заповедники, курортные и оздоровительные зоны.

Формы собственности земли

Согласно современному законодательству РФ, формы земельной собственности разделены в три группы:

Частная форма собственности состоит из прав на землю юридических лиц и граждан.
Государственная форма собственности включает права на земли, находящиеся во владении государства или его субъектов. Распоряжаются этой формой собственности федеральные органы или органы входящих в состав федерации республик и автономных образований.
Муниципальная форма собственности управляется органами местного самоуправления.

Существующие виды права на землю в РФ

Правомочия владения земельным участком бывают нескольких разновидностей. Виды и формы прав на землю, а также их содержание четко прослеживаются в современном законодательстве, в таких законопроектах, как Земельный Кодекс от 2001 г. с внесёнными поправками, Конституция, Федеральный закон № 101-ФЗ. Классификация этих прав собственности имеет иерархическую структуру, которую можно условно разделить на две группы: вещные права и обязательственные.

Группу вещных прав составляют непосредственное право собственности и виды иных прав на землю (пожизненно наследуемое владение, бессрочное постоянное владение, ограниченное владение чужим имуществом). Иные вещные права также дают возможность их обладателю распоряжаться земельным участком по целевому значению, но с учётом усмотрения собственника территории. Обязательственными видами прав на землю являются: аренда и безвозмездное срочное пользование. Рассмотрим каждый из этих видов отдельно.

Право собственности на землю

Право собственности в полной мере наделяет владельца правомочиями владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом. Субъекты этого права - физические и юридические лица. Объект - земельные участки, которыми владеет, распоряжается и которые использует субъект собственности. Собственник земли имеет правомочия использовать принадлежащую ему территорию по назначению, а также всё, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законодательством, касающимся порядка использования почвы и воздушного пространства.

Право пожизненно наследуемого владения

После распада СССР для компенсации недостатка частного сектора в сфере земельного имущества формы и виды права собственности на землю были дополнены системой пожизненно наследуемого владения участками. Со временем по мере расширения частного сектора и вступления в силу федерального Земельного Кодекса передача земельных участков гражданам на основе права пожизненного владения была отменена. Тем не менее права собственности на территории, которые были переданы до момента реформирования земельного законодательства, сохраняются. При этом гражданин, у которого имеется в распоряжении пожизненно наследуемое недвижимое имущество, может переоформить его в свою собственность.

Право бессрочного постоянного владения

Ещё одним институтом постсоветского земельного права является право постоянного пользования территориальным ресурсом. Данное право также предоставлялось для расширения частного сектора, но в отношении юридических лиц. В настоящее время это право частично упразднено, а точнее сузился круг субъектов правоотношений. Если в постсоветское время земли передавались всем претендующим юридическим лицам в бессрочное владение, то сегодня круг претендентов на данное право сузился до государственных субъектов (государственные и муниципальные организации, местные органы самоуправства, казённые учреждения). Остальные организации лишаются этого права, что, однако, не мешает им оформить аренду на данный участок.

Право ограниченного пользования чужим имуществом

Сервитуты, как виды прав на землю, носят несколько специфичный характер и выражаются в праве ограниченного распоряжения чужой территорией. Бывают случаи, когда хозяйские нужды собственника земли физически не могут быть решены без использования части участка соседа. Пример: проезд через близлежащую чужую территорию, прокладка линий коммуникаций, в том числе электричества, газопровода, системы орошения.

В подобном случае владелец участка может заключить с соседом соглашение о праве пользования частбю его территории (сервитут) за определённую плату. Если же соглашение не было достигнуто, собственник вправе подать иск в судебную инстанцию с требованием предоставления ему сервитута. Кроме того, претендентом на получение права ограниченного пользования соседнего участка может быть и не собственник на правах постоянного пользования или пожизненно наследуемого земельного участка. Прекращение действия сервитута владелец обременённого участка вправе требовать в случае отпадения или ненадлежащего исполнения условий сервитута.

Аренда участка

Использовать земельные участки и извлекать из них выгоду, не будучи их собственником, возможно также посредством аренды. Для этого между арендодателем и арендатором заключается срочный договор, согласно которому арендатор имеет право пользоваться данным участком за определённую в контракте сумму денежных средств и с условием соблюдения оговоренных условий.

Земельный участок, взятый в аренду, арендатор имеет право не только применять по назначению, но и использовать арендные права на срок договора как вклад в уставной капитал, залог или паевой взнос, а также передать их третьему лицу. Для совершения данных действий, в случае если это не противоречит заключенному договору, дополнительного согласия собственника земли не требуется, достаточно лишь его письменного уведомления. При этом арендодатель имеет право требовать через суд прекращения аренды только в случае грубых нарушений договора. По окончании или расторжении договора аренды права на земельный участок в полной мере возвращаются арендодателю.

Право безвозмездного срочного пользования земельными ресурсами

Виды прав на землю в РФ включают и так называемые права безвозмездного пользования участком. Обладатель такого права обязан использовать по назначению предоставленную ему землю на определенный срок и вернуть владельцу участок в удовлетворительном состоянии. Объектом данного права могут быть государственные и муниципальные земли, получателями которых могут стать только госструктуры и местные власти, а также муниципальные и казенные учреждения. Срок действия такого права - 1 год.

Объектом прав могут быть также земли физических и юридических лиц, которые могут быть переданы в пользование другим гражданам и организациям. Срок действия обязательств устанавливается договором или сроком службы работника (в случае служебного надела землей сотрудника).